TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026

Président : Madame KACER, Vice-présidente JCP

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Janvier 2026

GROSSE :

Le 03 avril 2026

à M^e Edouard BAFFERT

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 03 avril 2026

à M^e DAMAMME Constance

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/01181 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6C7A

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [C] [V] [K] [L] [D]

née le 22 Novembre 1957 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Edouard BAFFERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [R]

née le 01 Janvier 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025/007428 du 20/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

représentée par M^e Constance DAMAMME, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 28 février 2024, Mme [C] [L] [D] a consenti un bail d’habitation à Mme [Z] [R] sur des locaux situés au [Adresse 3], angle [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 579 euros et d’une provision pour charges de 40 euros.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3 297,27 euros correspondant à 1 857 euros de loyers impayés et 1 440,27 euros de surconsommation d’eau, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [Z] [R] le 26 novembre 2024.

Par assignation du 21 février 2025, Mme [C] [L] [D] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [R] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 619 euros, égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4 333 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 3 février 2025, avec intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil,1 440.27 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtés au 10 juillet 2024, avec intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 février 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 29 janvier 2026, Mme [C] [L] [D], selon conclusions récapitulatives n°2, soutenues oralement à l’audience, sollicite de voir :

À titre principal :

Constater que le commandement de payer, délivré le 22 novembre 2024 et notifié à la CCAPEX est demeuré infructueux à l’expiration du délai légal de deux mois ; Constater l’acquisition de la clause résolutoire visée dans le commandement 22 novembre 2024 par application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,Constater que Mme [R] fait obstacle aux visites techniques et aux interventions des entreprises mandatées, en violation de ses obligations de locataire (notamment art. 7 e) de la loi du 6 juillet 1989); Constater que les désordres invoqués par Mme [R] sont, au moins pour une part déterminante, imputables à son défaut d’entretien et/ou à des dégradations, et qu’elle ne peut s’en prévaloir pour suspendre ou minorer le loyer ; En conséquence :

Prononcer la résiliation du bail, Constater que Madame [Z] [R] occupe sans droit ni titre le logement sis [Adresse 3] / angle [Adresse 5] à [Localité 4], depuis le 22 janvier 2025 ; ordonner la libération des lieux par la défenderesse et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie ; ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 3] / angle [Adresse 5] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et du serrurier ; ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la défenderesse ; assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés ; condamner Madame [R] au paiement de la somme de 12.995,71 euros au titre des loyers et charges échus au 27 janvier 2026 en ce compris la somme de 1.440,27 euros au titre de la surconsommation d’eau, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; condamner Madame [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises (619,00 euros) à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux;débouter Madame [R] de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles;À titre subsidiaire : si par extraordinaire le Tribunal décidait de suspendre les effets de la clause résolutoire :

condamner Madame [R] au paiement immédiat des loyers et charges arriérés à hauteur de 12.995,71 euros en ce compris la somme de 1.440,27 euros au titre de la consommation d’eau ; dire et juger que pendant toute période d’éventuelle suspension, la locataire devra reprendre le paiement du loyer contractuel et des provisions aux échéances convenues, à défaut de quoi la résiliation deviendra immédiatement acquise ; dire et juger que toute nouvelle échéance impayée ou tout défaut de respect de l’échelonnement éventuellement accordé entraînera de plein droit l’expiration de la suspension et la reprise immédiate des effets de la clause résolutoire.En tout état de cause :

débouter Madame [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;condamner la défenderesse à payer au demandeur les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du code civil ; dire, faisant application de l’article 1343-2 du code civil, que les intérêts ayant plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts, ce au taux de l’intérêt légal ; condamner la défenderesse à payer à Madame [L] [D] les charges, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ; condamner Madame [R] à payer à Madame [L] [D] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner Madame [R] aux entiers dépens, incluant le coût du commandement, la notification CAPEX et les frais de commissaire de justice pour un montant de 658,18 euros.

Mme [Z] [R], représentée par son conseil, selon conclusions n°3 soutenues oralement à l’audience par son conseil demande de :

A titre principal :

Constater l’existence de contestations sérieuses, En conséquence : dire n’y avoir lieu à référé, A titre subsidiaire :

Prononcer l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Madame [L] [D], Débouter Madame [L] [D] de l’ensemble de ces demandes, A titre infiniment subsidiaire :

— rejeter la demande de condamnation de Madame [R] au paiement de la somme de 1 440.27euros au titre de la surconsommation d’eau,

— accorder à Madame [R] les plus larges délais soit trente-six mois pour procéder à l’apurement de la dette locative,

— suspendre les effets de la clause résolutoire durant lesdits délais,

A titre reconventionnel :

— condamner Madame [L] [D] à la réalisation des travaux suivants :

— Procéder à la réfection des sols sur les paliers et les marches des parties communes à tous les endroits où des tomettes sont décollées ou manquantes (…),

— Rechercher et remédier aux causes d’infiltrations d’eau pluviale à travers la toiture de l’immeuble,

— Procéder à la réfection des revêtements dégradés sur les plafonds et murs des parties communes.

— condamner Madame [L] [D] à payer à Madame [R] la somme provisionnelle de 1 273.80 euros à valoir sur l’indemnisation de son trouble de jouissance,

— ordonner la compensation entre ladite somme et celle retenue au titre de la dette locative,

En tout état de cause :

Rejeter la demande tendant à la condamnation de Madame [R] au paiement de la somme de 800euros au titre de l’article 700 CPC, rejeter le surplus des demandes formulées par Madame [L].

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes visant à « dire et juger », « dire et arrêter », « rappeler » ou « constater » qui ne constituent pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile et ne constituent que des rappels de moyens ou des arguments.

Sur la demande de constat de la résiliation du bai

Sur la recevabilité de la demande

Sur la qualité à agir de Mme [C] [L] [D]

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir doit être né et actuel.

En application de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Mme [Z] [R] conteste la qualité à agir de Mme [C] [L] [D] faisant valoir que la déclaration de succession en date du 29 janvier 2021 produite ne comporte pas le bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 3] parmi les biens compris dans la succession de Mme [B] [N] [L] [D] dont Mme [C] [L] [D] est la seule héritière. Elle ajoute que le seul bien situé à cette adresse est la SARL PROVENCE FARNIENTE qui y hébergeait son siège social, dont le gérant est Monsieur [U] [W] [M], entreprise désormais clôturée. Elle en déduit que, faute de justifier de sa qualité de propriétaire, Mme [C] [L] [D] doit être déclarée irrecevable.

Mme [C] [L] [D] soutient justifier de la propriété du bien par la production de la déclaration de succession.

Il ressort de la déclaration de succession, certifiée par l’étude de notaire [I], [O], [A], que Mme [C] [L] [D], seule héritière, a hérité de l’ensemble des biens de Mme [B] [N] [L] [D] et notamment d’un immeuble de deux étages sis [Adresse 7] à [Localité 3].

Le contrat de bail précise l’adresse du bien loué : « [Adresse 8], à [Localité 3], 2ème étage droite sur rue ».

Dès lors, peu importe que l’entreprise déclarée à cette adresse créée par M. [U] [W] [M], fils de Mme [C] [L] [D] qui l’a d’ailleurs représentée pour la signature du bail, ait été clôturée.

Il en résulte que Mme [C] [L] [D] justifie de sa qualité pour agir par la déclaration de succession certifiée par notaire.

La fin de non-recevoir sera écartée, ayant d’ailleurs été abandonnée oralement tout en étant maintenue dans les dernières conclusions en défense, imposant en application des dispositions de l’article 446-2-1 du code de procédure civile de statuer sur celle-ci.

Sur le respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989

Mme [C] [L] [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 22 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3 297,27 euros comprenant 1 857 euros de loyers impayés et 1440,27 euros au titre d’une surconsommation d’eau, n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Si la dette d’eau est contestée, le non-paiement des loyers ne l’est aucunement, la locataire ne justifiant pas de ses allégations aux termes desquelles la bailleresse aurait refusé de percevoir les loyers à compter de son refus de payer la surconsommation d’eau et produisant une attestation de la référente sociale ASELL confirmant ce non-paiement en raison de difficultés financières.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies et acquises de plein droit depuis le 23 janvier 2025.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par Mme [C] [L] [D] satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution alors que le recours à la force publique se révèle une mesure suffisante pour contraindre Mme [Z] [R] à quitter les lieux.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 619 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 23 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [C] [L] [D] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

En application de l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours, dans les limites de sa compétence même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En contrepartie, il résulte des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719, 1720 et 1741 du code civil, que le bailleur a l’obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible du logement, qu’il lui incombe de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Aux termes de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, notamment :

— le logement doit permettre d’assurer la santé et la sécurité physique des occupants ;

— certains éléments d’équipements et de confort doivent être présents ;

— des critères liés à la surface et au volume du logement sont nécessaires.

En outre, l’article 24 V de la loi précitée énonce que le juge peut, même d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi qui impose au bailleur de délivrer un logement répondant aux normes de décence et de le maintenir dans un état correspondant à ces normes.

Au regard de l’ensemble de ces textes, le bailleur ne peut se prévaloir de la résiliation du bail pour demander l’expulsion de l’occupant lorsque les locaux sont impropres à leur usage.

Mme [Z] [R] soutient que le montant de la dette est indéterminé et constitue une contestation sérieuse dépassant les pouvoirs du juge des référés.

Elle expose ainsi d’une part, qu’il n’est nullement démontré que la dette de 1 440,27 euros au titre de la surconsommation d’eau soit imputable à la locataire, la réalité de cette surconsommation n’étant pas établie par une photographie de compteurs d’eau non identifiables, qu’en tout état de cause cette surconsommation résulte de la défectuosité des installations sanitaires et de plomberie ayant donné lieu à intervention du bailleur, de sorte que l’appréciation de la responsabilité de ces désordres relève des juges du fond.

D’autre part, elle soutient que la facture initialement produite au soutien de la demande de paiement de la surconsommation, adressé au syndic est une facture collective et non individuelle.

Enfin, elle soulève la différence entre le montant de ladite facture (2139,71 euros) et le montant réclamé, de sorte qu’elle n’est aucunement justifiée.

En défense, Mme [C] [L] [D] soutient que le logement a été loué en bon état d’usage tel qu’attesté par l’état des lieux de sortie du précédent locataire, l’attestation établie par ce dernier et l’état des lieux d’entrée de Mme [Z] [R]. Elle explique le montant de 1440,27 euros réclamé au titre de la surconsommation d’eau par la production dans son assignation initiale d’une facture de 2139,71 euros et expose que sur la base de la comparaison du relevé du compteur à l’entrée dans les lieux de la locataire et du relevé réalisé en juillet 2024, sa part a été évaluée à 322 M3, à 1440,27 euros sur les 2 139,71 euros facturés à l’ensemble de la copropriété. Elle ajoute que l’état du logement constaté par le service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 3] le 10 avril 2025, et par l’entreprise SAS LES FRERES BTP le 15 janvier est imputable au locataire par ses manquements à son obligation d’entretien et des dégradations, alors qu’elle justifie de multiples interventions, réparations, y compris de la fuite de WC à l’origine de la surconsommation d’eau, qui relevait pourtant des réparations locatives.

En l’espèce, s’il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement litigieux était en bon état global, Mme [Z] [R] soutient que les différentes factures produites par la propriétaire attestent de ses multiples réclamations quant à l’état du logement, tout comme les échanges de mails produits par elle.

Elle produit également, outre des photographies non datées et ne permettant pas d’identifier les lieux avec certitude, une attestation de la référente sociale ASELL en date du 16 janvier 2026 :

« Elle a eu d’importants rappels de charge d’eau. Madame explique que cette consommation vient du robinet de la cuisine qui présentait une fuite (nous l’avions vérifié par nous-même, il coulait en continu). Madame affirme que ce robinet était cassé à son entrée et qu’elle a signé l’état des lieux sans savoir lire et écrire et comprendre ce qu’elle faisait. Madame était auparavant en centre d’hébergement à [Localité 6] et devait trouver rapidement un logement. Elle a signé le bail en mars 2024. Madame a fini par faire réparer ce robinet en décembre 2025 par ses propres moyens. De plus, madame se sent mal dans ce logement qui est non décent à minima. Une mise en demeure de faire les travaux a été faite au propriétaire par la mairie le 30/04/2025 et actuellement les travaux n’ont pas été faits. Lors de nos visites, nous avons pu constater les problèmes de non décence. Lors des grosses intempéries, il y’a des fuites dans le plafond du salon. Des moisissures importantes sont présentes sur les murs, malgré des lavages réguliers Il n’y'a pas d’aération. Certaines prises sont abîmées, dont celle de la chambre, à proximité de zone d’humidité ou/et du radiateur. De plus, le lavabo de la salle d’eau se détache du mur et le chauffe-eau et ne fonctionne plus (il fait disjoncter l’électricité). La relation est complexe avec le propriétaire et madame a du mal à communiquer avec lui pour le moment. Actuellement, du fait de sa situation sociale et financière et de l’âge de ses enfants, elle n’arrive pas à trouver de logement adapté ».

Elle ajoute payer désormais son loyer au service des impôts en vertu d‘un avis à tiers détenteur et produit un ordre de virement daté du 2 septembre 2025 pour un montant de 650 euros, manifestement non porté au crédit du décompte locatif.

Parallèlement, Mme [C] [L] [D] transmet plusieurs factures pour attester de l’entretien régulier de l’appartement : remplacement du système de douche le 2 mars 2024, chauffe-eau neuf, débouchage des canalisations communes le 17 avril 2024, remplacement du carillon le 18 juillet 2024, remplacement de la chasse d’eau réparation de la colonne d’évacuation de la cuisine, du siphon et du robinet de la cuisine le 13 août 2024 (estimant qu’il s’agit de réparation locatives).

Elle communique également :

Un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de Marseille, du 16 avril 2025 selon lequel l’inspecteur de salubrité a constaté lors d’une visite le 10 avril des infractions au règlement sanitaire départemental et l’a mis en demeure de remédier aux désordres constatés sur l’immeuble sis [Adresse 9] :• Procéder au remplacement du barreau manquants sur la main courante de l’escalier au niveau du palier du 2° étage afin de prévenir des risques de chutes de personnes (Articles R. 1331-50 du RSHS et 32 du RSD).

• Procéder à la réfection des sols sur les paliers et les marches des parties communes à tous les endroits où des tomettes sont décollées ou manquantes afin de prévenir des risques de chutes de personnes (Articles R. 1331-47, R. 1331-50 du RSHS, 32 et 33 du RSD).

• Rechercher et remédier aux causes d’infiltrations d’eau pluviale à travers la toiture de l’immeuble (Articles R. 1331-46, R. 1331-50 du RSHS, 32 et 33 du RSD).

• Procéder à la réfection des revêtements dégradés sur les plafonds et murs des parties communes (Articles R. 1331-47, R. 1331-50 du RSHS, 32 et 33 du RSD).

• Procéder au désencombrement des parties communes de l’immeuble. Lors de la visite, des appareils électroménagers et des meubles étaient stockés (Articles R. 1331-50 du RSHS et 23.2 du RSD).

Un courrier du service communal d’hygiène et de santé de la ville de [Localité 3], du 30 avril 2025 selon lequel l’inspecteur de salubrité a constaté lors d’une visite le 10 avril des infractions au règlement sanitaire départemental et l’a mis en demeure de remédier aux désordres constatés dans l’appartement de Mme [Z] [R] : • Rechercher et remédier aux causes de développement de moisissures sur les murs du salon, de la chambre et de la cuisine. • Traiter et assurer la remise en état des surfaces contaminées par les moisissures (Articles R. 1331-44 , R. 1331-46 du RSHS, 32 et 33 du RSD).• Aménager des dispositifs de ventilation permanente efficaces et adaptées dans le logement (Articles R. 1331-26.9, R. 1331-34 du RSHS et 40-1 du RSD).

• Rechercher et remédier aux causes d’infiltrations d’eau à travers les plafonds de l’ensemble des pièces de l’appartement et le conduit de cheminée (Articles R. 1331-25 du RSHS, 32 et 33 du RSD).

• Assurer la mise en sécurité de l’installation électrique et nous fournir un certificat établi par un diagnostiqueur agréé ou une entreprise habilitée, étant donné la présence de fils conducteurs insuffisamment protégés dans le salon et (Articles R. 1331-31 du RSHS, 32 et 51 du RSD).

• Procéder à la réfection du dispositif de fixation du lavabo dans la salle d’eau (Article 32 du RSD).

• Procéder à la vérification des dispositifs de fixation des volets dans la chambre (Article 32 du RSD).

• Procéder à la réfection du système de fermeture de la porte d’entrée étant donné la dégradation de la poignée et du bâti (Articles R. 1331-50 du RSHS, et 32 du RSD).

Un courrier de l’entreprise LES FRERES BTP du 15 janvier 2026 préconisant l’intervention d’un expert et constatant l’état dégradé de l’appartement : changement du chauffe-eau, des chauffages, des blocs de prises électriques, consolidation de la vasque, installation d’une VMC pour suppléer le manque d’aération de l’appartement, refermer la cheminée, … Un mail du 27 janvier 2026 au terme duquel elle propose la réalisation des travaux préconisés par l’entreprise le samedi 30 janvier 2026 et la locataire répond être disponible le lundi de 15 à 17 heures.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que l’imputabilité de la surconsommation n’est pas caractérisée avec évidence, que le montant de la dette locative est contesté et incertain du fait de versements non comptabilisés et d’un avis à tiers détenteur en cours, que les nuisances subies peuvent caractériser l’inexécution par Mme [C] [L] [D] de son obligation de délivrance d’un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

De surcroît, il ressort du décompte produit par la bailleresse, actualisé au 27 janvier 2026, que la somme de 12.995,71 euros n’est pas justifiée : le total entre le montant des impayés de loyers pour une somme de 11 256 euros et la somme imputée à la surconsommation d’eau pour 1 440,27 euros étant inférieur à cette somme, et le détail des charges locatives n’étant aucunement justifié, alors qu’il est par ailleurs mentionné un règlement de 400 euros ne figurant pas au décompte.

Ainsi, seule la dette locative visée dans le commandement de payer n’est pas contestée et s’impose avec l’évidence requise en référé.

Dès lors, Mme [Z] [R] sera donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 1 857 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Pour le surplus, des comptes sont donc à faire entre les parties qui méritent un débat de fond sur le principe d’une créance locative et son règlement, ce qui échappe au juge des référés, juge de l’évident et de l’incontestable.

Les parties seront en conséquence renvoyées à mieux se pourvoir devant le juge du fond sur ce point (y compris s’agissant des demandes subsidiaires et reconventionnelles d’indemnisation d’un trouble de jouissance et d’injonction de travaux), les parties n’ayant pas sollicité le renvoi de l’affaire devant le juge du fond en vertu de l’article 837 du code de procédure civile.

4. Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que Mme [Z] [R] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience, l’avis de recette produit attestant du paiement auprès du trésor Public, des loyers des mois de septembre et octobre 2025.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement fondée que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et de suspension de la résiliation du bail.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [Z] [R], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE Mme [C] [L] [D] recevable,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 février 2024 entre Mme [C] [L] [D], d’une part, et Mme [Z] [R], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 10], [Adresse 11] est résilié depuis le 23 janvier 2025,

ORDONNE à Mme [Z] [R] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], angle [Adresse 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

REJETTE la demande d’astreinte,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [Z] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 619 euros (six cent dix-neuf euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 23 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [Z] [R] à payer à Mme [C] [L] [D] la somme de 1857 euros (mille huit cent cinquante sept euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

CONSTATE l’existence de contestations sérieuses au fond quant au surplus des demandes en paiement de la dette locative;

DIt en conséquence, n’y avoir lieu à référé sur la demande en paiement ainsi que les demandes subsidiaires et reconventionnelles d’indemnisation d’un trouble de jouissance et d’injonction de travaux;

RENVOIE les parties à se pourvoir devant le Juge du fond pour l’examen de ces demandes;

DÉBOUTE Mme [C] [L] [D] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 22 novembre 2024 et celui de l’assignation du 21 février 2025.

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge