TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/53184 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4PJO

N° : 8

Assignation du :

02 Mai 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

le 23 octobre 2024

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La VILLE DE [Localité 7] Prise En la Personne de Madame la Maire de [Localité 7]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Maître Colin MAURICE de la SELARL CM & L AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #C1844

DÉFENDERESSE

S.C.I. LOUMA

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Raphaël RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS – #G0400

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 2 mai 2024 par la Ville de Paris à l’encontre de la SCI LOUMA devant le président du tribunal judiciaire de Paris saisi selon la procédure accélérée au fond, sur le fondement notamment des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, concernant un appartement situé [Adresse 2] (bâtiment A, escalier 1, 3ème étage, porte 1001, lot n°6) ;

Vu les écritures déposées par la Ville de Paris et la SCI LOUMA à l’audience du 17 septembre 2024 ;

Vu les dispositions de l’article 455 du code de procédure civile permettant un renvoi aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l’audience pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus ;

MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « juger », lorsque celles-ci développent en réalité des moyens, et il n’y sera par conséquent pas répondu.

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L 631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose que « La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 9] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’alinéa premier de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. »

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la Ville de [Localité 7], d’établir :

l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la Ville de [Localité 7] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation au 1er janvier 1970

Pour démontrer l’usage d’habitation du local en cause, la Ville de [Localité 7] produit une fiche H2, datée du 23 septembre 1970, concernant un local situé au 3ème étage de l’immeuble du [Adresse 1], porte gauche. Il y est indiqué que le bien est occupé par sa propriétaire, [N] [E].

Cette affectation des lieux à un usage d’habitation est corroborée par la notice R datée du même jour.

Le bien décrit dans cette fiche H2 correspond bien à celui dont la SCI LOUMA est propriétaire, la fiche de révision foncière permettant de constater qu’au 3ème étage, il n’y a que deux locaux : l’un à gauche, occupé par Madame [E], et l’autre, à droite. Le fait qu’il soit indiqué une surface de 65 m² alors que le local mesure en réalité 70m² est insuffisant à démontrer qu’il ne s’agit pas du même local, cette mention étant déclarative et ne reposant sur aucun métrage objectif.

Par ailleurs, le fait qu’une rature soit apposée sur le « non » apposé en face de la rubrique « Dans le cas où le local est affecté en totalité ou en partie à un USAGE PROFESSIONNEL : PROFESSION DE L’OCCUPANT » ne suffit pas non plus à remettre en cause les déclarations mentionnées en face de la rubrique « OCCUPATION DU LOCAL ».

Toutefois, la déclaration H2 ne justifie de l’affectation de l’usage d’habitation du local qu’à la date à laquelle elle a été remplie, soit le 23 septembre 1970, et ne permet pas d’établir qu’au 1er janvier 1970, le local était affecté à un usage d’habitation.

La Ville de [Localité 7] verse aux débats un acte de vente dont il résulte que [I] [E] a fait l’acquisition de ce bien situé au 3ème étage gauche de l’immeuble le 31 mars 1960. Est également produit un bulletin individuel relatif au recensement général de la population, rempli par Madame [E] le 4 mars 1968, laquelle a signé ce document. Aux termes de ce document, Madame [E] déclare habiter [Adresse 1] (et non à [Localité 6], comme cela est sous-entendu dans les écritures de la défenderesse) et déclare qu’elle habitait déjà cette adresse au 1er janvier 1962, de sorte qu’entre le 1er janvier 1962 et le 4 mars 1968, le local était affecté à un usage d’habitation.

Le fait que la propriétaire ait indiqué que les lieux étaient également occupés par Monsieur [Y] [X], en tant que locataire, ainsi que par elle, n’enlève en rien la force probante de ses déclarations aux termes desquelles elle habite les lieux depuis au moins le 1er janvier 1962.

Par ailleurs, il résulte de l’attestation de notoriété établie le 3 juin 1991 qu'[I] [E], décédée le 16 février 1989, était encore à cette date, domiciliée à cette adresse.

Dès lors, il est suffisamment établi par la déclaration H2 signée le 23 septembre 1970, combinée au recensement de la population qui fait état d’une affectation des lieux à titre d’habitation de 1962 à 1968, une continuité d’affectation des lieux à titre d’habitation entre 1962 d’une part et au moins, le 23 septembre 1970 d’autre part.

Le fait que [I] [E] soit domiciliée à cette adresse à son décès rend hautement improbable un changement d’affectation du local entre le 4 mars 1968 et le 23 septembre 1970.

Il en résulte que l’usage d’habitation au 1er janvier 1970 est suffisamment démontré.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage

La défenderesse ne conteste pas avoir proposé à la location courte durée le local litigieux dont elle est propriétaire et qui constitue sa résidence secondaire.

Ainsi, le constat de location meublée touristique fait état d’une annonce publiée sur le site airbnb.fr pour la location courte durée de son logement. Le constat recense 68 commentaires publiés entre le mois de mai 2015 et et le mois d’octobre 2021 et contient en annexe un historique de réservations fourni par le propriétaire et par la société Airbnb sur les années 2008 à 2021.

Il n’est pas justifié d’une autorisation de changement d’usage.

Il en résulte que la défenderesse a changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, au sens de l’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, a introduit l’obligation de changement d’usage dont le manquement est sanctionné par l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, qui dans sa rédaction issue de la loi du 18 novembre 2016, applicable au 20 novembre 2016, a porté l’amende encourue de 25.000 à 50.000 euros.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 7] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, le local en cause a été proposé à la location courte durée du mois de mars 2015 au mois d’octobre 2021, la Ville de [Localité 7] ne contestant pas le fait que le défendeur a cessé toutes locations après la réception de la lettre de mise en demeure le 29 novembre 2021.

Les captures d’écran de l’annonce annexées au constat font apparaître que le local était loué pour un montant de 390 euros la nuit. Des relevés de nuitées communiqués par la défenderesse et par la société Airbnb, il résulte que le local a été loué 89 nuitées en 2018, 80 nuitées en 2019, 15 nuitées en 2020 et 118 nuitées en 2021.

Compte tenu du montant de la nuitée (390€) et du montant du loyer de référence (1885€), la mise en location a nécessairement généré un profit substantiel au titre des années 2018, 2019 et 2021.

La défenderesse ne peut se prévaloir de la légitimité de son ignorance, dans la mesure où elle a déclaré le local comme meublé de tourisme le 21 novembre 2017, déclaration à l’occasion de laquelle la législation applicable aux meublés de tourisme lui a été rappelée.

Il y a néanmoins lieu de tenir compte tenu de la collaboration de la défenderesse, du fait qu’elle a cessé toute mise en location et de la limitation annuelle du nombre de locations, dont il résulte que la mise en location en meublé touristique du local en cause ne peut être considéré comme ayant affecté le marché du logement sur [Localité 7].

Aussi, en considération de la durée de la période incriminée, du nombre relatif de nuitées pendant cette période, du prix de la nuitée et de l’attitude coopérante de la défenderesse, il convient de fixer l’amende civile à 13.000 euros.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens et à verser à la Ville de [Localité 7] la somme de 2000 euros, en vertu des articles 696 et 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le président, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Condamne la SCI LOUMA à verser la somme de 13.000 euros à titre d’amende civile dont le produit sera versé à la Ville de Paris de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SCI LOUMA à verser à la Ville de Paris la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI LOUMA au paiement des dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 7] le 23 octobre 2024

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN