JUGEMENT DU : 03 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/01379 – N° Portalis DBX7-W-B7H-DHBH

AFFAIRE : [N] [K], [T] [H] épouse [K], [L] [M] [D] épouse [X] [V], [S] [L] [D] C/ [R] [U] [J]

74D

Minute n°

copie exécutoire délivrée le

03 octobre 2025

à M^e LAVAUD

copie certifiée conforme délivrée le 03 octobre 2025

à M^e LAVAUD

M^e NORMAND

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Bertrand QUINT

ASSESSEURS : Valérie BOURZAI

François NASS

GREFFIER lors des débats : Flore GALAMBRUN

GREFFIER lors du délibéré : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— par [G] [I]

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience du 04 Septembre 2025 devant Bertrand QUINT siégeant comme JUGE RAPPORTEUR, conformément aux dispositions de l’article 804 du Code de Procédure Civile, les avocats ne s’y étant pas opposés et le magistrat ayant entendu les plaidoiries

SAISINE : Assignation en date du 02 Novembre 2023

DEMANDEURS :

M. [N] [K]

né le 12 Septembre 1944 à [Localité 14], demeurant [Adresse 9]

Mme [T] [H] épouse [K]

née le 01 Octobre 1946 à [Localité 15], demeurant [Adresse 9]

Mme [L] [M] [D] épouse [X] [V]

née le 07 Janvier 1938 à [Localité 10], demeurant [Adresse 1]

Mme [S] [L] [D]

née le 09 Septembre 1949 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

tous représentés par M^e Emmanuel LAVAUD, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 748

DEFENDERESSE :

Mme [R] [U] [J]

née le 02 Février 1945 à [Localité 10], demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Justine NORMAND, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 8

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 23 novembre 2021, [R] [U] veuve [J] a acquis un ensemble immobilier situé [Adresse 7] à [Localité 12] (Gironde) cadastré section A numéro [Cadastre 8].

Cet immeuble est voisin du fonds (parcelles A [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6]) appartenant à [L] [M] [D] épouse [X] [V] et à [S] [D], lui même voisin du fonds (parcelle A [Cadastre 3]) appartenant à [N] [K] et son épouse [T] [H].

Reprochant à leur voisine d’avoir clôturé le passage qu’ils utilisent depuis plus de 60 ans pour accéder à leurs propriétés respectives, les époux [K] et Mmes [D] (les consorts [K]-[D]) ont entamé des démarches amiables pour résoudre le litige mais la conciliation s’est soldée par un constat d’échec le 15 février 2023.

Par acte du 2 novembre 2023, les consorts [K]-[D] ont en conséquence assigné Mme [U] [J] devant le Tribunal Judiciaire de LIBOURNE.

Vu les dernières conclusions notifiées le 17 mars 2025 par les consorts [K]-[D] demandant au Tribunal, en application des articles 686 et suivants, 637 et suivants du Code Civil ainsi que de l’article L 162-1 du Code Rural de :

à titre principal, condamner Mme [U] [J] à mettre fin à la violation de la servitude de passage ;

à titre subsidiaire, condamner Mme [U] [J] à mettre fin à l’exercice du droit de passage au titre du chemin de service ;

en tout état de cause :

— condamner Mme [U] [J] à supprimer tous les aménagements installés sur le passage qui traverse la parcelle [Cadastre 8] et longe par le sud les parcelles [Cadastre 3], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] ;

— condamner plus particulièrement Mme [U] [J] à déposer le muret et la barrière installés sur le passage qui traverse sa propriété ;

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour à compter du prononcé du jugement ;

— condamner Mme [U] [J] au paiement de la somme de 5.000€ aux époux [K] au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamner Mme [U] [J] au paiement de la somme de 5.000€ à Mesdames [D] au titre au titre de leur préjudice de jouissance ;

— condamner Mme [U] [J] au paiement de la somme de 5.000€ aux époux [K] au titre de leur préjudice moral ;

— condamner Mme [U] [J] au paiement de la somme de 5.000€ à Mmes [D] au titre au titre de leur préjudice moral ;

— condamner Mme [U] [J] à payer aux époux [K] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Mme [U] [J] à payer à Mmes [D] la somme sur le fondement l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner Mme [U] [J] aux dépens.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [K] [D] font valoir que Mme [U] [J] a décidé de fermer l’accès au passage qui traverse sa propriété en faisant construire un muret côté route et poser une clôture en bois de l’autre côté, qu’ils pouvaient passer jusqu’alors sans difficulté sur le chemin litigieux qui conduit à la route communale, qu’il s’agit de la seule voie d’accès praticable menant au domicile des époux [K] et à l’exploitation viticole appartenant à la famille [D], que la servitude de passage est d’origine conventionnelle, qu’elle a été transcrite puis rappelée dans les actes authentiques publiés au service de la publicité foncière, que son non-usage ne saurait en aucun cas y mettre fin.

Subsidiairement, ils entendent que ce passage soit qualifié de chemin d’exploitation puisque ce chemin assure la communication entre les fonds litigieux, qu’il figure sur tous les plans même très anciens, que les canalisations et lignes électriques desservant leurs bâtiments passent par ce chemin et que l’entretien du chemin ou son utilité ne sont pas des conditions nécessaires à son existence.

Ils demandent par conséquent la remise en état par l’enlèvement du muret et de la clôture ainsi que l’indemnisation de leur préjudice moral au motif qu’ils sont tous quatre âgés et vulnérables et que ce litige est source de stress.

Vu les dernières conclusions notifiées le 7 avril 2025 par Mme [U] [J] demandant au Tribunal, en application des articles 637 et suivants du Code Civil et de l’article L.162-1 du Code Rural de :

débouter les consorts [K]-[D] de l’ensemble de leurs demandes ;condamner les consorts [K]-[D] à régler la somme de 3.120 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens.

Mme [U] [J] explique qu’elle a clôturé sa parcelle au niveau du chemin pour protéger ses petits-enfants de l’accès à la route, que son titre de propriété ne fait mention que d’un passage qui n’est plus utilisé de manière continue et régulière depuis de nombreuses années, que les demandeurs échouent à rapporter la preuve de l’existence d’une servitude de passage conventionnelle qui aurait été publiée au service de la publicité foncière et les extraits d’actes et les plans versés aux débats établissent que le tracé du chemin s’arrête aux bâtiments [D].

Elle s’oppose à la demande subsidiaire relative à la reconnaissance d’un chemin d’exploitation ou chemin de service en ce que les demandeurs ne rapportent pas la preuve qu’ils ont contribué de quelque manière que ce soit à l’entretien du chemin, qu’ils ont accès par ailleurs à la voie publique, que ce chemin n’est d’aucune utilité pour eux et que les attestations versées par les demandeurs doivent être écartées car ne remplissant pas les conditions de forme posées à l’article 202 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2025.

L’affaire a été retenue à l’audience du 4 septembre 2025 et la décision mise en délibéré au 3 octobre 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

1°) SUR LA QUALIFICATION DU PASSAGE

Sur l’existence d’une servitude de passage conventionnelle

Selon l’article 686 du Code Civil, il est permis aux propriétaires d’établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n’aient d’ailleurs rien de contraire à l’ordre public. L’usage et l’étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles du Code Civil. L’article 691 du même code poursuit en précisant que les servitudes continues non apparentes ne peuvent s’établir que par titres.

La jurisprudence a précisé que les servitudes établies par le fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs que si elles sont mentionnées dans leur titre de propriété ou si elles font l’objet d’une publicité foncière.

En l’espèce, il n’est pas possible de considérer que le droit de passage pourrait avoir une origine conventionnelle.

En effet, il ressort que les titres de propriété produits parlent soit de “chemin de service” dans l’acte de 1785 sous la désignation du bien, « droit de passage » dans l’acte de vente du 18 octobre 1969 (titre des époux [K]) sous la désignation du bien, “un passage” dans l’acte du 23 novembre 2021 (titre de Mme [U] [J]) au paragraphe servitude.

La constitution d’une servitude étant un acte grave, elle suppose l’accord de volontés des propriétaires des fonds en cause. Elle ne saurait être déduite de constatations floues ou de la volonté d’un seul.

Pour être prise en compte, il aurait fallu que la servitude alléguée soit décrite de façon bien plus précise : désignation du fonds servant et fonds dominant et description des modalités d’exercice et des modalités d’entretien notamment.

Seule la production du titre constitutif de ladite servitude, à supposer qu’il existe vraiment, aurait permis de s’assurer de la réalité de la servitude conventionnelle invoquée en demande par les consorts [K]-[D]. Or, un tel acte ne figure pas parmi les pièces communiquées même si leurs recherches ont permis de remonter à l’acte de 1785 (évoquant seulement “un chemin de service”).

Certes, les titres translatifs de propriété ont été publiés mais la servitude, à supposer qu’elle existe, aurait dû l’être aussi. Or, aucun état hypothécaire ne fait état de ce qui pourrait être qualifié de servitude et c’est précisément cette absence de publication qui est rappelée dans l’acte du 23 novembre 2021 constituant le titre de propriété de Mme [U] [J].

