Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Juin 2025

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DEMANDEUR :

Madame [W] [O] épouse [H]

La Giraudière

44116 VIEILLEVIGNE

représentée par M^e Isabelle EMERIAU, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [E] [R]

6 La Giraudière

44116 VIEILLEVIGNE

Non comparante, non représentée

Monsieur [C] [J]

6 La Giraudière

44116 VIEILLEVIGNE

Comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 24 Avril 2025

date des débats : 24 Avril 2025

délibéré au : 19 Juin 2025

RG N° N° RG 25/01300 – N° Portalis DBYS-W-B7J-NXFG

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à M^e Isabelle EMERIAU

CCC à Madame [E] [R], Monsieur [C] [J] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé en date du 22 avril 2021, prenant effet le 1er mai 2021, pour une durée de trois ans renouvelable, Madame [W] [O] épouse [H], a donné à bail à Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] un local à usage d’habitation sis 6 La Giraudière à Vieillevigne (44116) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 680 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Des loyers restant impayés, par actes du 29 août 2024, Madame [W] [O] épouse [H] leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par actes séparés de commissaire de justice du 5 décembre 2024, Madame [W] [O] épouse [H] a assigné Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir, à défaut de conciliation :

— juger recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions de la requérante et y faire droit ;

— constater que Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] n’ont pas régularisé les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire qui leur a été signifié ni dans le délai légal ni dans le délai contractuel ;

— constater, à titre principal, l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et prononcer la résiliation de plein droit ;

à titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement par Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] à leur obligation de locataires et notamment à leur obligation de payer les loyers ;

en conséquence,

— ordonner l’expulsion des locataires et de tout autre occupant de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] au paiement de :

— la somme de 6 144.20 € au titre de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire ;

— de l’arriéré de loyer et des indemnités d’occupation qui seraient échus postérieurement à la délivrance du présent acte et ce suivant décompte qui sera produit au jour de l’audience ;

— d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément aux dispositions de l’article 1760 du Code Civil ;

— d’une somme de 800.00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement, le dénoncé à la CCAPEX, la présente assignation et la notification à la Préfecture, en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 24 avril 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, Madame [W] [O] épouse [H], valablement représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 9 544.20 euros arrêtée au 7 avril 2025, terme de mars 2025 inclus. Elle a précisé que les locataires n’avaient pas repris le paiement des loyers avant l’audience.

Monsieur [C] [J] a comparu et a reconnu le montant de la dette. Il a expliqué que lui et sa compagne occupaient toujours le logement et a actualisé sa situation professionnelle et financière, indiquant avoir retrouvé un emploi et percevoir entre 1 800 et 2 000 euros par mois. Il a également précisé que sa compagne, Madame [E] [R], en formation, percevait 500 euros par mois. Selon ses déclarations, le couple n’a pas d’autres dettes.

Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [E] [R] n’a pas comparu et personne ne l’a représentée.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Madame [E] [R] n’a pas comparu, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 5 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la CCAPEX a accusé réception de sa saisine le 29 août 2024.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Il résulte des pièces produites que les locataires n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 9 544.20 euros au 7 avril 2025, terme de mars 2025 inclus.

La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] au paiement de cette somme, au regard des dispositions de la clause de solidarité insérée au bail en son article VII, et selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Il convient de rappeler que les locataires sont redevables des loyers et des charges entre la date de l’audience et la signification de la décision.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (précédente rédaction : deux mois).

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties mentionne, en son article VIII, une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer, des provisions pour charges, ou de la régularisation annuelle de charge. La clause susvisée ne respectant pas les dispositions d’ordre public de la loi 24- I de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, applicable à l’espèce, aux termes desquelles toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et en application par ailleurs des articles 1171 du code civil et L. 212-1 du code de la consommation, il y a lieu de la considérer comme réputée non écrite en ce qu’elle prévoit un délai moindre et de faire application du délai légal de deux mois.

En l’espèce, par actes séparés de commissaire de justice du 29 août 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 4 784.20 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 30 octobre 2023.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter de cette date et il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par les locataires

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 30 octobre 2023, Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] sont sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles, et de condamner Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] à son paiement.

La solidarité sera prononcée au regard au regard des dispositions de la clause de solidarité insérée au contrat de bail en son article VII.

L’indemnité d’occupation se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme de mars 2025 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet à compter de l’échéance du 1er avril 2025.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Il sera exclu des dépens le coût du dénoncé à la CCAPEX, cette formalité n’étant pas exigée de la bailleresse afin de faire valoir ses droits.

Il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais exposés par la bailleresse afin de recouvrer les sommes dues. Les locataires seront en conséquence condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de Madame [W] [O] épouse [H] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 22 avril 2021 entre Madame [W] [O] épouse [H] d’une part, et Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] d’autre part, portant sur un local à usage d’habitation sis 6 La Giraudière à Vieillevigne (44116) et ses accessoires, à compter du 30 octobre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] ainsi que de tout occupant de leur chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux est régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions contractuelles ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] à son paiement à compter de l’échéance d’avril 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] à payer à Madame [W] [O] épouse [H] la somme de 9 544.20 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au 7 avril 2025, terme de mars 2025 inclus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges sera déduite de la dette;

RAPPELLE aux défendeurs leurs obligations et notamment le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] à payer à Madame [W] [O] épouse [H] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [E] [R] et Monsieur [C] [J] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture, et à l’exclusion du coût du dénoncé à la CCAPEX ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La présidente

A.PARES S. ZARIFFA