TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 4]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00293

N° Portalis DBX4-W-B7J-TX2G

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 19 Mai 2025

[B] [I]

[P] [I]

C/

[U] [M]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 19 Mai 2025

à la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 19 mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [B] [I]

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Clara MARCO de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

Monsieur [P] [I]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Clara MARCO de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [U] [M]

demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Marie BATTISTON, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Le 4 octobre 2024, Monsieur [P] [I] et Madame [B] [I] ont fait signifier à Madame [U] [M] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 janvier 2025, Monsieur [P] [I] et Madame [B] [I] ont ensuite fait assigner Madame [U] [M] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 4560,50€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 3 décembre 2024, somme à parfaire à l’audience, avec intérêts à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 800€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire était retenue et plaidée à l’audience du 28 mars 2025, à laquelle les parties étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

Monsieur [P] [I] et Madame [B] [I], représentés par leur conseil, actualisent le montant de la demande en paiement à la somme de 1961€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise. Ils indiquent être d’accord avec les délais de paiement sollicités en défense et la suspension de la clause résolutoire.

Madame [U] [M], représentée par son conseil, sollicite :

* à titre principal :

— de dire que la condamnation sera prononcée en deniers ou quittances à la somme provisionnelle de 1961€ représentant l’arriéré arrêté au 3 février 2025,

— de l’autoriser à s’acquitter de la dette dans un délai de 3 ans soit 36 mensualités de 55€ le 15 de chaque mois,

— de dire que pendant les délais ainsi accordés les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d’apurement sont respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

* à titre subsidiaire :

— débouter les demandeurs de toute demande de suppression du délai légal de 2 mois,

— accorder la prorogation de ce délai,

— accorder un délai supplémentaire et renouvelable d’un an,

— dire que pendant la durée des délais accordés, elle réglera une somme correspondant aux loyers et aux charges

* en tout état de cause :

— dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700, étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale,

— dire que chacun conservera ses dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 3 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 13 décembre 2021 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2109,20€ a été signifié le 4 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Il ressort du décompte versé en procédure que Madame [U] [M] a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en faisant plusieurs versements (pour un total de 730,96€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement de la totalité de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 décembre 2024.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [P] [I] et Madame [B] [I] produisent un décompte du 27 mars 2025 démontrant que Madame [U] [M] reste devoir la somme de 1961€, mensualité de mars 2025 comprise.

Madame [U] [M] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnait à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1961€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, de ses ressources stables et des propositions d’apurement de la dette faites par Madame [U] [M] et acceptées par ses bailleurs, elle apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et elle sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Madame [U] [M] à laquelle ne s’oppose pas le bailleur et cette dernière ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Madame [U] [M] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Madame [U] [M] pourra alors être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 5] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante au procès supporte les dépens.

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991, lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire. Le juge peut toutefois, même d’office, laisser une partie des dépens à la charge de l’Etat.

En l’espèce, Madame [U] [M], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, qui succombe sera condamnée aux dépens sans qu’une partie ne soit mise à la charge de l’Etat, dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [P] [I] et Madame [B] [I], Madame [U] [M] sera condamnée à leur verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 décembre 2021 entre Monsieur [P] [I] et Madame [B] [I] et Madame [U] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 8 décembre 2024 ;

CONDAMNONS Madame [U] [M] à verser à Monsieur [P] [I] et Madame [B] [I] à titre provisionnel la somme de 1961€ (décompte arrêté au 27 mars 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISONS Madame [U] [M] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 55 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [U] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [P] [I] et Madame [B] [I] puissent, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [U] [M] soit condamnée à verser à Monsieur [P] [I] et Madame [B] [I] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [U] [M] à verser à Monsieur [P] [I] et Madame [B] [I] une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [U] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture et seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,