JUGEMENT DU

16 SEPTEMBRE 2025

DOSSIER N° RG 24/00312 – N° Portalis DBX7-W-B7I-DIMU

Minute n°

AFFAIRE :

[C] [I] épouse [R], [R] [G]

C/

[Y] [L]

Nature 50G

copie exécutoire délivrée

le 16 septembre 2025

à Me [Localité 9]

copie certifiée conforme

délivrée le 16 septembre 2025

à M^e BOYE-PONSAN

Me [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER : Stéphanie VIGOUROUX

QUALIFICATION :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai d’un mois

DÉBATS : Audience publique du 19 Juin 2025, les avocats ayant été avisés de l’attribution de l’affaire au JUGE UNIQUE et n’ayant pas sollicité de renvoi à la formation collégiale

SAISINE : Assignation en date du 23 Février 2024

DEMANDEURS :

Mme [C] [I] épouse [R]

née le 26 Décembre 1955 à [Localité 14], demeurant [Adresse 7]

M. [R] [G]

né le 16 Juillet 1952 à [Localité 13], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Florence BOYE-PONSAN, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant, vestiaire : 22

DEFENDEUR :

M. [Y] [L]

né le 09 Mars 1992 à [Localité 10], demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Marc FRIBOURG, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant, vestiaire : 857

Par un compromis établi le 4 mai 2022 par Maître [E] [U], Notaire à [Localité 8], Monsieur [Y] [L] et Monsieur [S] [L] se sont engagés à acquérir auprès de Monsieur [G] [R] et de Madame [C] [I] épouse [R], un ensemble de parcelles constructibles, situées sur la commune de [Localité 12] (Gironde) et cadastrées Section AH N° [Cadastre 1]-[Cadastre 2]-[Cadastre 3]-[Cadastre 4] et [Cadastre 5], moyennant le prix de 66 340 euros.

L’acte fixait notamment, en faveur des acquéreurs, une condition suspensive devant se réaliser avant le 6 juillet 2022 pour l’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 66 500 euros, au taux d’intérêt maximum de 2%, hors assurances, et d’une durée maximale de 15 ans, la régularisation de l’acte authentique au plus tard le 4 août 2022 et, en cas de défaillance d’une partie à ses obligations, l’application d’une clause pénale d’un montant de 6 634 euros.

Un avenant au compromis de vente a été soumis à la signature de Monsieur [Y] [L] et des époux [R], fixant le taux d’intérêt du prêt à 2,7%, hors assurance, et la date de réitération de l’acte authentique au 15 mars 2023.

Par courrier du 21 mars 2023, Maître [U] a sommé Monsieur [Y] [L] de justifier de l’obtention de son financement ou, à défaut, des justificatifs de dépôts de dossier de prêt, et les refus de prêt éventuels.

Par courrier du 28 avril 2023 présenté le 3 mai 2023, Maître [U] a rappelé à Monsieur [Y] [L] les termes de son engagement contractuel, le dépassement de la date butoir, tout en le mettant en demeure de justifier, sous quinzaine, de ses démarches pour obtenir un prêt, et ce, avant la mise en œuvre de la clause pénale.

Déplorant l’occupation prématurée de leurs terrains par Monsieur [L], les époux [R] ont, en parallèle, fait dresser un procès-verbal de constat le 29 juin 2023.

Par courrier du 25 septembre 2023, les époux [R] ont adressé à leur cocontractant une mise en demeure afin d’obtenir le paiement de la somme de 6 634 euros au titre de la clause pénale, d’une indemnité d’occupation du terrain pour la période écoulée de mai 2022 au 4 septembre 2023 et d’une somme de 5 400 euros au titre des travaux de remise en état du bien.

N’obtenant pas les paiements escomptés, les époux [R] ont, par acte du 23 février 2024, assigné Monsieur [Y] [L] devant le Tribunal judiciaire de Libourne.

Dans le dernier état de leurs conclusions, notifiées par voie électronique le 12 novembre 2024, les époux [R] demandent au Tribunal, sur le fondement des articles 1304-6 et 1231-5 du Code civil, de :

CONSTATER la caducité du compromis de vente signé entre les parties le 4 mai 2022, CONDAMNER M. [L] à payer à M. et Mme [R] la somme de 6 634 euros au titre de la clause pénale, CONDAMNER M. [L] à payer à M. et Mme [R] la somme de 3 200 euros au titre de l’indemnité d’occupation, et 100 euros par mois jusqu’à la parfaite libération et remise en état des lieux, CONDAMNER M. [L] à libérer le terrain de M. et Mme [R] sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, CONDAMNER M. [L] à payer à M. et Mme [R] la somme de 5 400 euros au titre des frais de remise en état du terrain, CONDAMNER M. [L] à payer à M. et Mme [R] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER M. [L] aux entiers dépens en ce compris les frais de constat d’Huissier.

Au soutien de ses prétentions, les époux [R] font valoir qu’un avenant a été régularisé avec Monsieur [Y] [L] aux termes duquel le taux d’intérêt du prêt a été augmenté à 2,7%, hors assurance, et la date de réitération de l’acte authentique repoussée au 15 mars 2023 ; qu’il avait également été précisé que Monsieur [Y] [L] faisait l’acquisition seul sans son frère ; que ce dernier avait toutefois fait preuve de mauvaise foi en refusant de transmettre l’avenant signé, qu’il avait conservé ; que la date butoir pour signer l’acte authentique était passée, que la vente était donc caduque ; que Monsieur [L] s’était engagé à acquérir le bien sous la seule condition suspensive établie à son profit d’obtention d’un prêt ; qu’à cet égard, il avait manqué à ses obligations contractuelles en ne fournissant pas les dossiers de demande de prêt, ni l’éventuelle offre reçue ou refus de prêt, de sorte que la condition suspensive d’obtention du prêt devait être réputée accomplie ; qu’il convenait de tirer toutes les conséquences de cette inexécution en obligeant Monsieur [L] à payer la clause pénale convenue, d’ailleurs réclamée par lettre recommandée du 23 septembre 2023 ; que depuis la signature du compromis, Monsieur [L] avait entreposé du matériel sur les parcelles et réalisé des travaux de terrassement ; qu’il n’avait pas remis les lieux en état, malgré l’enlèvement du matériel intervenu au cours de procédure ; que le coût des travaux de remise en état s’élèvait au prix de 5 400 euros selon les termes d’un devis estimatif.

Dans le dernier état de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 19 juillet 2024, Monsieur [Y] [L] demande, sur le fondement des articles 1101 et suivants du Code civil, de :

Débouter les époux [R] de l’ensemble de leurs demandes ; Condamner les époux [R] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

En défense, Monsieur [L] soutient qu’à défaut de réalisation de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, le compromis de vente doit être considéré comme caduc ; qu’il l’est donc depuis le 6 juillet 2022 ou le 4 août 2022 ; qu’aucun avenant n’a été régularisé entre les parties ; qu’en demandant à leur notaire de rédiger un avenant, les époux [R] étaient parfaitement informés du retard dans l’obtention du financement ; que la clause pénale prévue au contrat n’a pas vocation à s’appliquer, car la condition suspensive ne s’est pas réalisée ; que la promesse de vente prévoit une caducité automatique, de droit, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable ne soit nécessaire ; que dans le cadre de son projet d’aménager le terrain il avait effectivement commencé quelques travaux ; que seule une indemnité d’occupation symbolique pourrait éventuellement lui être demandée ; que toutefois, à ce jour, il a enlevé tout le matériel entreposé sur le terrain et réalisé lui-même les travaux de remise en état du terrain ; qu’ainsi, aucun frais de remise en état ne saurait donc être mis à sa charge.

L’ordonnance de clôture, qui a été prononcée le 11 mars 2025, a fixé l’audience des plaidoiries statuant à juge unique le 19 juin 2025. A cette date, l’affaire a été retenue puis mise en délibéré le 16 septembre 2025, les parties avisées.

