5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 3]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 11 JUILLET 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01356 – N° Portalis DB3I-W-B7I-CZBV

AFFAIRE :

S.C.I. L’OCEANE

C/

[G] [O], [V] [L] épouse [O]

DEMANDERESSE

S.C.I. L’OCEANE, RCS [Localité 6] 449 307 982, agissant poursuites et diligences de sa gérante Madame [F] [H], y domiciliée es qualité, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Elvine LE FOLL de la SELARL LE FOLL ELVINE, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

DEFENDEURS

Monsieur [G] [O], demeurant [Adresse 1]

Madame [V] [L] épouse [O], demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Yves-noël GENTY de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE, substitué par Maître Cécile GOHIER de la SELARL CABINET D’AVOCATS GENTY, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 16.07.2025

copie exécutoire délivrée à :

M^e Genty

copie délivrée à :

M^e Le Foll

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 20 Mai 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 Juillet 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 21 juillet 2020, la SCI L’OCEANE a donné à bail à Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à compter du 23 août 2020, moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 940 €. Le bail stipulait que le loyer serait automatiquement révisé le 1er août de chaque année selon l’indice de référence des loyers du 2ème trimestre.

Dans ce bail était également insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement des sommes dues au bailleur, au titre du dépôt de garantie, des loyers ou charges régulièrement appelées, le contrat de location pourra être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 12 février 2024, la SCI L’OCEANE a fait délivrer à Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] un commandement de payer la somme en principal de 1.079,32 € au titre des loyers impayés, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, la bailleresse a fait assigner Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir :

— constater la résiliation du contrat de bail par l’effet de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner, au besoin avec l’assistance de la force publique, l’expulsion de Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] et de tout occupant de leur chef et de tous meubles et effets mobiliers garnissant les lieux, avec réduction à 15 jours du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] à lui payer la somme de 1.275,52 € au titre des loyers et charges impayés au 3 juillet 2024,

— condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui des loyers, soit la somme de 1.045,08 euros, à compter du 1er août 2024 jusqu’à libération des lieux,

— condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] à lui payer la somme de 960€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile pour frais non répétibles,

— condamner solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] aux entiers dépens et frais de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Le 19 novembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé au 25 février 2025 puis a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties.

A l’audience du 20 mai 2025, la SCI L’OCEANE, représentée par son avocat, aux termes de conclusions n°2 déposées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 286,73 euros arrêtée au 24 février 2025, le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 1.004,55 euros et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 3.000 euros. Y ajoutant elle a sollicité à titre subsidiaire la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et de production de l’assurance contre les risques locatifs. Elle a conclu au débouté des demandes de Monsieur et Madame [O].

En défense, Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O], représentés par leur avocat, aux termes de conclusions récapitulatives déposées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour de plus amples développements, ont conclu au débouté des demandes de la SCI L’OCEANE et sollicité à titre reconventionnel la condamnation de la bailleresse à réaliser des travaux de reprise de la toiture vétuste, des désordres liés aux infiltrations et des désordres affectant la porte d’entrée, et à leur verser les sommes de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral, 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

La décision a été mise en délibéré au 11 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la révision annuelle du loyer

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location. A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Le contrat de bail conclu le 21 juillet 2020 par les parties stipule que le loyer sera automatiquement révisé le 1er août de chaque année selon l’indice de référence des loyers INSEE du 2ème trimestre.

La SCI L’OCEANE sollicite la réévaluation du loyer contractuellement fixé à 940 euros à la somme de 972,87 euros sur la période du 1er janvier 2024 au 31 juillet 2024, et à la somme de 1.004,44 euros sur la période du 1er août 2024 au 24 février 2025, soit une somme restant due par les défendeurs de 286,73 euros. Elle soutient avoir formulé sa demande de révision du loyer le 31 décembre 2023 puis le 18 juillet 2024.

Monsieur et Madame [O] concluent au débouté de cette demande en faisant valoir qu’aucune demande de révision du loyer ne leur a été adressée par la bailleresse. Ils considèrent n’être redevables d’aucune somme au titre des loyers.

Il ressort des pièces versées aux débats que la SCI L’OCEANE a formellement adressé une demande de révision du loyer directement à Monsieur et Madame [O] par courriel du 1er février 2024 puis par courrier daté du 20 février 2024. Les locataires ont contesté la révision pratiquée par courrier daté du 18 février 2024, laissant présumer qu’ils avaient bien pris connaissance du mail du 1er février 2024. Cette date sera donc retenue comme première demande de révision du montant du loyer, la SCI L’OCEANE ne justifiant pas avoir sollicité auprès des locataires cette augmentation préalablement à cette date. Elle a par la suite à nouveau fait part de sa volonté de réviser le montant du loyer par courrier en date du 16 juillet 2024.

Le loyer révisé à compter du mois de février 2024, date de la demande de révision, s’élevait donc à la somme de 959,19 euros, puis à compter du 1er août 2024 à la somme de 990,44 euros. Les loyers dus sur la période de février 2024 à février 2025 s’élevaient à la somme totale de 12.688,22 euros. Or sur cette même période, Monsieur et Madame [O] se sont acquittés de la somme totale de 12.614,44 euros. Ils sont donc redevables solidairement de la somme de 73,78 euros au titre des loyers impayés et seront condamnés au paiement de cette somme.

Sur la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles l 542-1 et l 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

La SCI L’OCEANE justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de ses locataire par voie électronique le 12 février 2024.

En outre, l’assignation a été régulièrement dénoncée le 4 septembre 2024 au représentant de l’État dans le département, par voie électronique, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

L’action visant à la constatation de la clause résolutoire est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, la SCI L’OCEANE a fait délivrer à Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire la somme de 1.079,32 € au titre des régularisations d’indexation de loyers impayés sur la période de juillet 2021 à février 2024.

Or, au vu des développements qui précèdent, la dette au titre de la régularisation de l’indexation des loyers s’élevait au 12 février 2024 à la somme de 19,19 euros, étant cependant rappelé que les époux [O] n’ont été informés de l’indexation du loyer qu’au 1er février 2024, de sorte qu’il ne pouvait leur être fait grief de ne pas l’avoir appliquée lors de la délivrance du commandement de payer. Le montant de la régularisation du loyer tel que mentionné dans le commandement était en outre erroné. Il convient dès lors de considérer que la clause résolutoire insérée au bail n’est pas acquise et de débouter la SCI L’OCEANE de ses demandes à ce titre.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A titre subsidiaire la SCI L’OCEANE sollicite la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyer et de production de l’assurance contre les risques locatifs.

Si les époux [O] restent redevables de la somme de 73,78 euros au titre de la régularisation de l’indexation des loyers arrêtée au mois de février 2025, le montant dérisoire de la dette et les circonstances du litige ne justifient pas de prononcer la résiliation du bail pour ce motif, le manquement contractuel invoqué ne revêtant pas un caractère de gravité suffisant. Ils justifient par ailleurs de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs. La SCI L’OCEANE sera en conséquence déboutée de sa demande de résiliation judiciaire du bail et demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation.

Sur la demande reconventionnelle au titre des travaux

Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] sollicitent la condamnation de la SCI L’OCEANE à réaliser des travaux de reprise de la toiture vétuste, ainsi que des désordres liés aux infiltrations (peinture, trou dans le plafond) et des désordres affectant la porte d’entrée, et à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral.

La SCI L’OCEANE conclut au débouté de leurs demandes en faisant valoir que la toiture a été réparée le 31 octobre 2024, que les défendeurs ne versent aucune pièce au soutien de leurs allégations et qu’ils refusent l’accès du logement à la gérante de la SCI, qui ne peut faire établir de devis et procéder aux réparations requises.

Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] produisent notamment au soutien de leurs demandes relatives à la réparation de la toiture et à la reprise des désordres consécutifs aux infiltrations un courrier de mise en demeure de la bailleuresse daté du 22 février 2024, une déclaration de sinistre auprès de leur assureur en date du 4 avril 2024, un bon d’intervention urgent de la société INTER MUTUELLES HABITAT du 17 avril 2024 suite à des infiltrations au niveau du toit, une fiche de synthèse de la commission départementale de conciliation de Vendée en date du 7 mai 2024 et un rapport d’expertise amiable daté du 3 janvier 2025. Ils ne produisent en rvanche aucun élément relatif à d’éventuels désordres affectant la porte d’entrée de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande de travaux à ce titre.

S’agissant de la réparation de la toiture, la SCI L’OCEANE produit aux débats une facture datée du 31 octobre 2024 établie par une société basée à SAINT SATURNIN (72) correspondant à des travaux de démoussage de toiture, de réparation d’un solin de cheminée d’un montant de 2.500 euros.

Or il ressort de l’expertise amiable contradictoire du 3 janvier 2025 réalisée après visite le 17 décembre 2024 que les réparations réalisées sur la toiture par la bailleresse aux mois de décembre 2020 et octobre 2024 étaient ponctuels et insuffisants, l’expert préconisant une réfection totale de la couverture. Il est à noter que la SCI L’OCEANE était convoquée aux opérations d’expertise et qu’elle n’y a pas assisté. Un expert diligenté par son assureur était en revanche présent et n’a vraisemblablement pas contesté les conclusions, la bailleresse n’ayant pas elle-même procédé à une contre-expertise amiable ni sollicité d’expertise judiciaire. Elle sera en conséquence condamnée à réaliser des travaux de réfection de la toiture conformément aux préconisations de l’expertise réalisée le 3 janvier 2025.

Monsieur et Madame [O] sollicite également la reprise des désordres liés aux infiltrations (peinture, trou dans le plafond). La SCI L’OCEANE considère avoir vainement tenté de procéder à la reprise de ces désordres, les locataires ne se rendant pas disponibles pour la réalisation des travaux. Elle ne justifie toutefois pas avoir pris attache préalablement avec Monsieur et Madame [O] pour s’assurer de leur disponibilité. Elle sera donc condamnée à procéder à ces travaux dans des conditions précisées dans le dispositif.

Monsieur et Madame [O] ont nécessairement subi un préjudice de jouissance consécutif aux infiltrations dans la toiture. Il sera évalué à la somme de 500 euros. La SCI L’OCEANE sera condamnée au paiement de cette somme.

Sur les demandes accessoires

La SCI L’OCEAN sollicite la condamnation de Monsieur et Madame [O] au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts. Elle sera déboutée de sa demande à ce titre au vu des développements qui précèdent, la bailleresse ayant réclamée aux locataires une dette locative en grande partie indue et le bail n’étant pas résilié.

La SCI L’OCEAN, qui succombe principalement, supportera les dépens, et sera condamnée au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les circonstances de la cause ne justifient pas d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

FIXE le loyer mensuel indexé relatif au bail consenti le 21 juillet 2020 par la SCI L’OCEANE à Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] portant sur les locaux sis [Adresse 2], à la somme de 959,19 euros à compter du 1er février 2024 puis à la somme de 990,44 euros à compter du 1er août 2024,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] à payer à la SCI L’OCEANE la somme de 73,78 euros au titre de la régularisation de l’indexation des loyers, terme de février 2025 inclus,

DEBOUTE la SCI L’OCEANE de ses demandes d’acquisition de clause résolutoire insérée au bail et de résiliation judiciaire du bail et de ses demandes subséquentes d’expulsion, de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et de dommages et intérêts formulées à l’encontre de Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O],

ORDONNE la réalisation par la SCI L’OCEANE de travaux de remise en état de la toiture et de reprise des désordres dans le couloir, le séjour, la cuisine, l’entrée consécutifs aux infiltrations (peinture, trou dans le plafond) du bien immobilier sis [Adresse 2], par les entrepreneurs de son choix, dans un délai maximum de six mois à compter de la signification du jugement puis, passé cette date, en cas de non-exécution, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pour une durée de deux mois, après quoi il sera à nouveau statué sur l’astreinte, les entreprises devant réaliser les travaux devant prévenir Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] de son intervention huit jours au moins à l’avance, Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] ne pouvant refuser plus de trois dates, l’obligation de réaliser les travaux cessant dans ce cas,

CONDAMNE la SCI L’OCEANE à payer à Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] la somme de 500 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCI L’OCEANE à payer à Monsieur [G] [O] et Madame [V] [L] épouse [O] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE la SCI L’OCEANE aux entiers dépens.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et année susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président