TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

[Localité 8]

☎ :[XXXXXXXX02]

N° RG 24/03535

N° Portalis DBZS-W-B7I-YGKQ

N° de Minute : L 24/00753

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

[H] [Y] [M] [S]

C/

Syndicat des coproprietaires de LA RESIDENCE LE [Adresse 15], représenté par son syndic, SAS Nord de France Proprietes sous l’enseigne Century 21 [Localité 17]".

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [H] [Y] [M] [S], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Laurence PIPART-LENOIR, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Syndicat des copropriétaires de LA RESIDENCE [Adresse 10] [Adresse 14] [Adresse 9], située [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Nord de France Proprietes sous l’enseigne "Century 21 [Localité 17]"., dont le siège social est sis [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Novembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 3535/24 – Page – MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant contrat de travail en date du 9 octobre 1998, Monsieur [H] [Y] [M] [S] a été engagé par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] à [Localité 13] en qualité de gardien-concierge.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 18 mars 2024, Monsieur [H] [Y] [M] [S] a fait assigner le [Adresse 16] [Adresse 11] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

Déclarer recevable et bien fondé Monsieur [Y] [M] en ses demandes,Dire que le syndicat des copropriétaires est tenu de remettre au locataire un logement décent, ne laissant apparaître aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à sa sécurité physique et à sa santé,Juger que le logement de Monsieur [M] ne dispose pas des éléments d’équipement et de confort lui permettant pour répondre aux caractéristiques d’un logement décent,En conséquence, au regard de l’absence de décence du logement et à sa dangerosité, ordonner la réfection des travaux suivants, sous peine d’astreinte à hauteur de 200.00 € par jour de retard, et ce à compter de la décision à intervenir :Enlèvement de l’amiante en-dessous du lino des deux pièces principales,Réfection totale du lino,Réfection totale du carrelage de la salle de bain et de la cuisine,Remplacement des radiateurs,Etanchéité des fenêtres,Réfection de l’électricité,Mise en place d’une pompe d’évacuation des eaux usées en cave,Assainissement de l’humidité au sein du logement.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une indemnité pour perte de jouissance à hauteur de 150.00€/jour, à compter de l’envoi du premier courrier recommandé et ce jusqu’à la réfection totale des lieux,Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement d’une somme de 1500.00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Le condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [H] [Y] [M] [S] indique qu’il bénéficie en sa qualité de gardien d’un logement de fonction, analysé comme un avantage en nature fixé à 193,92 euros et pour lequel les charges d’entretien sont prélevées sur son salaire. Il déclare qu’il est en arrêt de travail depuis plusieurs mois suite à un accident du travail. Se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°2002-120 du 30 janvier 2020, il soutient que les conditions d’habitabilité de son logement se sont considérablement dégradées compte tenu de l’ancienneté et de la vétusté des lieux, et ce malgré un courrier recommandé à son employeur, et que la mairie de [Localité 12] a relevé le 10 octobre 2022 la liste des travaux urgents à effectuer dans le logement : changement des radiateurs, réfection du carrelage de la salle de

bain et du lino du séjour, enlèvement des plaques d’amiante en-dessous du lino de la pièce principale et configuration dangereuse du système électrique. Il ajoute que sa cave est actuellement inondée avec des remontées d’humidité aggravant la présence de moisissures et d’insalubrité.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 novembre 2024. Monsieur [H] [Y] [M] [S], assisté par son conseil, a développé oralement les demandes contenues dans son assignation. Il précise que le logement n’a pas fait l’objet de travaux depuis 2021. Il ajoute qu’il est désormais en invalidité, qu’une procédure est actuellement pendant devant le conseil des prud’hommes pour licenciement pour inaptitude et que son départ est ainsi prévu au mois de mai 2025.

Régulièrement assigné à personne, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic Century 21 [Localité 17], n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le [Adresse 16] [Adresse 11], assigné à personne, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de travaux :

Sur le manquement du bailleur à ses obligationsAux termes de l’article 1719 alinéa 1er du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 indique que les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur, à l’exception :

1° Des logements-foyers, à l’exception du premier alinéa de l’article 6 et de l’article 20-1 ;

2° Des logements meublés, régis par le titre Ier bis ;

2° bis Des logements meublés loués dans le cadre d’un bail mobilité, régis par le titre Ier ter ;

3° Des logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi et aux locations consenties aux travailleurs saisonniers, à l’exception de l’article 3-3, des deux premiers alinéas de l’article 6, de l’article 20-1 et de l’article 24-1.

Il en résulte que l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est applicable au logement de fonction de l’espèce, article en vertu duquel le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002 dans sa rédaction issue du décret n°2021-872, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ; […]

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; […] »

Enfin, suivant l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte des éléments versés aux débats et notamment du contrat de travail signé le 9 octobre 1998 par Monsieur [M] [S] que celui-ci a été engagé en qualité de gardien-concierge, qualité en vertu de laquelle il dispose d’un logement de fonction situé au [Adresse 3], constituant un salaire en nature fixé à hauteur de 196,14 euros, pour un loyer restant à charge de 75 euros. Monsieur [M] [S] bénéficie désormais d’une reconnaissance en qualité de travailleur handicapé depuis le 7 février 2024.

Au soutien de sa demande de travaux et de dommages et intérêts pour indécence de son logement, Monsieur [M] [S] produit les pièces suivantes :

Un dépôt de plainte pour indignité en date du 20 octobre 2022 ;Un courrier du service communal d’Hygiène et de Santé de [Localité 12] en date du 10 novembre 2022 ;De nombreux échanges électroniques avec le syndic Century 21 ;Des photographies des désordres allégués ;Un rapport de repérage d’amiante du 30 septembre 2024 par la société IMMO DIAGNOSTICS & EXPERTISES.

Il résulte ainsi du courrier du service communal d’Hygiène et de Santé de [Localité 12] en date du 10 novembre 2022 que le service a relevé lors de sa visite ayant eu lieu le 3 novembre 2022 les désordres suivants :

Salle de bain : manifestation importante d’humidité sur le mur, développement de moisissures (certains carrelages du mur de crédence tombés).Chambre 1 et 2 sur le palier : absence de moyen de chauffage fonctionnel (chauffages électriques branchés mais non fonctionnels).Chambre 3 au fond du palier :Absence de moyen de chauffage (le chauffage est enlevé mais non remplacé),Convecteur : branchement électrique non conforme (raccordement par une prise électrique et non par un branchement individualisé).Présence de domino non protégé en lieu et place de l’ancien radiateur électrique.

Ainsi, au titre de la demande de remplacement des radiateurs, il résulte de la lecture du courrier du service communal que celui-ci indique expressément l’absence de moyen de chauffage fonctionnel ou existant dans les trois chambres, et ce en violation des articles précités qui commandent au bailleur de fournir et de garantir des équipements de chauffage en bon état d’usage et de fonctionnement. Dès lors, il sera ordonné le remplacement des chauffages électriques présents dans les chambres 1, 2 et 3 du logement.

Sur la réfection de l’électricité, il résulte du rapport du service communal des désordres tenant à l’installation électrique dans la chambre 3, au fond du palier, sans qu’il ne soit relevé d’autres désordres tenant à l’installation électrique de manière générale. Les travaux sollicités en qualité de « réfection de l’électricité » n’étant pas suffisamment spécifiques, il sera ordonné de mettre en conformité les branchements électriques dans la chambre n°3 avec les normes de sécurité en vigueur.

De plus, s’agissant du carrelage de la salle de bain, il résulte du rapport précité que certains carrelages du mur de crédence sont tombés, ce qui est corroboré tant par deux photographies non datées mettant en lumière plusieurs carreaux manquants que par le courrier électronique de Century 21 du 23 octobre 2023 mentionnant une intervention à venir sur le tableau électrique et le carrelage de la salle de bain, et faisant ainsi état de son accord pour lesdits travaux. Dès lors, il conviendra d’ordonner la réfection du carrelage de la salle de bain.

En revanche, aucune pièce produite ne venant justifier de l’existence de désordres affectant le carrelage de la cuisine, ce poste de travaux ne sera pas retenu.

Sur l’enlèvement de l’amiante en-dessous du lino des deux pièces principales, il résulte expressément du rapport de repérage d’amiante établi le 30 septembre 2024 par la société IMMO DIAGNOSTICS & EXPERTISES et produit par le demandeur lui-même que s’il a été repéré des matériaux et produits contenant de l’amiante (dans deux conduits de fluide et les ardoises de la toiture), pour lesquels la société préconise une évaluation périodique, l’analyse des dalles de sol du dégagement ont confirmé qu’elles ne contenaient pas d’amiante. En conséquence, aucun autre élément ne venant identifier la présence d’amiante en-dessous du lino, il n’y aura pas lieu d’ordonner son enlèvement.

S’agissant de la demande de réfection totale du lino, l’existence de désordres l’affectant n’est donc établie par aucun élément de preuve, seule une photographie, non localisable et non datée, d’un morceau de scotch collé sur un lino, étant versée aux débats, qui ne permet pas de caractériser la réalité et l’ampleur de désordres commandant les travaux sollicités.

De même, aucun élément ne vient étayer un éventuel défaut d’étanchéité des fenêtres, les traces d’humidité et de moisissures relevées pouvant avoir de multiples causes.

Parallèlement, sur la demande d’une pompe d’évacuation des eaux usées, le demandeur ne vient apporter aucune preuve de la réalité de ses déclarations sur l’inondation de la cave, et ce alors que lui incombe la charge de la preuve d’un manquement de son bailleur à ses obligations, qui doit être étayé par des éléments autres que ses seules allégations.

Dès lors, il ne sera pas fait droit à la demande de travaux s’agissant de la réfection du carrelage de la cuisine, de l’enlèvement de l’amiante, de la réfection du lino, de l’étanchéité des fenêtres et de la mise en place d’une pompe d’évacuation des eaux usées dans la cave.

Enfin, sur la demande d’assainissement de l’humidité au sein du logement, s’il résulte du rapport des services communaux l’existence d’une manifestation importante d’humidité sur le mur et de développement de moisissures dans la salle de bains, il est très difficile de déceler les traces d’humidité et de moisissures en raison de la qualité et la taille des photographies du 17 octobre 2022 produites, celles-ci étant en outre non localisables. De surcroît, le Juge des contentieux de la protection n’étant pas expert en construction et n’étant pas en capacité de déterminer les causes et les remèdes de ces manifestations d’humidité, les travaux sollicités ne sont pas suffisamment précis et déterminés pour être ordonnés.

Si de nombreux échanges par e-mail attestent de la demande du locataire de procéder aux travaux, le syndic en exercice, Century 21, non comparant à l’audience, ne justifie pas avoir procédé aux travaux sollicités malgré les avertissements donnés.

En conséquence, il sera ordonné au syndicat des copropriétaires, représenté par Century 21, de procéder aux travaux suivants dans le logement occupé par Monsieur [H] [Y] [M] [S] :

Réfection du carrelage de la salle de bain ;Remplacement des chauffages électriques dysfonctionnels des chambres 1, 2 et 3 du logement ;Mise en conformité les branchements électriques dans la chambre n°3 avec les normes de sécurité en vigueur.

Enfin, sur la demande d’astreinte, il conviendra de relever que le demandeur ne justifie pas avoir mis en demeure le bailleur de mettre en conformité le logement sur l’ensemble des travaux sollicités (par exemple le chauffage) et qu’il résulte des courriers versés aux débats que les travaux ont à de nombreuses reprises été reportés en raison de l’indisponibilité de Monsieur [M] [S] lui-même. Si l’absence de réactivité du syndic n’est donc pas démontrée, compte tenu de la nécessité urgente d’un équipement de chauffage fonctionnel durant l’hiver, il sera fait droit à une astreinte provisoire de 100 euros par jour à compter d’un délai d’un mois après la signification de la présente décision et ce pendant un délai de trois mois à l’issue duquel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé d’une éventuelle astreinte définitive.

Sur les dommages et intérêts :

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité contractuelle peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Aux termes de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ».

Il est couramment admis que, lorsque le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent ou d’entretien du logement donné à bail, le locataire peut obtenir, outre la réalisation des travaux de nature à réparer les désordres affectant le logement, l’allocation de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance résultant desdits désordres.

En l’espèce, Monsieur [M] [S] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance à hauteur de 150 euros par jour, à compter de l’envoi du premier courrier recommandé et ce jusqu’à la réfection totale des lieux.

Or, il convient de relever que l’occupation du logement litigieux constitue un salaire en nature fixé à hauteur de 196,14 euros, pour un loyer restant à charge de 75 euros, soit une somme totale de 271,14 euros, et qu’il résulte des courriers versés aux débats que les travaux ont à de nombreuses reprises été reportés en raison de l’indisponibilité de Monsieur [M] [S] lui-même.

Dès lors, le préjudice de jouissance de Monsieur [M] [S] sera exactement réparé par l’allocation de la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le [Adresse 16] [Adresse 11], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Le [Adresse 15], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [H] [Y] [M] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ORDONNE au [Adresse 16] [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice Century 21 [Localité 17], de procéder aux travaux suivants, dans le logement occupé par Monsieur [H] [Y] [M] [S] dans la résidence [Adresse 11] au [Adresse 7] [Localité 1], dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement :

La réfection du carrelage de la salle de bain ;Le remplacement des chauffages électriques dysfonctionnels des chambres 1, 2 et 3 du logement ;La mise en conformité des branchements électriques dans la chambre n°3 avec les normes de sécurité en vigueur.

DIT que passé ce délai, le [Adresse 16] [Adresse 11] sera redevable envers Monsieur [M] [S] d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Monsieur [M] [S], à défaut de réalisation des travaux à l’expiration de ce délai, de solliciter du Juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice Century 21 [Localité 17], à payer à Monsieur [H] [Y] [M] [S] la somme de 1500 euros au titre de réparation de son préjudice de jouissance ;

CONDAMNE le [Adresse 16] [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice Century 21 [Localité 17], aux entiers dépens ;

CONDAMNE le [Adresse 16] [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice Century 21 [Localité 17], à payer à Monsieur [H] [Y] [M] [S] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 12] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR