— N° RG 24/00926 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUCM

Date : 26 Février 2025

Affaire : N° RG 24/00926 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUCM

N° de minute : 25/0073

Formule Exécutoire délivrée

le : 27/02/2025

à : M^e Emmanuelle JOLY + dossier

Copie Conforme délivrée

le : 27/02/2025

à : M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT + dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, a été rendue, le VINGT SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ, par M^me Isabelle FLORENTIN-DOMBRE, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de MEAUX, assistée de Madame Béatrice BOEUF, Greffière lors des débats et de Madame Laurence MATHIEU-VANDEWOORDE, Greffière lors du délibéré, l’ordonnance dont la teneur suit :

Entre :

DEMANDEUR

Monsieur [N] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par M^e Audrey CAGNEAUX-DUMONT, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

SAS OPTI ENVIRONNEMENT

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuelle JOLY, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

=====================

Après avoir entendu les parties lors de l’audience de plaidoirie du 08 Janvier 2025 ;

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par contrat en date du 28 janvier 2019, Monsieur [N] [P] (le bailleur) a donné à bail commercial à la société OPTI ENVIRONNEMENT (le preneur) des locaux situés [Adresse 3] parcelle YD [Cadastre 2], moyennant paiement d’un loyer annuel de 18 000 euros HT, soit 1.500 euros HT par mois.

Il était prévu aux termes des conditions particulières du contrat de bail d’une part, que “le loyer sera dû mensuellement et d’avance par virement à compter du 15 février 2019 ainsi que les charges et impositions incluses dans le montant du loyer de 1.500 euros HT” et d’autre part, que “la provision pour charges et taxes est incluse dans le loyer de 1.500 euros HT”.

— N° RG 24/00926 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDUCM

La date de prise d’effet du bail et de paiement de la première échéance étaient fixés au 15 février 2019.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 6 avril 2020, le conseil du bailleur a informé le preneur qu’il ne pouvait donner congé du bail avant l’expiration d’une période triennale et moyennant un préavis de six mois et mis en demeure la société OPTI ENVIRONNEMENT de payer un arriéré de loyers s’élevant à la somme de 7.200 euros.

Des désaccords sont rapidement survenus entre les parties quant au paiement des loyers, la société OPTI ENVIRONNEMENT rappelant par mail du 4 juin 2020 que la relance du bailleur était infondée et qu’elle n’avait aucun retard de paiement des loyers dûs depuis la signature du bail jusqu’au loyer du mois de juin 2020.

Par lettre du 20 février 2023, la société OPTI ENVIRONNEMENT a sollicité la rupture du contrat de bail à compter du 15 avril 2023, motif pris qu’elle n’était pas en mesure d’honorer son obligation de paiement des loyers.

Par un courrier en réponse du 14 avril 2023, le conseil du bailleur a rappelé à la société OPTI ENVIRONNELENT les dispositions du contrat et informé le preneur que le congé qu’il avait donné par courrier du 20 février 2023 n’était pas valable, car non matérialisé par acte extrajudiciaire ; sous la plume de son avocat, le bailleur indiquait toutefois ne pas être opposé à une résiliation anticipée du bail “en contrepartie de l’indemnisation de son préjudice” et rappelé à la société OPTI ENVIRONNEMENT qu’elle restait redevable des loyers des mois d’août 2019, août 2022, décembre 2022, mars et avril 2023 pour un montant de 7.977,52 euros. Le bailleur proposait par ce courrier un arrangement amiable que la société OPTI ENVIRONNEMENT refusait indiquant, par mail du 14 avril 2023 “nous ne pouvons pas donner suite à l’arrangement de Mr [P] donc nous continuerons à rester dans ces locaux et nous verrons bien si nous avons les moyens de payer celui-ci”.

Suivant courriel du 20 octobre 2023, la société OPTI ENVIRONNEMENT se plaignait auprès du bailleur d’une nouvelle fuite d’eau dans les locaux loués et lui faisait part de non-conformités des locaux.

Par mail du 10 janvier 2024, le bailleur indiquait à la société OPTI ENVIRONNEMENT qu’après vérifications, il restait cinq loyers impayés sur l’année 2023 correspondant à ceux des mois de janvier, mai, septembre, octobre et novembre ; que le règlement reçu le 6 janvier 2023 apurait le loyer de décembre 2022 ; que le loyer du mois de mai 2023 n’était pas payé ; que celui de juin 2023 avait été payé par virement le 11 juillet 2023.

Par courriel en réponse, la société OPTI ENVIRONNEMENT se plaignait d’une insalubrité des locaux et d’infiltrations.

Suivant courrier du 16 février 2024, la société OPTI ENVIRONNEMENT relevait que la taxe des ordures ménagères était comprise dans les loyers, alors que le bailleur n’avait mis à sa disposition aucune poubelle et qu’aucun ramassage n’était effectué et lui adressait une facture d’un montant de 6.240 euros TTC correspondant aux frais de collecte des ordures ménagères du 15 février 2019 au 15 février 2023 qu’elle indiquait avoir dû engager.

La société OPTI ENVIRONNEMENT adressait un nouveau mail au bailleur le 13 juin 2024, aux termes duquel elle écrivait notamment: “nous ne réglons plus nos loyers depuis le 15/08/23 pour les raisons suivantes : depuis le 15/06/2021 nous n’avons plus de TVA sans lettre ou mail de votre part. Ce qui est un manque à gagner pour la société de 10 800 € depuis cette date jusqu’à ce jour. De plus, veuillez nous expliquer comment vous pouvez augmenter les loyers et nous rajouter des charges sans courrier ni mail de votre part”. La société OPTI ENVIRONNEMENT relevait également la problématique relative à l’état des locaux donnés à bail ainsi que celle afférente à la collecte des ordures ménagères et les coupures d’eau et d’électricité subies, justifiant qu’il soit mis fin au contrat.

Le 24 juin 2024, M. [N] [P] a fait délivrer à la société OPTI ENVIRONNEMENT un commandement de payer l’arriéré locatif d’un montant de 21.241,26 euros loyer du mois de juin 2024 inclus suivant un décompte arrêté au 13 juin 2024, visant la clause résolutoire.

Dans le prolongement, le bail a été résilié et la société OPTI ENVIRONNEMENT a remis les clés du local le 31 août 2024.

Exposant que les causes du commandement étaient demeurées totalement ou partiellement impayées, par acte extrajudiciaire du 10 septembre 2024, M. [N] [P] a fait assigner la société OPTI ENVIRONNEMENT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de la voir condamner à lui payer, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce :

— une provision de 24.511,76 euros correspondant aux arriérés de loyers et de taxes arrêtés au 31 août 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la somme provisionnelle de 2.700 euros au titre de la régularisation des charges années 2021, 2022, 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

-1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Par conclusions en défense régularisées le 3 décembre 2024, ayant justifié un renvoi de l’audience de référé du 4 décembre 2024, la société OPTI ENVIRONNEMENT demande au juge des référés de déclarer Monsieur [N] [P] mal fondé en ses demandes et de l’en débouter, en tout état de cause, de déclarer la demande de paiement concernant l’arriéré de loyer du mois d’août 2019 comme prescrite au jour de l’introduction de l’instance et de l’en débouter, de condamner le demandeur à lui payer, par provision, la somme de 6.768 euros TTC au titre de ses facturations émises en traitement des ordures ménagères. A titre subsidiaire, la société OPTI ENVIRONNEMENT demande de voir limiter l’attribution d’une provision au profit du demandeur à la seule somme de 2.225,88 € et d’inviter ce dernier à mieux se pourvoir au fond pour le solde. Elle demande en tout état de cause la condamnation du demandeur à lui payer la somme de 3.000 €en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de le condamner aux entiers dépens de la présente instance.

Au soutien de ses prétentions, la société OPTI ENVIRONNEMENT expose que :

— le bailleur lui a réclamé dans le courant de l’année 2000 le paiement de loyers d’ores et déjà acquittés,

— plusieurs dégâts des eaux l’ont privé d’une jouissance paisible des locaux donnés à bail,

— au cours du mois de janvier 2024, le bailleur a modifié de sa propre initiative l’appel de loyers en y ajoutant un appel de charges à concurrence de 250 € par mois sans aucune explication ni aucun justificatif,

— les loyers appelés à compter du 15 juin 2021 n’étaient plus soumis à la TVA, en contravention avec les dispositions contractuelles, modifiant ainsi l’économie du contrat,

— le bailleur a sollicité indûment le paiement des charges relatives au traitement des ordures ménagères, alors qu’aucun moyen de collecte n’était mis à sa disposition, et qu’elle a été contraintes d’assurer par elle-même ce traitement, à concurrence de la somme de 6.768 euros TTC,

— ces désaccords ont conduit à une résiliation conventionnelle du contrat de bail par lettre recommandée avec accusé de réception du 09 juillet 2024, et à une remise des clés le 31 août 2024, et qu’il résulte ainsi de ce qui précède l’existence d’une contestation sérieuse de la créance revendiquée par le bailleur, alors surtout que ce dernier a manqué à son obligation de délivrer un local commercial permettant l’exercice paisible et conforme de l’activité envisagée par le preneur au bail, justifiant un dégrèvement de 50 % sur le loyer courant et donc la réduction, après compensation des créances réciproques, du montant de la provision sollicitée par le bailleur à la somme de 2225,88 €.

A l’audience du 8 janvier 2025, Monsieur [N] [P] a régularisé des conclusions en réponse par l’intermédiaire de son conseil, aux termes desquelles il maintient sa demande principale de condamnation de la société OPTI ENVIRONNEMENT à lui payer une provision de 24.511,76 euros correspondant aux arriérés de loyers, de charges et de taxes arrêtés au 31 août 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation, ainsi que sa demande de remboursement de ses frais irrépétibles. A titre subsidiaire, le demandeur sollicite la condamnation de la société OPTI ENVIRONNEMENT à lui payer une provision de 22.800 euros correspondant aux arriérés de loyer, de charges et de taxes arrêtés au 31 août 2024, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le bailleur maintient que sa créance n’est pas sérieusement contestable et que le décompte des sommes impayées qu’il produit, arrêté au mois d’août 2024 est parfaitement justifié et clair. Il soutient qu’il était en droit d’augmenter le montant de la provision sur charges incluses dans le loyer au regard de l’augmentation du coût de la vie et, à titre subsidiaire, pour le cas où l’indexation globale pratiquée sur le montant du loyer et des charges ne seraient pas admises, qu’il lui serait dû à minima le montant des loyers et charges sans indexation, soit la somme de 22 800 €.

Sur la demande reconventionnelle de la société OPTI ENVIRONNEMENT, le bailleur soutient que l’existence des désordres revendiqués n’est pas établie et qu’il n’est pas démontré que ces désordres seraient en lien avec un manquement à ses obligations, rappelant que le preneur est tenu d’entretenir les lieux loués et qu’il est responsable des défauts d’entretien et des dégradations locatives. Il ajoute que la société OPTI ENVIRONNEMENT ne produit aucune déclaration de sinistre adressé à sa compagnie d’assurances ni aucun rapport d’experts d’assurances ni aucun constat établi par un commissaire de justice, les photographies produites étant insuffisantes à lui imputer les désordres. S’agissant de la collecte des ordures ménagères, le bailleur s’oppose aux prétentions indemnitaires de la société OPTI ENVIRONNEMENT au motif qu’il ne lui appartient pas d’assurer le ramassage des déchets et ordures ménagères.

.

