N° RG 23/02909 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H4YG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 31 Mars 2026

N° RG 23/02909 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H4YG

DEMANDEURS

Monsieur [P] [J] [F] [A]

né le 21 Février 1955 à [Localité 1] (75)

demeurant [Adresse 1]

Madame [Y] [N] épouse [A]

née le 07 Octobre 1955 à [Localité 2] (32)

demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Sandra PELLEN, membre de la SELARL Sandra PELLEN AVOCAT avocate au Barreau de RENNES, avocate plaidante et par Maître Anne-Lise CLOAREC, membre de la SELARL ALC AVOCATS, avocat au Barreau du MANS, avocate postulante

DEFENDEURS

Madame [Q] [D] [S]

née le 05 Décembre 1956 à [Localité 3] (72)

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric BOUTARD, membre de la SCP SCPA LALANNE – GODARD – BOUTARD – SIMON – GIBAUD – GIBIERGE, avocat au Barreau du MANS

Maître [K] [U], notaire

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Etienne DE MASCUREAU, membre de la SCP ACR AVOCATS, avocat au Barreau d’ANGERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRÉSIDENT : Marie-Michèle BELLET, Vice-présidente

ASSESSEURS : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Emilie JOUSSELIN, Vice-Présidente

Chantal FONTAINE, juge rapporteur, a tenu seule l’audience conformément à l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et a rendu compte au Tribunal dans son délibéré

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DEBATS

A l’audience publique du : 27 Janvier 2026

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 31 Mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Madame BELLET, Vice-présidente

Madame FONTAINE, Vice-Présidente

Madame JOUSSELIN, Vice-Présidente

copie exécutoire à Maître Etienne DE MASCUREAU ([Localité 4] – C4), Maître Anne-lise CLOAREC – 33, Maître Frédéric BOUTARD – 8 le

Jugement du 31 Mars 2026

— prononcé publiquement par Madame BELLET, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— contradictoire

— signé par le Président et Madame BERNICOT, greffière, à qui la minute du jugement a été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [A] veulaient acquérir une maison aux fins de location saisonnière appartenant à Madame [S] et située [Adresse 2] à [Localité 5] (72) au titre de laquelle il convenait de s’assurer de la conformité de l’assainissement (séparation réglementaire des EU et EP).

Une promesse unilatérale de vente est signée le 31 mars 2022 avec la participation de Maître [L], notaire à [Localité 6], assistant les époux [A] avec expiration du délai le 31 août 2022. Mais, les conditions n’étant pas levées, un report de signature est alors prévu et fixé au 11 octobre 2022.

Cependant, par courriel du 11 octobre 2022, Monsieur [A] informe son notaire que le raccordement des eaux usées n’est pas satisfaisant et qu’il entend s’en prévaloir pour se libérer de sa promesse.

N’ayant pas obtenu la restitution de l’indemnité d’immobilisation, par actes du 24 octobre et 7 novembre 2023, Monsieur [P] [A] et madame [Y] [N] épouse [A] assignent Madame [Q] [S] et Maître [K] [U], notaire au [Localité 7] (72) aux fins de les voir condamner à des dommages et intérêts suite à une faute alléguée du notaire engageant sa responsabilité professionnelle.

Par conclusions “ récapitulatives n°3", auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [N] épouse [A] demandent de voir :

— dire et juger que le notaire n’aurait pas eu un comportement conforme à la déontologie des notaires s’analysant en une faute, lorsque ce dernier a refusé de reverser l’indemnité d’immobilisation à son confrère,

— dire et juger que Madame [S] n’aurait pas respecté ses obligationes tirées de la promesse unilatérale de vente régularisée le 31 mars 2022, et, qu’elle aurait eu un comportement fautif ne lui permettant pas de refuser de restituer l’indemnité d’immobilisation,

et, en conséquence,

— condamner Madame [S] à payer la somme de 10 500,00 euros au titre du remboursement de l’indemnité d’immobilisation,

— condamner Maître [U] à payer en comptabilité de Maître [G] [L], notaire à [Localité 6] la somme de 10 500,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 août 2022, ce montant correspondant l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 31 mars 2022,

— condamner solidairement les deux défendeurs à payer la somme de 4 000,00 euros au titre de leurs préjudices personnels, et, la somme de 8 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les sommes dues porteront capitalisation telle que prévue par l’article 1154 du code civil.

Les demandeurs exposent qu’ils auraient toujours eu la volonté de voir inscrire comme condition suspensive l’obtention d’une conformité de l’assainissement et que la veille de la signature, le 30 mars 2022, le notaire aurait modifié le projet pour inscrire l’obtention de cette attestation dans le § Assainissement, ce qui a eu pour conséquence qu’elle ne sera donc jamais inscrite comme condtion suspensive. Ils précisent que la venderesse n’aurait pas régularisé la situation au titre de l’assainissement avant la signature de l’acte prévue au 31 août 2022, et, que bien que ladite signature ait été reportée au 11 octobre 2022, les travaux d’assainissement n’étaient toujours pas réalisés.

