TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01618 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YVW2

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 31 DECEMBRE 2024

DEMANDEUR :

M. [F] [L]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Florence MAS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

M. [D] [R] [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

Mme [G] [C] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 26 Novembre 2024

ORDONNANCE du 31 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Dans le cadre d’un jugement d’adjudication rendu le 17 avril 2024, M. [F] [L] est devenu propriétaire d’un immeuble à usage mixte situé [Adresse 1] à [Localité 5] (Nord).

L’adjudication est intervenue au terme d’une procédure initiée par la compagnie européenne de garanties et de cautions à l’encontre des précédents propriétaires : M. [D] [R] [S] et Mme [G] [T]. Dans ce cadre, il est mentionné dans le cahier des conditions de vente que le rez-de-chaussée commercial, l’appartement du premier étage et le studio sont inoccupés tandis que les anciens propriétaires et/ou leurs enfants occupent les appartements situés aux deuxième et troisième étages de l’immeuble.

Depuis l’adjudication, M. [L] a constaté l’occupation du rez-de-chaussée commercial à propos de laquelle M. [S] et Mme [T] ont invoqué un bail qu’ils auraient consenti le 28 janvier 2022 à la société Nyu Nyu pour exploiter ces locaux, ladite société ayant pour gérant officiel leur fille Mme [J] [S].

Une démarche amiable entreprise par le nouveau propriétaire afin de voir libérer les lieux a échoué à l’été 2024. Le 2 août 2024, M. [L] leur a fait signifier le jugement du 17 avril 2024.

Le même jour, il a fait délivrer à M. [S] et Mme [T] un commandement de quitter les lieux le 19 août 2024 dont la société Nyu Nyu conteste l’opposabilité devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Lille et demande l’annulation. Cette juridiction a retenu le dossier et a mis sa décision en délibéré au 10 janvier 2025.

Depuis l’adjudication, l’occupation des lieux par M. [S] et Mme [T] ou de leur chef se poursuit sans contrepartie pour M. [L].

Par actes délivrés à sa demande le 8 octobre 2024, M. [L] a fait assigner devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référés M. [S] et Mme [T] notamment afin de les voir condamnés à lui verser une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

L’affaire a été appelée la première fois le 29 octobre 2024 où elle a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties pour être finalement retenue lors de l’audience du 26 novembre 2024.

Lors de l’audience, représenté, conformément à ses conclusions déposées, M. [L] demande :

— la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser une provision de 3 093,15 € net de taxes par mois pour les étages, outre les charges, et 3 600 € net de taxes par mois pour le rez-de-chaussée commercial, outre les charges, à compter du 18 avril 2024 et jusqu’à libération effective des lieux par la remise des clés,

— la condamnation solidaire des défendeurs à lui verser 3 500 € à valoir sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamnation solidaire des défendeurs à titre provisionnel à supporter le coût du droit proportionnel dû au commissaire de justice en application de l’article A.444-32 du code de commerce,

— la condamnation solidaire des défendeurs aux intérêts judiciaires,

— la capitalisation par année des intérêts au visa de l’article 1343-2 du code civil,

— la condamnation solidaire des défendeurs aux dépens comprenant les frais du commandement de quitter les lieux.

Représentés, M. [S] et Mme [T], conformément à leurs conclusions déposées à l’audience :

— à titre principal, soulèvent une exception d’incompétence au profit du juge des contentieux de la protection,

— à titre subsidiaire, sollicitent qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé et le débouté de M. [L] de ses demandes,

— en tout état de cause, réclament la condamnation de M. [L] à leur verser 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition du greffe le 31 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’exception d’incompétence

L’article L.213-4-3 du code de l’organisation judiciaire donne au juge des contentieux de la protection compétence s’agissant des actions tendant à l’expulsion de personnes occupant aux fins d’habitation des immeubles bâtis sans droit ni titre.

En l’espèce, le demandeur ne sollicite pas l’expulsion des défendeurs mais la fixation d’une indemnité d’occupation.

Par conséquent, il convient d’écarter l’exception d’incompétence qu’ils invoquent.

Sur l’opposabilité du bail commercial versé par les défendeurs

En vertu de l’article L.322-13 du code des procédures civiles d’exécution, cité par les parties, le jugement d’adjudication constitue un titre d’expulsion à l’encontre du saisi. Il vaut tant à l’égard du saisi que des occupants de son chef.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que le jugement d’adjudication vaut à l’égard des anciens propriétaires comme de tous les occupants de leur chef.

Pour mémoire, dans le cadre de l’établissement des documents préalables à l’adjudication, aucune exploitation du rez-de-chaussée n’avait été relevée.

Le bail commercial produit par M. [S] et Mme [T] doit s’apprécier à l’aune des circonstances de sa production. Il en ressort, de façon manifeste, une volonté de fraude délibérée de la part des défendeurs en vue de se soustraire à leurs obligations se manifestant tant par sa dissimulation intentionnelle au cours de la procédure d’adjudication que par les incohérences flagrantes affectant sa portée. Notamment, il ressort des mentions du bail qu’il n’a pu être conclu à la date qui figure aux côtés des signatures.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que le bail invoqué contre M. [L] ne lui est pas opposable par les défendeurs.

