5AA

TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 14 OCTOBRE 2025

Minute : /2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00409 – N° Portalis DB3I-W-B7J-C3EA

AFFAIRE :

[Y] [I]

C/

[O] [T]

DEMANDEUR

Monsieur [Y] [I]

né le 09 Juillet 1959 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

comparant

DEFENDERESSE

Madame [O] [T]

née le 31 Décembre 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 85194 2025 647 du 01/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LES SABLES D’OLONNE)

représentée par M^e Manuella RITEAU, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE, en substitution de M^e Karine VREKEN, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

Le 14-10-2025

copie exécutoire délivrée à :

Mr [I]

copie délivrée à :

M^e RITEAU

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nathalie RENAUX, présente lors des débats et du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 16 Septembre 2025 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2025, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2020, Monsieur [Y] [I] a donné à bail à Madame [O] [T] un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 640 euros, à compter du 1er juin 2020.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Monsieur [Y] [I] a fait délivrer le 20 décembre 2024 à Madame [O] [T] un commandement de payer la somme en principal de 1.260,00 euros représentant des reliquats de loyers de septembre, octobre, novembre 2024 et la taxe d’ordure ménagère 2024, visant la clause résolutoire, ainsi qu’un commandement de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2025, le bailleur a fait assigner Madame [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal :

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire à la date du 21 février 2025,

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location entre Monsieur [Y] [I] d’une part et Madame [O] [I] d’autre part pour défaut de paiement des loyers et des charges et non transmission d’un justificatif d’assurance habitation à compter du 21 février 2025,

— ordonner son expulsion, de corps, de biens et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique

— condamner Madame [O] [T] au paiement de la somme en principal de 2.207,00 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus arrêtés au mois de février 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [O] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 650,00 euros outre les charges à compter du 21 février 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner Madame [O] [T] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner Madame [O] [T] aux dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer les loyers en date du 20 novembre 2024, la notification aux services de la CCAPEX et le coût de l’assignation.

A l’audience du 16 septembre 2025, Monsieur [I] [Y] sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en indiquant que la dette s’élève au jour de l’audience à la somme de 874 euros, terme de septembre inclus, outre 182 euros au titre de la taxe d’ordure ménagère 2024. Sur interrogation, il a indiqué qu’à sa connaissance aucune procédure de surendettement n’était en cours. Il indique que le logement est régulièrement assuré depuis le 1er avril 2024. Il précise s’opposer à toute demande de délais.

En défense, Madame [O] [T] représentée par son avocat, expose que le montant restant du au titre des loyers est de 874 euros et correspond en grande partie au montant que la CAF doit régler directement au propriétaire au titre des APL pour les mois d’août et septembre 2025. Elle précise qu’elle a repris une activité depuis le mois de juillet 2025 et qu’elle est désormais en capacité de régler sa dette locative, soulignant le fait que le montant de la taxe d’ordure ménagères 2025 a été réglé. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement supérieurs à un année, outre un délai d’un an pour quitter les lieux en cas d’expulsion.

Le diagnostic social et financier indique que Madame [O] [T] vit seule et qu’elle travaille depuis 10 ans comme saunière de juin à septembre et comme aide médico-psychologique en CESU auprès d’un enfant autiste et d’une personne âgée le reste de l’année. Il est précisé que fin juillet 2024, Madame [O] [T] a rencontré des problèmes de santé et que ses indemnités journalières n’ont pas été versées suite à un incident technique de la CPAM et qu’à ce titre elle n’a pu honorer l’ensemble de ses factures .

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Il ressort de l’article 24 II de la Loi du 6 juillet 1989 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs, personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents ou alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990. Cette saisine est néanmoins réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides (APL), mentionnées à l’article L. 351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L 542-1 et L 831-1 du Code de la Sécurité Sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par le décret.

Monsieur [Y] [I] justifie avoir signalé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), par voie électronique, l’engagement d’une procédure contentieuse à l’encontre de sa locataire le 20 décembre 2024.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 par voie électronique le 28 février 2025, plus de six semaines avant l’audience.

L’action visant à la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est dès lors recevable.

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dans sa rédaction applicable au présent contrat de bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

En application du même texte, le juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, Monsieur [Y] [I] a fait délivrer à Madame [O] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire la somme de 1.260,00 euros au titre des loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

La défenderesse ne justifie pas avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 février 2025.

Sur l’arriéré locatif

Madame [O] [T] produit un décompte sur lequel il apparaît qu’elle n’a procédé à aucun versement de loyer de septembre 2024 à mars 2025, imputant cette absence de versement à un problème technique de la CPAM l’ayant privée pendant plusieurs mois du versement de ses indemnités journalières.

Monsieur [Y] [I] indique lors de l’audience que le montant de la dette est de 874 euros au titre des loyers impayés et de 182 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2024, Madame [O] [T] ayant procédé à des versements permettant d’apurer la dette à partir d’août 2025.

Le décompte locatif de Madame [O] [T] arrêté au mois de septembre 2025 mentionne également un solde débiteur de 874 €, terme de septembre 2025 inclus.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [O] [T] à payer à Monsieur [Y] [I] la somme de 874 € au titre des loyers et charges impayés, terme de septembre 2025 inclus, ainsi que la somme de 182 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères 2024, soit la somme totale de 1.056 euros.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, dans son paragraphe V, dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [O] [T] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement supérieurs à une année. Le bailleur s’y est opposé.

Madame [O] [T] ne justifie cependant pas de la reprise du paiement des loyers courants de sorte qu’elle ne peut bénéficier des dispositions précitées. En effet, elle n’a pas réglé l’intégralité du loyer, mais la somme de 414 euros au mois d’août 2025 et la somme de 450 euros, au mois de septembre 2025. Il est à noter que le bailleur n’a pas accepté la proposition d’apurement formulée par la CAF, qui a suspendu le versement de l’aide au logement. La demande de délais de Madame [O] [T] sera en conséquence rejetée.

Sur les effets de la clause résolutoire

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 21 février 2025.

En conséquence, Madame [O] [T] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date, ce qui constitue pour Monsieur [Y] [I] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin. Il convient dès lors d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Il y a lieu en outre de condamner Madame [O] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer actualisé augmenté des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 650 euros, et ce à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés.

Sur les délais pour quitter les lieux

Selon l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Selon l’article L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Madame [O] [T] sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux.

Elle ne justifie pas d’une quelconque demande de logement formulée auprès des bailleurs sociaux et n’a pas repris le paiement du loyer courant. Par conséquent sa demande sera rejetée. I

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [I] sera débouté de sa demande de capitalisation des intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour des raisons d’équité.

Madame [O] [T] qui succombe, supportera les dépens de l’instance dont le coût du commandement de payer les loyers en date du 20 décembre 2024, sa notification aux services de la CCAPEX ainsi que le coût de l’assignation.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 juin 2020 entre Monsieur [Y] [I] et Madame [O] [T], concernant le logement situé [Adresse 3] à compter du 21 février 2025,

ORDONNE en conséquence à Madame [O] [T] de libérer les lieux de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,

A défaut de libération volontaire des lieux :

AUTORISE Monsieur [Y] [I] à faire procéder à l’expulsion Madame [O] [T] des locaux loués et de toutes personnes s’y trouvant de son chef, le cas échéant avec l’assistance de la force publique, et ce à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux conformément à l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Monsieur [Y] [I] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur,

CONDAMNE Madame [O] [T] à payer à Monsieur [Y] [I] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au loyer actualisé augmenté des charges, et ce à compter du 21 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,

CONDAMNE Madame [O] [T] à payer Monsieur [Y] [I] la somme de 874 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme de septembre 2025 inclus, et la somme de 182 euros au titre de la taxe sur les ordures ménagères de 2024, soit la somme totale de 1.056 euros,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [O] [T] aux dépens,

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe du Tribunal à la Préfecture de la Vendée en application de l’article R 412-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé,

Le Greffier Le Président