Plus tard, lors de la cristallisation du litige, Me [B] le notaire qui a reçu l’acte de vente du 23 novembre 2021 au profit de Mme [U] [J] a préconisé à Me [O] notaire de cette dernière “qu’il soit constitué une servitude de passage et de réseaux, afin de clarifier la situation” lors d’un échange avec sa consoeur le 25 mai 2023. Cet échange entre notaire démontre bien qu’aucune servitude conventionnelle de passage n’a jamais été établie sur les fonds litigieux.

Sur la reconnaissance d’un chemin d’exploitation

Selon l’article L 162-1 du Code Rural et de la Pêche Maritime, les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit de soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. L’usage de ces chemins peut être interdit au public.

La jurisprudence a affiné cette réglementation en indiquant que :

— l’existence d’un chemin d’exploitation n’est pas subordonnée à sa mention dans un titre ;

— la qualification de chemin d’exploitation n’est pas liée à la propriété du sol ;

— peu importe que la voie relie deux voies publiques entre elles ;

— le défaut d’enclave des parcelles desservies n’est pas un critère sur lequel les juges peuvent s’appuyer pour écarter la qualification de chemin d’exploitation (cf Cass Civ 3ème 2 juillet 1997 n°95-16707) ;

— le droit d’utiliser un chemin d’exploitation ne se perd pas par le non-usage ;

— un chemin d’exploitation ne peut être supprimé que du consentement de tous les propriétaires et un propriétaire riverain ne peut perdre par non-usage trentenaire le droit d’utiliser l’ensemble du chemin (cf Cass Civ 3ème 4 février 1998 n°96-12554).

En l’occurrence, le Tribunal relève les points suivants :

— bien que tous les titres de propriété n’aient pas été versés aux débats, les expressions employées dans les actes notariés précités (“chemin de service” dans l’acte de 1785, “droit de passage avec boeufs et charrettes en tout temps et de toutes manières” dans l’acte de 1969, « droit de passage » dans l’acte de 1969, “un passage” dans l’acte de 2021) indiquent, d’une manière ou d’une autre, que les propriétaires concernés pouvaient partager l’usage dudit chemin. Ces expressions se retrouvent dans les actes notariés soit dans le paragraphe désignation du bien soit dans le paragraphe servitude, et il s’agit quoi qu’il en soit toujours d’un rappel ;

— ce passage est décrit avec des confrontants et les noms des propriétaires des bâtisses mais n’est jamais déterminé par des références cadastrales, ce qui montre que le chemin est attaché aux propriétaires et aux voisins concernés. Ainsi, le nom [D] est utilisé non comme limitation au passage mais comme repère de la famille qui était alors riveraine ;

— les plans cadastraux récents et anciens (cadastre, géoportail, plan annexé à l’acte de 1969 à l’époque où le bien appartenait à la famille [A]) sont en concordance avec les titres de propriété puisque ce passage a toujours été représenté ;

— les attestations communiquées (M. [E] de NATUR&LAGAGE, M. [Y], M. [P], M. [W], M. [Z]), bien que ne remplissant pas les conditions de formalisme édictées par l’article 202 du Code de Procédure Civile, apparaissent suffisamment fiables au regard des autres pièces produites. Elles indiquent toutes que le chemin était utilisé par les propriétaires des fonds demandeurs à la cause, ou bien par les préposés de ceux-ci à savoir les employés de la société d’exploitation viticole dénommée SOCIÉTÉ [V] et [Adresse 11]. Il en ressort que ce chemin permettait de desservir l’exploitation viticole (engin agricole et/ou d’un véhicule motorisé équipé d’une remorque) jusqu’à ce que M. [V] cesse son activité il y a trois ans ;

— la desserte par le Nord du fonds des époux [K] est assez étroite en raison de la présence d’un poteau. Elle n’est pas suffisante pour le passage des véhicules de grande taille tels les camions et les pompiers ;

— à l’inverse, il n’est pas démontré que le chemin soit utilisé par des visiteurs ou des non-riverains. Au contraire, il est manifestement à usage exclusif des parties présentes au litige ;

— les fonds des époux [K] et celui des Consorts [D] ne sont pas enclavés, ils disposent d’un autre accès à une voie communale, quoique peu pratique ;

— le chemin sert d’assiette au passage des réseaux d’électricité et aux canalisations souterraines au profit des fonds des riverains à la cause et ce depuis de nombreuses années.

Au vu de ces éléments concordants, il sera donc retenu que le chemin litigieux est un chemin d’exploitation servant la communication des fonds appartenant aux parties. Il en sera tiré toutes les conséquences de droit en condamnant Mme [U] [J] à démolir le muret et à démonter la clôture en bois de façon à rétablir le passage auparavant utilisé par les demandeurs. Une astreinte sera ordonnée pour garantir la bonne exécution de cette décision

2°) SUR LES PRÉJUDICES INVOQUÉS

Sur le préjudice de jouissance

Dans leurs conclusions, les demandeurs font valoir que depuis 2023 ils ne peuvent plus utiliser le chemin litigieux. Pour autant, il ressort tout de même de leurs écritures que les fonds ne sont pas enclavés et qu’ils disposaient d’une sortie par un autre côté.

Mmes [D] n’habitent pas sur place et l’exploitation viticole gérée par M. [V] a cessé il y a trois ans. Les photos des bâtiments leur appartenant démontrent que les biens sont fermés, en mauvais état et peu entretenus.

Quant aux époux [K], les photos comprises dans le constat du commissaire de justice et les plans font état d’une sortie par le Nord de leur parcelle, certes moins commode surtout pour les gros engins, mais possible pour un véhicule automobile particulier pour les allées et venues courantes du quotidien.

Ainsi, au regard du préjudice de jouissance qui apparaît somme toute modéré pour chacun des demandeurs, il sera accordé une indemnité de 1.000 € aux époux [K] et à Mmes [D] une autre indemnité de 1.000 €.

Sur le préjudice moral

Si les demandeurs ont dû entamer des démarches pour faire valoir leurs droits, il n’est aucunement établi que ce litige est à l’origine des problèmes de santé invoqués pour M. [K]. Le Tribunal relève par ailleurs que Mme [U] [J] est également âgée (80 ans) à l’instar des demandeurs.

Au regard des informations qui ont été données à la défenderesse au moment de son achat qui étaient équivoques et qui se sont avérées fausses par la suite, à savoir la déclaration extrêmement floue du vendeur dans son acte d’acquisition corroborée par les informations de l’agent immobilier, ainsi que de l’absence d’information juridique précise à ce sujet délivrée par les notaires, il ne peut être reproché à Mme [U] [J] d’avoir volontairement causé un préjudice moral à ses voisins.

Il aura fallu qu’un Tribunal se penche sur les titres, plans et attestations présentées par toutes les parties pour déterminer le régime juridique dudit passage en cause puisque ni l’agent immobilier ni les deux notaires n’y sont parvenus. La demande présentée de ce chef sera en conséquence rejetée.

3°) SUR LES FRAIS DU PROCÈS

Partie perdante, Mme [U] [J] supportera les dépens.

L’équité et la situation économique des parties commandent ainsi de condamner Mme [U] [J] à payer aux époux [K] une indemnité de 1.000 € et à Mmes [D] une autre indemnité de 1.000 € au titre des frais non compris dans les dépens que les demandeurs ont été contraints d’exposer pour faire valoir leurs droits.

4°) SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application des articles 514 et 514-1 du Code de Procédure Civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas compatible avec les mesures ordonnées sous astreinte. Elle sera donc écartée.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

DIT que le chemin desservant les parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 8], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] sur la commune de [Localité 12] (Gironde) est un chemin d’exploitation au sens de l’article L 162--1 du Code Rural et de la Pêche Maritime,

ORDONNE en conséquence à [R] [U] veuve [J], dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement, de déposer le muret et la barrière installés sur le passage qui traverse sa propriété située [Adresse 7] à [Localité 12] (Gironde) cadastré Section A numéro [Cadastre 8],

PASSÉ ce délai, condamne [R] [U] veuve [J] à payer à [N] [K] et [T] [H] épouse [K], [L] [M] [D] épouse [X] [V] et à [S] [D], une astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant quatre mois, à faire liquider par le Juge de l’EXÉCUTION du Tribunal Judiciaire de LIBOURNE,

CONDAMNE [R] [U] veuve [J] à payer à [N] [K] et Madame [T] [H] épouse [K] la somme de 1.000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE [R] [U] veuve [J] à payer à [L] [M] [D] épouse [X] [V] et [S] [D] la somme de 1.000 € au titre de leur préjudice de jouissance,

CONDAMNE [R] [U] veuve [J] aux dépens,

CONDAMNE [R] [U] veuve [J] à payer à Monsieur [N] [K] et [T] [H] épouse [K] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE [R] [U] veuve [J] à payer à [L] [M] [D] épouse [X] [V] et à Madame [S] [D] la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

ÉCARTE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 03 octobre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Stéphanie VIGOUROUX Bertrand QUINT