Sur les demandes d’indemnité d’occupation

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il n’est pas sérieusement contestable que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre des locaux situés aux rez-de-chaussée, au deuxième et au troisième étages de l’immeuble en cause et redevables à ce titre d’une indemnité d’occupation à l’égard de M. [L] en sa qualité de propriétaire des lieux.

Le demandeur rappelle la surface des locaux concernés et produit une attestation de valeur locative s’appliquant à l’immeuble situé [Adresse 1]. Cette attestation précise que « l’immeuble étant inaccessible, ces valeurs ont été déterminées en tenant compte des valeurs locatives du marché dans le secteur, sur la base des plans et superficies (…) ». Aucun élément objectif n’est fourni par les défendeurs. Le loyer indiqué dans le bail commercial qu’ils produisent est très inférieur à la valeur locative des locaux.

Concernant la valeur de l’indemnité d’occupation s’agissant de locaux d’habitation, elle est inférieure à la valeur locative dès lors que l’occupation précaire n’offre pas les garanties d’un bail d’habitation.

En l’espèce, il y a lieu de tenir compte des conditions dans lesquelles l’attestation de valeur locative a été établie et de ne retenir un montant non sérieusement contestable de provisions.

Au vu des éléments soumis, il convient de condamner in solidum M. [S] et de Mme [T] à verser à M. [L] les provisions suivantes à valoir sur les indemnités d’occupation dues à compter du 18 avril 2024 :

— concernant l’occupation des deuxième et troisième étages de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] : 2 200 € par mois outre les charges,

— concernant l’occupation du local commercial et ses annexes situé [Adresse 1] à [Localité 5] : 3 000 € par mois outre les charges.

Ces provisions sont dues, de manière non sérieusement contestable, à compter du 18 avril 2024 et jusqu’à libération respective et complète de ces lieux avec remise des clés.

Ces condamnations seront prononcées in solidum à l’égard de M. [S] et de Mme [T].

Sur les intérêts moratoires et la demande de capitalisation des intérêts échus

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure, que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte, et que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En vertu de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Ce texte est d’ordre public et s’applique aux intérêts moratoires quelle que soit leur origine, légale, judiciaire ou conventionnelle.

Le juge des référés peut, sans excéder ses pouvoirs, assortir d’intérêts moratoires la condamnation qu’il prononce et en ordonner la capitalisation. Il ne peut l’écarter à raison du caractère indemnitaire de la somme constituant cette créance. Le point de départ de cette capitalisation ne peut être fixée avant la demande en justice.

En l’espèce, il y a lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts par année.

Sur la demande fondée sur l’article A.444-32 du code de commerce

L’article A.444-32 du code de commerce fixe le montant d’un émolument dû au commissaire de justice instrumentaire pour la prestation de recouvrement ou d’encaissement.

Cette demande porte donc sur la charge d’éventuels frais de recouvrement.

Par conséquent, elle dépasse le cadre des pouvoirs du juge des référés de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé la concernant.

Sur les dépens

En l’espèce, il convient de condamner M. [S] et Mme [T] aux dépens, chacun pour moitié. Il n’y a pas lieu d’y inclure les frais du commandement de quitter les lieux dès lors que la présente instance porte sur la fixation de provision au titre d’indemnités d’occupation.

Sur les frais irrépétibles

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, tenant compte des circonstances, notamment du comportement des défendeurs, il y a lieu de condamner les défendeurs à verser chacun 2 500 € à M. [L] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a donc pas de motif pouvant fonder une condamnation de M. [L] à verser une somme aux défendeurs au titre de leurs frais irrépétibles. Leur demande en ce sens sera donc rejetée.

DECISION

Le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

Rejette l’exception d’incompétence ;

Condamne in solidum M. [D] [R] [S] et Mme [G] [T] à payer à M. [F] [L] une provision de 2 200 € (deux mille deux cents euros) par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due concernant les deuxième et troisième étages de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] et payable chaque mois d’avance au plus tard le 10 du mois à compter du 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la même date, et jusqu’à libération complète des lieux ;

Condamne in solidum M. [D] [R] [S] et Mme [G] [T] à payer à M. [F] [L] une provision de 3 000 € (trois mille euros) par mois à valoir sur l’indemnité d’occupation due concernant le rez-de-chaussée de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] et payable chaque mois d’avance au plus tard le 10 du mois à compter du 18 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la même date, et jusqu’à libération complète des lieux ;

Ordonne la capitalisation des intérêts concernant ces provisions par année ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande fondée sur l’article A.444-32 du code de commerce ;

Condamne in solidum M. [D] [R] [S] et Mme [G] [T] aux dépens de l’instance ;

Condamne in solidum M. [D] [R] [S] et Mme [G] [T] à payer à M. [F] [L] 2 500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de M. [D] [R] [S] et Mme [G] [T] au titre des frais irrépétibles ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE