TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Raymond ONDZE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09974 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FNL

N° MINUTE :

6 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [T], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Raymond ONDZE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0819

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 22 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09974 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FNL

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er août 2014, la société LERICHEMONT, désormais société HENEO, a donné en location un logement meublé n°8 à M. [D] [T] situé dans une résidence sociale au [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle de 503,44 euros, et 28,88 euros de prestations obligatoires.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2024, la société HENEO a fait délivrer à M. [D] [T] un congé pour le 30 juin 2024 à minuit pour dépassement de la durée du séjour.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2024, la société HENEO a fait assigner M. [D] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— valider le congé en date du 19 mars 2024 et juger que M. [D] [T] est déchu de tout titre d’occupation,

— subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du titre d’occupation,

— ordonner l’expulsion sans délai de M. [D] [T] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— condamner M. [D] [T] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la redevance actualisée à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à parfaite libération des locaux,

— condamner M. [D] [T] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 7 janvier 2025, l’affaire a fait l’objet de deux renvois afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 22 septembre 2025, la société HENEO, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle s’est opposée à toute requalification du contrat et à tout délai pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles L633-1 et suivantes, R 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, la société HENEO a exposé que la durée maximale de 3 ans du contrat de résidence a été dépassée. Elle a soutenu que l’absence de congé délivré jusqu’au 19 mars 2024 et la délivrance de quittances n’induisaient pas que M. [D] [T] disposait désormais d’un contrat de bail d’une durée de trois ans renouvelable.

M. [D] [T], représenté par son conseil, a déposé des conclusions écrites soutenues oralement au terme desquelles il a sollicité de :

— débouter la société HENEO de l’ensemble de ses demandes,

— dire que le contrat signé le 1er août 2014 arrivera à échéance le 31 juillet 2027,

— à titre subsidiaire, lui accorder un délai d’un an à compter de la signification de la décision pour quitter les lieux,

— dire n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ni de le condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 1227 et 1741 du code civil, il a soutenu qu’en continuant de percevoir les redevances et en délivrant des avis d’échéances de redevances et non d’indemnités d’occupation après le dépassement des délais, le bailleur a admis implicitement le renouvellement du contrat par tacite reconduction tous les 3 ans. A titre subsidiaire et s’agissant des délais fondés sur les articles L412—3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, il a précisé rechercher sans succès un logement et être en charge de 5 enfants mineurs.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par M. [D] [T] est soumis à la législation des résidences sociales et des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

Au terme de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L’article 1225 précise qu’en présence d’une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet.

En application de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants :

— inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur ;

— cessation totale d’activité de l’établissement ;

— cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré.

L’article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 sous réserve d’un délai de préavis de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

L’arrivée du terme du contrat et le dépassement de la durée maximum de séjour n’est pas mentionné au titre des motifs de résiliation judiciaire. Il s’agit toutefois d’un motif légitime de congé assimilable à une cessation des conditions d’admission dans l’établissement. La mise en jeu de ce motif par le bailleur nécessite ainsi que la durée du contrat d’occupation soit acquise mais également que soit respecté un préavis de trois mois, dans la mesure où ce seul terme ne suffit pas à la résiliation mais qu’un congé doit également être délivré.

En l’espèce, le contrat de résidence du 1er août 2014 prévoit dans son article 7 une durée maximale de 36 mois. Le contrat prévoit qu’un congé sera notifié au résident individuellement en respectant un préavis de 3 mois lorsqu’il ne remplit plus les conditions de séjour dans l’établissement.

Un congé, rappelant expressément la limitation de la durée de séjour à trois ans a été délivré par commissaire de justice le 19 mars 2024 à effet au 30 juin 2024. Le délai de préavis et l’avis individuel ont ainsi bien été respectés. Le dépassement de durée est acquis s’agissant d’un contrat conclu le 1er août 2014 pour une durée maximale de 36 mois. Le congé a donc valablement été délivré.

Le fait que la société HENEO n’ait pas immédiatement délivré congé à l’issu des 36 mois d’occupation soit après le 31 juillet 2017 et continué à délivrer des avis d’échéances ne permettent pas pour autant la requalification du contrat d’occupation temporaire en bail, ce maintien dans les lieux s’étant par ailleurs fait dans l’intérêt de M. [D] [T].

Il résulte de ces éléments que M. [D] [T] est sans droit ni titre depuis le 1er juillet 2024. Il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, soit réduit ou supprimé. La demande tendant à voir supprimer le délai de deux mois prévu par ce texte sera donc rejetée.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, M. [D] [T] justifie être le père de cinq enfants mineurs et âgés de 2 à 15 ans. Il justifie également d’une recherche active de logement et d’une demande de logement social effectuée en 2010 et renouvelée depuis. Il n’existe en outre aucune dette au titre des redevances et indemnités d’occupation.

Au regard de ces éléments, il lui sera accordé un délai d’un an pour quitter les lieux selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

M. [D] [T] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s’était poursuivi et se substituant à cette redevance.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera également condamné à payer la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de résidence conclu le 1er août 2014 entre la société LERICHEMONT, désormais société HENEO, et M. [D] [T] concernant un logement meublé n°8 dans la résidence sociale située au [Adresse 2] à [Adresse 6] [Localité 1], par l’effet d’un congé délivré le 19 mars 2024, et ce à compter du 1er juillet 2024,

ORDONNE en conséquence à M. [D] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef le logement meublé n°8 dans la résidence sociale situé au [Adresse 4] [Localité 1],

ACCORDE cependant à M. [D] [T] un délai d’un an pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision, et dit que le commandement de quitter les lieux, visé à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ne pourra pas intervenir avant la fin de ce délai supplémentaire,

DIT qu’à défaut pour M. [D] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique si besoin,

DEBOUTE la société HENEO de sa demande de suppression du délai prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [D] [T] à verser à la société HENEO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des prestations annexes obligatoires tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 1er juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE M. [D] [T] à verser à la société HENEO la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [T] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge