TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/06446 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZUXI

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

S.C.I. [A]

C/

[Y] [L]

[C] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. [A], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Laurent CALONNE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Y] [L], demeurant [Adresse 2]

Mme [C] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 Novembre 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 16 octobre 2023, la S.C.I. [A] a donné à bail à Mme [Y] [L] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 450 euros majoré d’une provision sur charges de 20 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte séparé du 16 octobre 2023, Mme [C] [O] s’est portée caution solidaire de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, la S.C.I. [A] a fait signifier à Mme [Y] [L] un commandement de payer la somme principale de 2.487 euros, ledit commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été dénoncé à Mme [C] [O], en sa qualité de caution, le 12 novembre 2024.

Par actes signifiés par commissaire de justice en date du 24 avril et du 22 mai 2025, la S.C.I. [A] a fait assigner Mme [Y] [L] et Mme [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de :

— A titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre les parties tant au titre des loyers impayés, que de l’absence de justification d’une assurance locative, plus de 2 mois s’étant écoulés depuis la délivrance du commandement de payer,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail liant les parties pour défaut de paiement des loyers,

— ordonner sans délai l’expulsion de Mme [Y] [L] des lieux loués, ainsi que de toute autre personne pouvant s’y trouver sans droit ni titre ni qualité et ce avec l’aide et l’assistance de la force publique si besoin est,

— Condamner solidairement Mme [Y] [L] et Mme [C] [O] à lui payer :

— la somme de 3.427 euros due au titre des loyers et charges arrêtés en décembre 2024,

— A compter du 1er janvier 2025, une indemnité d’occupation dont le montant ne saurait être inférieur à celui du loyer courant outre les charges, soit la somme de 470 euros,

— la somme de 1.200 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre tous les frais et dépens, en ce compris le coût des commandements.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

A cette audience, la S.C.I. [A] comparaît représentée par son conseil.

Elle s’en rapporte aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative, arrêtée au mois de novembre 2025, échéance incluse, à la somme de 8.597 euros.

Elle indique ne pas avoir connaissance d’une procédure de surendettement en faveur de Mme [Y] [L].

Régulièrement assignées par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire et par procès-verbal de recherches infructueuses, Mme [Y] [L] et Mme [C] [O] n’ont pas comparu à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [Y] [L] et Mme [C] [O], assignées par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire et par procès-verbal de recherches infructueuses, n’ont pas comparu à l’audience.

La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

— Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

La S.C.I. [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 28 janvier 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.C.I. [A] justifie avoir notifié au préfet du Nord le 23 mai 2025, soit plus de six semaines avant la date de l’audience, l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

— Sur le bien-fondé de la demande en constatation de la résiliation du bail :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Toutefois, le bail conclu le 16 octobre 2023 ainsi que le commandement de payer signifié le 29 octobre 2024 à la locataire prévoient un délai de deux mois pour régulariser les sommes dues.

Dès lors, il conviendra d’appliquer ce délai de deux mois au titre de la sécurité juridique.

Le bail contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Mme [Y] [L] le 29 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.487 euros.

Par ailleurs, il ressort du relevé de compte produit aux débats que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement de Mme [Y] [L] n’étant intervenu dans ce délai.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées acquises à la date du 30 décembre 2024, le 29 décembre 2024 étant un dimanche.

L’expulsion de Mme [Y] [L] sera, en conséquence, ordonnée dans les conditions fixées au présent dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement :

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges aux termes convenus.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail sera en l’espèce réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges, tel qu’il aurait été dû pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, de la résiliation à la libération des lieux.

En l’occurrence, le décompte produit par la S.C.I. [A] fait ressortir une dette d’un montant de 8.597 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 24 novembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 comprise.

Mme [Y] [L], non comparante à l’audience, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Mme [Y] [L] à payer à la S.C.I. [A] la somme de 8.597 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 24 novembre 2025 dernière échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Mme [Y] [L] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 470 euros, pour la période courant du 1er décembre 2025 à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée soit par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, soit par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, afin de réparer le préjudice découlant pour la S.C.I. [A] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la validité de l’engagement de caution :

Le contrat de cautionnement en date du 16 octobre 2023 est soumis à l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 entrée en vigueur le 1er janvier 2022 ayant instauré le nouvel article 2297 du code civil. Dès lors, il conviendra d’appliquer la loi nouvelle.

En application de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l’article 2297 du code civil, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

En l’espèce, l’acte de cautionnement versé aux débats ne comporte pas la mention prévue à l’article 2297 du code civil susvisé, prescrite à peine de nullité de l’engagement, notamment le montant en lettres et en chiffres de la somme cautionnée.

Dès lors, ce cautionnement n’apparaît pas conforme aux dispositions précitées et la SCI [A] sera déboutée donc de toutes ses demandes dirigées contre Mme [C] [O].

Sur les demandes accessoires :

Mme [Y] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer.

Mme [Y] [L], condamnée aux dépens, devra verser à la S.C.I. [A] une somme qu’il est équitable de fixer à 400 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE la S.C.I. [A] recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 octobre 2023 entre la S.C.I. [A] et Mme [Y] [L] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 3] sont acquises à la date du 30 décembre 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

ORDONNE à défaut pour Mme [Y] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux sus-désignés et restitué les clés dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux sus-désignés, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE qu’en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à la S.C.I. [A] au titre de l’occupation indue des lieux au montant dû au titre du loyer et des charges en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 470 euros ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] à payer à la S.C.I. [A] la somme de 8.597 euros, créance arrêtée au 24 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] à payer à la S.C.I. [A] une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant actuel de 470 euros, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la S.C.I. [A] ou à son mandataire, par un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DIT que le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation sera égal au montant du loyer, augmenté des charges, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié ;

DEBOUTE la S.C.I. [A] de ses demandes dirigées contre Mme [C] [O] ;

DEBOUTE la S.C.I. [A] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE à Mme [Y] [L] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

Secrétariat de la commission de médiation DALO

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [L] aux dépens, dont le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1] par mise à disposition au greffe, le 16 février 2026.

LE GREFFIER LA JUGE