TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

1er Juillet 2025

2ème Chambre civile

70O

N° RG 22/04934 -

N° Portalis DBYC-W-B7G-J22G

AFFAIRE :

[C] [L]

C/

SCI OBJECTIF LOHEAC

copie exécutoire délivrée

le :

à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-présidente

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 13 Mai 2025

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente

par sa mise à disposition au Greffe le 1er Juillet 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

Jugement rédigé par Madame Sabine MORVAN, vice-présidente,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [C] [L]

[Adresse 2]

[Localité 16]

représenté par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSE :

SCI OBJECTIF LOHEAC, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de RENNES (35000) sous le numéro 489 714 881, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 15]

[Localité 17]

représentée par Maître Jean-marie BERTHELOT de la SARL BERTHELOT RANCHERE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

FAITS ET PROCÉDURE

[C] [L] est propriétaire des parcelles cadastrées ZC n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 11], [Cadastre 12] et [Cadastre 14] sur la commune de [Localité 18] (35).

La SCI OBJECTIF LOHEAC est quant à elle propriétaire, entre autres, de la parcelle voisine, cadastrée ZC n°[Cadastre 10].

Des difficultés tenant aux vues et à l’édification d’un nouveau bâtiment par la SCI OBJECTIF LOHEAC sont survenues.

***

Par acte du 29 juin 2022, [C] [L] a fait assigner la SCI OBJECTIF LOHEAC aux fins de suppression de vues et ouvrages qu’il considère irréguliers.

Par jugement avant dire droit du 15 avril 2024, le tribunal a ordonné une expertise aux fins d’éclaircissement sur la matérialité des empiétements allégués.

Faute de consignation, la mesure est devenue caduque.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 février 2025, [C] [L] demande au tribunal, sur le fondement des articles 675 et suivants du Code civil, de :

— Déclarer recevable et bien fondée l’action exercée par monsieur [L].

— Débouter la SCI OBJECTIF LOHEAC de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

— Condamner la SCI OBJECTIF LOHEAC à procéder à la mise en conformité des vues figurant sur son bâtiment existant et sur celui en cours d’édification sis à Lohéac (35), parcelle cadastrée section [Cadastre 20][Cadastre 10], avec les dispositions légales de l’article 678 du Code Civil,

— Ordonner la démolition des cinq ouvertures matérialisées sur le procès verbal de constat de commissaire de justice du 27 septembre 2024 en infraction avec les dispositions légales des articles 675 et suivants du Code Civil, sous astreinte de 150 € par jour de retard qui commencera à courir passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir.

— Constater le désistement de monsieur [L] de sa demande de procéder à la suppression des empiétements sur les parcelles sises à [Localité 18] (35) et cadastrées ZC n°[Cadastre 1] et [Cadastre 14], la défenderesse ayant déféré à cette demande à la suite de la délivrance de l’assignation.

— Condamner la SCI OBJECTIF LOHEAC à verser à monsieur [L] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner la SCI OBJECTIF LOHEAC aux entiers dépens.

— Maintenir l’exécution provisoire.

[C] [L] expose que les vues de son voisin sur sa parcelle sont irrégulières, de sorte que leur mise en conformité avec les dispositions légales devraient être ordonnées.

Il réplique à sa contradictrice, qui invoque la servitude par destination du bon père de famille, qu’il n’est nullement établi, par aucun titre, que sa parcelle et celle de la défenderesse ait eu, à quelque moment que ce soit, le même propriétaire, de sorte que le moyen de défense ainsi invoqué ne saurait prospérer.

Le demandeur expose ensuite que les vues créées sur l’extension réalisée par la défenderesse sont également irrégulières, et ajoute que le remède proposé n’est pas de nature à permettre le respect des dispositions légales.

[C] [L] ajoute que, contrairement à ce que soutient la défenderesse, les travaux sur l’extension sont à ce jour terminés, et que les ouvertures ainsi créées sont tout aussi non conformes aux prescriptions légales que celles préexistantes.

Sur l’empiétement, enfin, il indique que la SCI OBJECTIF LOHEAC a fait réaliser les travaux réclamés, de sorte qu’il se désiste de sa demande.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 janvier 2025, la S.C.I OBJECTIF LOHEAC demande au tribunal de :

— Débouter monsieur [L] de toutes ses prétentions.

— Autoriser la SCI OBJECTIF LOHEAC à placer devant les trois fenêtres sud un verre dormant fixé à la façade, translucides mais opaques.

Subsidiairement

— Autoriser la SCI OBJECTIF LOHEAC à remplacer les trois fenêtres sud litigieuses par des fenêtres fixes à verre dormant, translucides mais opaques.

