TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01907 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3UZR

Minute : 25/00630

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [O] [K] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [X] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Octobre 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [O] [K] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [E]

[Adresse 6]

[Adresse 14]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 19 Septembre 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 septembre 2024, Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [X] [T] [I] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer hors charges de 697,93 €.

Par acte séparé du 13 janvier 2025, Est Ensemble Habitat a donné à bail à M. [X] [T] [I] un emplacement de stationnement situé [Adresse 11], pour un loyer de 5,66 €, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat a fait signifier à M. [X] [T] [I], par exploit de commissaire de justice du 8 avril 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 774,47 € et de justifier d’une assurance visant les clauses résolutoires.

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, Est Ensemble Habitat a fait assigner M. [X] [T] [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Est Ensemble Habitat, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter M. [X] [T] [I] de l’intégralité de ses demandes et de :

constater l’acquisition des clauses résolutoires ;

ordonner l’expulsion de M. [X] [T] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

ordonner que le sort des meubles soit régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

condamner M. [X] [T] [I] à payer :

la somme provisionnelle de 8 335,20 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que les baux en date des 23 septembre 2024 et des 13 janvier 2025 font force de loi entre les parties, qu’ils contiennent chacun une clause résolutoire, que M. [X] [T] [I] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant les clauses résolutoires signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

M. [X] [T] [I], comparant, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 150,00 € par mois, suspensifs des effets des clauses résolutoires, en actualisant leur situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que le locataire explique avoir été victime d’une arnaque bancaire, à l’origine de ses difficultés, qu’il perçoit des ressources mensuelles supérieures à 2 000 euros.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

Par courrier reçu au greffe le 29 septembre 2025, autorisé par le le juge, Est Ensemble Habitat a adressé un décompte actualisé de sa créance arrêtée au 29 septembre 2025, reprenant le paiement allégué par le débiteur à l’audience.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 23 septembre 2024 que M. [X] [T] [I] doit payer un loyer d’un montant de 697,93 € hors charges. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que M. [X] [T] [I] s’est engagé à payer un loyer d’un montant de 5,66 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 937,06 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [X] [T] [I] restait devoir la somme de 8 335,20 € euros à la date du 17 septembre 2025, terme de août 2025 inclus.

Or, le locataire justifie d’un paiement effectué la veille de l’audience pour un montant de 995,00 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 7 340,20 €, arrêtée au 19 septembre 2025, terme de août 2025 inclus, ce que confirme le décompte adressé en cours de délibéré par le bailleur.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [X] [T] [I] au paiement d’une somme provisionnelle de 7 340,20 €, arrêtée au 19 septembre 2025, terme de août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 779,47 € à compter du 8 avril 2025, sur la somme de 2 801,40 € à compter du 4 juillet 2025 et sur le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 23 septembre 2024 contient telle une clause résolutoire en son article 16 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 8 avril 2025 pour la somme en principal de 2 774,47 €. Le bail conclu le 13 janvier 2025 contient également une clause résolutoire en son article 11 et le commandement de payer a également visé cette clause.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2025.

Le commandement de payer a également visé la clause résolutoire figurant dans le contrat de location de l’emplacement de stationnement, de sorte qu’il y a lieu de retenir que la résiliation de ce contrat est intervenue à la même date que celle du contrat principal.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, M. [X] [T] [I] propose de régler 150,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [X] [T] [I] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler la dette locative. M. [X] [T] [I] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments, M. [X] [T] [I] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [X] [T] [I] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [X] [T] [I] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Est Ensemble Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de M. [X] [T] [I]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [X] [T] [I], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 8 avril 2025 et de l’assignation en date du 4 juillet 2025.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 septembre 2024 entre Est Ensemble Habitat et M. [X] [T] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2025 entre Est Ensemble Habitat et M. [X] [T] [I] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 11] sont réunies à la date du 21 mai 2025 ;

CONDAMNE M. [X] [T] [I] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 7 340,20 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 19 septembre 2025, terme de août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 779,47 € à compter du 8 avril 2025, sur la somme de 2 801,40 € à compter du 4 juillet 2025 et sur le surplus à compter du 16 octobre 2025, date de l’ordonnance ;

AUTORISE M. [X] [T] [I] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 7 340,20 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [X] [T] [I] au paiement des loyers et charges provisionnels dus au titre du contrat de bail conclu le 23 septembre 2024 entre Est Ensemble Habitat et M. [X] [T] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], et du contrat de bail conclu le 13 janvier 2025 entre Est Ensemble Habitat et M. [X] [T] [I] concernant l’emplacement de stationnement situé [Adresse 11] sur la période courant du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [X] [T] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par M. [X] [T] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel des loyers indexés et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation des baux ;

CONDAMNE M. [X] [T] [I] à payer à Est Ensemble Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [X] [T] [I] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 10] le 16 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION