TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00979 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YM4A

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 NOVEMBRE 2024

DEMANDEUR :

M. [F] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4] / FRANCE

représenté par M^e Caroline LETELLIER, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [C] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3] / FRANCE

représenté par M^e Ingrid SCHOEMAECKER, avocat au barreau de DUNKERQUE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 15 Octobre 2024

ORDONNANCE du 12 Novembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 1er novembre 2023, M. [F] [M] a consenti à M. [C] [U] un bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], pour une durée de neuf années à compter du même jour, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 14.400 euros HT, soumis à indexation annuelle, le preneur s’obligeant à payer en douze termes égaux et d’avance, outre provisions pour charges de 25 euros HT (pour l’eau) et versement d’un dépôt de garantie de 1.200 euros.

Les loyers étant impayés, M. [F] [M] a fait délivrer par acte de commissaire de justice en date du 13 mars 2024 à M. [C] [U] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative et de payer les loyers, pour un montant de 3.394 euros en principal, et visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, M. [F] [M] a par acte de commissaire de justice du 06 juin 2024, fait assigner M. [C] [U], devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés aux fins de :

Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu le contrat de bail commercial en date du 1er novembre 2023,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Constater la résiliation du contrat de bail commercial consenti par M. [F] [M] à M. [C] [U] le 1er novembre 2023 et portant sur un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], ce à compter du 14 avril 2024 ;

— Ordonner en tant que de besoin l’expulsion de M. [C] [U] et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] dans le mois de la signification de l’ordonnance à venir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— Condamner M. [C] [U], au paiement provisionnel de l’arriéré locatif d’un montant de 4.908 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Condamner M. [C] [U] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.200 euros à compter du 14 avril 2024, date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à libération effective des lieux, augmenté des intérêts au taux légal à compter de leur exigibilité ;

— Condamner M. [C] [U] au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens d’instance en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’état d’endettement ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024 pour y être plaidée et mise en délibéré au 30 juillet 2024 date à laquelle l’affaire a fait l’objet d’une réouverture des débats, du fait de la consitution d’avocat pour le défendeur et renvoyé à l’audience du 15 octobre 2024.

A cette audience, M. [F] [M], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de ses dernières écritures sollicitant du juge des référés de :

Vu les articles 834 et suivants du code de procédure civile,

Vu les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce,

Vu le contrat de bail commercial en date du 1er novembre 2023,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire et juger que M. [F] [M] est recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

— Débouter M. [C] [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Constater la résiliation du contrat de bail commercial consenti par M. [F] [M] à M. [C] [U] le 1er novembre 2023 et portant sur un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5], ce à compter du 14 avril 2024 ;

— Ordonner en tant que de besoin l’expulsion de M. [C] [U] et de tous occupants de son chef de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 5] dans le mois de la signification de l’ordonnance à venir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard, le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— Condamner M. [C] [U], au paiement provisionnel de l’arriéré locatif d’un montant de 4.908 euros augmentés des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— Condamner M. [C] [U] au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 1.200 euros à compter du 14 avril 2024, date de la résiliation du contrat de bail et jusqu’à libération effective des lieux, augmenté des intérêts au taux légal à compter de leur exigibilité ;

— Condamner M. [C] [U] au paiement provisionnel de la somme de 2.674,21 euros en remboursement de sa consommation électrique ;

— Condamner M. [C] [U] au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens d’instance en ceux compris le coût du commandement de payer et de l’état d’endettement.

M.[U] représenté par son avocat reprenant ses dernières conclusions forme les prétentions suivantes :

Vu l’article 808 du code de procédure civile

Vu l’article 1104 du code civil

Vu le contrat de bail commercial souscrit entre M. [U] et M. [M]

In limine litis :

— Se déclarer incompétent à statuer sur la résiliation du bail commercial

— Déclarer la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail nulle et de nul effet et débouté en conséquence M. [M] de sa demande en résiliation de bail

Au fond :

— Débouter M.[M] de toutes ses demandes, fins et conclusions et reconventionnellement le condamner à une somme de 1200 euros à titre d’indemnisation du trouble de jouissance

En toutes Hypothèses :

— Condamner M. [M] à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision, susceptible d’appel, est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception d’incompétence de la juridiction saisie

M. [U] soulève l’incompétence du juge des référés, pour statuer sur la demande en résiliation du contrat de bail, soutenant que la demande “tendant à constater” n’a aucune portée juridique et soutenant par ailleurs que la clause résolutoire prévue au bail ne peut recevoir application, dès lors qu’en l’espèce, le preneur a été défaillant dans le paiement des loyers, parce que, au préalable, le bailleur a manqué à ses obligations de délivrance.

En l’occurrence, le juge des référés ne peut connaître d’une demande de prononcé de la résiliation judiciaire d’un contrat, dès lors qu’il convient pour trancher la question, de se livrer à une appréciation au fond de la gravité des manquements imputés à l’une des parties et susceptibles de justifier qu’il soit mis fin au contrat entre les parties, qui excède incontestablement ses pouvoirs.

En revanche, le juge des référés est parfaitement compétent, pour constater qu’une clause résolutoire a pris effet, lorsque les conditions en sont remplies, ainsi qu’il est dit à l’article 1228 du code civil, dès lors que le juge n’a aucune marge de manoeuvre et d’appréciation, dans cette hypothèse.

C’est donc de manière parfaitement approprié que le bailleur sollicite du juge des référés, dans le dispositif de ses dernières écritures, qu’il “constate la résiliation” si les conditions en sont remplies, la sanction étant automatique.

Le moyen tiré de l’incompétence du juge des référés est donc infondé et sera rejeté.

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits :

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite.

M.[F] [M] justifie de l’absence de créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (page 7 du contrat).

Le bailleur a fait délivrer le 13 mars 2024 un commandement de payer la somme en principal de 3.394 euros.

Le locataire s’oppose à la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, invoquant les manquements du bailleur à ses obligations de délivrance et de garantie de jouissance paisible des locaux, l’autorisant à invoquer une exception d’inexécution et à justifier son abstention au paiement des loyers, indiquant que le bailleur occupe les lieux qu’il a loués, y dort, fournit une installation électrique dangereuse, que le locataire a du faire réparer et entrepose son propre matériel dans la cave dépendante du bail. Le locataire invoque également la nullité de la clause résolutoire, qui doit être selon lui déclarée dépourvue d’effet.

Le bailleur est en application des dispositions du droit commun du bail, tenu d’une obligation de délivrance des locaux, en conformité avec leur destination et de garantir au preneur une jouissance paisible des lieux, lequel est en contrepartie tenu au paiement des loyers aux termes convenus.

L’exception d’inexécution invoquée par le locataire, prévue à l’article 1219 du code civil, n’est admise qu’en cas d’impossibilité totale d’y exercer l’activité prévue au bail,lorsque les désordres sont de nature à rendre les lieux impropres à l’usage auquel ils sont destinés, quand bien même les désordres invoqués ont pu avoir une incidence sur l’exploitation du fonds. La charge de la preuve incombe au locataire.

En l’occurrence, la locataire produit un procès-verbal de constat du 28 mai 2024, qui procède à un descriptif des lieux et ne fait que reproduire les déclarations du requérant, au conditionnel “Le propriétaire utiliserait le local commercial”, “le propriétaire entreposerait du mobilier au sein de la cave” et qu’il aurait du en tant que locataire supporter le remplacement de l’ensemble de l’installation électrique”, et non corroborées par d’autres éléments tangibles et ayant date certaine, ce qui est insuffisant pour imputer au bailleur les manquements qui justifieraient que le locataire s’abstienne de payer le loyer, quand bien même le commissaire de justice constate la présence de farine dans les lieux et du matériel de boulangerie, ce qui n’est somme toute habituel dans un local de boulangerie.

La locataire ne peut donc se prévaloir d’une exception d’inexécution du bailleur pour justifier son abstention au paiement des loyers.

Sur la nullité de la clause résolutoire

Le défendeur en poursuit la nullité, au motif qu’elle ne prévoit que l’hypothèse de défaillance du preneur et non pas celle du bailleur, ce sur quoi le bailleur s’oppose.

La clause résolutoire est régie désormais par les articles 1224 et suivants du code civil (les dispositions de l’article 1184 ancien ayant été abrogées par l’ordonnance du 10 février 2016, portant réforme du droit des contrats).

Le juge des référés peut non pas déclarer une clause nulle, mais seulement apprécier si la clause est manifestement nulle et en écarter l’application, si la contestation est sérieuse.

Et conformément aux dispositions de l’article 1225 du code civil, il appartient aux parties, dans le cadre de leur liberté contractuelle, de préciser les engagements dont l’inexécution entrainera la résolution du contrat et en l’occurrence, les parties ont entendu prévoir une clause résolutoire automatique, en cas de carence du locataire dans certaines de ses obligations, comme celle de payer le loyer.

En l’occurrence, comme il est du reste fréquent, la clause résolutoire ne sanctionne que les manquements du locataire et n’est donc pas pour autant nulle.

Ce moyen, non fondé, sera écarté.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le commandement de payer du 13 mars 2024 a été délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce et est demeuré infructueux, dans le délai qui était imparti au locataire pour régulariser, de sorte que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 13 avril 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de M. [C] [U] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à M. [F] [M], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de M. [C] [U], au paiement d’ une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,il [le président] peutaccorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

M. [F] [M] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que M. [C] [U] a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 4.908 euros, selon décompte arrêté au 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus, au paiement de laquelle M. [C] [U] sera condamné à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus.

Sur l’indemnisation du trouble de jouissance

M. [U] réclame la condamnation de son adversaire au paiement de la somme de 1200 euros, en réparation de son trouble de jouissance.

Toutefois, le juge des référés ne peut être saisi que de demandes à titre provisionnel, et en outre, compte tenu de ce qui précède, et de l’absence de tout moyen de preuve pour justifier les allégations du locataire, la demande en paiement ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [C] [U] qui succombe, sera condamné aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge de [F] [M] les sommes exposées par lui pour assurer sa représentation. Sa demande pour frais irrépétibles sera rejetée.

En vertu des dispositions des articles 484, 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire sera de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Rejetons l’exception d’incompétence, soulevée par M.[U] ;

Disons que la clause résolutoire n’est pas apparemment nulle ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 1er novembre 2023, portant sur les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 5], depuis le 13 avril 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [C] [U] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 2] à [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 avril 2024 ;

Condamnons à titre provisionnel M. [C] [U] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons M. [C] [U] à payer à M. [F] [M] la somme provisionnelle de 4.908 euros (quatre mille neuf cent huit euros) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 30 avril 2024, terme d’avril 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter du prononcé de la présente ordonnance pour le surplus ;

Déboutons M. [C] [U] de sa demande d’indemnisation de son préjudice de jouissance,

Déboutons M. [F] [M] de sa demande pour frais irrépétibles,

Condamnons M. [C] [U] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 13 mars 2024 ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET