TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

12 DECEMBRE 2024

N° RG 24/01231 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFG5

Code NAC : 30B

AFFAIRE : S.C.I. ASB 78 C/ S.A.S. BARRYTECH

DEMANDERESSE

SOCIETE ASB 78, Société civile immobilière, immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 439 479 478, dont le siège social est situé [Adresse 4]), prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Aline DIVO de CMS Francis LEFEBVRE AVOCATS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 1701

DEFENDERESSE

SOCIETE BARRYTECH, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 842 622 664, dont le siège social est situé [Adresse 1] à [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Céline BORREL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122, avocat postulant et M^e Anthony CANIVEZ, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant

Débats tenus à l’audience du : 31 Octobre 2024

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Béatrice CRENIER, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, los des débats et de Virginie DUMINY, Greffier, lors du prononcé

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 31 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Décembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par convention d’occupation précaire signée le 28 mai 2021, la SCI ASB 78 a donné à bail à la société par actions simplifiée BARRYTECH des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 7] cadastrés section AH n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], lot n°8 dans le bâtiment A, à compter du 1er juin 2021 pour se terminer le 1er juin 2023, moyennant un loyer d’un montant mensuel de 400 euros hors charges, hors taxes.

A l’issue de la convention, la société SAS BARRYTECH a continué à occuper les locaux.

Le 3 avril 2024, la SCI ASB 78 a fait signifier à la société BARRYTECH un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 4.179,94 euros portant sur les loyers, charges et taxes impayés arrêtés au 19 mars 2024. Elle lui a également fait sommation de respecter les clauses et conditions du bail et notamment la clause de destination des locaux, sans établir aucun étalage extérieur dans le mail du centre commercial.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 juin 2024, la société ASB 78 a fait assigner en référé la société BARRYTECH afin de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 28 mai 2021 à la date du 4 mai 2024,

— ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration, aux frais, risques et périls de la locataire, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— condamner la locataire à lui payer la somme provisionnelle de 5.903,92 euros au titre des loyers et/ou indemnités d’occupation et charges dus, arrêtée au 3 mai 2024, avec intérêts de retard au taux contractuel de 10% à compter de la date d’exigibilité de chaque somme impayée,

— condamner la locataire à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle égale au quart du loyer annuel, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 4 mai 2024 et jusqu’à la complète libération des locaux,

— ordonner que la somme de 800 euros correspondant au montant du dépôt de garantie versé par la société BARRYTECH demeure acquise à la SCI ASB 78,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la locataire à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, celui de la levée de l’état d’endettement de la société et celui de l’assignation.

À l’audience du 31 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi, la SCI ASB 78, représentée par son conseil, s’en rapporte oralement à ses conclusions de référé en réponse notifiées par RPVA le matin même pour répondre à celles de la veille de son contradicteur. Elle maintient l’ensemble de ses demandes, y ajoutant de rejeter les demandes de la société BARRYTECH. Elle soutient qu’il n’existe aucune contestation sérieuse à ses demandes dès lors qu’elle ne conteste pas que la convention du 28 mai 2021 s’est transformée en bail commercial au delà du terme initial. Elle ajoute qu’il est toutefois soumis aux mêmes clauses et conditions. Elle précise et justifie qu’au 15 octobre 2024, la société BARRYTECH reste devoir la somme de 9.011,59 euros au titre des loyers, charges et taxes.

En défense, et au terme de ses conclusions n°1 notifiées par RPVA le 30 octobre 2024, la SAS BARRYTECH demande au juge des référés de dire que les demandes dirigées à son encontre se heurtent à des contestations sérieuses, de dire n’y avoir lieu à référé, de renvoyer la SCI ASB 78 à mieux se pourvoir et de la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures et leurs observations orales conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décsion a été mise en délibéré au 12 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : “Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.”

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”.

En l’espèce, les parties ont signé le 28 mai 2021 une convention d’occupation précaire d’une durée de deux ans, venant à expiration le 1er juin 2023.

La société BARRYTECH soutient qu’il existe une contestation sérieuse aux demandes dès lors que cette convention d’occupation n’a rien de précaire et que le bailleur avait seulement pour objectif d’empêcher le preneur de bénéficier du statut plus protecteur des baux commerciaux. Elle relève toutefois que ses dispositions sont calquées sur le modèle d’un bail commercial. Elle ajoute que, dès lors que la société s’est maintenue dans les locaux plus d’un mois après l’échéance du terme de la convention sans réaction du bailleur, ladite convention est désormais régie par le statut des baux commerciaux.

La contestation n’est pas sérieuse dès lors que la SCI bailleresse indique elle-même dans ses écritures que la convention s’est transformée en bail commercial.

La société BARRYTECH ajoute qu’il existe une difficulté relative à l’appel de charges dès lors que la convention ne traite pas de leur répartition.

Toutefois, malgré l’application du statut des baux commerciaux, le bail reste soumis aux mêmes clauses et conditions, de sorte que la clause existante, figurant à l’article 3, relative à l’appel des charges reste valable et justifie les charges réclamées à titre provisionnel au preneur.

La contestation n’est pas sérieuse.

Le bail stipule dans son article 10 qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse, la SCI ASB 78 justifie par la production du commandement de payer du 3 avril 2024 que la locataire, la SAS BARRYTECH, n’est pas à jour de ses loyers et charges.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 3 avril 2024 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après, soit le 4 mai 2024 à 00 heure.

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, si besoin avec le concours de la force publique.

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : “Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte des développements ci-avant que la dette locative n’est pas sérieusement contestable. Son montant est établi par le décompte produit en pièce 8. Il s’élève à la somme de 9.011,59 euros à la date du 15 octobre 2024.

Il y a lieu donc lieu de condamner la société locataire à payer à la bailleresse la somme provisionnelle de 9.011,59 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés arrêtés à la date du 15 octobre 2024, (échéance du mois d’octobre 2024 et de l’appel de charges du 4e trimestre 2024 inclus), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Par ailleurs, il convient de condamner la société BARRYTECH à payer à la SCI ASB 78 à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du mois de novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur les autres demandes

Les demandes au titre de la majoration du taux d’intérêt, de fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au quart du loyer annuel, et de la conservation du dépôt de garantie s’analysent en des demandes d’application d’une clause pénale.

S’il est constant que le juge des référés peut accorder ces sommes à titre provisionnel sur le montant non sérieusement contestable d’une clause pénale, il n’en demeure pas moins qu’elles apparaissent en l’espèce élevées et sont susceptibles d’être qualifiées de manifestement excessives et donc d’être réduites par le juge du fond. Les demandes se heurtent en conséquence à une contestation sérieuse.

Il sera dit n’y voir lieu à référé s’agissant de ces demandes.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il convient de condamner la société BARRYTECH, partie succombante, à payer à bailleur la SCI ASB 78 la somme de 1.500,00 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter la société BARRYTECH de sa demande formée sur le même fondement.

La société BARRYTECH qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 28 mai 2021 et la résiliation de ce bail à la date du 4 mai 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SAS BARRYTECH et celle de tous occupants de son chef des locaux loués situés à [Adresse 8] cadastrés section AH n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], lot n°8 dans le bâtiment A ;

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place soient déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la SAS BARRYTECH à payer à la SCI ASB 78 la somme provisionnelle de 9.011,59 euros correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés arrêtés à la date du 15 octobre 2024, (échéance du mois d’octobre 2024 et de l’appel de charges du 4e trimestre 2024 inclus), augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance;

Condamnons la SAS BARRYTECH à payer à la SCI ASB 78 à titre de provision, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du dernier loyer facturé, charges et taxes en sus, à compter du mois de novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes relatives à la majoration du loyer à titre d’indemnité d’occupation, à la fixation d’un intérêt de 10% sur les sommes dues et à la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS BARRYTECH à payer à la SCI ASB 78 la somme de 1.500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons la SAS BARRYTECH de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamnons la SAS BARRYTECH au paiement des dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et les frais d’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Virgine DUMINY Béatrice LE BIDEAU