TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

— o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Référé

N° RG 24/01027 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YNAV

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. HORIZON

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Emmanuel LACHENY, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. SEVENMORE

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Dominique HARBONNIER, avocat au barreau de VALENCIENNES

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 17 Décembre 2024

ORDONNANCE du 17 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 15 juin 2021, la SCI Horizon a consenti à la SAS Sevenmore un bail commercial, portant sur des locaux situés [Adresse 5] (59), pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2021 moyennant le paiement d’un loyer annuel de 20 580 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provision annuelle pour charges de 8000 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 5 145 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI Horizon a fait signifier le 24 octobre 2023 à la SAS Sevenmore un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 12 juin 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés, aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation de la défenderesse au paiement de diverses sommes.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 juillet 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties à l’audience du 19 novembre 2024 pour y être plaidée.

A cette audience, la SCI Horizon représentée par son avocat sollicite oralement le bénéfice de ses dernières écritures aux fins de :

Vu les articles L. 145-41 du code de commerce,

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

— Constater que la société SEVENMORE n’a pas régularisé les causes du commandement de payer signifié le 24 octobre 2023 dans le délai du mois qui lui était imparti ;

— Constater que la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la société SEVENMORE et la SCI HORIZON en date du 15 juin 2021 est donc acquise ;

— Constater la résiliation du bail commercial à la date du 24 novembre 2023 ;

— Constater que la société SEVENMORE a libéré les lieux le 31 juillet 2024 ;

— Condamner la société SEVENMORE au paiement à titre provisionnel des sommes suivantes

—  2 575, 09 euros au titre des intérêts contractuels de retard (article 5) ;

—  6 890,28 euros au titre des pénalités contractuelles de retard (article 23) ;

—  2 682,95 euros au titre de la taxe foncière 2024 (au prorata) (article 7) ;

—  38 410,00 euros au titre des frais de ravalement de façades (article 32),

—  5 208,63 euros TTC au titre de la révision annuelle du loyer (article 6).

— Opérer compensation avec la somme de 13 430,32 euros restant due à la société SEVENMORE au titre de la régularisation des charges 2021-2022-2023 ;

— Dire et juger que la SCI HORIZON conservera la somme de 5 145 euros versée à titre de dépôt de garantie par la société SEVENMORE à titre de dommages et intérêts, conformément à l’article 23 alinéa 2 du bail ;

— Débouter la société SEVENMORE de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles,

— Prendre acte que la SCI HORIZON s’engage à communiquer à la société SEVENMORE la reddition annuelle des charges pour l’année 2024 dans le délai de 3 mois de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— Condamner la société SEVENMORE au paiement de la somme de 3 000 euros à titre d’indemnité de procédure en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers frais et dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023.

La SAS Sevenmore représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :

Vu le bail commercial du 15 juin 2021,

— Prendre acte que la société SEVENMORE a restitué les locaux appartenant à la SCI HORIZON le 29 juillet 2024,

— Constater que la société SEVENMORE est à jour dans le règlement de ses loyers et indemnités d’occupation à la date du 31 juillet 2024,

Pour le surplus,

— Se déclarer incompétent, en raison des contestations sérieuses soulevées au regard des demandes de la SCI Horizon portant notamment sur les travaux de ravalement, la taxe foncière 2024, les intérêts de retard, les charges de copropriété, le dépôt de garantie et la clause d’échelle mobile,

— Modérer voir annuler l’indemnité forfaitaire de 20 % de l’article 23 du bail commercial

Subsidiairement,

— Débouter purement et simplement la SCI HORIZON de l’ensemble de ses demandes nouvelles,

— Dire n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la société Sevenmore,

— Dire que les dépens resteront à la charge exclusive de la SCI Horizon,

Reconventionnellement,

— Condamner la SCI Horizon à payer à la société Sevenmore, la somme provisionnelle et provisoire de 13 430, 32 euros au titre du trop-perçu sur charges locatives des années 2021, 2022 et 2023,

