Minute n° 25/164

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 20 Mai 2025

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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé SAINT HERMELAND sis [Adresse 1] à [Localité 9]

Par son syndic le Cabinet [X] [Z] [Y] – SAS

[Adresse 4]

[Localité 5]

Demandeur représenté par M^e Gilles APCHER, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

ET:

Madame [H] [W]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Défenderesse non comparante

Monsieur [U] [S]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Défendeur comparant en personne assisté de son père

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT

GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 14 Mars 2025

date des débats : 14 Mars 2025

délibéré au : 20 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

N° RG 24/03467 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL3V

COPIES AUX PARTIES LE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint Hermeland a fait assigner Mme [H] [W] et M. [U] [S] aux fins de condamnation solidaire au paiement de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement nécessaires et de dommages et intérêts.

Suivant ses dernières conclusions développées au cours des débats, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint Hermeland demande au tribunal de condamner solidairement Mme [H] [W] et M. [U] [S] au paiement des sommes de 9 638.34 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon le décompte arrêté au 3 février 2025, 1 000 euros de dommages et intérêts, 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Il demande également à ce que l’exécution provisoire de droit du jugement soit rappelée.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que Mme [H] [W] et M. [U] [S] sont copropriétaires de lots situés dans l’immeuble se trouvant [Adresse 1] à [Localité 8].

A ce titre, ils sont tenus au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires ce qu’ils n’ont pas effectué en dépit de relances et d’une mise en demeure en date du 26 janvier 2024.

Outre le paiement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l’absence de réaction aux sollicitations de Mme [H] [W] et M. [U] [S] lui a causé un préjudice.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 mars 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint Hermeland a comparu représenté par son conseil et M. [U] [S] a comparu en personne assisté de son père.

A cette date, M. [U] [S] a fait valoir être séparé de Mme [V] [W] mais qu’il réside toujours dans l’immeuble. Il a expliqué avoir oublié de payer les charges de copropriété et sollicite des délais de paiement.

S’agissant de sa situation personnelle et professionnelle, il précise recevoir ses deux enfants mineurs suivant un droit de visite et d’hébergement convenu oralement avec Mme [V] [W] et compatible avec son emploi de boulanger en CDI pour lequel il perçoit un revenu mensuel de 2 500 euros.

Il souligne cependant être actuellement en traitements actifs auprès de l’Institut de [7].

Il précise avoir actuellement en cours un crédit à la consommation de 85 euros par mois pendant encore un an et un crédit automobile de 173 euros par mois pendant encore deux ans. Il ne paie pas de pension alimentaire pour ses enfants.

Il sollicite des délais de paiement estimant pourvoir rembourser 250 euros par mois ainsi que Mme [V] [W] soit 500 euros par mois.

Le syndicat des copropriétaires se déclare réservé quant à l’octroi de délais de paiement.

Le délibéré a été fixé au 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Mme [H] [W] ni présente ni représentée, a été citée à étude, la présente affaire est susceptible d’appel.

Par ailleurs, aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L’article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, à l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint Hermeland produit aux débats :

— un relevé de propriété de Mme [H] [W] et M. [U] [S] portant sur la propriété des lots n°149, 152, 162 et 372 au sein de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 8],

— les relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 7 410.77 euros au 3 octobre 2024 et de 9 638.34 euros au 3 février 2025,

— les appels de fonds et répartition de charges du 2ème trimestre 2020 au 1er trimestre 2025

— les relances et la mise en demeure notamment par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 26 février 2024

— les procès-verbaux d’Assemblée Générale des 11 avril 2019, 20 décembre 2020, 11 mai 2021, 31 mars 2022, 23 mai 2023 et 15 mai 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2025

— les contrats désignant la SAS Cabinet [T] [Y] en qualité de syndic pour la période considérée.

Il découle des pièces produites que Mme [H] [W] et M. [U] [S] ont effectués un virement ponctuel significatif le 11 mars 2024 à hauteur de 5 300 euros puis un virement de 500 euros le 8 avril 2024 sans que pour autant la dette diminue ainsi que cela ressort de la comparaison entre les deux relevés de compte arrêté au 3 octobre 2024 et du 3 février 2025 lequel a été dûment notifié aux défendeurs.

Il est également fait mention d’un échéancier lequel n’a manifestement pas fonctionné.

Par “frais nécessaires” au sens de l’article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour “suivi du dossier contentieux”, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, devront être pris en compte au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les frais de remise du dossier à l’avocat du 23 février 2024 (300 euros) et les frais de suivi du dossier du 9 octobre 2024 (1 093 euros). Les frais de délivrance de l’assignation du 16 octobre 2024 s’analysent comme des dépens.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [H] [W] et M. [U] [S] restent redevables solidairement de la somme de 8 185.99 euros au titre de l’arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 3 février 2025.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement compte-tenu de l’actualisation intervenue.

2- Sur les délais de paiement

L’article 1343-5, alinéas 1 et 2, du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En l’espèce, si M. [U] [S] a indiqué sa situation actuelle lors de l’audience, Mme [V] [W] n’ayant pas comparu aucune information n’est connue la concernant.

Toutefois, la situation de M. [U] [S] justifie à elle seule l’octroi de délais de paiement sur une durée de deux années suivant les modalités pratiques qui seront fixées au dispositif du présent jugement.

Il convient de rappeler que les délais de paiement impliquent la reprise du paiement régulier des charges de copropriété appelées en plus de l’échéancier mis en place qui a vocation à apurer le passif.

Il est également souligné que le mécanisme de la solidarité s’entend de la possibilité qu’a le créancier (le syndicat des copropriétaires) de demander le paiement de l’intégralité de l’échéance indifféremment à l’un ou l’autre des codébiteurs (Mme [H] [W] et M. [U] [S]) à charge pour celui qui aura payé de se réclamer à l’autre le paiement de sa part.

3- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’obligation essentielle d’un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l’espèce, il apparaît que des paiements ont été faits par Mme [H] [W] et M. [U] [S] bien qu’ils soient demeurés insuffisants. Le relevé de compte illustre qu’ils ne sont pas restés totalement indifférent aux relances et mises en demeure faites par le syndicat des copropriétaires mais n’ont pas été suivi d’effets concrets.

De plus, la situation actuelle de M. [U] [S] et la mise en place de délais de paiement justifient que la dette ne soit pas aggravée outre mesure par des dommages et intérêts.

Il s’ensuit que si la carence de Mme [H] [W] et M. [U] [S] est caractérisée bien que devant être mesurée. Ils seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

4- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [H] [W] et M. [U] [S] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Mme [H] [W] et M. [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint Hermeland situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS Cabinet [T] [Y] la somme de 8 185.99 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 3 février 2025 ;

AUTORISE Mme [H] [W] et M. [U] [S] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 341 euros (trois cent quarante-et-un euros) chacune, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal et intérêts restant dus à cette date ;

DIT que la première mensualité devra être réglée au plus tard dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et les suivantes au plus tard le 10 de chaque mois ;

DIT qu’à défaut d’un seul versement à l’échéance prévue, l’intégralité des sommes restant dues redeviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNE solidairement Mme [H] [W] et M. [U] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Saint Hermeland situé [Adresse 1] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS Cabinet [T] [Y] les sommes de :

200 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [H] [W] et M. [U] [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.

Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,

N. DEPIERROIS C. DESMORAT