En cas d’astreinte

— Prévoir un délai de huit mois et limiter à un juste montant l’astreinte par jour de retard.

— Condamner monsieur [L] à verser à la société SCI OBJECTIF LOHEAC la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner monsieur [L] aux entiers dépens.

— Ecarter l’exécution provisoire.

La SCI OBJECTIF LOHEAC soutient en premier lieu, après avoir repris l’historique des opérations translatives de propriété de toutes les parcelles, qu’elles ont appartenu, un temps, au même auteur, lequel aurait procédé à l’édification de bâtis, de sorte qu’il y aurait servitude de vue par destination du père de famille et donc rejet des prétentions du demandeur.

En second lieu, elle indique avoir proposé, concernant trois ouvertures dont elle concède qu’elles ne sont pas conformes aux dispositions légales, de poser un dispositif occultant.

Elle ajoute que les immeubles du demandeur sont à seul usage de bureau, de sorte qu’il n’existe aucune atteinte à la vie privée.

Elle indique que, dans l’hypothèse où une condamnation de procéder à des travaux seraient prononcés à son encontre, elle aurait besoin d’un délai en raison de la faible disponibilité des entreprises à même d’intervenir.

Sur les empiétements, elle rappelle avoir procédé au rabotage qui posait difficulté, de sorte qu’aucune demande ne saurait être formulée à cet égard.

***

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mai 2025 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

1/ Sur les ouvertes existantes

L’article 678 du Code civil dispose que l’on “ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions”.

L’article 692 du Code civil énonce que “la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.”

Enfin, aux termes de l’article 693 du Code civil “il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude.”

En outre, la servitude s’acquiert par la prescription trentenaire.

[C] [L] sollicite que la SCI OBJECTIF LOHEAC soit condamnée à faire supprimer ce qu’il estime être des vues irrégulières sur son fonds, ce à quoi la défenderesse réplique que, les deux parcelles n’ayant préalablement fait qu’une, il y a servitude par destination du bon père de famille, de sorte qu’aucune condamnation ne saurait être prononcée.

Aux fins de déterminer si destination du père de famille il peut y avoir, il convient d’examiner la chaîne translative de propriété des fonds de chacune des parties.

L’acte d’acquisition de la SCI OBJECTIF LOHEAC du 29 novembre 2007 (pièce n° 2 DEF) a pour objet la parcelle cadastrée ZC n°[Cadastre 13].

Il est précisé, au sujet de celle-ci, qu’elle résulte de la division des parcelles cadastrées ZC n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6].

Ces parcelles résultent elles-mêmes de la division de la parcelle cadastrée ZC n°[Cadastre 4].

Cette dernière a été acquise par la société OSEO BRETAGNE, tout comme la parcelle voisine, cadastrée ZC n°[Cadastre 3], également divisée, a posteriori, en trois parcelles, celles cadastrées ZC n°[Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 9].

À ce stade, il peut être constaté que la chaîne translative de propriété des parcelles cadastrées ZC n°[Cadastre 10] à [Cadastre 13] ne soulève aucun problème : elles sont bien issues des parcelles n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4], qui ont un temps eu le même propriétaire.

Il en va toutefois différemment de la parcelle ZC n°[Cadastre 1], propriété de [C] [L], sur laquelle s’exerceraient les vues irrégulières.

Il ressort en effet des différents actes de propriété que la société OSEO a bien été propriétaires des parcelles ZC n°[Cadastre 3] et [Cadastre 4], lesquelles ont été divisées pour former les parcelles ZC °[Cadastre 5] et [Cadastre 6], elles-mêmes divisées pour devenir les parcelles cadastrées ZC n°[Cadastre 10] à [Cadastre 13].

Mais il n’est nulle part fait mention de la parcelle ZC n°[Cadastre 1] qui, pourtant, d’après l’acte de vente du demandeur, a bien appartenu à la société OSEO.

Cela étant, comme le fait observer la défenderesse, l’auteur de [C] [L] s’est vu octroyer par la société OSEO BRETAGNE un crédit-bail ayant pour finalité l’acquisition de la parcelle, ce de quoi il ne peut qu’être déduit que la parcelle ZC n°[Cadastre 1] a bien été propriété de la société OSEO BRETAGNE, donc détenue, avec les parcelles voisines avant division, par un propriétaire unique.

Cette configuration ne suffit toutefois pas à établir qu’il y a servitude de vue par destination du père de famille. Encore faut-il prouver que le propriétaire a mis les choses dans l’état duquel résulte la servitude, conformément à l’article 693 du Code civil, susmentionné.

La défenderesse allègue qu’elles préexistaient aux différentes opérations de division, qu’elles auraient été créées du temps où la laiterie détenait l’entière propriété des parcelles, qui ne faisaient alors que deux, les parcelles ZC n°[Cadastre 3] et n°[Cadastre 4].

Comme le fait observer le demandeur, la cession de sa propriété par la société OSEO BRETAGNE à la SCI OBJECTIF LOHEAC est intervenue le 29 novembre 2007, tandis que les ouvertures litigieuses ont été créées après dépôt d’un permis de construire le 10 septembre 2009, soit postérieurement à la cession. Il s’en déduit que la société OSEO BRETAGNE n’est pas à l’origine de la configuration actuelle des lieux.

Les conditions de l’article 693 du Code civil ne sont donc pas remplies, en conséquence de quoi il ne peut qu’être retenu qu’il n’existe aucune servitude de vue par destination du père de famille.

Il est établi, et en tout état de cause non contesté, que ces ouvertures ne respectent pas les dispositions de l’article 678 du Code civil.

La suppression des vues directes n’implique pas nécessairement la démolition de l’ouvrage mais peut résulter du remplacement de vitres ordinaires par des dispositifs occultants.

Au cas présent, il apparaît que les fenêtres litigieuses, si elles sont effectivement implantées à une distance proche de la limite séparative de propriété, ne permettent pas d’apercevoir l’intérieur du bâtiment au sein duquel sont exercées les activités des locataires du demandeur, les locaux étant à seul usage professionnel manifestement, et le mur étant, d’après les divers constats, éloigné de la limite existant entre les deux fonds.

Aussi, si la démolition complète de l’ouvrage apparaît disproportionnée, la SCI OBJECTIF LOHEAC sera néanmoins condamnée à procéder à des travaux pour obstruer les vues irrégulières, notamment par la mise en place de dispositifs occultants tels que proposé ab initio.

Aux fins d’assurer la bonne exécution de la décision, le tout se fera sous astreinte de 150 € par semaine de retard, qui commencera à courir passé un délai de 4 mois à compter de la signification du présent jugement.

2/ Sur les nouvelles ouvertures

L’article 676 du Code civil dispose que “le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.

Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant”.

L’article 677 du même code précise quant à lui que “ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs”.

Enfin, aux termes de l’article 678 du Code civil l’on “ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions”.

La SCI OBJECTIF LOHEAC, tout en concédant que les ouvertures par elle faites ne sont pas conformes aux dispositions du Code civil, propose de fixer sur celles-ci un dispositif opaque, aux fins de respecter les dispositions légales, ce à quoi [C] [L] réplique que cela ne suffit à rendre les vues régulières.

Les parties invoquent toutes deux les dispositions des articles 676 et 677 du Code civil, relatives aux jours.

Il apparaît toutefois utile de préciser que les jours s’entendent d’ouvertures de petite ou moyenne taille, destinées à laisser passer seulement la lumière, non l’air, et ne permettent pas, à la différence des vues, une vue sans effort sur le fonds voisin.

Présentement, il est établi que les ouvertures litigieuses, de par leur taille (1m20 x 1m20), et leur configuration (fenêtre coulissante laissant passer l’air et la lumière) ne peuvent être considérées comme des jours au sens des dispositions sus visées, mais relèvent bien du régime des vues de l’article 678 du Code civil.

Cette précision faite, il convient de relever que les dites vues ne respectent pas, à l’instar des plus anciennes, les prescriptions légales (distance inférieure à 1m90 du fonds voisin), de sorte que leur suppression s’impose.

Pour les motifs exposés supra, la suppression des vues via installation de dispositifs occultants sera considérée comme étant plus proportionnée que la démolition.

Aussi, y a-t-il lieu d’ordonner la suppression des vues, et ce sous astreinte de 150 € par semaine de retard qui commencera à courir passé un délai de 4 mois à compter de la signification de la présente décision.

3/ Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

La SCI OBJECTIF LOHEAC succombant à la présente instance, elle assumera la charge des dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations”.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI OBJECTIF LOHEAC à verser à [C] [L] la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il n’y a pas lieu de déroger à cette disposition au cas d’espèce.

PAR CES MOTIFS

Par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la S.C.I OBJECTIF LOHEAC à la suppression des cinq ouvertures visées au constat d’huissier en date du 27 septembre 2024, par installation de dispositifs occultants, sous astreinte de 150 € par semaine de retard qui commencera à courir passé un délai de quatre mois à compter de la signification de la présente décision.

DIT que cette astreinte courra pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il sera à nouveau statué par le juge de l’exécution.

CONSTATE le désistement de [C] [L] de sa demande relative à l’empiétement.

CONDAMNE la S.C.I OBJECTIF LOHEAC aux entiers dépens.

CONDAMNE la S.C.I OBJECTIF LOHEAC à verser à [C] [L] la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE