TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 22/04242 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WH7D

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEURS :

M. [F] [C]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

Mme [I] [O]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A.S. JLW IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

La S.A.R.L. LE LION IMMOBILIER, prise en la personne de son président

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

M. [W] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représenté par M^e Frédéric COVIN, avocat au barreau de VALENCIENNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 Octobre 2023.

A l’audience publique du 17 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Septembre 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Septembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Par acte authentique du 5 août 2020, M. [H] a vendu à M. [C] et Mme [O] plusieurs lots dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] dont les lots 52 et 54 à usage de stationnement au rez-de chaussée.

La vente a été négociée avec l’intervention des sociétés JLW Immobilier et Le Lion immobilier.

Rapidement, ils se sont plaints tant auprès du vendeur que des agents immobilier qu’il n’était en réalité possible de garer qu’une seule voiture sur les lots 52 et 54.

M. [C] et Mme [O] ont fait organiser une expertise judiciaire suivant ordonnance du 20 août 2021.

L’expert [P] a achevé son rapport le 15 avril 2022 concluant que leslots 52 et 54, ensemble, ne forment qu’une seule place de stationnement.

Par actes d’huissier des 22 et 23 juin 2022, M. [C] et Mme [O] ont fait assigner M. [H] et les sociétés JLW Immobilier et Le Lion immobilier devant le tribunal judiciaire de Lille.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 mai 2023, M. [C] et Mme [O] demandent au tribunal de :

— Les déclarer recevables et bien-fondés en leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal :

Vu les articles 1604 et suivants du code civil,

Vu les articles 1104 et 1602 du même code,

Vu le principe de loyauté contractuelle,

Vu les articles 1130 et suivants du code civil,

Vu l’article 1132 du code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— Condamner M. [H] à leur payer la somme de 35 000 euros au titre de la délivrance non-conforme du bien objet de la vente, subsidiairement au titre du dol, subsidiairement au titre de l’erreur sur la substance du fait du comportement fautif du vendeur subsidiairement au titre des défauts cachés garantis ;

En tout état de cause :

— Condamner solidairement les sociétés Le Lion immobilier et JLW à leur payer les sommes de :

—  11 000 euros en réparation du préjudice qu’ils subissent de leur fait,

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner M. [H] à leur payer les sommes de :

—  5 000 euros au titre de leur trouble de jouissance,

—  5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner solidairement M. [H] et les sociétés Le Lion immobilier et JLW à leur payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [H] et les sociétés Le Lion immobilier et JLW aux entiers frais et dépens de la présente instance, et de la procédure de référé expertise, en ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 2 041,20 euros TTC ;

— Débouter M. [H] les sociétés Le Lion immobilier et JLW de leurs demandes formulées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Isabelle Collinet-Marchal pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 13 juillet 2023, les sociétés JLW Immobilier et la Le Lion immobilier demandent au tribunal de :

A titre principal :

— Déclarer les demandes de M. [C] et Mme [O] mal fondées et les en débouter ;

A titre subsidiaire :

— Juger M. [H] responsable d’une faute à leur encontre ;

— Condamner M. [H] à les garantir et relever indemnes de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au profit de M. [C] et Mme [O] ;

En tout etat de cause :

— Condamner M. [C] et Mme [O] et M. [H] à payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [C] et Mme [O] et M. [H] aux entiers dépens et ce compris les frais d’expertise judiciaire taxés à la somme de 2 041,20 euros TTC.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 26 juillet 2023, M. [H] demande au tribunal de :

A titre principal :

— Débouter M. [C] et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— Condamner solidairement les sociétés Le Lion immobilier et JLW immobilier à le garantir et relever indemne de toute condamnation pouvant être prononcée à son encontre ;

— Débouter M. [C] et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires

— Condamner M. [C] et Mme [O] et les sociétés Le Lion immobilier et JLW immobilier au règlement d’une indemnité procédurale de 5 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [C] et Mme [O] et les sociétés Le Lion immobilier et JLW immobilier aux entiers frais et dépens, en ce compris le coût des opérations d’expertise.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du vendeur :

Selon l’article 1604 code civil :

“ La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.”

La délivrance à laquelle est obligée le vendeur s’entend d’un délivrance conforme.

La désignation de chacun des deux lots 52 et 54, telle que faite dans l’acte de vente, est la suivante :

“Un emplacement à usage de parking”

L’expert, constatant qu’il était difficile de se retrouver dans l’état descriptif de division modifié à plusieurs reprises a tenté d’expliquer l’emploi de plusieurs vocables et retenu qu’un emplacement à usage de parking n’équivalait pas à une place de parking.

Le tribunal y souscrit.

Ceci étant, la vente authentique réitérait une vente sous seing privé qui portait, sans équivoque possible sur deux places permettant chacune le stationnement d’un véhicule. Etant rappelé que la vente sous seing privée faisait elle-même suite à un mandat donné par M. [H] pour vendre notamment “2 places de parking”.

Au demeurant, M. [H] émet une contestation mais dans la mesure où il expose avoir acquis les mêmes lots le 8 janvier 2019, avoir cru posséder deux places mais n’avoir jamais rencontré de difficulté puisqu’il a vécu seul dans le logement avec un seul véhicule, il est acquis que l’acte de vente concernait deux emplacements.

D’autre part, les conclusions de l’expert ne sont pas contestées, il n’est possible de stationner qu’un seul véhicule sur les lots 52 et 54.

La délivrance n’est donc pas conforme et le vendeur doit en répondre envers l’acquéreur.

Quant à la réparation de ce défaut de conformité, il est inopérant d’analyser la plus value que M. [H] a fait, ou pas, lorsqu’il a revendu ses lots, le prix ayant été librement négocié et ne formant pas l’objet du litige.

M. [C] et Mme [O] versent au débat un avis de valeur d’une place de stationnement [Adresse 5], sur la base d’une analyse par comparaison avec d’autres ventes, indiquant un prix compris entre 30 000 et 40 000 euros, le prix “idéal” d’après cette étude concurrentielle étant de 35 000 euros.

Il n’est fourni aucun autre élément d’appréciation de la valeur d’un emplacement de stationnement dans ce quartier de [Localité 6], pas même par les deux agences immobilières en défense.

Le tribunal entend bien que la seconde place a été vendue avec les autres lots et non pas séparément, mais considère que deux places pour un appartement de 49 m² constitue un atout plutôt rare dans le [Localité 6] de nature à augmenter plutôt qu’à diminuer la valeur de cette seconde place.

Ensuite, le préjudice subi par M. [C] et Mme [O] ne consiste pas dans la perte d’une chance de d’acquérir pour le prix un bien ayant les caractéristiques attendues. Le dommage à réparer est celui qui résulte du défaut de conformité, donc l’existence d’une place unique alors qu’il en a été vendu 2.

En conséquence, M. [H] sera condamné à payer à M. [C] et Mme [O] la somme de 35 000 euros de dommages et intérêts.

Ce dommage étant entièrement réparé, il subsiste aucun préjudice de jouissance relatif à la seconde place.

Sur la responsabilité des agences immobilières envers les acquéreurs :

L’article 1240 du code civil énonce que :

“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.”

S’il ne pouvait pas être attendu des agences immobilières qu’elles analysent les plans comme l’a fait l’expert, une fois la difficulté mise à jour, il leur revenait d’attirer l’attention des parties sur la difficulté à lire le plan d’origine de la copropriété, celui qui est joint à l’acte authentique de vente, le seul que les agents immobiliers avaient ou qu’ils auraient du chercher à obtenir s’il n’était joint à l’acte authentique du 8 janvier 2019 (selon les énonciations duquel, le plan était annexé) c’est à dire l’acte par lequel M. [H] a acquis les lots qu’il souhaitait revendre. En effet, les agences immobilières se sont nécessairement fait communiquer cet acte pour s’assurer des droits que le vendeur se proposaient de céder.

En effet, sur ce plan, aucun emplacement de stationnement n’est représenté.

Il leur revenait de s’interroger sur l’originalité de cette situation et d’attirer l’attention du vendeur et des acquéreurs sur l’intérêt d’identifier et de localiser précisément les lots.

Plus exactement, il n’est pas obligatoire de rechercher des plans pour négocier une vente ni d’annexer un plan à une promesse de vente mais les agences immobilières devaient en revanche prendre connaissance du titre de M. [H] dans son entièreté et en particulier du plan des lieux dont la configuration n’apparaît pas du tout simple.

Elles ne justifient pas l’avoir fait et se sont contentées des indications, orales, du vendeur.

Ce faisant, elles ont commis une faute.

Leur responsabilité n’est nullement alourdie par la plus-value qu’a, ou non, réalisée le vendeur, laquelle n’est pas un critère légal d’appréciation de la faute.

Une fois la faute caractérisée, il reste à établir le dommage subi par M. [C] et Mme [O] qui est en lien de causalité directe et certaine.

Le dommage résultant de la faute réside dans la croyance erronée qu’ils acquéraient 2 places alors qu’il n’en existait qu’une et non pas dans le paiement des honoraires des agences immobilières.

Ce dommage est déjà réparé par équivalent au paragraphe précédent, ne laissant subsister, à l’égard de M. [C] et Mme [O] aucun préjudice indemnisable.

La demande doit être rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive :

M. [C] et Mme [O] demandent la condamnation tant de M. [H] que des agences immobilières.

Or la présente instance est certes révélatrice de l’existence d’un litige mais il n’est pas caractérisé d’abus commis par l’un quelconque des défendeurs alors que, comme l’a relevé l’expert, l’état descriptif de division est devenu compliqué suite à la suppression de certains lots et à la création de nouveaux.

Les demandes doivent être rejetées.

Sur les demandes de garantie réciproques de M. [H] et des agences immoboilières :

Leurs rapports sont régis par le mandat de vente, l’agent immobilier étant tenu envers son mandant à une obligation d’information et de conseil et ce dernier étant obligé envers son mandataire à une obligation de loyauté.

La délégation de mandat de vente conclue entre la société JLW immobilier, mandataire de M. [H] et la société Le Lion immobilier n’est pas contestée. Les parties n’ont pas analysé la relation juridique créée par cette délégation et les deux agences adoptent une défense commune. Le tribunal les considèrent donc toutes les deux tenues dans les mêmes termes aux obligations du mandat envers M. [H].

Il n’est pas contesté que M. [H] est un particulier tandis que les agences immobilières sont des professionnels.

Le mandat stipule que le mandant est obligé de fournir au mandataire toutes les justifications de propriété des biens à vendre ainsi que tous documents nécessaires au dossier. Il en résulte que les parties ont convenu que le mandant devait remettre son titre de propriété au mandataire.

Pour ce motif, les agences immobilières devaient avoir connaissance du plan annexé à l’acte du 8 janvier 2019 ne figurant aucune place de stationnement, ce qui ne pouvaient pas manquer de les interroger puisqu’elles étaient chargées de vendre notamment deux places.

Le tribunal note au surplus que les deux agences opèrent dans le [Localité 6] où elles ont leur siège et qu’elles ont vendu un bien “au coeur du [Localité 6]”, donc dans un secteur qu’elles connaissent donc bien. Comme son nom l’indique, le [Localité 6] est ancien et compte de nombreux très vieux immeubles qui ont été remaniés au fil du temps, ce qui ne manque pas d’occasionner des difficultés dans la définition des lots. Tel est manifestement le cas de l’immeuble litigieux puisque l’appartement vendu est composé de la réunion physique des lots juridiques 44, 69 et 70, sans parler du fait que les terrasses, dont au moins une est accessible par le salon, constituent également des lots distincts.

Les agences immobilières n’ont pas attiré l’attention de M. [H] sur la difficulté concernant la définition et la consistance des lots 52 et 54 et donc manqué à leur obligation de conseil.

Quant à M. [H], il est demeuré peu de temps propriétaire de ces lots, acquis le 8 janvier 2019 et revendus le 5 août 2020.

Il se trouve, au vu de la photographie de la cour de l’immeuble située côté [Adresse 5], qu’il est matériellement possible de faire entrer deux véhicules. Seulement, cette possibilité matérielle est incompatible avec la localisation des lots 52 et 54 et leur définition juridique. Toutefois, cette incompatibilité n’est pas visible à défaut de signe délimitant les lots tel que des lignes peintes au sol.

Il en résulte que l’existence d’une place unique était invisible au quotidien pour un occupant unique n’ayant qu’une seule voiture. Aucune des partie ne contredit M. [H] lorsqu’il affirme avoir occupé seul les lots. Ce qui est d’ailleurs tout à fait compatible avec les attestations des voisins, versées au débat par M. [C] et Mme [O]. Selon ces voisins, avant l’arrivée de M. [C] et Mme [O], il n’y avait qu’une seule voiture qui se garait sur les lots 52 et 54.

Les agences immobilières reprochent à M. [H] une dissimulation qu’elles ne démontrent pas. Si la lecture de l’état descriptif de division est difficile pour elles à raison de ses imprécisions, de la forme et de la numérotation des lots, le tribunal ne voit pas pourquoi M. [H] aurait dû mieux comprendre.

Et puisqu’il existe un espace suffisant pour faire entrer deux voitures dans la cour alors que les lots ne sont aucunement matérialisés, il n’y a pas lieu de présumer que M. [H] devait connaitre les limites des lots 52 et 54 qui seraient demeurées invisibles pour les agences immobilières.

Enfin, il est fait grand cas, des appels de charges de copropriété au motif que l’expert lit dans le tableau de leur répartition que M. [H] devait savoir qu’il contribuait à un emplacement sur les 5 que compte la copropriété.

Sur ce point, le tribunal qui a eu bien du mal à comprendre l’expert sur ce point ne saurait faire grief à M. [H] de n’avoir pas su le comprendre alors qu’il n’éprouvait lui-même aucune difficulté pour le stationnement de sa voiture et qu’il n’est pas particulièrement difficile à croire qu’un copropriétaire se contente de regarder combien il lui est réclamé pour opérer un paiement sans procéder à une analyse de chaque ligne et a fortiori se faire expliquer la manière dont est calculé le montant qui lui est réclamé.

La déloyauté de M. [H] dans sa relation contractuelle avec les agences immobilières n’est pas démontrée.

Au final, il est donc retenu un manquement contre les agences immobilières et aucun contre M. [H].

La demande de garantie formée par les agences immobilières sera donc rejetée.

Le manquement des agences immobilières à leur obligation de conseil a pour suite directe et immédiate la perte pour M. [H] d’une chance de prendre conscience qu’il n’était propriétaire que d’un emplacement et ne pouvait pas en vendre deux donc de négocier autrement la vente.

Selon lui, le prix a été déterminé de manière globale et non par référence à l’addition du prix de vente de chaque lot, ce dont il déduit que même si un emplacement de stationnement dans le [Localité 6] avoisine les 35 000 euros, la valeur de la seconde place dans les négociations de la vente de tous les lots aurait été moindre.

Il en résulte que dument avisé, il aurait négocié le prix à 298 000 euros plutôt qu’à 323 000.

En conséquence, les agences immobilières seront condamnées à le garantir à hauteur de 25 000 euros.

Il n’est justifié d’aucune cause de solidarité entre les deux agences qui ne seront donc pas condamnées solidairement.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.[…]”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

Les sociétés JLW Immobilier et Le Lion immobilier, qui succombent, seront condamnées à supporter les dépens de l’instance au fond ainsi que ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise exécutée par M. [P], avec distraction au profit de Maître Isabelle Collinet Marchal.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne M. [H] à payer à M. [C] et Mme [O] la somme de 35 000 euros de dommages et intérêts au titre de la réparation du défaut de conformité ;

Rejette la demande indemnitaire formée par M. [C] et Mme [O] au titre du préjudice de jouissance ;

Rejette la demande indemnitaire formée par M. [C] et Mme [O] à l’encontre des sociétés JLW Immobilier et Le Lion immobilier ;

Rejette toutes les demandes indemnitaires formées par M. [C] et Mme [O] au titre d’une résistance abusive ;

Rejette la demande de garantie formée par les sociétés JLW Immobilier et Le Lion immobilier à l’encontre de M. [H] ;

Condamne les sociétés JLW Immobilier et Le Lion immobilier à garantir M. [H] à hauteur de 25 000 euros ;

Condamne les sociétés JLW Immobilier et Le Lion immobilier à supporter les dépens de l’instance au fond ainsi que ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise exécutée par M. [P], et autorise Maître Isabelle Collinet Marchal à recouvrer directement les dépens dont elle aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

Dit n’y avoir lieu à aucune condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, La Présidente,