TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

54G

Minute n° 24/

N° RG 24/01088 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZE74

8 copies

EXPERTISE

GROSSE délivrée

le03/06/2024

àM^e Thomas BELLEVILLE

l’ASSOCIATION BERREBI – SIRGUE

M^e Antonio GARNIER

M^e Julie GERARD-NOEL

M^e Alice MONSAINT

COPIE délivrée

le03/06/2024

à

2 copies au service expertise

Rendue le TROIS JUIN DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 27 mai 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier.

DEMANDERESSE

La société IMMOPERL 2

Société en nom collectif dont le siège social est :

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Antonio GARNIER, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Eric GOMEZ de la SELARL LAZARE AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

La société ROGINE PROMOTION

Société par actions simplifiées dont le siège social est :

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Alice MONSAINT de la SELAS FIDAL, avocat postulant au barreau de BORDEAUX, Maître Hélène LEMASSON de la SELAS FIDAL, avocat plaidant au barreau de LIMOGES

La société MESOLIA HABITAT

Société anonyme d’habitations à loyer modéré

Dont le siège social est :

[Adresse 4]

[Adresse 4]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Thomas BELLEVILLE, avocat au barreau de BORDEAUX

La société ARCHIMED’CONCEPT (ARCHIMED ARCHITECTURE AQUITAINE)

Dont le siège social est :

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Prise en la personne de son(ses) représentant(s) légal(aux) domicilié(s) en cette qualité au dit siège

Représentée par Maître Julie GERARD-NOEL, avocat au barreau de BORDEAUX

Monsieur [C] [R]

né le 22 Septembre 1953 à [Localité 9] ESPAGNE

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représenté par Maître Pierre SIRGUE de l’ASSOCIATION BERREBI – SIRGUE, avocat au barreau de BORDEAUX

Madame [H] [G] épouse [R]

née le 20 Mars 1951 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Représentée par Maître Pierre SIRGUE de l’ASSOCIATION BERREBI – SIRGUE, avocat au barreau de BORDEAUX

EXPOSE DU LITIGE :

La société ROGINE PROMOTION a entrepris la construction d’un ensemble immobilier sis à [Localité 10] et dont elle a vendu :

— La nue-propriété à la SNC IMMOPERL 2 aux termes de deux actes de VEFA des 12

mars 2021 et 1 er février 2022 ;

— L’usufruit temporaire à la société MESOLIA HABITAT, aux termes de deux actes de VEFA des 12 mars 2021 et 31 janvier 2022 ;

— la propriété d’un appartement et de deux parkings aux époux [R] aux termes d’un acte de VEFA du 17 mai 2021 ;

Le délai contractuel de livraison, était fixé au plus tard au 31 décembre 2022.

Craignant la péremption du permis de construire, et se plaignant des retards de livraison ainsi que de non façons et malfaçons, la SNC IMMOPERL2 a par actes des 17 mai 2024 assigné la SAS ROGINE PROMOTION, la société MESOLIA HABITAT la SARL ARCHI’MED CONCEPT et les époux [R] devnt le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX afin d’obtenir :

— diverses condamnations sous astreinte du promoteur à achever les travaux et communiquer les dates de livraison et le calendrier recalé du projet de construction

— L’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire, dont l’objet porterait à la fois sur les

malfaçons affectant les travaux achevés, et sur les inachèvements des ouvrages par

rapport à ce qui était prévu.

Aux termes de ses dernières conclusions la SAS ROGINE PROMOTION sollicite de :

DECLARER la présente action à la fois irrecevable et mal fondée.

DEBOUTER la société IMMOPERL 2 de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre de la société ROGINE PROMOTION.

Pour les mêmes raisons, il conviendra de REJETER les demandes identiques présentées par Monsieur et Madame [R] qui se sont rendus acquéreurs d’un appartement et de deux emplacements de parking par acte de vente en l’état d’achèvement du 17/05/2021.

SUBSIDIAIREMENT ORDONNER le sursis à statuer des différentes demandes dans l’attente de l’instance en cours devant la Cour d’appel de Bordeaux.

CONDAMNER la société IMMOPERL 2 au paiement d’une somme de 5.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du CPC.

La CONDAMNER aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions la société MESOLIA HABITAT, s’en remet au Juge des Référés sur les mérites de l’action engagée.

Aux termes de leurs dernières conclusions, les époux [R] sollicitent diverses condamnations sous astreinte de la SAS ROGINE PROMOTION à justifier de l’achèvement des travaux et à communiquer les dates effectives de livraison et un calendrier recalé du projet de construction pour chacune des VEFA.

Aux termes de ses dernières conclusions la SARL ARCHI’MED CONCEPT ne s’oppose pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée sous les plus expresses protestations et réserves et sollicite le rejet de toutes autres demandes plus amples ou contraires dirigées contre elle.

MOTIFS :

— Sur l’ irrecevabilité des demandes de la SAS ROGINE PROMOTION et des époux [R]

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Contrairement à ce que soutient la SAS ROGINE PROMOTION l’existence de contestation sérieuse n’interdit pas au Juge des référés de prendre les mesures prévues à l’article 835 du code de procédure civile dès lors que le juge relève le caractère manifestement illicite du trouble .

Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit

Il résulte des documents produits que d’une part les délais contractuels de livraison, étaient fixés au plus tard au 31 décembre 2022, et que d’autre part sont considérés comme causes légitimes de suspension des délais d’achèvement et de livraison ou d’achèvement, les seuls évènements suivants :

Les injonctions administratives ou judiciaires de suspendre ou arrêter les travaux, le cas échéant sous forme d’injonction d’expert judiciaire.

En l’espèce, l’ordonnance de référé du 15 mai 2023 rendue sur saisine de l’organisme Direction Régionale de l’ Economie , de l’Emploi, du Travail et des Solidarités UCR BTP a notamment ordonné à la SAS ROGINE PROMOTION sous astreinte, l’arrêt temporaire du chantier et de prendre différentes mesures de sécurité.

Il s’avère que la SAS ROGINE PROMOTION a formé un recours de cette décision et l’affaire est donc pendante devant la Cour d’ Appel de BORDEAUX.

La société ROGINE PROMOTION se trouvant bien dans les cas contractuellement prévus de cause légitime de suspension de livraison des immeubles, il ne peut lui être reproché l’absence d’information puisque les défendeurs à l’exception des époux [R] qui finalement grâce à l’instance pendante découvrent les raisons des retards et inachèvements, sont informés de la particularité de la situation procédurale.

L’existence de telles contestations sérieuses est de nature à ne pas faire droit aux demandes de condamnation sous astreinte formées par la SNC IMMOPERL2, qui en justife pas de l’existence d’un trouble manifestement illicite.

S’agissant des époux [R], par la présente procédure ils sont maintenant informés de la réalité de ce chantier lequel n’ a pas été totalement interrompu et ce en accord avec la Direction Régionale de l’économie de l’emploi du travail et des solidarités, puisque les travaux se sont poursuivis certes au ralenti, pour la reprise de réserves.

La validité du permis de construire n’est donc pas affecté.

En conséquence, tant la SNC IMMOPERL2 que les époux [R] seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes de condamnations sous astreinte dirigées contre la SAS ROGINE PROMOTION.

Sur la demande d’ expertise judiciaire :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d’instruction dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la recevabilité et le bien fondé des demandes formées ultérieurement ou sur la responsabilité ou la garantie des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances du procès susceptible d’être engagé. Il suffit de constater qu’un procès est possible, qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés, qu’il est justifié d’un motif légitime.

En l’espèce, au vu des pièces versées aux débats, et notamment le constat de commissaire de justice du 13 mars 2024 tant la requérante que les époux [R] justifient d’un intérêt légitime à faire établir par expertise la preuve des faits, leur cause, les responsabilités encourues et les éléments constitutifs de leur éventuel préjudice.

Sans que la présente décision ne comporte de préjugement quant aux responsabilités et garanties encourues, il convient de faire droit à la demande d’expertise, au contradictoire des parties défenderesses, la mission de l’expert étant précisée au dispositif de la présente décision, tout autre chef de mission étant exclu.

L’équité ne conduit pas à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

S’agissant d’une expertise ordonnée sur le fondement de l’article 145 du Code de procédure civile, les dépens seront provisoirement mis à parts égales à la charge de la SAS ROGINE PROMOTION et des époux [R], sauf à ceux-ci les inclure dans leur préjudice final s’il y a lieu.

DÉCISION

Le Juge des Référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et susceptible d’appel;

Déboute la SNC IMMOPERL2 et les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes de condamnations sous astreinte dirigées contre la SAS ROGINE PROMOTION

Vu l’article 145 du code de procédure civile, ordonne une mesure d’expertise, tous droits et moyens des parties réservés, et commet pour y procéder

Monsieur [I] [S]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

Tél : [XXXXXXXX01]

Dit que l’expert répondra à la mission suivante :

— se rendre sur les lieux en présence des parties et de leurs conseils ou après les avoir dûment convoquées ; se faire communiquer, dans le délai qu’il estimera utile de fixer, tous documents et pièces qu’il jugera nécessaires à l’exercice de sa mission, et notamment l’assignation, ainsi que tous documents contractuels, techniques et administratifs se rapportant aux travaux de construction litigieux; visiter les lieux et les décrire ;

— EXAMINER et DECRIRE précisément les désordres, malfaçons, non façons, et/ou non-conformités et autres problèmes allégués par la demanderesse et notamment ceux mentionnés dans l’assignation et les pièces qui y sont annexées, notamment dans le constat du commissaire de justice du 13 mars 2024,

— EXAMINER et DECRIRE l’état d’avancement du chantier lors de la première réunion d’expertise et les éventuelles mesures adoptées ou travaux réalisés pour mettre en conformité le chantier avec les demandes de l’inspection du travail et les injonctions issues de l’ordonnance de référé du Tribunal Judiciaire de Bordeaux du 15 mai 2023 ;

— DIRE si les travaux ont été conduits conformément aux actes de vente en l’état futur d’achèvement des 12 mars 2021 et 1er février 2022 et du 17 mai 2021 et à la notice descriptive, et plus généralement, aux documents contractuels et aux règles de l’art ;

— FOURNIR tous les éléments techniques et de fait au Tribunal, de nature à lui permettre de déterminer, à la date de la première visite de l’Expert sur les lieux dont s’agit, les malfaçons, non façons et non-conformités existantes et l’état d’avancement du chantier au vu, notamment, des travaux en cours de réalisation ;

— compte tenu de l’état du chantier à la date de sa désignation, DONNER SON AVIS sur l’achèvement ou non des travaux au sens des actes de vente en l’état futur d’achèvement en date des 12 mars 2021 , 1er février 2022 et du 17 mai 2021 ainsi que sur la possibilité de prononcer la livraison de l’ensemble de l’ouvrage conforme aux contrats, et à défaut, donner son avis sur la date susceptible d’être retenue à ce titre  ;

— SE PRONONCER de façon contradictoire sur la nature et le coût des travaux nécessaires pour permettre l’achèvement des immeubles et de leur conformité au sens des actes de VEFA et leur livraison aux acquéreurs ( SAS ROGINE PROMOTION et les époux [R]

— DONNER son avis sur les causes et origines des retards du chantier et des retards d’achèvement et de livraison de l’opération en les détaillant

— INDIQUER et évaluer dans les meilleurs délais, au besoin sous forme d’une note aux parties ou d’un pré-rapport, les travaux nécessaires à la réfection complète des lieux et installations dont il s’agit ;

— DONNER tous éléments techniques et de fait permettant au juge de déterminer les responsabilités éventuelles encourues par les différents intervenants et, le cas échéant, déterminer, en précisant les motifs techniques présidant à son appréciation, qui a eu un rôle prépondérant, secondaire ou mineur;

— DONNER son avis, en cas d’urgence pour la sécurité des personnes ou la préservation des biens, sur les mesures nécessaires pour remédier au péril ; cet avis sera donné dans une note préalable au rapport d’expertise et communiqué immédiatement et par tous moyens aux parties ;

— DONNER au juge tous éléments techniques et de fait de nature à lui permettre de déterminer la nature et l’importance des préjudices subis par chacun des demandeurs à l’expertise la SAS ROGINE PROMOTION et les époux [R] et proposer une base d’évaluation;

— CONSTATER l’éventuelle conciliation des parties sans manquer dans ce cas d’en aviser le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises

— ÉTABLIR une note de synthèse et la communiquer aux parties et les inviter à formuler leurs dires et observations récapitulatifs dans un délai de deux mois pour ce faire, et répondre aux dires et observations formulés dans ce délai;

Rappelle que, en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

Invite l’expert à signaler aux parties dans le délai de deux mois à compter de la première réunion d’expertise, les intervenants à la construction dont la présence aux opérations lui semblerait utile, lesquels devront fournir au demandeur les coordonnées de leurs assureurs lors de la DROC et lors de l’assignation,

Dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

FIXE à la somme de 6 000 euros la provision que la SAS ROGINE PROMOTION ( 3000 € ) et les époux [R] ( 3 000 € ) devront consigner chacun par virement sur le compte de la régie du Tribunal Judiciaire de Bordeaux dans le délai de 2 mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, à moins que ces parties ne soient dispensées du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor,

Dit que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise, et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

Dit que l’expert devra déposer son rapport en un seul exemplaire au greffe du Tribunal Judiciaire , dans le délai de 12 mois suivant la date de la consignation,

Dit que le Magistrat chargé du Contrôle des Expertises assurera le suivi de la mesure conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette toutes autres demandes

Dit que la SAS ROGINE PROMOTION et les époux [R] conserveront chacun pour moitié provisoirement les frais de la présente procédure, sauf à les inclure dans leur éventuel préjudice global.

La présente décision a été signée par Jacqueline DESCOUT, Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier.

Le Greffier,Le Président,