TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 12 Février 2026

N° RG 23/02330 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H2NN

DEMANDEUR

Monsieur [B], [U], [P] [C]

né le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1] (72)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Ana-Filipa DA ROCHA LUIS, membre de la SELAS ALTEIS AVOCATS, avocate au Barreau du MANS

DEFENDEURS

Maître [F] [S], notaire domicilié en l’Etude [Adresse 2]

représenté par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au Barreau du MANS

S.E.L.A.R.L. [1], prise en la personne de son représentant légal

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° RCS du MANS sous le numéro [N° SIREN/SIRET 1] dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCP LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Marie-Michèle BELLET, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 02 Décembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 12 Février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame FONTAINE, Vice-Présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

Jugement du 12 Février 2026

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

N° RG 23/02330 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H2NN

copie exécutoire à Maître Ana-Filipa DA ROCHA LUIS- 35, Maître Frédéric BOUTARD- 8 le

EXPOSÉ DU LITIGE

Intéressé par une maison située [Adresse 4] à [Localité 3], M. [B] [C] s’est rapproché de Mme [X], collaboratrice salariée au sein de la SELARL [1].

Une promesse de vente a été régularisée le 3 février 2021, selon acte reçu par Maître [F] [S], Notaire associé de la SELARL [1] entre d’une part, M. [Q] [L] et Mme [Z] [E], propriétaires vendeurs, et M. [B] [C] et la vente a été régularisée par acte authentique le 3 mai 2021.

Le 8 juin 2021, M. [B] [C] a déposé un permis de construire, accompagné des différentes pièces exigées aux fins de démolition d’un abri de jardin et d’un garage et construction d’un double garage.

Le 12 juillet 2021, la Mairie de [Localité 4] a notifié à l’intéressé une décision de refus au motif que le projet ne répondait pas aux règles applicables au titre du plan local d’urbanisme de la commune.

Le 10 janvier 2022, M. [B] [C] a déposé une nouvelle demande de permis de construire, mentionnant des travaux de même nature, demande rejetée pour les mêmes motifs par arrêté municipal du 4 février 2022.

Par arrêté municipal du 23 mai 2022, il a été fait droit à la troisième demande de permis de construire déposé par M. [C] les 11 mars 2022 et 15 avril 2022, l’intéressé ayant suivi les préconisations du service instructeur consistant en la démolition du garage existant et une reconstruction à l’identique.

Estimant que ces travaux ne correspondaient pas à son projet initial, à savoir un espace de restauration et de réparations de véhicules, puisque deux véhicules seulement pouvaient stationner à l’intérieur du garage, M. [C], après avoir tenté de résoudre amiablement ce litige auprès de l’Etude notariale et son assureur a assigné, par acte du 9 août 2023, Maître [F] [S] et la SELARL [1] devant la présente juridiction, en réparation des préjudices subis.

Selon ordonnance du 19 septembre 2024, le Juge de la mise en état a rejeté la demande d’irrecevabilité présentée par Maître [F] [S] et la SELARL [1], déclaré recevables les demandes formulées par M. [C] dans son assignation du 9 août 2023 à l’encontre de Maître [F] [S] et la SELARL [1] et constaté que la compagnie d’assurance [2] n’est pas assignée à la cause.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 juin 2025, et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, M. [C] demande au tribunal de :

— déclarer recevables les pièces N°4 et N° 5 produites par M. [C] et s’analysant en des procès-verbaux de constat de Maître [V] et des retranscriptions de rendez-vous des 23 août 2021 et 6 septembre 2021,

— condamner in solidum Maître [F] [S] et la SELARL [1] à lui payer une somme de 42 165,20 € en réparation du préjudice matériel directement en lien avec les fautes commises dans l’exercice de leur fonction et notamment leur défaut de conseil et d’information,

— condamner in solidum Maître [F] [S] et la SELARL [1] à lui payer une somme de 5 000 € en réparation du préjudice moral directement en lien avec les fautes commises dans l’exercice de leur fonction et notamment leur défaut de conseil et d’information,

— condamner in solidum Maître [F] [S] et la SELARL [1] à lui payer une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamner les mêmes, in solidum, aux entiers dépens.

M. [C] entend engager la responsabilité professionnelle de Maître [F] [S] et de la SELARL [1], estimant qu’ils ont manqué à leurs obligations, notamment au devoir de conseil, faute pour ces derniers, alors qu’il les avait avisés de son projet professionnel, de l’avoir informé que le terrain était inconstructible, faisant grief à Mme [X] d’avoir affirmé le contraire et de ne pas avoir procédé à la vérification de la nature du terrain au regard du plan local d’urbanisme applicable, et à Maître [S] de ne pas avoir pour sa part, attiré son attention sur les vérifications nécessaires à effectuer. Il reproche à Mme [X], qui a été son interlocutrice privilégiée, d’avoir à plusieurs reprises affirmé que le terrain était constructible, y compris en présence d’artisans et de s’être contentée de s’appuyer sur les pratiques de l’ancienne municipalité qui ne respectait pas les règles de l’urbanisme. Il reproche le même manquement à Maître [S], qui, connaissant son projet professionnel, aurait dû insérer une condition suspensive liée à l’obtention du permis de construire. Il en conclut donc que tant Maître [S] que la SELARL [1], employeur de Mme [X] ont engagé leur responsabilité sur le fondement des articles 1240 et 1242 du code civil.

S’agissant de son préjudice matériel, il l’évalue en prenant en considération trois postes de préjudices : d’une part, un surcoût de l’ensemble immobilier d’un montant de 20 000 € en se fondant sur une estimation d’une agence immobilière chiffrant une valeur vénale du bien dans une fourchette comprise entre 85 000 et 90 000 €, eu égard à la non constructibilité du terrain, d’autre part, des frais engagés auprès des professionnels pour établir les plans de construction ainsi que les honoraires du Commissaire de Justice dont il s’est acquitté pour la retranscription des conversations téléphoniques pour un montant total de 2 165,20 € et enfin, une somme de 20 000 € correspondant au prix du terrain d’environ 400 m² qu’il est contraint d’acquérir pour finaliser son projet professionnel. S’agissant du préjudice moral, il le justifie en invoquant les tracas liés aux démarches administratives, à la difficulté pour lui dorénavant d’obtenir un financement pour son projet professionnel, ajoutant que du fait de cette transaction immobilière, son projet de vie s’est trouvé totalement remis en question.

S’agissant des retranscriptions des enregistrements des conversations ayant eu lieu dans le bureau de Maître [S], à l’insu des participants, M. [C] estime qu’elles sont recevables, dès lors d’une part, qu’elles sont indispensables à l’exercice de la preuve, seules ces retranscriptions permettant d’établir que Maître [S] et Mme [X] avaient connaissance de son projet visant à la construction d’un garage, tout en convenant que ces derniers n’avaient jamais admis avoir commis une faute et qu’il n’existait aucun autre écrit pour étayer ses prétentions et d’autre part, que l’atteinte à la vie privée est proportionnée au but poursuivi, les conversations ayant été enregistrées sur un lieu de travail, au cours de rendez-vous professionnels.

Aux termes de leurs dernières écritures, signifiées par voie électronique le 4 novembre 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Maître [F] [S] et la SELARL [1] demandent au tribunal de :

— déclarer irrecevables les pièces adverses 4 et 5 et y faisant droit les écarter du débat,

— débouter M [B] [C] de toutes ses demandes, moyens et conclusions,

— condamner M [B] [C] à leur verser à la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers dépens,

— déclarer que les circonstances de l’affaire sont incompatibles avec l’exécution provisoire de la décision à intervenir, et par voie de conséquence, écarter celle-ci,

Au soutien de leurs prétentions, Maître [F] [S] et la SELARL [1] arguent que les pièces adverses 4 et 5 sont irrecevables comme étant déloyales et illicites, au sens de la loyauté de la preuve. Ils indiquent ne pas avoir donné leur consentement à l’enregistrement des échanges lors des rendez-vous à l’Etude puisqu’ils n’en avaient pas été informés préalablement et que la production de ces pièces n’est pas indispensable à l’exercice du droit de la preuve, comme l’exige la jurisprudence récente de la Cour de Cassation, ajoutant que ces procès-verbaux sont contraires à l’équité, dénués de toute force probante, les enregistrements des conversations retranscrites ayant été obtenus de manière déloyale, de sorte que ces pièces doivent être écartées des débats. Subsidiairement, ils déclarent que les propos retranscrits sont inintelligibles et que ni Maître [S] ni Mme [X] n’ont reconnu la moindre faute, se contentant d’apaiser les échanges tendus, soulignant que les propos tenus n’emportaient par voie de conséquence aucune reconnaissance de responsabilité. Ils ajoutent que sachant les conversations enregistrées, M. [C] et sa fille les ont manifestement placés en situation de stress afin de les pousser à faire des déclarations que viennent contredire cependant les actes et les propres déclarations de M. [C], lequel n’a jamais évoqué un usage professionnel du garage, la présence du Conseil de M. [C] lors du second rendez-vous, sans même qu’ils en aient été préalablement constituant un moyen de pression supplémentaire dans cette mise en scène.

Sur le fond, Maître [F] [S] et la SELARL [3] font valoir qu’ils n’ont pas été informés du projet professionnel de M. [C] et relèvent que les demandes de permis de construire sont intitulées “demande de permis de construire de maison individuelle” et que les plans fournis établissent que M. [C] avait projeté de construire un garage permettant d’accueillir deux voitures, ces documents ne correspondant pas au projet professionnel tel que présenté dans l’assignation, précisant que la première demande de permis de construire a été déposée un mois après l’achat de la maison, ce qui ne permet pas d’établir que l’achat avait pour objectif une construction d’un garage à des fins professionnelles. Ils soutiennent par ailleurs que si tel avait été le cas, Maître [S] aurait inséré une condition suspensive dans la promesse d’achat. Ils déclarent que, tant la promesse que l’acte définitif mentionnent que le bien est à usage d’habitation, l’acheteur s’engageant à conserver cette destination et que l’acte définitif mentionne également que le bien est situé en “Zone N” interdisant, par principe, tout changement de destination sous deux réserves qui sont énoncées. Ils contestent l’objectivité et la véracité des attestations produites, rappelant s’agissant de la fille de M. [C], présente lors des rendez-vous que “nul ne peut se constituer preuve à soi-même” et que l’obligation d’information et de conseil du notaire trouve sa limite dans la connaissance des faits par ce dernier. Ils soulignent enfin s’agissant de la faute qui leur est reprochée que le notaire n’a pas à vérifier la constructibilité d’un terrain, rôle dévolu au maire lorsque le permis de construire est accordé.

Sur les préjudices, ils contestent la force probante de l’estimation datée du 3 septembre 2021 soit postérieurement à la signature de l’acte authentique et réfutent les affirmations de M. [C] quant à l’inconstructibilité de son terrain, en faisant observer que le garage a été construit à la suite de la délivrance du permis de construire en 2022 et qu’il ne peut ni raisonnablement fonder ses prétentions sur une estimation antérieure de deux ans à l’assignation et antérieure à l’édification du garage, ni prétendre que le terrain est insconstructible. Ils estiment que M. [C] a engagé volontairement des frais dont il doit conserver la charge et que les honoraires du Commissaire de Justice ne peuvent constituer un préjudice indemnisable s’agissant de frais afférents à des preuves déloyales. Enfin, ils affirment que l’achat du terrain pour lequel il est demandé une indemnisation de 20 000 € est incertain rendant donc le préjudice incertain, aucune preuve d’achat n’étant versée aux débats et qu’en l’absence de faute, aucune indemnisation au titre du préjudice moral ne saurait être réclamée.

Les débats ont été clôturés par ordonnance du Juge de la mise en état du 6 novembre 2025 à effet du 27 novembre 2025 et fixée à l’audience collégiale du 2 décembre 2025, date à laquelle elle a été tenue à juge rapporteur et le jugement mis en délibéré au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la recevabilité des retranscriptions des enregistrements clandestins

Aux termes de l’article 9 du code civil “il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention”.

A contrario, un mode de preuve n’est pas admissible lorsqu’il est prohibé par la loi au sens large, la jurisprudence opérant un contrôle de validité des preuves produites au regard de la loi mais également des principes généraux du droit (protection de la vie privée) ou transversaux (principe de loyauté).

Une preuve loyale est celle que l’on peut s’attendre à voir produite en justice, qui a été constituée et recueillie sans artifice ni stratagème et qui n’a pas pour unique dessein de placer l’adversaire dans une situation d’infériorité en le manipulant ou en créant un effet de surprise.

La loyauté des preuves est un principe ayant des liens étroits avec celui de la loyauté des débats et est indissociable de l’idée même de la justice, laquelle perdrait toute crédibilité en fondant ses décisions sur des preuves obtenues déloyalement.

L’enregistrement, à l’insu de ceux qui les tiennent, de propos tenus au cours d’un rendez-vous peut constituer un procédé déloyal. Les juges du fond doivent s’attacher à l’examen du but légitime poursuivi et vérifier que ce but est proportionné à l’atteinte portée ainsi qu’aux intérêts antinomiques en présence, la production de ces éléments de preuve devant être indispensable aux besoins de la défense et à l’exercice du droit de la preuve de la partie à l’origine de cette production. Cette position de principe est une déclinaison de la jurisprudence de la Cour Européenne des Droits de l’Homme, laquelle, sur le fondement de l’article 6 § 1 de la Convention de Sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés Fondamentales tout en affirmant que le droit à la preuve est un droit fondamental ayant la même valeur normative que le droit au respect de la vie privée applique les critères de nécessité et de proportionnalité pour apprécier la recevabilité de ces éléments de preuve, dont il est acquis qu’ils sont déloyaux.

Toute preuve considérée comme déloyale, au regard des critères dégagés ci-dessus, est irrecevable et le support qui la matérialise est écarté des débats.

En l’espèce, M. [C], à l’occasion de deux rendez-vous professionnels au sein de la SELARL [1], postérieurs à la signature de l’acte authentique de vente, en présence de sa fille le 21 août 2021 et de son avocat, le 6 septembre 2021 a procédé à l’enregistrement des échanges, à l’insu de Maître [S] et de Mme [X].

Ces enregistrements retranscrits par Commissaire de Justice, n’étaient pas au regard, des pièces versées aux débats, indispensables pour la solution du litige, et s’inscrivent dans un stratagème ayant pour finalité de faire “avouer” une faute susceptible de justifier une action en responsabilité, la présence de la fille de M. [C], autrice de l’enregistrement à laquelle s’est ajoutée le Conseil de M. [C], sans que Maître [S] et sa collaboratrice n’en aient été préalablement avisés pouvant s’analyser en des moyens de pression qui ne sont pas acceptables,

Dès lors, faute d’établir que les enregistrements, qui apparaissent illicites au sens d’absence de conformité à la loi faute de consentement des intéressés, étaient indispensables à l’exercice du droit de la preuve et de justifier de sa proportionnalité, les procès-verbaux retranscrivant les propos tenus lors de ces deux réunions seront déclarés irrecevables et écartés des débats, étant précisé en tant que de besoin, qu’ils n’apportent aucune plus-value aux débats et n’asseoient nullement les assertions de M. [C].