Les requérants font alors valoir que le notaire ne leur aurait pas restitué l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 10 500,00 Euros, rappelant que Madame [S] n’aurait pas participé à la réunion visio. Ils estiment donc que ce comportement relevait de la seule décision du notaire.

— Sur la responsabilité de Maître [U], les époux [A] soutiennent que ce dernier n’aurait pas respecté l’obligation de loyauté de l’article 22 du décret du 28 décembre 2023 relatif au code de déontologie du notaire et dès lors, en vertu de l’article 1240 du code civil, il aurait donc engagé sa responsabilité.

Ils indiquent avoir signé la promesse de vente en pensant que l’inscription de cette obligation au titre de l’assainissement dans le § correspondant suffisait pour que la venderesse respecte son engagement et que le notaire savait que Madame [S] ne respectait pas ses engagements dès la veille de la vente.

— Sur la faute du promettant, les demandeurs font valoir qu’en application des articles 1103 et 1124 du code civil, Madame [S] aurait engagé sa responsabilité en ne réalisant pas les travaux nécessaires alors qu’elle s’y était engagée, sachant qu’il ne s’agissait pas pour les acquéreurs d’une obligation mineure mais une obligation essentielle à leur consentement.

Ils précisent que les travaux commencés et non achevés ont abouti à un sinistre important la veille de la signature de la vente (fuite provoquant une infiltration au niveau de la cave).

Ils ajoutent qu’au surplus, obtenir une attestation de conformité d’assainissement ne constituerait pas une obligation mineure, et, l’indemnisation serait due en considération de la clause suspensive de droit commun liée aux vices rendant la chose impropre à la destination que le bénéficiaire entend donner, et, qu’elle serait augmentée d’une obligation de faire détaillée page 27 de la promesse de vente.

Ils considèrent enfin qu’il ne serait pas démontré de l’existence d’un préjudice de Madame [I] du fait de la caducité de la vente. Ainsi, la maison aurait été vendue en août 2023 plus cher que la vente qui n’a pas abouti.

— Sur le remboursement de la somme de 10 500,00 euros, la Chambre des notaires saisie aurait détaillée en quoi elle pouvait consister et il convient de s’y reporter. Enfin, sur la demande de dommages et intérêts, celle-ci proviendrait de l’abandon du projet qui a fait pertdre du temps et de l’énergie aux demandeurs, et, outre un manque de futurs revenus pour compléter leur retraite.

Par conclusions (2), auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Maitre [K] [U] sollicite :

— un débouté des demandes adverses au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— la condamnation de tout succombant aux dépens et au paiement de la somme de 2 200,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse excipe du fait qu’elle ne serait pas responsable d’une quelconque faute au titre de la rédaction de la promesse, rappelant que la modification a été portée à la connaissance des parties et que les travaux nécessaires avaient été intégrés au § idoine. Elle insiste sur le fait que le notaire des époux [A] était informé et que les époux [A] ont signé l’acte.

Elle considére que les demandeurs n’établiraient pas en quoi une rédaction différente de la clause leur aurait permis de se voir restituer l’indemnité d’immobilisation.

Elle rappelle que le sort de l’indemnité est réglé par la clause – page 11 du contrat et qu’en cas de désaccord, une consignation est réalisée tant que soit les parties ne se sont pas mises d’accord soit tant que le tribunal n’a pas tranché. Elle constate que d’ailleurs une faute du notaire à cet égard n’est plus retenue.

Par conclusions, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Madame [Q] [S] requiert :

— que les demandeurs soient déboutés de leur demande,

— qu’il soit ordonné à Maître [U] de lui reverser l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation,

— que les époux [A] soient condamnés in solidum aux dépens et au paiement d’une somme de 5 000,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse tient à faire état du fait que les travaux d’assainissement ont été ajoutés au § ASSAINISSEMENT de la promesse de vente et non dans les conditions suspensives, et, que dès lors, il s’agissait uniquement d’une obligation de faire, et, ce, en considération du fait que les travaux étaient simples et peu onéreux. Elle explique qu’elle avait chargée l’agence immobilière de s’inquiéter des travaux et que depuis le 31 août 2022, elle ne disposait plus des clés remises à l’agence. Pour elle, le 10 octobre 2022, les travaux étaient terminés.

Or, étant donné l’inexécution minime qui n’a donc pas été érigée en condition suspensive et alors que l’option était levée, elle fait valoir que les époux [A] ne bénéficieraient pas d’un intérêt légitime à leur demande de remboursement. Elle indique qu’au surplus, aucune des conditions suspensives et de droit commun n’autoriseraient un engagement du promettant d’exécuter les travaux d’assainissement et que les époux [A] ont signé l’acte en toute connaissance de cause et qu’enfin, les travaux non exécutés concernant l’évier et le sous-sol ne représenteraient qu’une somme modique et qui n’empêchait pas les acquéreurs de procéder à la location saisonnière du bien.