— Condamner la SCI Horizon à payer à la société Sevenmore, la somme provisionnelle et provisoire de 2 500 euros au titre du trop-perçu sur charges locatives du 1er janvier au 31 juillet 2024,

— Condamner la SCI Horizon à justifier à la société Sevenmore, sous astreinte de 100 euros par jour de retard :

— la ou les n° des lot(s) auquel (auxquels) se rattache(nt) les locaux occupés par la société Sevenmore,

— la justification des tantièmes occupés par la société Sevenmore,

— le détail des charges générales de copropriété pour les années 2021, 2022 et 2023

— Condamner la SCI Horizon à rembourser à la société Sevenmore, la somme de 5145 euros au titre du dépôt de garantie,

— Condamner la SCI Horizon à payer à la société Sevenmore, la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits, la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

En l’occurrence, la S.C.I Horizon ne justifie pas avoir exécuté cette formalité.

La procédure n’est donc pas opposable aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 21 page 11 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 37 114,75 euros, délivré le 24 octobre 2023 dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 24 novembre 2023, ce qu’il convient de constater.

Les locaux ont été restitués le 31 juillet 2024 après l’état des lieux de sortie, suivant procès-verbal de constat du 31 juillet 2024 réalisé par Maître [I], commissaire de justice à [Localité 6] (59) (pièce défenderesse n°4).

Sur les demandes de provision

La SCI Horizon sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de diverses sommes :

—  2 575, 09 euros au titre des intérêts contractuels de retard (article 5) ;

—  6 890,28 euros au titre des pénalités contractuelles de retard (article 23) ;

—  2 682,95 euros au titre de la taxe foncière 2024 (au prorata) (article 7) ;

—  38 410,00 euros au titre des frais de ravalement de façades (article 32),

—  5 208,63 euros TTC au titre de la révision annuelle du loyer (article 6).

Reconventionnellement, la SAS Sevenmore demande le paiement par la SCI Horizon de :

— la somme provisionnelle et provisoire de 13 430, 32 euros au titre du trop-perçu sur charges locatives des années 2021, 2022 et 2023,

— la somme provisionnelle et provisoire de 2 500 euros au titre du trop-perçu sur charges locatives du 1er janvier au 31 juillet 2024,

— Condamner la SCI Horizon à rembourser à la société Sevenmore, la somme de 5145 euros au titre du dépôt de garantie.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

— Sur les demandes de provision relatives aux intérêts de retard, clause pénale et conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur les demande en paiement relatives aux intérêts contractuels de retard et aux pénalités contractuelles de retard et conservation du dépôt de garantie.

— Sur la demande provisionnelle pour taxe foncière 2024, au titre des frais de ravalement de façades

Selon la bailleresse, en application de l’article 7 du bail liant les parties, la preneuse est tenue au paiement de la taxe foncière, au prorata de la surface louée (39,2 %) et du temps d’occupation des lieux jusqu’au 31 juillet 2024 soit 7 mois et 12 jours, soit la somme de 2682,95 euros. De même au vu du bail, la preneuse s’est engagée à supporter 40 % du montant global des travaux de ravalement, au cours de la première période triennale soit la somme de 38 410 euros en application de l’article 32 du bail.

En l’absence toutefois de toute précision au bail, ou de la moindre explication, concernant les tantièmes qui sont imputés au locataire, ces demandes provisionnelles ne peuvent prospérer.

— sur la demande au titre de la révision annuelle du loyer

La bailleresse réclame à ce titre, la somme de 5 208,63 euros TTC, en application de la clause d’échelle mobile prévue au bail, (article 6), à compter du 1er juillet 2022 et à chaque date anniversaire du bail, en fonction de la variation de l’indice du coût de la construction, ce sur quoi la SAS Sevenmore s’oppose invoquant la nullité de la clause, contraire aux dispositions de la loi Pinel en ce qui concerne l’indice de référence qui doit être celui de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).

Toutefois, rien n’interdit dans les clauses d’indexation, d’utiliser un autre indice que l’ILC ou l’ILAT. En effet, la rédaction d’une clause d’indexation n’est pas régie par les dispositions du statut des baux commerciaux. Le moyen est donc non fondé.

En outre l’absence d’indexation annuelle au cours des exercices précédents ne vaut pas renonciation du bailleur de se prévaloir de la clause contractuelle, dans la limite de la prescription quinquennale.

La créance du bailleur à ce titre n’est donc pas sérieusement contestable.

La SAS Sevenmore sera en conséquence condamnée à payer la somme provisionnelle de 5208,63 euros, au titre de l’indexation annuelle du loyer à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’au 31 juillet 2024, date de restitution des lieux.

— Sur la demande reconventionnelle au titre de la régularisation de charges et restitution du dépôt de garantie

La SCI Horizon reconnaît avoir trop perçu de provisions pour charges à compter du 1er juillet 2021, au titre des exercices 2021, 2022 et 2023, soit un trop perçu de 13430,32 euros, dont la société Sevenmore demande le remboursement à titre provisionnel, outre le trop perçu de 2500 euros pour le l’exercice 2024 prorata temporis.

La créance de la SAS Sevenmore au titre du trop-perçu de provisions sur charges, pour les exercices 2021 à 2023 inclus, n’est pas contestable. Le bailleur sera en conséquence condamné à rembourser la somme de 13430,32 euros.

En revanche, le trop-perçu de 2024 sera régularisé en mars 2025. La demande à ce titre sera écartée.

La SAS Sevenmore sollicite la restitution du dépôt de garantie de 5145 euros.

Comme indiqué précédemment le bailleur ne pouvant se prévaloir de la clause contractuelle l’autorisant à conserver le dépôt de garantie, s’agissant d’une clause pénale qui excède les pouvoirs du juge des référés, et le bailleur n’invoquant aucune dégradation dans les lieux imputables au locataire, la créance de la défenderesse au titre de la restitution du dépôt de garantie n’est pas contestable.

La SCI Horizon sera condamnée à payer à la SAS Sevenmore à titre provisionnel, la somme de 5145 euros.

— Sur la demande de communication de pièces par la SAS Sevenmore

La SAS Sevenmore sollicite la condamnation, sous astreinte de 100 euros par jour de retard par la SCI Horizon de :

— la ou les n° des lot(s) auquel (auxquels) se rattache(nt) les locaux occupés par la société Sevenmore,

— la justification des tantièmes occupés par la société Sevenmore,

— le détail des charges générales de copropriété pour les années 2021, 2022 et 2023.

Cette demande n’apparaît pas fondée eu égard à ce qui précède et sera écartée.

Sur les demandes accessoires

La SAS Sevenmore qui succombe partiellement, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais qu’elles ont exposés. Leurs demandes respectives pour frais irrépétibles seront écartées.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Déclarons inopposable aux créanciers inscrits, la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail

Constatons l’acquisition à effet du 24 novembre 2023, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 15 juin 2021, portant sur les locaux situés [Adresse 5] (59),

Condamnons la SCI Horizon à restituer à la SAS Sevenmore, à titre provisionnel :

— le trop-perçu de provisions pour charges pour les exercices 2021 à 2023 de 13430,32 euros (treize mille quatre cent trente euros et trente-deux centimes)

— le dépôt de garantie de 5145 euros (cinq mille cent quarante-cinq euros)

Condamnons la SAS Sevenmore à payer la SCI Horizon la somme provisionnelle de 5208,63 euros, au titre de l’indexation annuelle du loyer à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’au 31 juillet 2024,

Disons que ces sommes produiront intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance,

Ordonnons la compensation entre les dettes respectives des parties,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale (intérêts de retard, clause pénale et conservation du dépôt de garantie),

Déboutons la SCI Horizon de sa demande au titre des frais de ravalement de l’immeuble,

Déboutons la SAS Sevenmore de sa demande de communication de pièces,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SAS Sevenmore, en restitution des provisions pour charges au titre de l’exercice 2024,

Déboutons les parties de leurs demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Sevenmore aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 24 octobre 2023,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET