TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Charges de copropriété

N° RG 21/10936

N° Portalis 352J-W-B7F-CVCZA

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Juin 2021

JUGEMENT

rendu le 12 Septembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble TOUR ESPACE 2000 sis, [Adresse 2], représenté par son syndic la société NOVADB, S.A.S

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par Maître Magali DELATTRE de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0234

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4] ETATS-UNIS

et encore

Chez [O] [B]

[Adresse 1]

[Localité 4] ETATS UNIS

représenté par M^e François farhad AMELI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #T0002

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Expédition exécutoire à:

— M^e Magali DELATTRE

Copie certifiée conforme à:

— M^e François farhad AMELI

délivrées le:

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 12 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/10936 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVCZA

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Mai 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [O] [B] et M. [V] [B], son frère décédé, sont propriétaires indivis des lots de copropriété n°160 et 302 d’un ensemble immobilier Tour Espace 2000, situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettres de rappel en date des 29 octobre 2010 et 24 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure M. [O] [B] et M. [V] [B] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier de justice signifié aux Etats-Unis le 30 juin 2021, en application des formalités prévues par la Convention de La Haye du 15 Novembre 1965 relative à la signification et la notification à l’étranger des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile et commerciale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] a fait assigner M. [O] [B] et M. [V] [B] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 22 octobre 2021.

Par ordonnance en date du 26 janvier 2023, le juge de la mise en état débouté M. [O] [B] de son incident s’agissant des moyens relatifs à la nullité de l’assignation, procédant du défaut de pouvoir du syndic et de la signification de l’assignation à son défunt frère, M. [V] [B], dont les pièces versées aux débats attestent du décès le 7 novembre 1983.

L’instruction de l’affaire a été close le 10 mai 2023 par ordonnance du juge de la mise en état, révoquée par ordonnance du juge de la mise en état le 5 octobre 2023, pour accueillir les conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Tour Espace 2000, notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023.

Par ses dernières conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le 4 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] demande au tribunal de :

“Vu les dispositions de la Loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019

Vu les articles 1231-6 et suivants du Code Civil,

Vu les articles 514 et 700 du Code de Procédure Civile,

Vu l’ordonnance de Juge de la mise en état du 26.01.2023,

Vu les pièces,

Il est demandé au Tribunal de :

− DEBOUTER Monsieur [O] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

− Condamner Monsieur [O] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 20.764,99 € en principal, selon décompte arrêté au 4 octobre 2023, assortie du montant des intérêts légaux à compter de la délivrance de l’assignation sur la somme de 6.157,28 € et de la signification des présentes conclusions pour le surplus,

− Condamner Monsieur [O] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.171,16 € au titre des frais de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic voté en assemblée générale ;

− CONDAMNER Monsieur [O] [B] au paiement de la somme de 4.000,00 Euros au profit du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble TOUR ESPACE 2000 sis [Adresse 2], à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code Civil.

En tout état de cause,

− CONDAMNER Monsieur [O] [B] au paiement de la somme de 2.500,00 Euros au profit du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble TOUR ESPACE 2000 sis [Adresse 2], en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

− RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile est de droit

− CONDAMNER Monsieur [O] [B] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL DELATTRE & HOANG, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile”.

Par ses dernières conclusions en défense notifiées par voie électronique le 5 mai 2023, M. [O] [B] demande au tribunal de :

« Vu l’article 1343-5 al. 1 er du Code civil ;

JUGER que M. [O] [B] bénéficiera d’un délai de deux ans pour s’acquitter du montant de la dette réclamée par le Syndicat de copropriétaires de l’immeuble Tour Espace 2000 sis [Adresse 2] ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 novembre 2023, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 16 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Décision du 12 Septembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 21/10936 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVCZA

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [O] [B] et M. [V] [B], sont propriétaires indivis des lots 160 et 302 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 2].

Depuis le versement aux débats de l’information selon laquelle M. [V] [B] est décédé en 1987, soit avant l’introduction de l’instance, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes à l’égard de M. [O] [B], seul, en application de la clause de solidarité prévue à l’article 19 alinéa 3 du règlement de copropriété, ce dernier ne produisant pas l’acte de dévolution successorale pas plus que l’ordonnance ou l’acte désignant un administrateur successoral.

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 12 décembre 2019, 30 janvier 2021, 17 novembre 2021, 29 juin 2022 et 28 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 4 octobre 2023 ;

— le règlement de copropriété qui stipule la solidarité entre coindivisaires.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [O] [B] et M. [V] [B], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 20.764 euros.

M. [O] [B] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 30 juin 2021 sur la somme de 6.157,28 euros et du 4 octobre 2023 pour le surplus.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En application de l’article 5 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Aux termes de l’article 1353 alinéa 1 du code civil « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.171,16 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Néanmoins faute d’expliciter dans ses écritures en quoi cette somme est relative aux frais exposés en application de l’article 10-1, de fournir aux débats un décompte explicatif de ces derniers et les justificatifs y afférant, le demandeur ne parvient pas à faire la preuve de la dette du débiteur en la matière, la seule référence au contrat de syndic versé aux débats étant insuffisamment probante.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande en paiement au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par M. [O] [B] et M. [V] [B] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que M. [O] [B] et M. [V] [B] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 29 octobre 2020.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [O] [B] et a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières,

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4- Sur la demande reconventionnelle de délais de grâce judiciaire

M. [O] [B] expose que la dette de charges est garantie par la valeur importante du bien immobilier, lequel n’est pas hypothéqué, et que l’indivision successorale compte mettre en vente, le syndicat des copropriétaires ne serait donc aucunement lésé par un non-paiement immédiat.

Au soutien de sa demande il fournit aux débats deux mandats de vente du bien immobilier, sans exclusivité, datés respectivement du 29 octobre 2019 et 6 décembre 2019

En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande et fait valoir que M. [O] [B] ne justifie d’aucune difficulté financière et qu’il a, de fait, et en vertu de l’ancienneté de sa dette, déjà bénéficié de délais de paiement qui, s’ils étaient accordés, ne feraient qu’aggraver le quantum de la dette.

*

Aux termes de l’article 1343-5 alinéa 1 du code civil, « Le juge peut, compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Sur ce

M. [O] [B] ne verse aucune pièce aux débats susceptible de fonder les difficultés financières qu’il allègue, la communication des mandats de vente du bien immobilier en date de 2019 sont insuffisamment probants à cet égard.

En conséquence, M. [O] [B] sera débouté de sa demande reconventionnelle de l’échelonnement de sa dette en application de l’article 1343-5 du code civil.

5 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [B], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, M. [O] [B] sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [B] et M. [V] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] les sommes de :

—  20.764 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 4 octobre 2023 (4ème appel provisionnel 2023 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2021 sur la somme de 6.157,28 euros et du 4 octobre 2023 pour le surplus;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des frais exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

DEBOUTE M. [O] [B] de sa demande reconventionnelle de délais de paiement en application de l’article 1343-5 du code civil ;

CONDAMNE M. [O] [B] aux entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée à la SELARL Delattre et Hoang de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 12 Septembre 2024

La Greffière La Présidente