Minute n°26/

ORDONNANCE DU : 27 février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00320 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IQ6W

AFFAIRE : Société BPIFRANCE Inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 320 252 489, S.A. CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE Inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 332 778 224

c/ Société ABITEO Inscrite au RCS du MANS sous le numéro 502 674 013

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Chambre 9 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 février 2026

DEMANDERESSES

Société BPIFRANCE Inscrite au RCS de [Localité 1] sous le numéro 320 252 489, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocats au barreau du MANS, avocat postulant

et par Maître Jacques TORIEL de la SCP TORIEL & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.A. CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE Inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 332 778 224, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Boris MARIE de la SCP MARIE & SOULARD, avocats au barreau du MANS, avocat postulant

et par Maître Jacques TORIEL de la SCP TORIEL & Associés, avocats au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDERESSE

Société ABITEO Inscrite au RCS du MANS sous le numéro 502 674 013, dont le siège social est sis [Adresse 3], placée en liquidation judiciaire et désormais représentée par le liquidateur judiciaire SELARL MJ CORP

non-comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Marie-Pierre ROLLAND

GREFFIER : Judith MABIRE

DÉBATS

À l’audience publique du 23 janvier 2026,

À l’issue de celle-ci le Président a fait savoir aux parties que l’ordonnance serait rendue le 27 février 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par acte notarié du 28 mai 2020, la société BPIFRANCE (sous son ancienne dénomination BPIFRANCE FINANCEMENT) et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, intervenant dans le cadre d’une indivision conventionnelle à concurrence de 50 % chacune, ont consenti à la société civile ABITEO, un contrat de crédit-bail immobilier d’une durée de 15 ans, avec des loyers relatifs au financement, à payer à compter du 1er juin 2020, pour un montant total de 1.548.923 €.

Le contrat porte sur un immeuble de bureaux d’une surface d’environ 600 m², situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Le contrat stipule que 9 loyers non indexés sont payables trimestriellement à terme d’avance de 22.500 € HT chacun, suivis de 51 loyers non indexés, payables trimestriellement et d’avance de 28.219,47 € HT.

De plus, le montant du prix de vente à l’expiration du crédit-bail a été fixé, dans l’acte notarié, à la somme de 154.892,30 €.

La société ABITEO a sous-loué ce local à la SARL AUGURAL, par contrat du 28 mai 2020, pour une durée de douze ans, moyennant un loyer annuel progressif de 102.000 € HT à 128.000 € HT.

À compter du mois de novembre 2022, certains loyers sont restés impayés par la société ABITEO auprès de la société BPIFRANCE et de la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE.

Le 12 février 2025, la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE ont fait délivrer à la société ABITEO un commandement de payer la somme de 164.550,24 € au titre des loyers dus à compter du 28 novembre 2022 et jusqu’au 27 février 2025, et des taxes foncières 2023 et 2024. Le commandement de payer visait également la clause résolutoire contenue dans le bail.

Malgré ce commandement, la société ABITEO ne s’est pas acquittée des sommes dues.

Par acte du 17 juin 2025, la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE ont fait citer la société ABITEO devant le juge des référés du tribunal judiciaire du Mans auquel elles ont demandé de :

— Constater que le contrat de crédit-bail immobilier du 28 mai 2020 se trouve résilié de plein droit depuis le 13 mars 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de la société ABITEO, ainsi que de tous occupants de son chef, y compris de la société AUGURAL ;

— Ordonner le transport et la séquestration, aux frais de la société ABITEO, des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou tout autre lieu aux choix des bailleurs, et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues ;

— Condamner la société ABITEO au paiement de la somme provisionnelle de 213.077,39 € au titre des loyers, charges et accessoires impayés, avec intérêts de retard au taux contractuel du, à compter de leur date respective d’exigibilité et jusqu’à parfait paiement ;

— Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 11.425,12 € TTC, augmentée des charges contractuelles ;

— Condamner la société ABITEO au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 11.425,12 € TTC, augmentée des charges contractuelles, à compter du 28 mai 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

— Condamner la société ABITEO au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/320.

À l’audience du 19 septembre 2025, la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE ont demandé au juge des référés, in limine litis, de rejeter l’exception d’incompétence soulevée par la société civile ABITEO et à titre principal, la débouter de ses demandes, tout en maintenant leurs demandes exposées dans l’assignation.

La société ABITEO a demandé au juge des référés de :

— Déclarer la juridiction saisie incompétente pour connaître des demandes formées par les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, en application d’une clause d’attribution de juridiction au profit du tribunal de grande instance de Paris stipulée dans le contrat ;

— Par conséquent et à titre principal, renvoyer les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE à mieux se pourvoir ;

— À titre subsidiaire, se déclarer incompétent au profit du président du tribunal judiciaire de Paris ;

— À titre extrêmement subsidiaire, ordonner la réouverture des débats pour permettre à la société ABITEO de s’expliquer sur le fond du dossier ;

— En toute hypothèse, condamner in solidum les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par jugement du 23 septembre 2025, le tribunal des activités économiques du Mans a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société ABITEO et la SELARL MJ CORP a été nommé mandataire judiciaire de la société.

Par ordonnance du 17 octobre 2025, le juge des référés du Mans :

— S’est déclaré compétent pour statuer sur les demandes formulées par les sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE, dans leur assignation du 17 juin 2025 ;

— A ordonné la réouverture des débats ;

— A rejeté la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société ABITEO ;

— A réservé les dépens.

Par courrier du 30 octobre 2025, la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE ont déclaré leur créance née antérieurement au jour du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire à la somme de 1.334.687,80 €.

Par acte du 19 novembre 2025, la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE ont fait citer la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de mandataire judiciaire de la société ABITEO, devant le juge des référés auquel elles demandent de :

— Constater que le contrat de crédit-bail immobilier du 28 mai 2020 se trouve résilié de plein droit depuis le 13 mars 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de la société ABITEO, ainsi que de tous occupants de son chef, y compris de la société AUGURAL ;

— Donner acte en tant que de besoin aux sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE de ce qu’elles s’en remettent à la procédure de vérification du passif menée dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire de la société ABITEO en ce qui concerne les sommes qui leur sont dues au titre de la période antérieure au 23 septembre 2025 ;

— Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 27.880,62 € TTC, augmentée des charges contractuelles ;

— Condamner la société ABITEO au paiement de la somme provisionnelle de 65.895,32 € TTC au titre des indemnités d’occupation et charges dues pour la période du 24 septembre au 31 décembre 2025, assortie des intérêts de retard au taux contractuel, à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes impayées et jusqu’à parfait paiement ;

— Condamner la société ABITEO au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 27.880,62 € TTC, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et globale des locaux, charges contractuelles en sus ;

— Déclarer l’ordonnance à intervenir commune et opposable à la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de mandataire judiciaire de la société ABITEO ;

— Condamner in solidum la société ABITEO et la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de mandataire judiciaire de la société ABITEO, au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/595.

Par jugement du tribunal des activités économiques du Mans du 25 novembre 2025, la procédure de redressement judiciaire a été convertie en procédure de liquidation judiciaire.

Par acte du 9 décembre 2025, la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE ont donc fait citer la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, devant le juge des référés auquel elles demandent de :

— Constater que le contrat de crédit-bail immobilier du 28 mai 2020 se trouve résilié de plein droit depuis le 13 mars 2025 ;

— Ordonner l’expulsion de la société ABITEO et de la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, ainsi que de tous occupants de son chef, y compris de la société AUGURAL ;

— Donner acte en tant que de besoin aux sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE de ce qu’elles s’en remettent à la procédure de vérification du passif menée dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire convertie en liquidation judiciaire de la société ABITEO en ce qui concerne les sommes qui leur sont dues au titre de la période antérieure au 23 septembre 2025 ;

— Fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à hauteur de 27.880,62 € TTC, augmentée des charges contractuelles ;

— Condamner la société ABITEO et la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, au paiement de la somme provisionnelle de 65.895,32 € TTC au titre des indemnités d’occupation et charges dues pour la période du 24 septembre au 31 décembre 2025, assortie des intérêts de retard au taux contractuel, à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes impayées et jusqu’à parfait paiement ;

— Condamner la société ABITEO et la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 27.880,62 € TTC, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et globale des locaux, charges contractuelles en sus ;

— Déclarer l’ordonnance à intervenir commune et opposable à la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO ;

— Condamner in solidum la société ABITEO et la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro de RG 25/653.

Par courrier reçu au greffe le 2 janvier 2026, la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, a indiqué au juge des référés que :

— Les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 4] sont désormais libres d’occupation ;

— Il acquiesce à la résiliation du contrat de crédit-bail ;

— Il ne peut être représenté dans le cadre de la présente procédure, en l’absence de fonds détenus par la société ABITEO.

À l’audience du 23 janvier 2026, la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE maintiennent leurs demandes exposées dans l’assignation du 9 décembre 2025.

La SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, ne comparaît pas à l’audience. La décision sera donc qualifiée de réputée contradictoire.

MOTIFS

À titre liminaire, pour une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des affaires enregistrées sous les numéros de RG 25/320, 25/595 et 25/653 sous le numéro de RG (répertoire général) le plus ancien, à savoir le numéro de RG 25/320.

Sur la demande de résiliation du contrat et l’expulsion de la société ABITEO :

Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse.

Par jugement du 23 septembre 2025, le tribunal des activités économiques du Mans a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société ABITEO et la SELARL MJ CORP a été nommé mandataire judiciaire de la société. Cette procédure a été convertie en procédure de liquidation judiciaire, par jugement du tribunal des activités économiques du Mans du 25 novembre 2025.

Le 12 février 2025, un commandement de payer visant, d’une part, la clause résolutoire insérée au bail ; d’autre part, l’article L 145-41 du code de commerce, a été délivré par le bailleur à la société ABITEO.

La société ABITEO ne s’est pas exécutée dans le délai imparti.

Il convient de faire droit à la demande de constatation de la résiliation du contrat de crédit-bail immobilier par acquisition des effets de la clause résolutoire à la date du 13 mars 2025, l’article L. 622-21 du code de commerce ne faisant pas obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution du contrat par application d’une clause résolutoire de plein droit qui a produit ses effets avant le jugement d’ouverture de la procédure collective.

L’expulsion de la société ABITEO, représentée par la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire, et de tous occupants de son chef, en particulier de la société AUGURAL, sera ordonnée, quand bien même, la SELARL MJ CORP a indiqué le 24 décembre 2025 que les locaux avaient été restitués, les requérants ne s’étant pas désistés de cette demande.

Sur la créance de loyers :

L’article L.622-21 du code de commerce dispose que “Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent”.

Par jugement du 23 septembre 2025, le tribunal des activités économiques du Mans a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société ABITEO et la SELARL MJ CORP a été nommé mandataire judiciaire de la société. Cette procédure a été convertie en procédure de liquidation judiciaire, par jugement du tribunal des activités économiques du Mans du 25 novembre 2025.

Par courrier du 30 octobre 2025, la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE ont ainsi déclaré leur créance née antérieurement au jour du jugement d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire à la somme de 1.334.687,80 €.

Dès lors, il sera donné acte aux sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE de ce qu’elles s’en remettent à la procédure de vérification du passif menée dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire convertie en liquidation judiciaire de la société ABITEO en ce qui concerne les sommes qui leur sont dues au titre de la période antérieure au 23 septembre 2025.

Sur l’indemnité mensuelle d’occupation :

Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’article L.622-17 I du code de commerce dispose que “Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance”.