Aussi, pour la venderesse, la rétractation des acquéreurs ne serait donc pas justifiée, sachant que ne serait pas applicable la condition suspensive de droit commun, en ce qu’aucun vice caché ne serait démontré et d’autant que lesdits travaux n’auraient pas fait l’objet d’un certificat de conformité ne s’agissant pas d’une construction nouvelle.

Elle termine en exposant que les infiltrations d’eau à la cave ne relèvent pas d’un vice caché car non antérieurs à la vente, d’autant qu’il serait en réalité une fuite minime sur le raccord posé par le plombier ne rendant pas l’immeuble non conforme.

En dernier lieu, Madame [S] fait état du fait qu’elle a dû annuler une vente en Espagnt et conclu un crédit pour règler l’indemnité d’immobilisation qui était prévue et que parallèllement, les requérants n’auraient aucun préjudice, d’autant que le changement de classement de DPE de D passé à E proviendrait d’une modification de la législation.

La clôture est prononcée par ordonannce du 18 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes présentées à l’encontre de Maître [U], notaire

Les demandeurs soutiennent que le notaire aurait manqué à son obligation de loyauté prévue par l’article 22 du décret du 28 décembre 2023 relatif au code de déontologie du notaire et qu’il aurait engagé sa responsabilité en vertu de l’article 1240 du code civil.

Ils contestent l’insertion de la clause suivante dans le § ASSAINISSEMENT qui indique que :

(…) “Le PROMETTANT atteste qu’un contrôle a été effectué le 17 mars 2022 par le service public compétent. Le rapport daté du 30 mars 2022 est annexé aux présentes après MENTION ANNEXE 3.

Résultat de l’enquête : NON CONFORME

Il est notamment mentionné ce qui suit :

Commentaires: L’évier du 1er étage est raccordé sur la descente de gouttière,

Les robinets extérieurs munis à leur aplomb d’un récupérateur (type grille ou avaloir) sont susceptibles de recevoir des eaux usées et doivent être raccordés au réseau d’eau usées.

La SDB du rez de chaussée et l’évier du sous-sol sont raccordés au puisard extérieur.

L’évier de la dépendance n’est pas raccordé au réseau d’eaux usées.

Le PROMETTANT s’engage à faire les travaux suivants, à ses frais et ce avant la signature de l’acte définitif à savoir :

La mise en conformité des robinets extérieurs munis à leur aplomb d’un récupérateur (type grille ou avaloir) seront raccordés au réseau d’eaux usées.

E la SDB du rez de chaussée et l’évier du sous-sol qui seront également raccordés au puisard extérieur.

Il restera l’évier du premier étage qui sera retiré et l’évier de la dépendance dans son état actuel. Le BENEFICIAIRE en fera son affaire personnelle.

— A titre liminaire, il sera rappelé que le notaire n’a pas commis de faute en conservant la somme de 10 500,00 euros consignée auprès de la CDC et correspondant à l’indemnité d’indemnisation, ce dernier ayant respecté, la promesse de vente qui stipule au § INDEMNITE DE RESILIATION-TIERS CONVENU (p11)que :

“ En cas de difficulté entre les parties sur le sort de l’indemnité d’immobilisation, il appartiendra à la plus diligente d’entre elles de se pourvoir en justice afin qu’il soit statué sur le sort de la somme détenue par le séquestre.

Le tiers convenu dès à présent autorisé par les cocontractants à consigner l’indemnité d’immobilisation à la Caisse des dépôts et Consignations en cas de difficultés.

Le tiers convenu sera déchargé de plein droit de sa mission par la remise de fonds dans les conditions sus-indiquées.”

Il sera d’ailleurs noté que cette situation a été rappelée par le notaire dans sa lettre du 17 octobre 2022 adressée à Maître [L], notaire des acquéreurs.

— Sur l’insertion de la clause litigieuse portant sur le raccordement avant signature du compromis de vente, il sera retenu que les acquéreurs ont signé en toute connaissance de cause, sachant qu’au surplus ils avaient leur notaire qui pouvait donc leur fournir toutes explications utiles s’ils considéraient comme Monsieur [A] le mentionnait à son notaire, Maître [L] que “page 11- bien porter dans les conditions suspensives que le contrôle d’assainissement doit être positif” (…).

En effet, Maître [U] a avisé le notaire des acquéreurs par mail du 30 mars 2022 en expliquant qu’elle “a enlevé la condition suspensive et rajouté au paragraphe assainissement, le rapport et l’engagement de Madame [S] à faire les travaux qui seront détaillés au PV.”

De plus, il sera relevé qu’il paraîssait compliqué de considérer que ces travaux d’assainissement pouvaient constituer une condition suspensive alors que les devis et factures versées aux débats s’élevaient à une somme peu élevée d’un maximum de 1200 euros et n’empêchait pas l’usage des lieux.

Enfin, le notaire a repoussé la vente du bien en accord avec toutes les parties, et, il ne pouvait pas savoir que l’intégralité des travaux ne seraient pas totalement exécutés en octobre 2022, sachant que “seul le raccordement de l’évier du sous-sol n’a pas été réalisé par l’artisan au 10 octobre 2022" (lettre de Maître [U] du 26 avril 2023 à Maître [O]).

Il s’ensuit que le manque de loyauté avancé en demande n’est pas établi.

En conséquence, les demandeurs seront déboutés de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre du notaire, en ce compris la demande de dommages et intérêts qui n’est ni étayée, ni caractérisée.

Sur les demandes présentées à l’encontre de Madame [S]

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et selon l’article 1104 du code civil, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En outre, dans cette affaire, la promesse de vente stipule (p11) au § INDEMNITE D’IMMOBILISATION-TIERS CONVENU (…)

L’indemnité d’immobilisation “sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes.”

Et, parmi les conditions suspensives, il est prévu une clause intitulée

Des conditions suspensives de droit commun rédigée ainsi :

“Les présentes sont soumises à l’accomplissement des conditions suspensives de droit commun stipulées en la faveur du BENEFICIAIRE qui sera seul à pouvoir s’en prévaloir?

Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autre; ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble, et, en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner. Le PROMETTANT devra justifier d’une origine de propriété régulière remontant à un titre translatif d’au moins trente ans. (…)”

N° RG 23/02909 – N° Portalis DB2N-W-B7H-H4YG

Or, s’il est reconnu que la veille de la vente définitive, la totalité des travaux qui n’étaient pas d’un montant élevé dans leur ensemble, ainsi qu’il en a été développlé plus haut, n’était pas exécutée, puisqu’il s’agissait du seul raccordement de l’évier du sous sol. Or, cette situation portait également sur une somme modique et un travail peu important, qui n’empâchait pas les époux [A] d’utiliser les lieux et qui pouvait, sachant que comme le précise, la venderesse, lors de vente, elle aurait pu procéder à une diminution de prix.

De plus, les demandeurs ne justifient pas plus que le certificat de conformité de raccordement était une exigence légale préalable à la vente.

En outre, il sera relevé que l’examen des divers mails et échanges entre les parties versés à la procédure, que Madame [S] a tenté de faire le nécessaire, notamment en passant par l’agence immobilière qui lui a vendu le bien. Il est du reste tout à fait vraisemblable qu’elle se soit heurtée à la difficulté de trouver un artisan qui réalise les travaux dans les temps voulus.

Il sera au surplus noté que les travaux litigieux ne constituaient pas des vices cachés, étant donné que toutes les parties connaissaient les conditions de remise aux normes.

Quant à la fuite au niveau de la cave, il n’est présenté aucune pièce attestant notamment d’une possible infiltration, et, en tout état de cause, que son importance d’un point de vue coût et nature de fuite, ainsi que de son existence antérieurement à la vente et connue de la venderesse n’autorisait pas la non réalisation de la vente comme rendant le bien impropre à sa destination.

Enfin, il sera rappelé que la non exécution desdits travaux ne constituaient pas une condition suspensive autorisant la caducité de la vente aux torts de la venderesse, d’autant que la condition suspensive particulière qui devait permettre “ au BENEFICIAIRE de louer le bien sur une courte période et ce, avant le 30 juin 2022" (puis date reportée de la vente acceptée ensuite par les acquéreurs) n’était pas compromise.

Il apparaît donc que c’est de leur propre chef que les acquéreurs ont décidé de ne pas poursuivre la vente.

Aussi, au vu de tous ces éléments, l’indemnité d’immobilisation sera attribuée à Madame [S], cette dernière expliquant quelles conséquences la vente non réalisée a eu pour conséquence sur ses projets.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les époux [A], parties succombantes, seront tenus in solidum aux dépens et de l’instance, et, en équité, seront condamnés in solidum à payer à chaque défendeur la somme de 2 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [N] épouse [A] de leurs demandes présentées à l’encontre de Maître [K] [U] et de Madame [Q] [S] ;

ORDONNE l’attribution par Maître [U] de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 10 500,00 euros à Madame [Q] [S] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [N] épouse [A] à payer la somme de 2 200,00 euros à Madame [Q] [S] et la somme de 2 200,00 euros à Maître Virginie RIHET en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [A] et Madame [Y] [N] épouse [A] aux dépens de l’instance.

La Greffière La Présidente