SUR CE,

Sur la caducité du compromis

Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code civil, “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”/”Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. (…)”.

Si les époux [R] se prévalent de la signature d’un avenant, il sera toutefois constaté qu’ils versent seulement aux débats une version non définitive et non signée par les parties. Dans ces conditions, il sera considéré que les parties ne sont liées que par les termes du compromis de vente signé le 4 mai 2022.

En revanche, il sera constaté que les parties s’accordent pour reconnaître que seul Monsieur [Y] [L] devait acquérir le bien.

Le compromis de vente d’immeuble signé par entre les époux [R] d’une part et Monsieur [Y] [L] et Monsieur [S] [L] d’autre part, prévoyait à la page 17 une date de signature « au plus tard » le 4 août 2022 et la mise en œuvre d’une une clause intitulée « CADUCITE DES PRESENTES CONVENTIONS » venant préciser ce qui suit : « Faute de signature de l’acte authentique à la date extrême fixée ci-dessus et aucune sommation en vue d’une réalisation judiciaire n’ayant été pratiquée, il est expressément convenu entre les parties que les présentes deviendront caduques de plein droit à compter de cette date sauf prorogation conventionnelle écrite. / Chacune des parties sera alors déliée de tout engagement à l’égard de l’autre, sans aucune formalité, sauf application des dispositions relatives aux paragraphes CONSTITUTION DE SEQUESTRE, VERSEMENT A TITRE D’ACOMPTE SUR LE PRIX ET CLAUSE PENALE ». / Antérieurement à cette date, toute caducité des présentes devra résulter d’un accord écrit ».

Il s’en déduit qu’à défaut de signature de l’acte authentique à la date butoir du 4 août 2022, le compromis de vente doit être considéré comme caduc, déliant chaque partie de son engagement.

Sur l’application de la clause pénale

Les époux [R] estiment que Monsieur [Y] [L] n’a pas régularisé l’acte authentique à la date butoir convenue, cette carence étant directement liée à la non-obtention du financement escompté.

Le compromis vise, en page 18, l’application d’une clause pénale, ainsi libellée : « Au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de pénalité conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil (anciens articles 1152 et 1226), une somme de SIX MILLE SIX CENT TRENTE-QUATRE EUROS (6.634,00 €). / Le tout, sans que cette stipulation puisse nuire en aucune façon au droit de la partie non défaillante de poursuivre judiciairement la résiliation de la cession et de réclamer tous autres dommages-intérêts auxquels elle pourrait prétendre.».

Les pièces versées aux débats révèlent que Monsieur [Y] [L] a été destinataire, seul, de 3 courriers : un premier courrier du 21 mars 2023 aux termes duquel Me [U] l’a sommé de justifier de l’obtention de son financement ou à défaut des justificatifs de dépôts de dossier de prêt et les refus de prêt éventuels, un deuxième courrier du 28 avril 2023, présenté le 3 mai 2023, dans lequel Me [U] lui a rappelé les termes de son engagement contractuel, le dépassement de la date butoir et la necessité de justifier de ses démarches bancaires, et enfin, une lettre de mise en demeure du 25 septembre 2023 réclamant le paiement de la somme de 6 634 euros au titre de la clause pénale, d’une indemnité d’occupation du terrain pour la période écoulée de mai 2022 au 4 septembre 2023 et d’une somme de 5 400 euros au titre des travaux de remise en état du bien.

Le justificatif d’envoi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception de ce dernier courrier n’a toutefois pas été joint au dossier.

Il sera ainsi constaté que Maître [U] a repris les termes de l’avenant qui aurait dû être signé par les parties et que Monsieur [Y] [L] n’a pas répliqué à l’envoi de ses courriers.

Dès lors, il sera considéré que Monsieur [L] n’a pas fait preuve de la diligence requise pour mener à bien la transaction.

Il n’a, en tout état de cause, pas justifié avoir accompli les démarches en vue de l’obtention de son financement, dans les délais convenus, et ce malgré les engagements pris aux termes du compromis de vente.

La condition suspensive est ainsi réputée réalisée.

Les époux [R] sont ainsi susceptibles de réclamer la mise en oeuvre de la clause pénale.

Néanmoins si la clause relative à la caducité de plein droit renvoyait au paragraphe relatif à la clause pénale, il sera constaté que les époux [R] ne justifient pas avoir adressé à Monsieur [Y] [L] une mise en demeure tendant à voir régularisé l’acte authentique. A cet égard, il sera constaté que le courrier de mise en demeure par courrier du 25 septembre 2023, d’ailleurs dépourvu de justificatif de réception, avait pour seul objet l’application de la clause pénale.

Dans ces conditions, les conditions d’application de la clause pénale, rappelées ci-dessus, n’apparaissent pas strictement remplies.

Par conséquent, les époux [R] seront déboutés de la demande qu’ils ont présentée à ce titre.

Sur les autres demandes indemnitaires

Les éléments versés aux débats révèlent que Monsieur [Y] [L] est propriétaire d’une parcelle accueillant sa maison d’habitation et d’un bâtiment à usage professionnel, jouxtant les parcelles qu’il projetait d’acquérir.

Les époux [R] soutiennent que Monsieur [L] a commis un empiètement sur leurs parcelles, sur lesquelles il a entreposé du matériel et commencé à faire des travaux de terrassement.

Maître [X], Commissaire de Justice à [Localité 8], a dressé un état des lieux le 29 juin 2023 : « Je constate la présence d’une bétonnière, de gaines, de plusieurs brouettes ainsi que de nombreuses cagettes en bois et autres matériaux dispersés le long de cette parcelle. / Je constate également la présence d’un drain fait depuis la propriété du fonds [O] et traversant la parcelle de mon requérant (parcelle [Cadastre 3] et [Cadastre 1]) jusqu’à la [Adresse 11]. Monsieur [R] me précise que Monsieur [O] ne lui a jamais demandé son autorisation pour réaliser les travaux. / Le drain est recouvert de cailloux, empêchant tout entretien de la propriété de mon requérant. / Le long de la parcelle [Cadastre 1], en limite avec la parcelle [O], je constate que le terrain a été fortement décaissé. / Une pente est visible sur la limite des deux parcelles. Cette pente empiète d’environ 2 mètres sur le fond de mon requérant. »

Il sera constaté que cet état des lieux est daté de plus de deux ans et qu’il n’a jamais été réactualisé.

En l’état, les époux [R] ne démontrent pas l’existence du préjudice allégué. Leur demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la demande relative aux frais irrépétibles, aux dépens et à l’exécution provisoire

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. (…) ».

Partie perdante, les époux [R] supporteront les dépens de l’instance.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; (…) / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…) ».

Monsieur [L] s’est révélé particulièrement défaillant dans l’exécution de ses engagements contractuels. L’équité et la situation économique des parties conduiront au rejet des demandes réciproques, présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». L’article 514-1 du même Code précise : « Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. / Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée…) ».

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie que ces dispositions ne soient écartées. Elles seront donc rappelées dans le dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE qu’à défaut de signature définitive de l’acte de vente au plus tard au 4 août 2022, le compromis de vente entre Monsieur [G] [R] et Madame [C] [I] épouse [R] d’une part, et Monsieur [Y] [L] et Monsieur [S] [L] d’autre part, est caduc,

DÉBOUTE Monsieur [G] [R] et Madame [C] [I] épouse [R] de l’ensemble de demandes indemnitaires qu’ils ont dirigées contre Monsieur [Y] [L],

CONDAMNE Monsieur [G] [R] et Madame [C] [I] épouse [R] aux dépens,

REJETTE toutes les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et DIT que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à disposition au Greffe le 16 septembre 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Stéphanie VIGOUROUX Tiphaine DUMORTIER