Tribunal Judiciaire de Lille, 7 juin 2021, n° 21/00005

TJ Lille 7 juin 2021

CA Douai
Désistement 12 janvier 2023

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Déplafonnement du loyer renouvelé
La cour a constaté que le déplafonnement du loyer était justifié en raison de la spécificité des locaux et des usages en vigueur dans la branche considérée.
Accepté
Méthodes d'évaluation du loyer
La cour a jugé que la combinaison des deux méthodes d'évaluation était appropriée et a validé les chiffres avancés par la S.C.I.
Accepté
Intérêts au taux légal sur les loyers arriérés
La cour a ordonné le paiement des intérêts au taux légal à compter de chaque échéance échue, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné la S.A. HOPITAL PRIVE LA LOUVIERE aux dépens, laissant à la S.C.I. la charge de ses frais irrépétibles.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire de Lille, la SCI LE DIEU DE MARCQ a demandé la fixation du loyer renouvelé pour un bail commercial avec la SA HÔPITAL PRIVE LA LOUVIERE, ainsi que le paiement d'intérêts sur les loyers arriérés et des frais. Les questions juridiques portaient sur la méthode d'évaluation du loyer et la régularité des demandes en l'absence de défense de la SA HPL. Le tribunal a conclu que le loyer devait être fixé à 4 165 700 euros par an, en tenant compte des méthodes d'évaluation appropriées, et a condamné la SA HPL à payer les intérêts au taux légal ainsi que les dépens, tout en laissant à la SCI le soin de ses frais irrépétibles.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, 7 juin 2021, n° 21/00005
Numéro(s) :	21/00005

Sur les parties

Avocat(s) :	Raffaele MAZZOTTA
Parties :	S.C.I. LE DIEU DE MARCQ c/ S.A. HOPITAL PRIVE LA LOUVIERE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

[…]

JUGEMENT DU 07 Juin 2021

N° RG 21/00005 – N° Portalis DBZS-W-B7F-VE72

DEMANDEUR :

S.C.I. LE DIEU DE MARCQ, […], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité au siège sis […] représentée par M^e Raffaele MAZZOTTA, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

S.A. HOPITAL PRIVE LA LOUVIERE, […], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis […] non comparante, ni représentée

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Z A

Juge des loyers commerciaux par délégation de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : X Y

DÉBATS : A l’audience publique du 10 Mai 2021, l’affaire a été mise en délibéré au 07 Juin 2021

JUGEMENT : prononcé par décision REPUTEE CONTRADICTOIRE mise à disposition au greffe.

- 1 -

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 12 mars 2010, la SCI LE DIEU DE MARCQ a donné à bail à la SA HÔPITAL PRIVE LA LOUVIERE (HPL), et en renouvellement d’un précédent contrat, divers immeubles et terrains situés à […], à usage de Polyclinique médicochirurgicale, pour une durée de 9 ans commençant le 1 janvier 2010 pour se terminer le 31 décembre 2018,^er moyennant un loyer annuel indexé au 1 janvier 2019 de 3 459 245.66 euros.^er

Selon les termes du bail, les locaux étaient ainsi constitués :

- 69, rue de la Louvière : section AN 112, un immeuble et terrain attenant à usage de polyclinique ;

- 65 et […] : section AN 51, 52, 53 et 93, une parcelle de terrain avec un sous-sol, comprenant en surface une aire de stationnement ainsi que des espaces paysagers et en sous-sol, deux grandes salles d’archives et de dépôt outre un garage pour cycles et cyclomoteurs,

- 24 et […], […]4 et 98, un immeuble se composant d’un sous- sol à usage de parking, d’un rez-de-chaussée et de deux étages et d’un parking aérien de 16 places,

- […], […] et 12, un immeuble d’habitation et son terrain attenant à usage de parking,

- […], partie d’un terrain non bâti attenant à un immeuble d’habitation,

- […] à […], une partie de terrain attenant à un immeuble d’habitation, représentant une surface totale de 1491 m² destinée à permettre au preneur d’y implanter des locaux techniques.

Le périmètre des locaux a été par la suite réduit sans modification de loyer afin de permettre à la SCI de consentir un bail à construction à une société tierce permettant l’édification de locaux voués à l’imagerie médicale venant compléter l’activité du preneur.

Selon acte notarié du 25 mai 2011, la SCI LE DIEU DE MARCQ a ainsi donné à bail à construction à la SA Centre Libéral d’Imagerie Médicale de l’Agglomération Lilloise dite CLIMAL une partie des terrains à l’effet de lui permettre d’y édifier des locaux destinés à recevoir des équipements IRM.

Après réduction du périmètre parcellaire donné à bail et de la nouvelle division cadastrale, la SA HPL est désormais locataire à titre commercial des terrains et bâtiments situés entre la rue de la Louvière, la rue de la Madeleine, […] et […] dépendant des parcelles cadastrées […]:

- 11, 12 et 13,

- 51, 52, 53, 93,

- 112,

- 122 et 123,

- partie du n°118,

- 117 pour le volume 1,

- 121 pour le seul volume 1, le tout représentant une surface bâtie utile d’environ 21 425 m² outre des espaces extérieurs dont 207 places de parkings.

La SCI LE DIEU DE MARCQ a notifié le 28 juin 2018 à la SA HPL un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer de renouvellement porté à la somme de 3 855 000 euros HT et HC par an.

Elle a ensuite notifié un mémoire le 10 avril 2020 aux termes duquel elle sollicite de voir fixer la valeur locative du loyer renouvelé à la somme de 4 165 700 euros hors charges hors taxes par an, à compter du 1er janvier 2019.

La SA HPL a reçu ces 2 offres de renouvellement de bail.

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Suivant acte délivré le 11 mars 2021, en l’absence de réponse de la société preneuse, la SCI LE DIEU DE MARCQ a fait assigner la SA HÔPITAL PRIVE LA LOUVIERE aux mêmes fins. Elle demande en outre au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de LILLE de voir :

- condamner la SA HPL au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation des intérêts dus pour plus d’une année entière, étant eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du même code,

- condamner la SA HPL à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de dispositions de l’article 700 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

- condamner la SA HPL aux dépens,

-subsidiairement, ordonner une mesure d’instruction et dans ce cas, fixer le loyer provisionnel, pour la durée de l’instance, à la somme annuelle de 3 850 000 euros à compter du 1 janvier 2019,^er

- dire en ce cas que l’expert aura pour mission de :

- convoquer les parties et dans le respect du contradictoire,

- se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

- visiter les locaux litigieux, les décrire,

- entendre les parties en leurs dires et explications,

- rechercher la valeur locative au 1 janvier 2019 dans le respect des^er dispositions de l’article L145-36 du code de commerce,

- établir pré-rapport de ses constatations et le communiquer aux parties en leur permettant de faire valoir leurs observations dans un délai raisonnable,

- du tout dresser rapport.

- dans l’hypothèse de la désignation d’expert, réserver alors les dépens.

La SCI LE DIEU DE MARCQ expose au soutien de ses intérêts que s’agissant de locaux à usage exclusif de clinique, selon les usages pratiqués en la matière, le loyer doit être déplafonné et revu à la hausse ; elle produit à cette fin et comme valeur de référence le loyer fixé par le juge des loyers commerciaux de LILLE pour une clinique similaire dans la métropole lilloise, en choisissant cependant d’appliquer un taux d’effort de 9% compte tenu de l’emplacement des locaux et du fait que la polyclinique bénéficie d’une très bonne desserte, ce qui majore la valeur locative.

Bien qu’assignée en personne, la SA HPL n’a pas constitué avocat.

MOTIFS DU JUGEMENT

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/Sur la méthode d’évaluation

*La spécificité de la clinique au regard des caractéristiques du bail

En application des dispositions de l’article L 145-36 du Code de commerce, il convient de constater le déplafonnement du loyer renouvelé en raison de la monovalence des locaux.

En application de l’article R145-10 du code commerce, la valeur locative des locaux monovalents peut être déterminée selon les usages en vigueur dans la branche considérée. Cependant, il n’existe plus d’usage avérée en matière de locaux à usage de clinique, depuis l’entrée en vigueur en mars 2005 de la réforme de la tarification

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dite “T2A”, laquelle a rendu impraticable le recours jusqu’alors usité à une combinaison du prix au lit, d’un taux sur les recettes et de la surface des locaux.

Aux termes de son mémoire, la SCI LE DIEU DE MARCQ propose de combiner la méthode dite métrique et la méthode dite au taux d’effort, ce qui paraît en effet adapté à la prise en compte de plusieurs critères, emplacement et surface considérée (ce qui reste important pour l’image d’une clinique) et le poids du loyer dans son chiffre d’affaires (à ne pas négliger dans une perspective de rentabilité d’un établissement privé).

