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TRIBUNAL JUDICIAIRE

annexe

[Adresse 1]

[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

JUGEMENT DU 29 MAI 2026

Minute : /2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00408 – N° Portalis DB3I-W-B7K-C7VO

AFFAIRE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS

C/

[B] [D] épouse [C], [M] [C]

DEMANDERESSE

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS, RCS [Localité 2] N°824 541 148, représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Frédéric MALLARD de la SARL BIDEAUD-LAPERSONNE-MALLARD, avocats au barreau des SABLES D’OLONNE, M^e Catherine GAUTHIER, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Madame [B] [D] épouse [C]

née le 10 Décembre 1973 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [M] [C]

né le 08 Novembre 1973 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparants

Le 29 05 2026

copie exécutoire délivrée à :

M^e MALLARD

copie délivrée à :

csts [C]

M

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Anne-Laure SEMUR,,

Vice-président en charge des contentieux de la protection

GREFFIER : Nelly DIEFFENTHALER, présente lors des débats et Nathalie RENAUX, lors du délibéré

Le Tribunal après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 28 Avril 2026 a mis l’affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Mai 2026, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE

Le 07 mars 2020, Monsieur [O] [F] a donné à bail à Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4], moyennant le versement d’un loyer mensuel d’un montant de 760 euros, charges comprises.

Dans ce bail était insérée une clause prévoyant qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme des loyers, il serait résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le 13 février 2020, le bailleur a conclu un contrat de cautionnement Visale avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le règlement de l’intégralité des loyers et charges impayés.

A la suite d’incidents de paiement, Monsieur [O] [F] a saisi la société ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif Visale afin d’obtenir règlement des loyers et charges impayés.

La commission de surendettement des particuliers de la Vendée a imposé des mesures le 1er juillet 2022 en faveur de Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] prévoyant notamment le remboursement de la dette de la société ACTION LOGEMENT SERVICES d’un montant de 4.615,65 euros en 53 mensualités de 87,09 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 novembre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a mis en demeure Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] de régler les mensualités impayées dans un délai de 15 jours sous peine de caducité du plan de surendettement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES, en sa qualité de caution, a réglé au bailleur la somme totale de 8.248,10 € représentant les loyers et charges impayés sur 11 mois de mars 2020 à janvier 2025.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a délivré à Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] le 11 février 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 6.018,39 €.

La somme visée par ce commandement de payer n’a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire des Sables d’Olonne aux fins de voir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bailordonner l’expulsion de Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] et de tout occupant de leur chef,condamner solidairement Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] au paiement des sommes suivantes :6.242,74 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2025 sur la somme de 6.018,39 euros et pour le surplus à compter de l’assignation,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Le 28 avril 2026, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes en produisant une quittance subrogative et en actualisant la dette locative à la somme de 2.479,71 euros, terme d’avril 2026 inclus. Elle s’en est rapportée quant à l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, précisant que le paiement du loyer courant était repris.

Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] ont sollicité l’octroi de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire en faisant valoir que Monsieur percevait un salaire de 2.200 euros par mois, Madame de 700 à 900 euros par mois (mi-temps thérapeutique) et qu’ils avaient deux enfants à charge.

La décision a été mise en délibéré au 29 mai 2026.

Par courriel du 21 mai 2026, le conseil de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a signalé une erreur de lecture du décompte actualisé lors de l’audience du 28 avril 2026, précisant que la dette était de 6.092,74 euros, et non de 2.479,71 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 2306 du code civil dispose : « La caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Par ailleurs, il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

En outre, les quittances subrogatives versées au dossier par la société ACTION LOGEMENT SERVICES se fondent sur l’article 2306 du code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail engagée par ACTION LOGEMENT SERVICES ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, par les quittances subrogatives qu’elle produit, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir payé au bailleur le montant des loyers et charges des mois de mars, juin, décembre 2020, janvier, mars avril, juillet 2021, mai 2022, novembre 2024 à janvier 2025, décembre 2025, de sorte que son droit et sa qualité à agir sont établis.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée au Préfet de VENDEE le 12 février 2026, soit six semaines avant l’audience.

En application de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat litigieux prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires, six semaines après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

En application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de six semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de deux mois pour payer la dette locative, ni aux contrats de bail stipulant expressément un délai de deux mois.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 11 février 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 6.018,39 €, au titre des loyers et charges impayés.

Les locataires n’ayant pas réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 11 avril 2025.

Il résulte en outre des pièces versées aux débats (le bail, le commandement de payer, la quittance subrogative et le décompte actualisé de la créance arrêté au 21 avril 2026) que le bailleur justifie de sa créance. Il est à noter qu’à l’audience, le conseil de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a annoncé une dette locative de 2.479,71 euros. Par courriel du 21 mai 2026, en délibéré, il a indiqué qu’il s’agissait d’une erreur de lecture du décompte à l’audience, la dette étant de 6.092,74 euros. Au vu du décompte produit il s’agit cependant d’une erreur matérielle, cette somme correspondant aux règlements opérés par les locataires. Par conséquent, il convient de condamner solidairement Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C], conformément aux dispositions de l’article 220 du code civil, au paiement de la somme de 6.092,74 euros.

Le juge peut, même d’office, sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative, pendant le cours desquels les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Compte tenu de la situation personnelle et financière des défendeurs, de la reprise du paiement du loyer courant et de l’accord de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, il convient d’accorder des délais de paiement et d’autoriser Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] à se libérer de leur dette locative selon les modalités précisées au dispositif. Les effets de la clause de résiliation de plein droit seront ainsi suspendus pendant le cours des délais accordés.

Le préjudice de la société ACTION LOGEMENT SERVICES résultant de l’occupation du logement par Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] postérieurement à la résiliation du bail, dans l’hypothèse où ils ne se conformeraient pas aux délais qu’ils ont obtenus, sera réparé par le paiement d’une indemnité qu’il apparaît juste de fixer au montant du loyer augmenté des charges récupérables, dans la limite des sommes que la caution aura réglées aux bailleurs à ce titre.

Dans l’hypothèse où Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] ne se conformeraient pas aux délais qu’ils ont obtenus, son expulsion sera ordonnée ainsi que celle de tous les occupants de leur chef avec l’aide d’un huissier de justice et au besoin le concours de la force publique.

Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, incluant le coût du commandement de payer. L’équité commande de débouter la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C],

CONDAMNE solidairement Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.092,74 € au titre des loyers et charges impayés, selon décompte arrêté au 21 avril 2026,

AUTORISE Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] à se libérer de leur dette au moyen de 35 versements mensuels de 150 euros et d’un 36ème versement qui soldera la dette en principal et intérêts, en sus du paiement du loyer courant. Le premier versement devra être fait au plus tard 10 jours après la signification du présent jugement et les suivants au plus tard le 10 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties,

CONSTATE que les effets de la clause de résiliation du bail sont intervenus le 11 avril 2025,

RAPPELLE que les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant le cours de ces délais et qu’en cas de respect des modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué et le bail initial reprendra effet en tous points, le propriétaire ne pouvant pas faire exécuter la condamnation à l’expulsion,

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, due au titre de l’arriéré des loyers impayés ou du loyer et des charges courants :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] et de tous occupants de leur chef, avecle concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, du logement sis [Adresse 4],

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] seront tenus in solidum au paiement à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans la limite des sommes que la caution aura réglées aux bailleurs à ce titre,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la décision bénéficie de l’exécution provisoire,

CONDAMNE in solidum Madame [B] [D] épouse [C] et Monsieur [M] [C] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 11 février 2025.

Ainsi jugé et mis à disposition les jour, mois et an susdits, et ont signé

Le Greffier Le Président