Minute n°

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

============

JUGEMENT du 05 Juillet 2024

__________________________________________

DEMANDEURS :

Madame [F] [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [U] [J]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Demandeurs représentés par

M^e Clarisse LEGRAND, avocat au barreau de NANTES – 307

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [Z]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Defendeur non comparant

Madame [E] [G]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Défenderesse comparant en personne

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 Juin 2024

date des débats : 07 Juin 2024

délibéré au : 05 Juillet 2024

RG N° RG 24/01262 – N° Portalis DBYS-W-B7I-M57W

COPIES AUX PARTIES LE :

CE+CCC M^e Clarisse LEGRAND

CCC Monsieur [D] [Z] et Madame [E] [G]

Copie préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 4 juin 2022, Madame [F] [O] et Monsieur [U] [J] ont donné à bail à Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] un logement situé 1/3/5/[Adresse 4].

Le 15 décembre 2023, Madame [F] [O] et Monsieur [U] [J] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 4.928,07 euros au titre des loyers et charges échus et impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 29 mars 2024, Madame [F] [O] et Monsieur [U] [J] ont fait assigner Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Déclarer recevable et bien fondée sa demande ;

— Constater la résiliation du contrat de location susvisé en vertu de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en application de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, en vertu de l’article L.153-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamner solidairement Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] à leur payer les sommes suivantes :

—  5.678,83 euros représentant les loyers, charges locatives et indemnités d’occupation échus et impayés au 20 février 2024, avec intérêts à compter du 15 décembre 2023 pour la somme de 5.085,89 euros, et à compter de l’assignation pour le solde, somme à parfaire ou diminuer au jour de l’audience, avec déduction du dépôt de garantie d’un montant de 634 euros qui restera acquis aux bailleurs ;

— Une indemnité d’occupation d’un montant égal celui du loyer, augmenté des charges locatives en cours, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

—  1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 juin 2024, lors de laquelle Madame [F] [O] et Monsieur [U] [J], représentés par leur conseil, ont réitéré les termes de l’acte introductif d’instance et actualisé leur créance à la somme de 8.779,05 euros selon décompte arrêté au 4 juin 2024. Ils se sont par ailleurs opposés à l’octroi de tout délai de paiement.

Madame [G] [E], comparante, a sollicité l’octroi de délais de paiement en raison des difficultés financières du couple, indiquant avoir déposé un dossier pour une procédure de surendettement. Elle a proposé le versement de 100 euros par mois en sus du loyer courant, précisant avoir l’intention de quitter le logement.

Monsieur [Z] [D], bien que régulièrement cité, n’était ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 5 juillet 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 29 mars 2024, soit dans le délai de deux mois au moins avant l’audience.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoyant un délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette, après la délivrance d’un commandement de payer, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jours de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner sa réfaction.

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail mentionnant un délai de « deux mois », et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié à Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D], le 15 décembre 2023, pour un arriéré de loyers et charges de 4.928,07 euros.

Dès lors, en vertu des stipulations des parties, il convient de considérer que le locataire disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la dette à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il ressort des pièces versées aux débats, notamment du décompte, que ce commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 février 2024.

Dès lors, Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D], qui occupent désormais le logement sans droit ni titre, devront rendre les lieux libres de toute occupation de leur chef, faute de quoi ils pourraient y être contraints au besoin avec l’assistance de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux en application des dispositions de l’article L.412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] seront par ailleurs condamnés à payer à Madame [F] [O] et Monsieur [U] [J] une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial).

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de Madame [F] [O] et Monsieur [U] [J] est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 8.589,99 euros au 4 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, après déduction des frais de procédure (frais de commandement de payer de 188,06 euros).

Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] n’ont pas contesté le montant sollicité ou faire état de versements qui n’auraient pas été pris en considération.

En conséquence, ils seront condamnés à payer à Madame [F] [O] et Monsieur [U] [J] la somme de 8.589,99 euros au 4 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, après déduction des frais de procédure, somme à laquelle il conviendra de déduire le dépôt de garantie de 634 euros qui restera acquis aux bailleurs.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation”.

Madame [G] [E] a expliqué les difficultés financières du couple, en lien avec une dépression de Monsieur [Z] [D] qui a démissionné de son emploi de commercial. Elle a indiqué que le couple perçoit actuellement 812 euros de la CAF en produisant l’attestation figurant sur son téléphone, et que Monsieur [Z] [D] perçoit environ 400 euros de pôle emploi, tout indiquant qu’il devrait bientôt percevoir 1.200 euros. Elle a précisé qu’un dossier de surendettement était en cours, Monsieur [Z] [Y] ayant environ 20.000 euros de dettes liés à des crédits.

Il résulte du diagnostic social et financier que Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] ne se sont pas présentés aux derniers rendez-vous fixés en 2024, leur situation antérieure étant très évolutive.

Selon le décompte produit, le dernier loyer versé est en date du mois de décembre 2023, de sorte que la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ne peut être constatée.

Par ailleurs, les éléments financiers peu favorable communiqués par Madame [G] [E] ne permettent pas de démontrer que le couple est en situation de régler sa dette locative.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] seront condamnés aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] seront condamnés à payer à Madame [F] [O] et Monsieur [U] [J], qui ont dû recourir à la justice pour faire valoir leurs droits, une somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par Madame [F] [O] et Monsieur [U] [J] à l’encontre de Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] ;

CONSTATE, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, la résiliation, à la date du 16 février 2024, du contrat de bail conclu le 4 juin 2022, portant sur le logement situé 1/3/5/[Adresse 4] ;

DIT que Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] devront quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] à payer à Madame [F] [O] et Monsieur [U] [J] les sommes suivantes :

—  8.589,99 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 4 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse, somme à laquelle il conviendra de déduire le montant du dépôt de garantie de 634 euros qui restera acquis aux bailleurs, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter du mois de juillet 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE la société bailleresse aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] à payer à Madame [F] [O] et Monsieur [U] [J] la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [E] et Monsieur [Z] [D] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

LE GREFFIERLE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Aurélien PARESPierre DUPIRE