II/ Sur la responsabilité des Notaires

Les fondements juridiques du devoir de conseil du notaire sont d’une part, l’article 1240 du code civil qui pose un principe général de responsabilité pour faute, d’autre part, l’article 1112-1 du même code qui complète, depuis 2016 ce principe en introduisant un devoir général d’information et enfin l’article 3.2 du Réglement National des Notaires (RNN)

Ainsi, l’article 1240 du code civil dispose que dispose que “tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

L’article 1112-1 du même code précise que “celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants”.

L’article 3.2 du Réglement National des Notaires (RNN) qui précise que “le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente”.

En application des articles susvisés, les obligations du notaire au titre du devoir de conseil et d’information, qui tendent à assurer la validité et l’efficacité juridique d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur d’acte, relèvent donc de sa responsabilité délictuelle.

Cette obligation de conseil est renforcée en raison de la nature même du statut des notaires qui sont des Officiers Publics et ce qui constitue, sur un plan déontologique le pilier de leur éthique professionnelle.

Ainsi, le notaire doit au titre de ce devoir de conseil, notamment informer les parties sur la portée de leurs engagements, alerter sur les potentiels risques liés à la transaction, s’assurer de la compréhension des clients, et vérifier la légalité et l’efficacité de l’acte qu’il dresse, ce devoir de conseil s’étendant à la recherche d’informations pertinentes, les diligences accomplies dans le cadre du devoir de conseil permettant de renforcer la sécurité juridique des opérations.

En matière immobilière, ce devoir s’illustre par l’obligation de vérifier la situation hypothécaire du bien, sa conformité aux règles d’urbanisme, l’existence de servitudes ou la validité des diagnostics techniques…

La responsabilité est mise en jeu dès lors que sont réunies, un manquement avéré, un préjudice subi par le client et un lien de causalité, la charge de la preuve incombant au client, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que selon promesse de vente du 5 février 2021, M. [L] et Mme [E] se sont engagés à vendre à M. [B] [C], une maison ancienne restaurée cadastrée Section A N° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une contenance totale de 14 a 15 ca au prix de 105 000 €, sous la seule condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt par M. [C]. Au paragraphe sur “l’usage du bien”, il était mentionné que “le promettant (les Consorts [L]/[E]) déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. Le bénéficiaire (M. [C]) entend conserver cet usage”. Il était par ailleurs indiqué en page 23 de la promesse au paragraphe “Assainissement” que “compte tenu des la destination à usage d’habitation du bien, le promettant est tenu de fournir le diagnostic établi depuis moins de trois ans à l’issue du contrôle de l’installation non collectif. Ce diagnostic effectué par la [4] le 2 septembre 2020, annexé, constate la non conformité de l’installation d’assainissement”. La promesse mentionnait également au titre de la situation environnementale la consultation de différents fichiers, dont les justificatifs étaient annexés à l’acte. Enfin, s’agissant du devoir d’information réciproque, un paragraphe entier y était consacré en page 35, chacune des parties reconnaissant avoir rempli ses engagements, conformément aux dispositions de l’article 1121-1 du code civil. Cette promesse a été signée électroniquement, tant par les Consorts [L]/[E] que M. [C], présents à l’acte.

Le 3 mai 2021, l’acte authentique de vente était signé entre les parties.

Cet acte reprenait les identités des parties ainsi que leur profession respective et il était mentionné à ce titre, comme dans l’avant-contrat que M. [C] était routier. Le bien était décrit et son usage de nouveau précisé dans ces termes “le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage d’habitation. L’acquéreur entend conserver cet usage”.

