5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 06 JUIN 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00158 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C2T6

AFFAIRE :

Société VENDEE HABITAT OFFICE PUBLIC L’HABITAT DE VENDEE

C/

[I] [V]

DEMANDERESSE

VENDEE HABITAT OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE VENDEE, RCS [Localité 5] 278 500 012, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 2]

Représentée par [U] [D], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [I] [V]

né le 13 Janvier 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 8]

comparant

Le 06.06.2025

copie exécutoire délivrée à :

VH

copie délivrée à :

Mr [V]

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Ophélie LACHAU, présente lors des débats et Nathalie RENAUX, lors du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 22 Avril 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 septembre 2017, l’Office public de l’Habitat de Vendée, « VENDEE HABITAT », a donné à bail à Monsieur [I] [V] un logement situé n°[Adresse 3], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 415,84 € par mois hors charges, à compter du 21 septembre 2017.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement des sommes dues au bailleur, au titre du dépôt de garantie, des loyers ou charges régulièrement appelées, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 23 mai 2024, VENDEE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [I] [V] un commandement de payer la somme en principal de 2.417,32 € au titre des loyers et charges impayés à la date du 14 mai 2024, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 5 juillet 2024,

— ordonner, au besoin avec l’assistance de la force publique, l’expulsion de Monsieur [I] [V] et de tout occupant de son chef et de tous meubles et effets mobiliers garnissant les lieux,

— condamner Monsieur [I] [V] à lui payer la somme de 2.509,19 € correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation dus au 24 décembre 2024,

— condamner Monsieur [I] [V] à lui payer et jusqu’au départ effectif des lieux du défendeur, de toutes personnes et de tous biens, une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal à celui des loyers indexés et charges,

— condamner Monsieur [I] [V] à lui payer la somme de 150 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Monsieur [I] [V] aux entiers dépens.

A l’audience du 22 avril 2025, VENDEE HABITAT, représenté par Madame [U] [D], a actualisé la dette locative à la somme de 2.411,93 €, terme de mars 2025 inclus. Il a indiqué qu’il acceptait l’octroi de délais de paiement au défendeur, le paiement du loyer courant étant repris.

En défense, Monsieur [I] [V] sollicite des délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois, en sus du loyer courant et la suspension des effets de la clause résolutoire. Il indique qu’il perçoit un salaire mensuel de 1.500 euros, qu’il a contracté des dettes familiales (environ 21.000 euros), qu’il n’a pas de personne à charge et qu’aucun dossier de surendettement n’est en cours.

La décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

VENDEE HABITAT justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception le 6 juin 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 20 janvier 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte d’huissier du 23 mai 2024, VENDEE HABITAT a fait délivrer à Monsieur [I] [V] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 2.417,32 au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 14 mai 2024 visant la clause résolutoire.

Le défendeur n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 juillet 2024.

Sur l’arriéré locatif

VENDEE HABITAT produit un décompte locatif arrêté au 22 avril 2025 mentionnant un solde débiteur de 2.411,93 €, terme de mars 2025 inclus, hors frais de procédure. Monsieur [I] [V] ne conteste pas la dette locative.

Il convient de condamner Monsieur [I] [V] à payer à VENDEE HABITAT la somme de 2.411,93 €, terme de mars 2025 inclus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois. Le bailleur ne s’y oppose pas, dans la limite de 36 mois.

Compte tenu de l’accord des parties, il convient d’accorder à Monsieur [I] [V] des délais de paiement comme il sera dit au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant le délai ci-dessus accordé et ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si les locataires respectent l’échéancier fixé.

Cependant, à défaut de respect de cet échéancier et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 5 juillet 2024.

Dans cette hypothèse, Monsieur [I] [V] devra quitter les lieux sous peine d’être expulsé, si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux.

Il convient, dans ce cas, de condamner Monsieur [I] [V] à payer à VENDEE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des derniers loyers, avec indexation, outre les charges dûment justifiées jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clefs.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [V], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer du 23 mai 2024. VENDEE HABITAT sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont il ne justifie pas.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu le 6 septembre 2017 entre VENDEE HABITAT et Monsieur [I] [V], concernant l’appartement situé [Adresse 7][Adresse 3], sont réunies à la date du 5 juillet 2024,

CONDAMNE Monsieur [I] [V] à payer à VENDEE HABITAT la somme de 2.411,93 euros, terme de mars 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés au 22 avril 2025,

AUTORISE Monsieur [I] [V] à régler la dette au moyen de 35 versements mensuels de 60 euros suivis d’un 36ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement devra être fait au plus tard 10 jours après la signification du présent jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés et dit que ladite clause sera réputée n’avoir jamais joué si le locataire respecte le plan d’apurement de la dette,

DIT qu’à défaut de respect de l’échéancier et après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse, l’intégralité des sommes dues sera immédiatement exigible et que la clause résolutoire acquise reprendra ses effets, le bail étant réputé avoir été résilié le 5 juillet 2024,

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants:

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [I] [V] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Monsieur [I] [V] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, indexé selon les stipulations contractuelles et, le cas échéant, révisée selon la réglementation applicable aux HLM, augmenté du coût des charges récupérables sur justificatifs, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Monsieur [I] [V] aux entiers dépens et frais de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 23 mai 2024.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et année susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président