TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Benjamin DURAND

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Elodie SCHORTGEN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/11561 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UXR

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 08 janvier 2026

DEMANDERESSE

S.A. ICF LA SABLIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elodie SCHORTGEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0199

DÉFENDEURS

Madame [M] [U], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [F] [U], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Benjamin DURAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1501

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 janvier 2026 par Carole-Emilie RAMPELBERG, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 08 janvier 2026

PCP JCP fond – N° RG 24/11561 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6UXR

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2008, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE a donné à bail à M. [F] et Mme [M] [U] un local d’habitation situé [Adresse 3].

Par jugement correctionnel du 5 juillet 2024, auquel il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige, le fils des locataires, M. [B] [U] a été reconnu coupable de faits de trafic de stupéfiants.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE a fait assigner M. [F] et Mme [M] [U] aux fins de solliciter la résiliation judiciaire du bail et solliciter leur expulsion.

Lors de l’audience du 30 avril 2025, le dossier a été renvoyé et un calendrier de procédure a été convenu entre les parties en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

A l’audience du 3 octobre 2026, la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE, représentée par son conseil, a sollicité du juge des contentieux et de la protection de :

Débouter M. [F] et Mme [M] [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,Prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé,Condamner M. [F] et Mme [M] [U] à libérer l’appartement susvisé et à défaut autoriser leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, Condamner M. [F] et Mme [M] [U] à lui payer mensuellement une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération totale et effective des lieux, une somme équivalente au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,Condamner solidairement M. [F] et Mme [M] [U] à payer à la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE la somme de 2.294,43 euros correspondant à l’arriéré des loyers, charges arrêtées au mois d’octobre 2025 inclus,Rappeler que l’exécution provisoire est de droit,Condamner in solidum M. [F] et Mme [M] [U] à payer à la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner aux entiers dépens.

En défense, M. [F] et Mme [M] [U], représentés par leur conseil, ont sollicité du juge des contentieux et de la protection de :

Débouter la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE de l’ensemble de ses prétentions,Condamner la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE à verser aux époux [U] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE aux entiers dépens.Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties oralement reprises à l’audience du 3 octobre 2025 pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail

Il est constamment admis aujourd’hui qu’en application combinée des articles 1728,1729, 1735 du Code civil et de l’article 17 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est fondé à obtenir la résiliation du bail sur le fondement du trouble de jouissance causé par un locataire, ou à défaut, par des personnes qu’il héberge, sans aucune distinction selon que celles-ci soient mineures ou majeures, à charge pour lui de démontrer que le preneur a manqué à son obligation d’user de la chose en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, peu important que le manquement ait ou non cessé.

En l’espèce, la bailleresse produit notamment à l’appui de sa demande de résiliation judiciaire du contrat de bail :

Le contrat de bail locatif signé le 8 septembre 2008 entre la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE et M. [F] et Mme [M] [U] (pièce 1, demandeur) et comprenant notamment :l’article 6.9 lequel stipule que le locataire s’oblige à jouir paisiblement des lieux donnés en location de jour comme de nuit et qu’à défaut, le bailleur pourra mettre en œuvre la clause résolutoire dans les conditions de l’article 9.l’article 9 précisant qu’en cas de trouble de voisinage constatés par une décision judiciaire définitive, le contrat de location pourra être résilié de plein droit ;

le jugement correctionnel condamnant [B] [U], le fils des preneurs, notamment pour des faits de violence sur une personne dépositaire de l’autorité publique suivie d’incapacité n’excédant pas 8 jours le 18 janvier 2023 et trafic de stupéfiant entre le 1er septembre 2022 et le 17 janvier 2023 à [Localité 5] (pièce 2, demandeur). Le jugement correctionnel établit que ce trafic avait lieu à proximité de l’immeuble de résidence de la famille [U] et « impactait l’ensemble du quartier provoquant des va-et-vient incessants de toxicomanes et créant une gêne, un climat d’insécurité pour l’ensemble des habitants des diverses résidences et du quartier en général ». La constitution de partie civile de la Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE a par ailleurs été jugée recevable par le tribunal, le jugement relevant que « les nuisances provoquées par ce trafic de crack tant au niveau du parking du [Adresse 1] où se déroulaient les ventes que dans la [Adresse 6] où s’attroupaient les toxicomanes ou encore dans divers bâtiments adjacents servant au guet ou au stockage de la drogue, ont créé un trouble de jouissance pour les habitants et dès lors un préjudice d’image pour la société ICF la Sablière SA d’HLM (ICF Habitat), celle-ci n’apparaissant pas aux yeux de ses résidents en mesure de leur assurer une jouissance normale des lieux. »L’enquête révèle par ailleurs que le téléphone de Mme [U] a été saisi, dans lequel des éléments incriminants ont été découverts, laissant présumer qu’elle ne pouvait ignorer le trouble de jouissance causé par son fils dans le quartier;

le résultat de l’enquête OPS 2024 du bailleur adressé à Mr et Mme [U], complétée par ces derniers et établissant au 21 septembre 2023 que les preneurs déclaraient bien occuper le logement avec leurs enfants et notamment [B] [U] (pièce 7, demandeur), de sorte qu’il est effectivement établi qu'[B] [U] était occupant du bien litigieux,

une vision aérienne du quartier [Adresse 4] dans lequel sont identifiés les lieux où ont été commis les faits correctionnalisés, l’ilot de la famille [U] n’étant pas concerné par le trafic en soit mais étant situé aux abords immédiats de ce trafic qui se déroulait en plusieurs points (pièce 8, demandeur) ;

une fiche d’évènement établie par gardien de la paix, le 4 juin 2025, laquelle retranscrit qu’au cours d’une patrouille dans les parties communes du [Adresse 3], soit dans l’immeuble du logement litigieux, arrivé au 7è étage de l’escalier droit de la tour, il tombe nez à nez avec quatre individus, [B] [U] étant identifié, constatant que les individus ont remplis l’escalier de détritus, cigarettes artisanales, cannettes ainsi que de crachats et qu’un des individus porte un sac dégageant une forte odeur de stupéfiants (pièce 9, demandeur).

En défense, M. et Mme [U] produisent :

la carte mobilité inclusion de M. [U] (pièce adverse 1) ;

une lettre de l’APHP justifiant de l’hospitalisation de M. [U] du 26 août 2025 au 3 septembre 2025 (pièce adverse 2), établissant sa récente hospitalisation ;

une attestation de confirmation de RDV auprès de l’APHP pour M. [U] (pièce adverse 3) attestant d’un suivi toujours en cours le concernant et accréditant ses difficultés de santé.

Il ressort des éléments ci-dessus que les époux [U], en tant que preneurs du logement situé [Adresse 3], sont responsables de tout trouble à la jouissance paisible du logement occasionné par leur fils [B] [U] déclaré comme occupant du logement.

Or il est établi qu'[B] [U] a été pénalement condamné pour des faits de trafic de stupéfiants organisé en plusieurs sites du quartier à proximité directe du logement litigieux et ce entre le 1er septembre 2022 et le 17 janvier 2023. Si les transactions avaient lieu [Adresse 6], il est établi à la procédure pénale que le trouble a eu des conséquences sur les bâtiments du quartier adjacents au trafic et que la société ICF la Sablière, qui était la bailleresse, a subi un préjudice d’image à cette occasion, celle-ci n’apparaissant pas aux yeux de ses résidents en mesure de leur assurer une jouissance normale des lieux.

Par ailleurs plusieurs actes de procédures ayant pour origine ce trafic de stupéfiant pour lequel [B] [U] a été condamné, ont eu lieu directement au [Adresse 3], abondant eux-aussi dans le sens d’une atteinte sécuritaire des résidents dans leur jouissance paisible, à savoir l’interpellation d'[B] [U], de même que la perquisition réalisée au sein du logement litigieux, et ce alors même que la procédure établit que le téléphone de la mère a révélé des éléments incriminants à l’égard de son fils qui ne permettent pas de dire qu’elle ignorait tout des activités délictueuses de son fils.

Alors que M. [B] [U] a encore été observé postérieurement à sa condamnation, à savoir le 4 juin 2025, par un gardien de la paix, dégradant les parties communes du [Adresse 3], non seulement le trouble de jouissance en lien avec le trafic de stupéfiant est en soit suffisamment grave et caractérise le manquement de M. et Mme [U] à la jouissance paisible du logement, situé [Adresse 3] mais au demeurant, et alors qu’il n’est pas nécessaire de démontrer le caractère de persistance de ce trouble, il est néanmoins établi que celui-ci n’a pas cessé.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail sollicité par La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE et ce à compter de la présente décision.

M. et Mme [U] devront libérer l’appartement susvisé de leur chef et à défaut leur expulsion sera autorisée ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

M et Mme [U] succombant à l’instance, ils se verront par ailleurs débouté de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts.

Sur la dette locative

La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE sollicite que les preneurs soient condamnés à lui verser la somme de 2.294,43 euros à titre de dette locative.

Si des avis d’échéance ont été produits au 30 novembre 2024, aucun décompte actualisé n’a été en revanche produit, le dernier en date, avec un solde à zéro, remontant au 16 décembre 2024.

Ainsi le bailleur échoue à établir le montant de sa dette locative et sa demande sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, la majoration sollicitée n’apparaissant pas justifiée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. et Mme [U], qui succombent à l’instance, supporteront les dépens en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

M. et Mme [U] devront régler la somme de 200 euros à la bailleresse en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, susceptible d’appel,

Prononce la résiliation du bail en date du 8 janvier 2026, conclu entre La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE et M. [F] et Mme [M] [U] concernant le local d’habitation situé [Adresse 3],

Dit qu’à défaut de départ volontaire de M. [F] et Mme [M] [U], La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est,

Condamne solidairement M. [F] et Mme [M] [U], à payer à La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter de ce jour jusqu’au départ effectif des lieux,

Déboute les parties de toute demande plus ample ou contraire,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Condamne solidairement M. [F] et Mme [M] [U], à payer à La Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré ICF LA SABLIERE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [F] et Mme [M] [U] aux dépens,

Ainsi fait et jugé à PARIS, le 8 janvier 2026.

Le greffier Le juge