A l’audience du 8 janvier 2025, la société OPTI ENVIRONNEMENT par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses prétentions et demandes, relevant l’existence d’une contestation sérieuse relative au décompte des sommes dues. Monsieur [N] [P] a maintenu également ses demandes et contesté l’existence d’une contestation sérieuse, motif pris qu’il appartient à la société OPTI ENVIRONNEMENT de rapporter la preuve du paiement des sommes qu’il demande en exécution du contrat de bail

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

SUR CE,

Sur la demande de provision

A titre liminaire, il est constant que le bailleur ne sollicite aucunement du juge des référés qu’il constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail dès lors que la convention a été résiliée, les clés du local loué ayant été remises le 31 août 2024.

Les parties sont en désaccord sur le montant des loyers et charges dont il est demandé le paiement par le bailleur, le locataire contestant notamment le montant des charges appelées, l’imputation des paiements effectués et sollicitant reconventionnellement une indemnité à compenser avec le montant des loyers et charges.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, applicable à la cause, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En interprétant les clauses d’un contrat, le juge des référées tranche une contestation sérieuse en violation de l’article 835 du code de procédure civile.

En l’espèce,

– Le preneur conteste devoir le paiement du loyer du mois d’août 2019, motif pris que la demande est prescrite. Le bailleur conteste l’acquisition de la prescription extinctive motif pris que le loyer du mois d’août 2019 concerne la période du 15 août au 15 septembre 2019 et par conséquent que sa demande en paiement effectuée par assignation du 10 septembre 2024 a été notifiée dans le délai de cinq ans.

Il est constant, aux termes des dispositions de l’article 2224 du Code civil, que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer; le délai de prescription quinquennale s’applique aux demandes en paiement des loyers et charges relatif à un bail commercial, nonobstant les dispositions de l’article L.145-60 du code de commerce prévoient un délai de prescription biennal pour les autres actions exercées sur le fondement du statut des baux commerciaux.

L’article 2231 du Code civil prévoit que l’interruption efface le délai de prescription acquis et fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien.

L’acte huissier de commandement de payer visant la clause résolutoire, en ce qui ne constitue pas une mesure conservatoire ni un acte d’exécution forcée, ne fait pas partie de la liste des causes d’interruption de la prescription prévue par les dispositions des articles 2240 et suivants du Code civil.

Observation étant faite qu’aux termes des dispositions du contrat de bail, les loyers étaient payables par avance le 15 de chaque mois, ainsi que le revendique le bailleur, qui ne saurait sans se contredire affirmer que le loyer du mois d’août 2019 serait afférent à la période du 15 août au 15 septembre 2019, l’assignation en référé ayant été délivrée le 10 septembre 2024, la demande en paiement relative au loyer du mois d’août 2019, exigible le 15 juillet 2019 est prescrite.

– Le preneur conteste la demande en paiement provisionnel du bailleur, motif pris que celui-ci ne justifie pas des charges appelées, en contravention avec les dispositions de la loi Pinel d’ordre public, que le loyer prévu contractuellement était assujetti à la TVA et charges comprises et qu’il existe une contestation sérieuse sur le décompte produit par le bailleur. Le bailleur s’oppose à ce moyen de contestation, considérant que les dispositions des conditions particulières du bail commercial sont claires et que le décompte des sommes impayées ne l’est pas moins et est parfaitement justifié.

Aux termes de l’article L.145-40-2 du code de commerce, « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liées à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. »

Il ressort des dispositions de l’article 19 “Charges” du contrat de bail que :

« le preneur remboursera au bailleur sa quote-part, au prorata des surfaces exploitées, de toutes charges, fournitures et prestations relatives à l’usage et à l’entretien des parties communes selon l’inventaire précis et limitatif des catégories de charges ci après, conformément à l’article L. 145-40-2 du code de commerce :

– nettoyage des parties communes de l’immeuble ;

– éclairage et chauffage des parties communes ;

– honoraires de gestion technique de l’immeuble ;

– charges de copropriété, d’ASL ou d’AFUL de l’immeuble ;

– travaux d’entretien des parties communes hors réparation relevant de l’article 606 du Code civil ;

– travaux de mise en conformité qui ne relève pas des grosses réparations de l’article 606 du Code civil ;

– impôts et taxes visées aux présentes ;

– primes d’assurance de l’immeuble.

Le bailleur se réserve le droit de modifier à tout moment les services de l’immeuble, soit pour réduire les charges, soit pour améliorer le niveau de service fourni aux occupants de l’immeuble.

Les remboursements seront faits au bailleur en même temps que chacun des termes de loyer au moyen d’acompte provisionnel, le compte étant soldé une fois l’an en fonction du relevé établi par le bailleur ou son mandataire. L’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L.145-40-2 du code de commerce qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué aux locataires au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi.

Le preneur disposera d’un délai de trois mois, à compter de la réception de la facture correspondante pour contester le décompte de régularisation des charges, délai pendant lequel les pièces justificatives sont tenues à sa disposition dans les locaux du bailleur. À défaut de contestation dans ce délai, le preneur est réputé avoir accepté le décompte de régularisation.

(…)

Le présent bail étant soumis à la TVA, cette taxe sera payée au bailleur en Suisse des charges et taxes récupérables au fur et à mesure de leur exigibilité ».

Outre le fait que le bailleur ne justifie pas avoir satisfait aux dispositions légales susvisées, aucune pièce, aucun état récapitulatif annuel, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges permettant également de distinguer du montant des loyers facturés le montant des charges facturées, n’étant communiqué, il ressort des pièces produites des incohérences; à titre d’exemple, la pièce n°19 bis présente une incohérence avec la pièce n°18 au sujet du paiement du loyer du mois d’août 2019.

Par ailleurs, les refacturations de charges au titre des années 2021 et 2023 font état de charges relatives à l’électricité et l’eau, sans qu’aucune pièce justificative ne soit fournie et surtout, sans que les factures de loyer qui ont dû être adressées au preneur et qui devraient permettre de distinguer la part de charges incluses dans le loyer ne soit communiquée.

De plus, le bailleur ne donne aucune explication sur les motifs pour lesquels la TVA semble ne pas avoir été facturée, en contravention avec des dispositions du contrat de bail.

Il convient d’ajouter qu’il appert des dispositions de l’article 16 du contrat de bail et des conditions particulières de celui-ci une contradiction en ce qu’il est fait état que le présent bail est consenti et accepté moyennant le loyer annuel hors taxes et hors charge, alors même que les conditions particulières prévoient expressément que le loyer mensuel d’un montant de 1500 € s’entend provision pour charges comprises.

Enfin, alors que le bailleur admet intégrer, dans sa demande de condamnation provisionnelle, l’indexation prévue contractuellement, aucun élément ne permet au juge de vérifier si l’index appliqué est exact et de facto si le décompte produit, qui se limite à un inventaire de loyers impayés, sans qu’apparaissent l’imputation des loyers acquittés, ni la part de charge, ni le calcul du montant du loyer indexé, est justifié et exact.

Sans qu’il soit nécessaire d’étudier les autres moyens en défense soulevés par le preneur, étant observé que sa demande reconventionnelle n’est soumise au juge des référés qu’à titre subsidiaire, il se déduit de ces seules constatations, l’existence de contestations sérieuses qui se heurtent à l’office du juge des référés qui demeure le juge de l’évidence ; en considération de cela, il convient de dire qu’il n’y a lieu à référé sur l’ensemble des demandes et de débouter le bailleur de sa demande en paiement.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [P], qui succombe en ses demandes, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ses condamnations.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

En conséquence, M. [N] [P] sera condamné à payer à la société OPTI ENVIRONNEMENT la somme de 1500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par décision contradictoire et en premier ressort, remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique,

Disons que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse en violation des dispositions combinées des articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Par conséquent, disons n’y avoir lieu à référé, et

Déboutons M. [N] [P] de l’intégralité de ses demandes,

Condamnons, M. [N] [P] à payer à la société OPTI ENVIRONNEMENT la somme de 1500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons à la charge de M. [N] [P] les entiers dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier Le Président