TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03976 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TOAX

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Janvier 2025

S.C.I. LAS COSTOS

C/

[C] [R]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 23 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition initialement au 16 janvier 2025 prorogée au 23 janvier 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. LAS COSTOS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [C] [R], demeurant [Adresse 2] ; [Adresse 6]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 31 mars 2014 et l’intermédiaire de son mandataire à la gestion immobilière, NEXITY, la SCI LAS COSTOS a donné à bail à Monsieur [C] [R]un appartement à usage d’habitation (Résidence [11], bâtiment 110, porte N°9) et un emplacement de stationnement (N°30) situés au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 383,41 euros et 30 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI LAS COSTOS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 04 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, la SCI LAS COSTOS a ensuite fait assigner Monsieur [C] [R] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour obtenir le constat de la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire, son expulsion, sans délai, avec si besoin le concours de la force pubique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 703,31 euros, représentant le montant de l’arriéré locatif à la date du 06 septembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, soit 476,33 euros, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux,

— la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa dénonce.

A l’audience du 22 novembre 2024, la SCI LAS COSTOS, représentée par son conseil, précise qu’elle maintient les demandes de son assignation nonobstant le paiement de la dette visée à l’assignation par le locataire et qu’il lui reste dû la mensualité de novembre 2024.

Monsieur [C] [R] comparaît en personne et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux. Il explique ne pas avoir payé le loyer en raison de difficultés familiales mais qu’il a compensé après avec des sommes plus importantes.

La bailleresse a été autorisée à produire en délibéré un nouveau décompte locatif avant le 17 décembre 2024 pour vérifier le paiement du loyer de novembre 2024. Ce document a été reçu au greffe le 16 décembre 2024 et sera donc pris en considération.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SCI LAS COSTOS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 06 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que "V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bail conclu le 31 mars 2014 contient une clause résolutoire (article 2.11. des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 04 juin 2024, pour la somme en principal de 1.428,99 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si la locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Bien que le commandement de payer soit demeuré infructueux pendant plus de deux mois, Monsieur [C] MALNUITa apuré l’intégralité de la dette locative tel que cela ressort du décompte locatif produit par la bailleresse en délibéré autorisé arrêté au 25 novembre 2024 et qu’il est à jour de ses loyers courants.

Il apparaît donc que Monsieur [C] [R] se trouverait paradoxalement placé dans une situation moins favorable que s’ il était resté débiteur de tout ou partie de la dette puisqu’il pourrait ainsi bénéficier de délais de paiement et demander la suspension des effets de la clause résolutoire pour se maintenir dans les lieux, et ce d’autant que le bail est en cours depuis mars 2014, que les difficultés de paiement concerne une période de quelques mois et que le locataire a repris le règlement des loyers et charges courants depuis le mois de juillet 2024.

En conséquence, en raison de l’apurement progressif de la dette, il y a lieu de faire droit à la demande de Monsieur [C] [R] et dire que la clause résolutoire a été rétroactivement suspendue depuis le 05 août 2024, date du constat de son acquisition jusqu’au 24 octobre 2024, date à laquelle la dette a été soldée. La dette ayant été soldée, la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise et il n’y a pas lieu à résiliation du bail.

En conséquence, la SCI LAS COSTOS sera déboutée de sa demande d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

III. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SCI LAS COSTOS produit en délibré un décompte démontrant que Monsieur [C] [R] ne restent lui devoir aucune somme à la date du 25 novembre 2024.

La demande de condamnation en paiement est donc devenue sans objet.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [C] [R], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, à l’exception du coût du commandement de payer dont il ressort du décompte locatif produit qu’il a déjà été payé par le défendeur puisqu’il a été porté en compte pour un montant de 229,99 euros.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI LAS COSTOS, Monsieur [C] [R]sera condamné à lui payer une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 31 mars 2014 entre la SCI LAS COSTOS et Monsieur [C] [R]concernant l’appartement à usage d’habitation ([Adresse 9], [Adresse 7]) et l’emplacement de stationnement (N°30) situés au [Adresse 1], sont réunies à la date du 05 août 2024;

SUSPEND rétroactivement les effets de la clause résolutoire du 05 août 2024 au 24 octobre 2024, période au cours de laquelle la dette a été soldée ;

DIT que la clause résolutoire incluse au bail liant les parties n’a pas joué et dit n’y avoir lieu à résiliation du bail et expulsion du locataire ;

DEBOUTE subséquemment la SCI LAS COSTOS de la totalité de ses demandes principales ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R] à payer à la SCI LAS COSTOS une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [R]aux entiers dépens, à l’exception du commandement de payer, lequel a déjà été payé ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Vice-Présidente