S’agissant des dispositions relatives à l’urbanisme y figuraient en page 13 et 14, les mentions obligatoires et nécessaires à l’information de M. [C] dont il lui a été donné lecture, portant sur le certificat d’urbanisme d’information dont l’original a été annexé à l’acte, délivré le 24 février 2021, l’arrêté d’alignement et le classement de l’immeuble en zone N. Etait rappelée en page 14 la réglementation applicable à cette zone dont il convient de souligner qu’il s’agit d’une zone naturelle et forestière du plan local d’urbanisme (PLU) visant à préserver d’une urbanisation notable certains secteurs du territoire, en raison de leur valeur écologique, paysagère ou historique et qui ne fait pas obstacle à la possibilité d’autoriser des constructions, sous certaines conditions et modalités prévues par le code de l’urbanisme, l’objectif principal de cette zone étant de préserver la biodiversité. Ainsi, l’acte énonçait que seules pouvaient être admises en cette zone “Les constructions et installations nécessaires à l’exploitation agricole et forestière, sous réserve des autorisations prescrite, les constructions et installations nécessaires à des équipements collectifs ou à des services publics, dès lors qu’elles ne sont pas incompatibles avec l’exercice d’une activité agricole, pastorale ou forestière dans l’unité foncière où elles sont implantées et qu’elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages et sous certaines conditions, les constructions d’annexes aux logements existants” et précisait que le changement de destination était en principe interdit sauf si le bâtiment était expressément visé par une liste spéciale du PLU et que le changement était compatible avec la vocation agricole ou naturelle de la zone et ne compromet pas la qualité paysagère du site.”

Enfin, s’agissant du devoir d’information réciproque, un paragraphe entier y était également consacré en page 29, chacune des parties reconnaissant avoir rempli ses engagements, conformément aux dispositions de l’article 1121-1 du code civil. L’acte a été signé électroniquement, tant par les Consorts [L]/[E] que M. [C], présents à l’acte.

M. [C] ne peut prétendre qu’il ignorait le classement de l’immeuble en zone N, cette information lui ayant été délivrée a minima le jour de la signature prévue pour la vente, étant précisé que le classement en zone naturelle ne rend pas le terrain inconstructible, comme il le prétend mais le soumet à des conditions en terme de distance et de respect du site, conformément aux articles N6 et N 7 du PLU qui a été adopté sur la Commune de [Localité 4].

Par ailleurs, à deux reprises, il s’est engagé conserver l’usage d’habitation de l’immeuble acquis le 3 mai 2021.

Le tribunal relève en outre, que les différentes demandes de permis de construire déposées visaient un permis de construire relatif à une habitation, et aucunement un atelier professionnel. Les deux premières, refusées par la commune avaient trait à des travaux relatifs à “la démolition d’un abri de jardin et d’un garage et la construction d’un double garage”, les plans établis par la société “[5]” le 2 juin 2021 et joints aux demandes établissant sans ambiguïté que M. [C] souhaitait, conformément à l’intitulé de sa demande, un double garage pour y stationner deux véhicules, la troisième demande ayant donné lieu à une autorisation selon un arrêté municipal du 23 mai 2022 mentionnait des travaux de “démolition/reconstruction à l’identique d’une annexe à l’habitation démolie depuis moins de 10 ans et extension”,

Il ne ressort d’aucune de ces pièces que M. [C], qui est routier, et exerce donc une profession éloignée de celle de garagiste, ait informé Mme [X] ou Maître [S], pas plus que les vendeurs, de son souhait de construire un garage à des fins professionnelles.

A la suite de la réunion du 6 septembre s’étant tenu en présence du Maire de la commune, ce dernier a adressé un courrier à M. [C] lui rappelant d’une part que le PLU avait été mis en place en 2005, la dernière demande de permis de construire sur la parcelle acquise datant de 2007, les travaux ayant consisté à cette date en une modification de façade et d’autre part, que le maintien de sa demande telle qu’exposée le 8 juin 2021 était vouée à l’échec, la seule option possible étant une démolition/construction à l’identique du garage existant (même destination, même emprise du sol, même volume) avec la possibilité d’une extension mesurée de l’emprise au sol, le Maire mentionnant dans son courrier que cette solution proposée le 6 septembre 2021 ne semblait pas convenir à M. [C]. Ce courrier n’évoque à aucun moment la transformation de la destination de parcelle en “usage mixte” et la construction d’un garage à vocation professionnelle.

M. [K], gérant de la SARL [6] ne dit pas autre chose dans son attestation aux termes de laquelle il rapporte que Mme [X] avait confirmé lors de la visite du bien que “le terrain était constructible pour y construire un garage”. Le terrain est effectivement constructible sous certaines conditions et surtout M. [K] évoque que le projet envisagé était l’édification d’un garage, et non d’un garage à vocation professionnelle pour y restaurer des véhicules, Mme [X] salariée des [1] ayant reconnu aux termes de ses écritures avoir été avisée du projet de construction d’un garage mais d’un garage constituant une annexe du bien à usage d’habitation.

Quant à M. [A], force est de constater que son attestation ne relate principalement que son avis personnel sur la situation évoquée par M. [C], le seul élément objectif étant , le fait que M. [C] “l’a contacté pour créer un nouveau garage suite à son acquisition”. Il n’est pas fait mention d’une quelconque usage professionnel, le tribunal relevant par ailleurs que ses affirmations relatives à une erreur cadastrale ne sont étayées par aucun élément étant précisé que le cadastre ne vaut en tout état de cause pas titre de propriété.

Enfin les attestations de M. [C] et de sa fille n’ont aucune valeur probante, nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même, étant précisé en tant que de besoin qu’elles sont rédigées en des termes similaires, et qu’elles ne font que reprendre la présentation des faits par M. [C], Mme [C] ne pouvant en outre, alors même qu’elle a participé aux enregistrements déloyaux attester de quoi que ce soit, étant souligné au surplus qu’ayant accompagné son père de la première visite jusqu’aux rendez-vous de tentative de résolution amiable du “litige” et en sa qualité de responsable syndic-gestionnaire locative, elle dispose nécessairement de connaissances en matière immobilière et n’aurait pas manqué de réagir si Maître [S] ou sa collaboratrice avaient failli à leur obligation de conseil et d’information.

Dès lors, il résulte des propres pièces versées aux débats par M. [C] que ses assertions ne sont corroborées par aucun élément et démontrent le contraire. S’il n’est pas contesté qu’il avait un projet d’édification de garage, qui s’est réalisé depuis, l’intéressé ayant effectué les travaux nécessaires à la suite de l’arrêté du 23 mai 2022, il ne rapporte pas la preuve qu’il avait porté à la connaissance de l’Officier Public ses intentions d’exercer une activité professionnelle, ce qui semblait en tout état de cause incompatible avec le classement en zone N. En outre, Maître [S], comme il l’indiquait dans un courriel du 23 décembre 2021 n’aurait pas manqué d’insérer une condition suspensive d’obtention de permis de construire, afin de s’assurer de l’efficacité de son acte, tout comme il avait inséré une clause suspensive d’obtention du prêt.

Maître [F] [S] et la SELARL “[7] “ en sa qualité d’employeur de Mme [X] n’ont donc commis aucun manquement à leur obligation de conseil et d’information.

M. [B] [C], échouant à rapporter la preuve d’une faute susceptible d’être reprochée à Maître [F] [S] et la SELARL “[8] [1] “ sera en conséquence débouté de sa demande tendant à voir engagée leur responsabilité.

III/ Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

M. [B] [C], succombant à la présente procédure sera condamné aux dépens.

Pour les mêmes raisons, eu égard à l’équité et la solution du litige, il sera condamné à payer à Maître [F] [S] et la SELARL “[7] “ une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire s’exerce de plein droit. Aucun élément de l’espèce ne justifie d’y déroger.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

ÉCARTE des débats les pièces N° 4 et 5 produites par M. [C] ;

DÉBOUTE M. [B] [C] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE M. [B] [C] à payer à Maître [F] [S] et la SELARL “[7] “ une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [C] aux entiers dépens de la présente instance ;

CONSTATE que l’exécution provisoire est de droit

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE