COUR D’APPEL DE DOUAI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT rendu le 27 Novembre 2024

N° RG 23/00348 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XO7K

DEMANDERESSE :

SCCV [Adresse 12]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée par M^e Antoine BRUFFAERTS, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [E]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Monsieur [J] [L]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Madame [W] [K]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Monsieur [A] [O]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentés par M^e Marie CARREL, avocat au barreau de LILLE

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE : Damien CUVILLIER, Premier Vice-Président Adjoint du tribunal judiciaire de LILLE

Juge de l’exécution par délégation de Monsieur le Président du tribunal judiciaire de LILLE

GREFFIER : Sophie ARES

DÉBATS : A l’audience publique du 06 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Octobre 2024, prorogé au 27 Novembre 2024

JUGEMENT prononcé par décision CONTRADICTOIRE rendue en premier ressort par mise à disposition au Greffe

Tribunal judiciaire de Lille N° RG 23/00348 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XO7K

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

La société civile de construction-vente [Adresse 12] est propriétaire d’un ensemble immobilier sis à [Adresse 13], ayant abrité une ancienne usine textile.

Elle a créé dans cet ensemble immobilier constitué de deux bâtiments, 69 emplacements pour des logements de type loft ainsi que 69 places de parking.

A ce jour, 75 lots restent à vendre, soit 39 lots d’emplacement de logement et 36 places de parking.

Par différents actes authentiques reçus par Maître [D] [X], Notaire, la SCCV [Adresse 12] a vendu différents lots à Monsieur [I] [E], Monsieur [J] [L] et Madame [W] [K], Monsieur [A] [O] et Monsieur [I] [Y].

Par actes d’huissier de justice en date du 17 août 2020, Monsieur [E], Monsieur [L], Madame [K], Monsieur [O] et Monsieur [Y] ont fait assigner la SCCV [Adresse 12] en annulation des ventes, restitution du prix et paiement de dommages et intérêts.

Par ordonnances en date du 31 juillet 2020, le juge de l’exécution de ce siège a autorisé chacun des acheteurs, défendeurs à la présente instance, à inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur les lots de la SCCV [Adresse 12] pour garantir les sommes réclamées par chacun, soit une somme totale de 454 671,78 €.

Par quatre jugements en date du 17 juin 2024, le tribunal judiciaire de LILLE a débouté Monsieur [E], Monsieur [L] et Madame [K], Monsieur [O] et Monsieur [Y] de l’intégralité de leurs demandes.

Les demandeurs à l’action principale, défendeurs à la présente instance, ont relevé appel des ces décisions le 9 août 2024.

Par actes de commissaire de justice en date des 26 juillet, 1er et 3 août 2023, la SCCV [Adresse 12] a fait assigner Monsieur [E], Monsieur [L] et Madame [K], Monsieur [O] et Monsieur [Y] devant le juge de l’exécution aux fins d’obtenir, principalement, le cantonnement des saisies conservatoires.

Les parties ont comparu à l’audience du 10 novembre 2023.

Après renvois à leurs demandes pour recherche d’une solution amiable, les parties ont été entendues en plaidoiries à l’audience du 6 septembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A cette audience, la SCCV [Adresse 12] a présenté les demandes suivantes :

à titre principal :ordonner que les hypothèques judiciaires provisoires prises le 12 août 2020 soient cantonnées aux lots suivants :les lots 123, 135, 137, 132, 219, 220, 221, 222 et 227,à titre subsidiaire :ordonner la mainlevée des inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoires ci-dessus et dire qu’il leur sera substitué une mesure de mise sous séquestre du prix de vente des lots, en cas de vente de lots, et dans les limites suivantes ;84 340,31 € au profit de Monsieur [E],141 703,25 € au profit de Monsieur [L] et Madame [K],107 981,22 € au profit de Monsieur [O],120 647 € au profit de Monsieur [Y].Tribunal judiciaire de Lille N° RG 23/00348 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XO7K

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en tout état de cause :condamner in solidum Monsieur [E], Monsieur [L] et Madame [K], Monsieur [O] et Monsieur [Y] à payer à la SCCV [Adresse 12] :269 669 € à titre de dommages et intérêts, en réparation des ventes irrémédiablement perdues,611 842 € représentant le montant des travaux de la copropriété que la SCCV [Adresse 12] ne peut financer faute de réaliser des ventes,250 000 € en réparation du préjudice commercial et financier subi par la société [Adresse 12],les condamner à payer à la SCCV [Adresse 12] chacun la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civileles condamner in solidum aux entiers frais et dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, la société [Adresse 12] fait d’abord valoir que l’hypothèque provisoire porte actuellement sur un ensemble de lots dont la valeur globale à la vente est de 5 392 303 € alors que le montant total des créances à garantir n’est que de 454 671 €.

La société [Adresse 12] soutient que les évaluations produites sont parfaitement sérieuses et d’ailleurs corroborées par les promesses d’achat enregistrées.

La demanderesse souligne par ailleurs que les autres inscriptions d’hypothèques grevant ces lots ne sont plus d’actualité car elles sont périmées ou concernent des dettes aujourd’hui soldées, comme il en serait dûment justifié par les pièces produites aux débats.

Afin de permettre la reprise des ventes, et en application des dispositions de l’article R 532-9 du code des procédures civiles d’exécution, la SCCV [Adresse 12] demande en conséquence que les hypothèques provisoires soient cantonnées à certains lots représentant une valeur totale égale à un peu plus du double des sommes à garantir soit 951 240 €.

A titre subsidiaire et par application des dispositions de l’article L 512-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SCCV [Adresse 12] demande que soit substituée aux hypothèques provisoires une mise sous séquestre du prix de vente des lots qui seront vendus dans la limité de la somme globale de 454 671,78 €.

La SCCV [Adresse 12] prétend ensuite subir d’importants préjudices du fait des hypothèques provisoires et de l’obstruction des défendeurs à toutes démarches amiables. Elle souligne que toutes les ventes des lots restant sont suspendues, que des ventes ont été perdues et qu’en l’absence de toute vente, la société [Adresse 12] se trouve dans l’incapacité de financer les travaux de copropriété et donc de livrer définitivement les lots achetés.

La SCCV [Adresse 12] demande en conséquence indemnisation de ses différents postes de préjudice, soit :

269 669 € de dommages et intérêts en réparation des ventes irrémédiablement perdues,611 842 € au titre des travaux de copropriété que la SCCV ne peut financer,250 000 € en réparation du préjudice commercial et financier subi.

En défense, Monsieur [Y], Monsieur [L], Madame [K], Monsieur [O] et Monsieur [E], représentés par leur avocat commun, ont présenté les demandes suivantes :

débouter la SCCV [Adresse 12] de sa demande de cantonnement des hypothèques judiciaires provisoires,débouter la SCCV [Adresse 12] de sa demande subsidiaire de mainlevée des inscriptions d’hypothèques judiciaires provisoires au profit d’une mise sous séquestre du prix de vente des lots à venir,débouter la SCCV [Adresse 12] de ses demandes de dommages et intérêts,condamner la SCCV [Adresse 12] à régler à chacun des défendeurs la somme de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,condamner les défendeurs aux frais et dépens de l’instance.

Au soutien de leurs demandes, les défendeurs font d’abord valoir que la société [Adresse 12] prétend que les lots hypothéqués ont une valeur très nettement supérieure aux sommes à garantir mais en se fondant sur une estimation faite par une agence immobilière et manifestement surestimée, complètement déconnectée de l’état du marché actuel.

Par ailleurs, les défendeurs soulignent que les biens de la société [Adresse 12] sont déjà grevés d’autres hypothèques

Compte tenu, d’une part, des incertitudes quant à la valorisation réelle des biens immobiliers hypothéqués et, d’autre part, de l’existence d’autres créanciers inscrits sur ces biens, la disproportion alléguée entre la garantie prise et la dette garantie n’est pas établie.

Les défendeurs soutiennent que si certaines des hypothèques prises n’ont pas été renouvelées, la société [Adresse 12] n’en apparaît pas moins couverte de dettes.

Ils rappellent que la société [Adresse 12] n’a par ailleurs respecté aucune des obligations conventionnelles depuis sept ans et a laissé les biens vendus et à vendre dans un état de complet abandon.

Les défendeurs s’opposent donc à tout cantonnement de leurs hypothèques ou à toute substitution d’un séquestre.

Les défendeurs demandent enfin le débouté de toutes les demandes de dommages et intérêts présentées par la SCCV [Adresse 12] faisant valoir que les préjudices allégués ne sont pas constitués et le lien de causalité avec le refus de mainlevée de l’hypothèque légale non démontré.

A l’issue des débats les parties ont été informées que la décision serait rendue, après plus ample délibéré, par jugement mis à disposition au greffe le 18 octobre 2024.

Ce délibéré a dû être prorogé au 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LE CANTONNEMENT DES HYPOTHEQUES JUDICIAIRES

Aux termes de l’article R 532-9 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la valeur des biens grevés est manifestement supérieure au montant des sommes garanties, le débiteur peut faire limiter par le juge les effets de la sûreté provisoire s’il justifie que les biens demeurant grevés ont une valeur double du montant de ces sommes.

En l’espèce, les défendeurs ont chacun été autorisés, par quatre ordonnances en date du 31 juillet 2020, à prendre une hypothèque judiciaire sur les lots restant appartenir à la SCCV [Adresse 12] dans le bien situé à [Adresse 13], et cadastré HT n°[Cadastre 2], soit les lots 1, 3 à 13, 16,18 à 21, 23 à 25, 27 à 28, 30 à 31, 33 à 35, 39 à 41, 47 à 48, 100 à 101, 104 à 105, 107 à 110, 115, 117, 119 à 120, 123 à 124, 126, 131 à 135, 200 à 201, 2012 à 214, 2019 à 230, 232 à 236, 239 à 242, 247 et 249 pour garantie des sommes suivantes :

Monsieur [A] [O], la somme de 107 981,22 €,Monsieur [I] [Y], la somme de 120 647 €,Monsieur [I] [E], la somme de 84 340,31 €,Monsieur [J] [L] et Madame [K], la somme de 141 703,25 €.

La SCCV [Adresse 12] produit aux débats une estimation de l’ensemble des lots dont elle dispose encore à la somme de 5 392 303 € TTC, frais d’agence inclus.

Sans les frais d’agence, la SCCV [Adresse 12] indique que la valeur de la totalité des lots s’établit à 5 016 095 €.

La SCCV [Adresse 12] soutient que cette évaluation globale est robuste et sérieuse et qu’elle se trouve corroborée par l’estimation faite par une seconde agence de certains lots ainsi que par les prix retenus lors des dernières promesses d’achat.

Les prix nets vendeurs retenus par la seconde agence immobilière sont cependant globalement inférieurs à ceux retenus par la première agence :

pour le lot 123 : 110 000 € au lieu de 124 186 €, soit – 12,9 %pour le lot 135 : 110 000 € au lieu de 118 600 €, soit – 7,8 %pour le lot 137 : 129 000 € au lieu de 145 581 €, soit -12,8 %pour le lot 132 : 70 000 € au lieu de 75 041 €, soit – 7,2 %La deuxièmes salve d’évaluations est donc globalement inférieure de 10 % à la première, ce qui confèrerait à l’ensemble des lots une valeur globale de 5 016 095 – 10 % = 4 514 485,5 €.

S’agissant, des promesses d’achat récemment enregistrées, elles confirment globalement la légère surévaluation des lots proposée par la première agence :

en juin 2023, Monsieur [F] s’est engagé à acheter deux lots pour un montant global de 85 000 € alors que ce lot était évalué par la première agence à 98 306 € net vendeur, soit une surestimation de 15,6 %.en juin 2024, Monsieur [S] s’est engagé à acquérir deux lots pour 109 000 € net vendeur alors que le bien était estimé à 129 000 € net vendeur, soit une surestimation de 18,34 %.

Deux autres promesses de vente étaient concordantes avec les estimations.

De ces éléments résulte que les promesses d’achat réalisées depuis 2023 sont en moyenne faites pour un prix d’environ 8 à 9 % moins cher que les évaluations de la première agence.

Compte tenu par ailleurs de l’état de délabrement dans lesquels les lots sont maintenus depuis plusieurs années, de l’existence de squats, des procédures en cours et de la dégradation du marché immobilier, il semble raisonnable de retenir une décote de 12 % sur l’évaluation hors frais d’agence proposée principalement par la société [Adresse 12] soit une valeur à retenir, pour l’ensemble des lots restant de

5 016 095 – 12 % = 4 414 163 €.

Les défendeurs indiquent par ailleurs que cet ensemble de lots est déjà grevé d’autres hypothèques garantissant plusieurs autres créances.

L’état hypothécaire produit aux débats et en date du 1er juillet 2024 révèle en effet que l’ensemble immobilier est grevé des hypothèques suivantes :

une hypothèque au profit de la Banque BELFIUS pour garantie d’une somme de 1 000 000 €,une hypothèque au profit du Trésor public pour garantie d’une somme de 47 427 €,une hypothèque au profit de la société CONTRÔLE G pour garantie d’une somme de 8 095,38 €,une hypothèque au profit du Trésor public pour garantie d’une somme de 3 561,60 €.une hypothèque au profit de la société NRX BVBA pour garantie d’une somme de 575 000 €.

S’agissant de la première hypothèque, la société [Adresse 12] produit une attestation de la Banque BELFIUS indiquant que la dette a été entièrement réglée ainsi qu’une attestation notariée certifiant l’accord de la banque BELFIUS pour la radiation conventionnelle de l’hypothèque.

Par sa pièce n°34, la société [Adresse 12] démontre avoir réglé en totalité la dette couverte par la second hypothèque, le Trésor public ayant par ailleurs demandé la levée de l’hypothèque légale dont il bénéficiait.

La dette envers la société CONTRÔLE G a également été réglée entièrement depuis un virement exécuté le 2 septembre 2022.

La dette envers le Trésor public pour un montant de 3 561,6 € a aussi été réglée.

Enfin, si la société [Adresse 12] ne soutient ni ne prouve avoir réglé la somme due à la société NRX BVBA, l’hypothèque prise au profit de celle-ci n’a pas été renouvelée et se trouve ainsi périmée depuis le 1er mars 2023.

Les lots restant ne sont donc plus, de fait, grevés d’autres hypothèques efficaces.

L’ensemble des lots pris en garantie par chacun des défendeurs doit donc être estimé à une valeur de 4 414 163 €, somme manifestement très nettement supérieure aux sommes à garantir soit :

Monsieur [A] [O], la somme de 107 981,22 €,Monsieur [I] [Y], la somme de 120 647 €,Monsieur [I] [E], la somme de 84 340,31 €,Monsieur [J] [L] et Madame [K], la somme de 141 703,25 €.

La société [Adresse 12] est donc légitime à demander un cantonnement des hypothèques provisoires prises au profit des défendeurs.

La société [Adresse 12] propose que les hypothèques prises par les défendeurs soient cantonnées aux lots suivants :

lot 123 (A206) estimé par la seconde agence à 110 000 €lot 135 (A403) estimé par la seconde agence à 110 000 €,lot 137 (A405) estimé par la seconde agence à 129 000 €,lot 132 (A407) estimé par la seconde agence à 70 000 €,lot 219 (B104) estimé par la première agence à 115 770 €,lot 220 (B103) estimé par la première agence à 109 240 €,lot 221 (B102) estimé par la première agence à 120 570 €,lot 222 (B101) estimé par la première agence à 129 018 €,lot 227 (B205) estimé par la première agence à 97 760 €.

Compte tenu de la décote de 7,5 % pour frais d’agence puis de 12 % à appliquer sur les estimations fournies par la première agence, l’ensemble de ces lots s’établit à une valeur de 884 899,41 €.

Cette somme est plus de deux fois supérieure à chacune des créances garanties par chacune des hypothèques provisoires critiquées.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande de cantonnement présentée par la société [Adresse 12] selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

SUR LES DOMMAGES ET INTERETS

Aux termes de l’article L 213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l’exécution connaît, de manière exclusive des demandes en réparation fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée ou des mesures conservatoires.

En l’espèce, les défendeurs ont régulièrement obtenu des décisions du juge de l’exécution les autorisant à prendre des hypothèques provisoires sur les lots de la société [Adresse 12] en garantie des sommes par eux réclamées dans le cadre du litige les opposant à cette dernière.

Compte tenu des relations contractuelles extrêmement dégradées et du litige existant entre les défendeurs d’une part et la société [Adresse 12] et Maître [X] d’autre part, il ne peut être utilement soutenu que le refus de volontairement substituer une hypothèque provisoire à une promesse de mise sous équestre de sommes à recevoir constitue un abus.

La société [Adresse 12] n’a pas de son côté agi pour obtenir la substitution d’une autre garantie aux hypothèques provisoires prises et n’a que tardivement sollicité le cantonnement.

La société [Adresse 12] n’établit par ailleurs pas, autrement que par ses affirmations, avoir définitivement perdu les ventes promises et non encore réitérées et subi un préjudice commercial.

Elle ne peut pas plus reprocher aux défendeurs son incapacité à financer les travaux auxquels elle s’est engagée.

En conséquence, il convient de débouter la société [Adresse 12] de l’ensemble de ses demandes de dommages et intérêts.

SUR LES DEPENS

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par une décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les parties succombent chacune partiellement en leurs demandes.

En conséquence, il convient de dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

SUR LES FRAIS DE PROCEDURE

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, les parties succombent chacune partiellement en leurs demandes et restent tenues de leurs propres dépens.

En conséquence, il convient de débouter les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DIT que l’hypothèque provisoire accordée à Monsieur [A] [O] le 31 juillet 2020, inscrite le 14 août 2020 et renouvelée le 4 août 2023 en garantie d’une somme de 107 981,22 € portera désormais uniquement sur les lots 123, 135, 137, 132, 219, 220, 221, 222 et 227 de l’immeuble situé à [Adresse 13] cadastré en section HT n° [Cadastre 2] ;

DIT que l’hypothèque provisoire accordée à Monsieur [I] [Y] le 31 juillet 2020, inscrite le 14 août 2020 et renouvelée le 4 août 2023 en garantie d’une somme de 120 647 € portera désormais uniquement sur les lots 123, 135, 137, 132, 219, 220, 221, 222 et 227 de l’immeuble situé à [Adresse 13] cadastré en section HT n° [Cadastre 2] ;

DIT que l’hypothèque provisoire accordée à Monsieur [I] [E] le 31 juillet 2020, inscrite le 14 août 2020 et renouvelée le 4 août 2023 en garantie d’une somme de 84 340,31 € portera désormais uniquement sur les lots 123, 135, 137, 132, 219, 220, 221, 222 et 227 de l’immeuble situé à [Adresse 13] cadastré en section HT n° [Cadastre 2] ;

DIT que l’hypothèque provisoire accordée à Monsieur [J] [L] et Madame [W] [K] le 31 juillet 2020, inscrite le 14 août 2020 et renouvelée le 4 août 2023 en garantie d’une somme de 141 703,25 € portera désormais uniquement sur les lots 123, 135, 137, 132, 219, 220, 221, 222 et 227 de l’immeuble situé à [Adresse 13] cadastré en section HT n° [Cadastre 2] ;

DEBOUTE la société [Adresse 12] de ses demandes de dommages et intérêts ;

DIT que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est immédiatement exécutoire, le délai d’appel et l’appel lui-même des décisions du juge de l’exécution n’ayant pas d’effet suspensif en application de l’article R12121 du code des procédures civiles d’exécution ;

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

La greffière Le Président

Sophie ARES Damien CUVILLIER

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