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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00728 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C365

AFFAIRE :

Société VENDEE LOGEMENT ESH

C/

[D] [I]

DEMANDERESSE

S.A. VENDEE LOGEMENT ESH, RCS [Localité 7] B 545 850 281, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par [T] [V], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [D] [I]

née le 27 Mai 1997 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Le 14 10 2025

copie exécutoire délivrée à :

VL

copie délivrée à :

Préfecture

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 16 Septembre 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 juillet 2023, la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » a donné solidairement à bail conventionné à Madame [D] [I] des locaux à usage d’habitation et un garage, situés [Adresse 2], moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 548 euros et d’un loyer mensuel d’un montant de 569,02 euros, charges comprises, à compter du 17 juillet 2023.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » a fait délivrer le 27 novembre 2024 à Madame [D] [I] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme en principal de 722,99 € représentant les loyers et charges du logement impayés au 28 janvier 2025 et de fournir les justificatifs d’assurance, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mars 2025, la bailleresse a fait assigner Madame [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

constater la résiliation au 28 janvier 2025 du contrat de bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement des loyers,

ordonner son expulsion, de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamner Madame [D] [I] au paiement d’une somme de 1.548,13 € au titre des loyers et charges impayés au 28 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 27 novembre 2024,

condamner Madame [D] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers augmentés des charges, soumise aux mêmes variations que le loyer,

condamner Madame [D] [I] à une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.

A l’audience du 16 septembre 2025, la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh », représentée par Madame [T] [V], assistante contentieux, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 3.236,88 euros, terme d’août 2025 inclus. Elle a souligné le fait que la locataire n’avait effectué aucun paiement depuis le mois de janvier 2024, les APL ayant été maintenues.

Elle n’a pas fait état de l’existence d’une procédure de surendettement au profit de Madame [D] [I].

En défense, Madame [D] [I], assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec accusé de réception l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire le 2 décembre 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 24 mars 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2024, la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » a fait délivrer à Madame [D] [I] un commandement de payer dans le délai de deux mois, visant la clause résolutoire, pour un montant de 722,99 € représentant les loyers et charges du logement impayés au 25 novembre 2024.

La défenderesse n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 28 janvier 2025.

En conséquence, Madame [D] [I] est occupante sans droit ni titre du logement et du parking depuis cette date, ce qui constitue pour la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner Madame [D] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux. Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation variera dans les mêmes conditions que celui des loyers.

La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » produit un décompte locatif actualisé mentionnant une dette locative de 3.236,88 €, terme d’août 2025 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [D] [I] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » la somme de 3.236,88 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 16 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Madame [D] [I], qui succombe, supportera les dépens, incluant notamment le coût des commandements de payer. La SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile dont elle ne justifie pas.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 10 juillet 2023 entre la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » et Madame [D] [I], concernant le logement situé [Adresse 2], à compter du 28 janvier 2025,

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [I] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » à faire procéder à l’expulsion Madame [D] [I] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, et ce à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, indemnité dont le montant sera soumis aux variations contractuelles du loyer,

CONDAMNE Madame [D] [I] à payer à la SA d’HLM « VENDEE LOGEMENT esh » la somme de 3.236,88 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 16 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [D] [I] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président