TR I B U N A L

JUDICIAIRE

D ' E V R Y

■

BAUX COMMERCIAUX

N° RG : N° RG 24/05559 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QJMJ

MINUTE N°:

Affaire : S.A.S. GROUPE MONDIAL TISSU

C/

S.C.P. AESTIAM PIERRE RENDEMENT

FE délivrée le

J U G E M E N T

Rendu le DIX SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ, par Madame CHRISTAU, Juge, tenant l’audience des BAUX-COMMERCIAUX, Assistée de Madame CADORNE, Greffier.

ENTRE :

PARTIE DEMANDERESSE:

La société GROUPE MONDIAL TISSUS-GMT, société par actions simplifiée, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Lyon sous le numéro 419 487 939, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par la SARL BEYLEV INVEST en sa qualité de Président, dont le siège social est situé [Adresse 1], elle-même représentée par Monsieur [D] [Y], son gérant ELLE-

représentée par Maître Pierre ELLUL de la SCP ELLUL-GREFF-ELLUL, avocats au barreau de l’ESSONNE, avocat postulant, Maître Stéphane INGOLD de la SELARL RETAIL PLACES, avocat au barreau de PARIS, avocats plaidant

ET :

PARTIE DEFENDERESSE :

La société AESTIAM PIERRE RENDEMENT,société civile de placement immobilier à capital variable, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Paris sous le numéro 378 557 425, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

Les Avocats ont été entendus le 15 Novembre 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 17 Janvier 2025.

Advenu ce jour, le Jugement est rendu ainsi qu’il suit :

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x

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 6 octobre 1997, la SARL ELODIE, a donné à bail commercial à la société MSA DISTRIBUTION, un local commercial sis dans un ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 6], ce pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er janvier 1998 pour se terminer 9 ans plus tard soit le 21 décembre 2006, pour exercer toute activité à sa convenance moyennant un loyer de 800 000 francs soit 129 581,66 euros.

La société INTER HOME est venue aux droits de la société ELODIE SARL.

Usant de la faculté de substitution prévue au bail du 6 octobre 1997, la société LEMA DISTRIBUTION s’est substituée à la société MSA DISTRIBUTION à compter du 1er janvier 1998 .

Le bail a été renouvelé le 6 septembre 2006 à compter du 1er janvier 2007 pour se terminer le 31 décembre 2016 pour un loyer de 166 850 euros.

Une cession de droit au bail est intervenue le 15 janvier 2008 entre la société LEMA DISTRIBUTION au profit de la société GROUPE MONDIAL TISSUS GMT, le loyer étant porté au 1er janvier 2008 à la somme de 170 752,68 euros. L’activité a été réduite à savoir toute activité à l’exclusion de toute activité de troc ou de solderie.

Le bail a été renouvelé le 29 novembre 2012 à compter du 1er janvier 2013 pour se terminer le 31 décembre 2021 pour un loyer de 189 750,94 euros.

La société INTER HOME a vendu les locaux à la SCPI FONCIA PIERRE RENDEMENT, laquelle a modifié sa dénomination en SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT.

Le bail s’est renouvelé par tacite prolongation.

Selon exploit de commissaires de justice en date du 28 septembre 2023, le preneur a sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant un loyer de 140 000 euros.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 4 octobre 2023, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail expiré et a proposé un loyer annuel de 199 659,90 euros HT HC.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 6 février 2024, le bailleur a proposé un loyer annuel de 207 404,84 euros HT HC.

Par mémoire préalable du 26 juin 2024, la société GROUPE MONDIAL TISSUS – GMT a sollicité du juge des loyers commerciaux à titre principal de fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme en principal de 121 300 euros HT HC annuellement, les autres clauses, charges et conditions du bail expiré (sauf le dépôt de garantie) demeurant inchangées et à titre subsidiaire, ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par exploit d’huissier en date du 19 août 2024, la société GROUPE MONDIAL TISSUS – GMT a fait assigner la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT devant le juge des loyers du Tribunal Judiciaire d’EVRY aux fins de voir :

1 / A titre principal :

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal hors charges et hors taxes de 121.300 € (cent vingt et un mille trois cent euros) toutes autres clauses, charges et conditions dudit bail demeurant inchangées, à l’exception du dépôt de garantie qui sera réajusté proportionnellement au prix du nouveau loyer;

— CONDAMNER la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à rembourser à la société GROUPE MONDIAL TISSUS les trop-perçus de loyer depuis le 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société GROUPE MONDIAL TISSUS par application de l’article 1341-1 du Code civil; et leur capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même Code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

2 / A titre subsidiaire :

— DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Président, avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative.

— Dans ce cas, FIXER le loyer provisionnel que le locataire devra régler à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’a la fin de la procédure définitive en fixation du loyer, à la somme annuelle de 121.300 euros HT et HC.

— CONDAMNER le bailleur aux frais d’expertise dés lors que le loyer sera nécessairement fixé à la baisse.

En toute hypothèse :

CONDAMNER le bailleur au paiement d’une somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont la distraction au profit de la SCP ELLUL GREFF- ELLUL, représentée par M^e ELLUL, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile

ORDONNER en chaque hypothèse l’exécution provisoire de la décision à intervenir

La SCPI AESTIAM PIERRE RENDEMENT, n’a pas constitué avocat, ni n’a transmis de mémoire.

L’affaire est venue à l’audience du 15 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de fixation du loyer à la valeur locative

Aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1. Les caractéristiques du local considéré ;

2. La destination des lieux ;

3. Les obligations respectives des parties ;

4. Les facteurs locaux de commercialité ;

5. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La détermination de la valeur locative se fait également en application des articles R.145-3 à R.145-8 du code de commerce. »

L’article L 145-34 du code de commerce précise :

« A moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. »

En l’espèce, le preneur s’appuie sur un rapport amiable de l’expert [K], expert à la Cour d’appel de Paris et agrée à la Cour de cassation du 21 juin 2024 qu’il a mandaté.

Celui-ci indique que l'[Adresse 5] est une longue voie à forte circulation automobile dans les deux sens qui relie la D19 à la francilienne.

La situation des locaux est en retrait, peu recherchée commercialement, à l’arrière de la zone commerciale en face de locaux vacants, ne bénéficiant pas de l’attractivité des locomotives DECATHLON et LEROY MERLIN situées à proximité.

Il indique que l’impression d’ensemble est mauvaise, traces d’humidité, huisseries en aluminium en mauvais état, isolation de la toiture et des portes à refaire, aucun accès livraison direct et peu d’emplacements parking. Il souligne que les locaux sont protégés par une alarme, que les volumes sont importants, que la configuration des locaux est régulière, qu’il y a du chauffage. Il retient une surface des locaux de 784 m2 (rez-de-chaussée de 641 m2 et mezzanine de 143 m2) et 638,50 m2 P en ce qui concerne la surface pondérée. Il retient une valeur de 200 euros le m2 soit la somme de 127 700 euros pour le loyer à laquelle il retranche un abattement pour l’impôt foncier de 3% et 2% pour le ravalement à la charge du preneur soit un loyer de 121 300 euros HT HC.

Ces éléments apparaissent cohérents, et seront entérinés par le juge des loyers commerciaux.

En conséquence, il y aura lieu de fixer le loyer annuel à la somme de 121 300 euros HT HC à compter du 1er octobre 2023.

Le dépôt de garantie sera réajusté conformément au bail conclu, les conditions, clauses du bail restant inchangées. En conséquence, la demande du preneur de rectifier le montant du dépôt de garantie sera rejetée, l’application du bail suffisant, celle-ci prévoyant le réajustement en fonction du montant du loyer.

Sur les demandes accessoires

La société AESTIAM PIERRE RENDEMENT qui succombe, sera condamnée à payer les dépens et la somme de 1500 euros à la Société GROUPE MONDIAL TISSUS GMT au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision, nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant après débats tenus en audience publique, réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

FIXE le montant de loyer de renouvellement à la somme annuelle de 121 300 euros hors taxes et hors charges à compter 1er octobre 2023 ;

CONDAMNE la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à rembourser à la société GROUPE MONDIAL TISSUS les trop-perçus de loyer depuis le 1er octobre 2023 avec intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité par application de l’article 1341-1 du Code civil ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

DIT qu’à défaut d’exercice par l’une ou l’autre des parties de son droit d’option prévu par l’article 145-57 du Code de commerce, et qu’à défaut d’appel et si l’exécution provisoire est prononcée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du Code des Procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer à la société GROUPE MONDIAL TISSUS – GMT la somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société AESTIAM PIERRE RENDEMENT à payer les entiers dépens ;

DIT que les dépens seront recouvrés par la SCP ELLUL GREFF- ELLUL, représentée par M^e ELLUL conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties pour le surplus ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi fait et rendu à l’audience des BAUX- COMMERCIAUX du DIX SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ.

Et nous avons signé avec le Greffier nous assistant.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,