Il résulte du décompte produit aux débats du 17 novembre 2025, que la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, est bien redevable des sommes réclamées, pour la période postérieure au jugement d’ouverture, soit du 24 septembre 2025 au 31 décembre 2025, au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, prestation fournie à la société ABITEO après le jugement d’ouverture du redressement judiciaire.

Le contrat de crédit-bail stipule dans sa clause A23 que “en cas de résiliation pour quelque cause que ce soit et nonobstant les effets de la résiliation, le crédit-preneur et/ou l’occupant, doivent quitter l’immeuble au plus tard à la date de la résiliation. Le crédit-preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à 1,5 % du montant de l’investissement hors TVA, tout mois commencé étant dû en entier”.

L’indemnité mensuelle d’occupation sera donc fixée à la somme de 27.880,62 € TTC.

La SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, sera condamnée au paiement provisionnel de la somme de 65.895,32 € correspondant à la créance exigible au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues entre le 24 septembre 2025 et le 31 décembre 2025.

La SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, sera également condamnée au paiement provisionnel de la somme mensuelle de 27.880,62 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective et globale des locaux, ainsi qu’au paiement des charges contractuelles.

Sur les autres demandes :

La demande de déclaration de l’ordonnance commune et opposable à la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, sera rejetée, dans la mesure où celle-ci est déjà partie prenante à la présente procédure, puisqu’assignée par acte du 9 décembre 2025.

La SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, succombe et sera donc condamnée aux dépens.

Par suite, elle est redevable d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui sera fixée à la somme de 1.800 €.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort ;

— ORDONNE la jonction des affaires enregistrées sous les numéros de RG 25/320, 25/595 et 25/653 sous le numéro de RG 25/320 ;

— CONSTATE par acquisition des effets de la clause résolutoire la résiliation du contrat de crédit-bail de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3] liant les parties et ce à la date du 13 mars 2025 ;

— ORDONNE à la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, et à tous occupants de son chef, en particulier la société AUGURAL, de libérer les lieux de corps et de biens dès la signification de la présente décision et de remettre les clés des lieux au bailleur dans le même délai, si ce n’est déjà fait ;

— DIT QUE il pourra être procédé à l’expulsion du preneur au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— ORDONNE l’enlèvement des biens meubles et effets personnels se trouvant dans les lieux et les transporter en tout lieu approprié, aux frais, risques et périls du preneur, qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution de la présente décision ;

— DONNE ACTE aux sociétés BPIFRANCE et CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE de ce qu’elles s’en remettent à la procédure de vérification du passif menée dans le cadre de la procédure de redressement judiciaire convertie en liquidation judiciaire de la société ABITEO en ce qui concerne les sommes qui leur sont dues au titre de la période antérieure au 23 septembre 2025 ;

— FIXER à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 27.880,62 € TTC, augmentée des charges contractuelles ;

— CONDAMNE la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, à payer à la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE la somme de 65.895,32 € TTC à titre de provision sur les indemnités mensuelles d’occupation et charges dues pour la période du 24 septembre au 31 décembre 2025, assortie des intérêts de retard au taux contractuel, à compter de la date d’exigibilité de chacune des sommes impayées et jusqu’à parfait paiement ;

— CONDAMNE la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, à payer à la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE la somme provisionnelle mensuelle de 27.880,62 € TTC au titre de l’indemnité d’occupation, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la libération effective et globale des locaux, ainsi qu’au paiement des charges contractuelles ;

— REJETTE la demande de déclaration de l’ordonnance commune et opposable à la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO ;

— CONDAMNE la SELARL MJ CORP, prise en la personne de maître [O], en qualité de liquidateur judiciaire de la société ABITEO, à payer à la société BPIFRANCE et la société CREDIT MUTUEL REAL ESTATE LEASE la somme de mille huit cents euros (1.800 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Judith MABIRE Marie-Pierre ROLLAND