Evaluation selon la méthode métrique

La SCI LE DIEU DE MARCQ retient une surface de 21 425 m², issue des différents redécoupages parcellaires et tire son prix de celui fixé par le juge des loyers commerciaux (jugement n°13/44 du 3 septembre 2018) pour une autre polyclinique de la métropole lilloise, L’HÔPITAL PRIVE LE BOIS, dépendant comme la SA HPL du groupe RAMSAY GÉNÉRALE DE SANTÉ, à 171 €/m² au 1 juillet 2013.^er

En l’absence de toute contradiction et d’éléments propres aux caractéristiques de la SA HPL, il n’y a pas lieu de remettre en cause cette valeur, donnée pour un établissement relativement similaire, s’agissant d’une polyclinique généraliste, située en plein coeur de la métropole lilloise.

C’est donc à raison que la SCI LE DIEU DE MARCQ évalue la valeur métrique au 1er janvier 2019 à :

171 x 1728 (1 trimestre 2019)= 183.3 €/m²er 1612 (3 trimestre 2013)^ème

Soit une valeur locative au 1 janvier 2019 de ^er 21 425 x 183.3 €/m² = 3 927 314.14 € arrondis à 3 927 314 euros.

Elle y ajoute le prix des places de stationnement actuellement louées à la société GROUPE D’IMAGERIE MÉDICALE ET DE CANCÉROLOGIE DU PONT SAINT VAAST en vertu de sa possibilité de sous-location au prix de 618 €/an la place au 1 mars 2015,^er (soit au 1 janvier 2019, 657.35 euros HT), qu’elle arrondit à 650 euros par an.^er

C’est aussi à bon droit qu’elle applique un coefficient de majoration de 5% à la valeur locative compte tenu de la clause exorbitante l’autorisant à sous-louer librement et partiellement les locaux (droit qu’elle exerce en l’occurrence).

En conséquence, la méthode métrique permet d’aboutir à un prix de : 3 927 314 + (650 x 207 places) + 5% = 4 264 957 euros/an HC HT.

Evaluation par la méthode au taux d’effort

Le taux d’effort locatif correspond au rapport entre le loyer majoré du total des charges immobilières facturées (dont TVA) et le chiffre d’affaires.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter le taux d’effort proposé par la SCI LE DIEU DE MARCQ à hauteur de 9 % du chiffre d’affaires, qui retient à juste titre le très bon emplacement de la clinique, en plein coeur de la métropole lilloise tout en étant très bien desservie, accessible et polyvalente.

La SCI LE DIEU DE MARCQ est aussi en mesure de fournir le chiffre d’affaires pour la période du 1 juillet 2018 au 30 juin 2019 à hauteur de 58 077 354 euros, qu’elle^er corrige en fonction de la surface exploitée de 25 000 m² et après déduction de la taxe foncière de 413 016 euros :

58 077 354 x 21 425/25 000 x 9 % – 413 016 = 4 066 490 euros/an.

- 5 -

En conséquence, il résulte de la combinaison des deux méthodes d’évaluation un prix moyen de 4 165 700 euros/an/HT HC, soit un prix de 194.43 €/m²/HC/an (en rappelant que le juge des loyers commerciaux a fixé à 194.45 €/m²/an le prix du loyer de la POLICLINIQUE DU BOIS au 1 juillet 2013).^er

Au surplus, c’est sans nécessité de devoir recourir à une mesure d’expertise, qui n’a jamais vocation à suppléer la carence des parties dans la charge de la preuve, que cette valeur locative peut être établie, dès lors qu’il n’y a pas de contestation avérée sur les dispositions et les méthodes d’évaluation proposées par la société bailleresse. Celles-ci sont effectivement couramment utilisées en la matière.

Les intérêts seront capitalisés conformément à l’article 1343-2 du code civil.

2/Sur les autres demandes

Les dépens sont mis à la charge de la SA HPL. La SCI LE DIEU DE MARCQ conserve par équité la charge de ses frais irrépétibles.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le juge des loyers commerciaux, statuant par décision réputée contradictoire, en premier ressort et par mise au disposition au greffe,

Fixe à la somme de 4 165 700 euros hors taxes et hors charges par an le prix du loyer du bail renouvelé au 1 janvier 2019 entre la SCI LE DIEU DE MARCQ et la SA HÔPITAL^er PRIVE DE LA LOUVIERE, pour les locaux situés […] ;

Dit que la SA HPL devra payer à la SCI LE DIEU DE MARCQ les intérêts au taux légal à compter de chacune des échéances échues depuis le 1 janvier 2019, l’y condamne^er si besoin, et ordonne la capitalisation des intérêts s’ils sont dûs pour plus d’une année;

Rejette toute autre demande.

CONDAMNE la SA HÔPITAL DE LA LOUVIERE aux dépens ;

LAISSE à la SCI LE DIEU DE MARCQ la charge de ses frais irrépétibles.

Le greffier Le juge des loyers commerciaux

X Y Z A