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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 4]

[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00107 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C2QV

AFFAIRE :

[R] [O] épouse [W]

C/

[D] [J] épouse [V], [P] [V]

DEMANDERESSE

Madame [R] [O] épouse [W]

née le 15 Mai 1941 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Emmanuelle MARTINEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEURS

Madame [D] [J] épouse [V]

née le 10 Octobre 1966 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 85194-2025-179 du 26/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

Monsieur [P] [V]

né le 26 Juillet 1957 à [Localité 8], demeurant [Adresse 1]

représentés par M^e Luc BILLAUD, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 14 10 2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e MARTINEAU

copie délivrée à :

M^e BILLAUD ( AFM JOINTE)

PREFECTURE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : [D] RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 16 Septembre 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2010, Madame [R] [O] veuve [W] a donné à bail à Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] VAIRE, moyennant le versement d’un dépôt de garantie de 800 euros outre d’un loyer mensuel d’un montant de 800 euros, à compter du 1er novembre 2010.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Madame [R] [O] veuve [W] a fait délivrer le 10 juillet 2024 à Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] un commandement de payer la somme en principal de 14.024 € représentant les loyers impayés, terme de mai 2024 inclus, visant la clause résolutoire.

Le 7 novembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de Vendée a déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2025, le bailleur a fait assigner Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir:

— à titre principal constater la résiliation du bail qui lui a été consenti, par acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour défaut de paiement du loyer, à titre subsidiaire prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner leur expulsion, avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] au paiement de la somme de 17.793 € au titre des loyers et charges impayés au mois de novembre 2024 avec intérêts au taux légal ,

— condamner solidairement Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer du en application du bail jusqu’à la libération effective des lieux, soit 800 euros,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner solidairement Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] à une somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le 18 mars 2025, l’examen de l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 22 avril 2025, puis de trois renvois successifs à la demande des parties.

Le 2 avril 2025, la commission de surendettement des particuliers de Vendée a instauré des mesures recommandées au profit de Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] prévoyant un moratoire de 18 mois à compter du 31 mai 2025 pour le paiement de la dette locative déclarée à hauteur de 14.214,86 euros.

A l’audience du 16 septembre 2025, Madame [R] [O] veuve [W], représentée par son avocat, aux termes de conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, soulignant que l’ensemble de ses demandes étaient recevables. Elle a actualisé la dette locative à la somme de 23.793 euros, terme d’août 2025 inclus et a porté à 2.000 euros la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En défense, Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V], représentés par leur avocat, aux termes de conclusions auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, ont conclu à l’irrecevabilité et au débouté des demandes formulées par Madame [R] [O] veuve [W]. Ils ont sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire insérée au bail avec octroi de délais de paiement, et, à titre reconventionnel de voir exécuter des travaux de mise en conformité du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard eu égard à l’existence de désordres dans la salle de bains, les WC et sur le portail, la suspension du paiement du loyer courant et la condamnation de la bailleresse à leur payer la somme de 16.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi, avec compensation des créances réciproques. Ils ont enfin requis la condamnation de la demanderesse au paiement de la somme de 2.000 euros conformément aux dispositions de l’article 37b de la loi de 1991 sur l’aide juridictionnelle.

Le juge a donné lecture de l’enquête sociale lors de l’audience. Il ressort du diagnostic social et financier réalisé par les services de la préfecture que Madame perçoit un salaire de 700 euros, Monsieur une pension de retraite de 1.500 euros et que leurs charges mensuelles s’élèvent à la somme de 1.015 euros. Le couple explique la dette locative par un loyer trop élevé, une perte d’emploi, les problèmes de santé de Monsieur et une diminution des revenus consécutive à son départ à la retraite au 1er novembre 2019. L’assistante sociale mentionne que Monsieur est alité depuis trois ans et qu’il se déplace en fauteuil roulant, le logement n’étant pas adapté à son handicap. Une demande de logement social a été déposé le 28 novembre 2022. Une mesure d’ASLL (accompagnement social lié au logement) a été instruite.

Le 24 septembre 2025, le conseil de Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] informait la juridiction du décès de ce dernier survenu le 22 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Madame [R] [O] veuve [W] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataires le 11 juillet 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 14 janvier 2025 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

Il convient de souligner qu’un diagnostic social et financier a bien été réalisé par les services de la préfecture, transmis à la juridiction et lu à l’audience de façon contradictoire. Les parties ont été mises en mesure de formuler des observations. La fin de non recevoir soulevée par Monsieur et Madame [V] ne sera donc pas retenue, d’autant plus que le défaut de réalisation ou communication de ce diagnostic social et financier n’est pas sanctionné par l’irrecevabilité de l’action.

Sur la qualité à agir de Madame [R] [O] veuve [W]

Selon l’article 595 du code civil, l’usufruitier peut donner à bail à un autre son droit à titre gratuit.

Il ressort de l’attestation notariée dressée par Maître [F], notaire aux SABLES D’OLONNE le 28 juin 2020 que, suite au décès de Monsieur [L] [W] survenu le 30 décembre 2007, Madame [R] [O] veuve [W] est propriétaire du bien immobilier sis [Adresse 3] VAIRE à concurrence de 5/8ème en toute propriété et 3/8ème en usufruit, et ses deux enfants, Madame [E] [W] et Monsieur [X] [K], propriétaires à concurrence de 3/16ème chacun en nue-propriété.

Propriétaire à concurrence de 5/8ème en toute propriété et 3/8ème en usufruit du bien immobilier, Madame [R] [O] veuve [W] a qualité pour conclure seule un bail d’habitation et y mettre fin, en engageant notamment une action aux fins de résiliation du bail, sans le concours de ses enfants nus-propriétaires. La fin de non-recevoir soulevée par Monsieur et Madame [V] sera en conséquence rejetée.

Sur le caractère indécent du logement

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est notamment obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (…). Le bailleur est également obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Enfin, le bailleur doit entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] soutiennent que le logement mis à leur disposition ne répond pas aux critères de décence et soulèvent en conséquence l’exception d’inexécution pour justifier du non-paiement du loyer, et la suspension des effets de la clause résolutoire du bail. Ils produisent notamment aux débats un courrier daté du 7 novembre 2013 adressé par Monsieur [P] [V] faisant état du dysfonctionnement du portail, un courrier de la MDPH en date du 23 janvier 2017 soulignant le caractère inadapté du logement au handicap de Monsieur [V], ainsi qu’un courrier adressé par Madame [W] aux locataires le 7 mars 2022 évoquant son intention de vendre le logement et l’impossibilité d’engager des travaux pour se conformer aux nouvelles dispositions législatives eu égard à son âge.

Madame [W] conteste pour sa part le caractère indécent du logement et produit aux débats un ensemble de factures d’intervention de différentes entreprises de 2008 à 2017.

Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] ne justifient d’aucune mise en demeure postérieure à celle du 7 novembre 2013, laquelle concernait un dysfonctionnement du portail pour lequel la bailleresse a fait intervenir à plusieurs reprises un artisan. La preuve de l’existence de désordres éventuels dans le logement n’est en outre pas rapportée, ceux-ci ne pouvant se déduire des seuls courriers généraux adressés par la MDPH en 2017 et la bailleresse le 7 mars 2022, étayés par aucune pièce complémentaire.

Le caractère indécent du logement et l’existence de désordres n’étant pas démontrés, Monsieur et Madame [A] ne pourront se prévaloir de l’exception d’inexécution et seront déboutés de leurs demandes reconventionnelles indemnitaire et de réalisation de travaux de mise aux normes.

Sur la résiliation du bail

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, Madame [R] [O] veuve [W] a fait délivrer à Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] un commandement de payer dans un délai de deux mois visant la clause résolutoire pour un montant de 14.024 € au titre des loyers impayés, terme de mai 2024 inclus.

Les défendeurs n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de six semaines, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 septembre 2024.

La décision de recevabilité de la commission de surendettement des particuliers de la Vendée est intervenue le 7 novembre 2024, soit postérieurement à la date d’acquisition de la clause résolutoire. Le bailleur est en conséquence fondé à se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire insérée au bail ayant été consenti aux défendeurs.

En conséquence, Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] (en tant que de besoin en l’absence de transmission d’acte de décès) sont occupants sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Madame [R] [O] veuve [W] un trouble manifestement illicite, auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner leur expulsion et de tous occupants de leur chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner solidairement, conformément aux stipulations de l’article XIII du bail, Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] (en tant que de besoin) au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux, soit la somme de 800 euros.

Madame [R] [O] veuve [W] chiffre le montant de la dette locative à la somme de 23.793 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés, terme d’août 2025 inclus.

Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] n’ont pas contesté le montant de la dette locative et ne justifient pas s’être acquittés régulièrement du paiement du loyer.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] (en tant que de besoin) à payer à Madame [R] [O] veuve [W] la somme de 23.793 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés au 16 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] sollicitent l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Madame [W] s’y oppose.

Monsieur et Madame [V] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ne peut aboutir, la demanderesse s’y opposant. Une procédure de surendettement est par ailleurs en cours de sorte que les défendeurs ont d’ores-et-déjà obtenu des délais de paiement. Il leur appartiendra d’actualiser la dette locative et leur situation personnelle et financière auprès de la commission de surendettement des particuliers de la Vendée.

Sur les autres demandes

Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V], qui succombent, seront condamnés in solidum à payer la somme de 700 euros à Madame [R] [O] veuve [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supporteront les dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer.

Les circonstances de la cause, l’ancienneté et l’importance de la dette, ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2010 entre Madame [R] [O] veuve [W] et Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V], concernant le logement sis [Adresse 3] VAIRE, à compter du 11 septembre 2024,

ORDONNE en conséquence à Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] (en tant que de besoin) de libérer les lieux de leur personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de leur chef,

A défaut de libération volontaire des lieux:

AUTORISE Madame [R] [O] veuve [W] à faire procéder à l’expulsion Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] (en tant que de besoin) des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de leur chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Madame [R] [O] veuve [W] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls des défendeurs,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] à payer à Madame [R] [O] veuve [W] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, et ce à compter du 11 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, soit la somme de 800 euros par mois,

CONDAMNE solidairement Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] à payer à Madame [R] [O] veuve [W] la somme de 23.793 € au titre de la dette locative arrêtée au 16 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] à payer à Madame [R] [O] veuve [W] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE in solidum Madame [D] [J] épouse [V] et Monsieur [P] [V] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président