MINUTE 2026/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 31 Mars 2026

N° RG 23/03209 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6IM

DEMANDEURS

Madame [L] [Y] épouse [X]

née le 14 Avril 1974 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Bertrand DENIAUD, avocat au Barreau d’ALENÇON, avocat plaidant et par Maître Solène MATOSKA, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

Monsieur [J] [X]

né le 17 Septembre 1972 à [Localité 2] (61)

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Bertrand DENIAUD, avocat au Barreau d’ALENÇON, avocat plaidant et par Maître Solène MATOSKA, avocate au Barreau du MANS, avocate postulante

DEFENDEURS au principal

Monsieur [O] [A]

né le 04 Juin 1981 à [Localité 2] (61)

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocats au Barreau du MANS

Madame [S] [K]

née le 03 Décembre 1982 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre LANDRY, membre de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS, avocats au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 15 janvier 2026

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à M^e Solène MATOSKA – 14, Maître Pierre LANDRY de la SCP PIERRE LANDRY AVOCATS – 31 le

N° RG 23/03209 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6IM

Jugement du 31 Mars 2026

— prononcé publiquement par Chantal FONTAINE, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 24 novembre 2017 dressé par Maître [M] [U], Notaire, Madame [K] et Monsieur [A] ont vendu à Monsieur [J] [X] et Madame [L] [Y] épouse [X] un bien immobilier situé [Adresse 3]” à [Localité 3] au prix de 125 500 €.

Le 4 juin 2018, les époux [X] ont subi un dégât des eaux en raison d’infiltrations par la toiture et ont procédé à une déclaration de sinistre auprès de leur assureur. L’entreprise de couverture sollicitée pour effectuer des travaux a refusé d’intervenir en invoquant des malfaçons affectant la couverture.

Après des démarches infructueuses menées auprès des Consorts [A]/[K], une expertise amiable contradictoire initiée par l’assureur des époux [X] a été organisée. L’Expert, dans son rapport déposé le 21 décembre 2022, a conclu que les travaux réalisés par les vendeurs eux-mêmes étaient affectés de désordres, a évalué les travaux de réfection à la somme de 83 917 € TTC, et préconisé la mise en place immédiate d’un bâchage conservatoire.

Les époux [X], par acte du 23 septembre 2019, ont saisi le Président du Tribunal Judiciaire du Mans, lequel, par ordonnance de référé du 22 janvier 2020 les a déboutés de leur demande d’expertise. Par arrêt du 29 juin 2021, la Cour d’appel d’Angers a infirmé l’ordonnance qui lui était déférée, a ordonné une expertise confiée à Monsieur [T], ensuite remplacé par Monsieur [N]. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 20 septembre 2022.

Par assignation en date du 28 novembre 2023, Monsieur et Madame [X] ont fait citer à comparaître devant la présente juridiction Madame [K] et Monsieur [A].

Par ordonnance du 13 mars 2025, le Juge de la mise en état a déclaré forclose l’action présentée par Monsieur et Madame [X] sur le fondement de l’article 1792 du code civil au titre de la réfection complète de la toiture mais déclaré recevable leur action sur le même fondement au titre des travaux d’installation des fenêtres de toit.

Aux termes de leurs conclusions N°3 après incident, régulièrement signifiées par voie électronique le 28 novembre 2025 et auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé du litige, les époux [X] demandent au tribunal de ;

— débouter les Consorts [A] [K] de toutes leurs demandes,

— condamner solidairement les Consorts [A]/[K] au titre des travaux de réfection, à la somme totale de 78 133,42 € HT soit 85 946,77 € TTC,

— condamner solidairement les Consorts [A]/[K] à leur payer une somme de 7 000 € au titre du préjudice de jouissance antérieur aux travaux et une somme de 3 710 € au titre du préjudice de jouissance durant les travaux,

— condamner solidairement les Consorts [A]/[K] à leur payer une somme de 10 000 € au titre de leur préjudice moral,

— condamner solidairement les Consorts [A]/[K] à leur payer une somme de 3 792 € TTC au titre de l’aménagement et du réaménagement,

— condamner solidairement les Consorts [A]/[K] à leur payer une somme de 569 € au titre du stockage de leurs affaires,

— condamner solidairement les Consorts [A]/[K] à leur payer une somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

N° RG 23/03209 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6IM

— condamner les Consorts [A]/[K] aux dépens, en ce compris les frais d’huissier, d’expertise, de droit d’appel,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

A l’appui de leurs prétentions, ils font valoir, au visa des articles 1792 et 1240 du code civil que l’Expert Judiciaire a indiqué que si la solidité du bâtiment n’était pas remise en cause, la chambre principale et la salle de bains sont impropres à leur destination du fait de la faute commise par les Consorts [A]/[K]. Ils arguent qu’aucune réception des travaux n’a eu lieu et que de nombreux travaux sont intervenus au fil du temps sur la toiture, notamment la pose de Vélux et l’aménagement des combles en 2016, travaux ayant affecté la charpente précédemment posée. Ils indiquent que la mention sur l’acte notarié de l’absence de rénovation dans les dix années ayant précédé la vente est mensongère et maintiennent que seule la date de 2016 doit être reconnue comme point de départ de la prescription et que leur occupation sans réserves de la maison ne saurait leur faire perdre le bénéfice de ce point de départ et la possibilité d’exercer leur action sur le fondement de la responsabilité décennale. Ils prétendent que les travaux de réfection des fenêtres impliquent la réfection du toit, lequel n’est pas aux normes, un affaissement étant possible à la suite de descentes mal calculées, le couvreur sollicité refusant de limiter son intervention aux fenêtres, intervention qui ne peut être séparée du reste de la toiture, ces réparations revêtant un caractère d’urgnece. Ils réitèrent leur demande sur la nécessité d’effectuer une refonte totale de la toiture en précisant que lors des périodes de pluie, l’eau s’infiltre et coule le long des poutres. C’est à ce titre qu’ils sollicitent la condamnation des Consorts [A]/[K] à leur payer solidairement la somme de 85 946,77 € TTC au titre des travaux de réfection outre un préjudice de jouissance actuel qu’ils évaluent à 7 000 €, en raison de l’impossibilité pour eux de jouir paisiblement des lieux et un préjudice de jouissance futur durant les travaux devant durer 8 semaines qu’ils fixent à 3 710 € en prenant en considération le fait qu’ils ne pourront plus user de la salle de bains et de la chambre et qu’ils devront déménager, les frais de stockage et de déménagement étant chiffrés à 569,60 € et 3 792 € TTC. Ils justifient leur préjudice moral en évoquant les questions qu’ils ont pu se poser sur la salubrité de la maison et l’attitude fermée des vendeurs

Aux termes de leurs conclusions N° 2 signifiées par voie électronique le 9 octobre 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions, les Consorts [A]/[K] demandent au tribunal de :

— déclarer mal-fondée l’action des époux [X] et les débouter de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— A titre très subsidiaire, constater que la réparation des deux Vélux mis en cause s’élève à la somme de 640 € HT soit 704 € TTC et rejeter toute demande en excès de cette somme,

— encore plus subsidiairement, réduire significativement les prétentions des époux [X] et écarter tous chefs de demandes restant à justifier,

— en toute hypothèse, condamner Monsieur et Madame [X] à leur verser une indemnité de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que les époux [X] ne sauraient maintenir leur demande de réfection intégrale alors même que le Juge de la mise en état a constaté la forclusion partielle de leur action fondée sur la garantie décennale et que l’installation de deux petites fenêtres de toit par leurs soins en 2016 n’est pas constitutive d’un ouvrage puisque ces vélux sont des éléments de menuiserie s’intégrant dans un ouvrage existant et dissociables de la couverture de la maison, ajoutant que les travaux d’installation desdites fenêtres ne peuvent, eu égard à leur caractère modeste, être assimilés à des travaux de construction, pas plus qu’ils ne peuvent être assimilés à des travaux de rénovation lourde. Ils concluent donc au rejet de la demande des époux [X] fondée sur l’article 1792 du code civil précisant qu’en conséquence ils ne sauraient être recherchés comme “vendeur réputé constructeur”. Les Consorts [A]/[K] soutiennent par ailleurs que leur responsabilité ne saurait pas plus être recherchée sur le fondement de la responsabilité délictuelle, dans la mesure où les liens avec les époux [X] sont de nature contractuelle, soulignant au surplus que la pose des vélux n’a pas été faite par leurs soins mais par le père de Madame [K].

Subsidiairement, ils invoquent l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance du Juge la mise en état pour s’opposer aux demandes indemnitaires présentées par les époux [X], estimant qu’en sollicitant la réfection totale de la toiture, au motif qu’il ne saurait être remédié à l’éventuelle non conformité des châssis des Vélux sans procéder à une telle réfection, ils contournent une décision de justice, alors même que l’état de la couverture n’est pas imputable aux Vélux. Ils ajoutent que les travaux de réfection de la toiture incombent aux époux [X] en leur qualité de propriétaires du bien, rappelant qu’entre le 20 mai 2018 et le 13 juin 2018 ont eu lieu en Sarthe des intempéries d’une intensité exceptionnelle ayant conduit le gouvernement à prendre le 4 octobre 2018 un arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Ils prétendent par ailleurs que durant la procédure, les époux [X] n’ont été confrontés qu’à un seul dégât des eaux. Ils réfutent la présence de traces d’infiltrations dont l’Expert a fait état en déclarant d’une part, avoir toujours contesté cette affirmation, y compris par voie de dire et d’autre part, en relevant qu’aucune photographie attestant de la réalité de ces traces n’a été prise par l’expert. Enfin, ils font observer que les époux [X] ne justifient pas des indemnités qu’ils ont pu recevoir de leur assureur auprès duquel ils ont fait une déclaration de sinistre au titre du dégât des eaux, pas plus qu’ils ne justifient ni de leur préjudice de jouissance alors même qu’il n’a pas été constaté lors de l’expertise de privation d’usage, ni de leur préjudice moral.

Les débats ont été clôturés le 11 décembre 2025 par ordonnance du Juge de la mise en état et l’affaire renvoyée devant le Juge unique du Tribunal Judiciaire à l’audience de plaidoirie du 15 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I/ Sur la garantie décennale

Aux termes de l’article 1792 du code civil “tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère”.

L’article 1792-1 -2°du même code énonce que “est réputé constructeur de l’ouvrage… toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire…”

L’article 1792-2 précise que “la présomption de responsabilité établie par l’article 1792 s’étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d’équipement d’un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert. Un élément d’équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l’un des ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s’effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage”.

Le vendeur d’un bien immobilier dans lequel il a été procédé à des travaux de rénovation peut-être déclaré responsable envers les acquéreurs des désordres affectant cet immeuble, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, dès lors que l’importance des travaux réalisés permet leur assimilation à des travaux de construction et sans qu’y puissent y faire obstacle les stipulations de l’acte de vente.

Il est donc nécessaire pour l’application de la garantie décennale de déterminer préalablement si les travaux réalisés constituent des ouvrages au sens de l’article 1792 du code civil.

En l’espèce, la discussion porte sur deux vélux installés par le père de Madame [K] en 2016.

Si l’Expert a pu confirmer que la toiture, les zingueries et la charpente n’étaient pas conformes aux référentiels techniques, que de nombreuses erreurs de construction et de mise en oeuvre ont été commises et que l’état friable des tuiles ne permettait plus de procéder à des réparations mais nécessitait effectivement la rénovation complète des différents versants, pour autant, l’action concernant la réfection de cette toiture réalisée en 2004 est prescrite et ne peut plus par voie de conséquence faire l’objet de débats sauf à voir bafouer l’autorité de la chose jugée attachée à l’ordonnance du Juge de la mise en état rendue le 13 mars 2025 et définitive à ce jour.

Les vélux que l’expert désigne sous le vocable de “châssis éclairants” ont été adjoints à un ouvrage existant en 2016. Il s’agit d’un élément d’équipement c’est à dire un élément destiné à fonctionner. L’expert qualifie l’installation de ces châssis de “travaux de finition”, les travaux de réfection de la toiture après modification et réalisation de la charpente (surélévation), ainsi que la réfection de l’ensemble des étanchéités, réalisés en 2004 étant quant à eux qualifiés de travaux d’envergure.

Lors des opérations d’expertise, et après retrait de la bâche de protection, l’Expert a pu constater, s’agissant des vélux que les entourages de châssis n’étaient pas conformes et que des traces d’infiltrations en périphérie du châssis Vélux étaient présentes dans la chambre principale. L’Expert a pu préciser que le bâtiment n’était pas menacé dans sa solidité ni dans sa stabilité, seules la chambre principale et la salle de bains étaient impropres à leur destination en raison du bâchage rendant ces pièces obscures.

N° RG 23/03209 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H6IM

Au regard de ces éléments, il ne peut donc être considéré que la pose des châssis éclairants constitue un ouvrage, au regard du coût de la remise en état (704 € TTC) et de leur modeste importance, les défauts de conformité dont les châssis sont affectés ne portant pas en outre atteinte à la solidité du bien lequel n’est pas impropre à sa destination, l’impropriété à leur usage de la chambre principale et de la salle de bains étant consécutive, non pas aux non-conformités des châssis mais à l’obscurité générée par la bâche recouvrant la toiture.

Dès lors, que l’élément d’équipement installé par adjonction sur un ouvrage existant ne constitue pas un ouvrage, il ne relève par conséquent pas de la garantie décennale, quel que soit le degré de gravité des désordres mais de la responsabilité contractuelle de droit commun non soumise à l’assurance obligatoire des constructeurs, et soumis comme la garantie décennale à un délai de prescription.

Les demandes des époux [X] fondées sur les articles 1792 et suivants du code civil seront donc rejetées.

II/ Sur les demandes accessoires

1°) Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur et Madame [X], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens en ce inclus les frais d’expertise.

2°) Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer (1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande que chacune des parties conserve la charge des frais par elle exposés.

Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront donc rejetées.

3°) Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En conséquence, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, suivant mise à disposition de la décision par le greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE Monsieur [J] et Madame [L] [Q] épouse [X] de l’intégralité de leurs demandes ;

DÉBOUTE les parties de leur demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [J] [X] et Madame [L] [Y] épouse [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce inclus les frais d’expertise.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE