TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01646 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y2BN

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. IL

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe TALLEUX, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

LA SASU CAFE DES PARENTS

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 26 Novembre 2024

ORDONNANCE du 17 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 11 septembre 2023, la S.C.I IL a mis à bail au profit de la S.A.S.U Café des parents des locaux situés [Adresse 2] (Nord) à compter du 1er septembre 2023. Conclu pour une durée de neuf années, ce bail a fixé le loyer annuel à 21 600 €, payable par mois et d’avance, outre un dépôt de garantie de 3 600 €.

Par acte sous seing privé du 17 janvier 2024, le loyer annuel est fixé à 14 400 €, payable par mois et d’avance.

Suite à des impayés, la société IL a fait signifier le 22 août 2024 à la société Café des parents un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 8 octobre 2024, la société IL a fait assigner la société Café des parents devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, afin de :

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail,

— ordonner l’expulsion de la société Café des parents et de tous occupants de son chef des locaux loués,

— l’autoriser à solliciter au besoin, pour la mise en oeuvre de l’expulsion, le concours de la force publique et celui d’un serrurier,

— l’autoriser à procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux aux frais, risques et périls de la société défenderesse,

— condamner la société Café des parents à lui régler une provision de 6 154,75 €,

— condamner la même à lui payer une pénalité de 10% soit 615, 47 €,

— l’autoriser à conserver le montant du dépôt de garantie,

— condamner la société Café des parents à lui régler une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation due à compter de la date du jeu de la clause résolutoire, i.e. à compter du 23 septembre 2024 et jusqu’à parfait délaissement, provision établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location,

— condamner la société Café des parents au paiement de 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Café des parents aux dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

Régulièrement assignée, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience le 26 novembre 2024 où elle a été retenue.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.

A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La S.C.I IL justifie avoir dénoncé la procédure aux créanciers antérieurement inscrits.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 22 août 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 22 septembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Café des parents de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

L’acquisition de la clause résolutoire rend la société Café des parents occupante sans droit ni titre des locaux, cette occupation prive la demanderesse de la disposition de ces locaux.

Par conséquent, le bailleur est fondé à obtenir une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation dont est redevable la société Café des parents. Il convient de fixer, à compter du 23 septembre 2024, le montant de cette indemnité au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, cette indemnité étant due jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Après déduction de la somme de 154,75 € au titre du commandement de payer qui sera inclus dans les dépens, l’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 6 000 €.

La défenderesse sera donc condamnée à payer ce montant à la société demanderesse à titre de provision à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

La S.C.I IL sollicite la condamnation à titre provisionnel la S.A.S.U Café des parents au paiement d’une pénalité de 10%, de 615.47 € et d’être autorisée à conserver le montant du dépôt de garantie.

L’appréciation de demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme d’une conservation du dépôt de garantie ou de l’application de clauses pénales relève du fond à moins que celui qui fonde des demandes de provision à ce titre n’établisse l’absence de contestation sérieuse.

Au vu des circonstances de l’espèce, la société demanderesse échoue à rapporter la preuve de cette absence de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant ces pénalités.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Café des parents les dépens, incluant le coût du commandement de payer du 22 août 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Café des parents à verser à la société IL 750 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I IL et la S.A.S.U Café des parents concernant les locaux situés [Adresse 1] à [Adresse 6] (Nord) depuis le 22 septembre 2024 ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivants la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U Café des parents et de tous occupants de son chef des lieux situés [Adresse 2] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.C.I IL à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixe, à compter du 23 septembre 2024, le montant mensuel de la provision au profit de la S.C.I IL à valoir sur l’indemnité d’occupation due par la S.A.S.U Café des parents au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S.U Café des parents à payer à la S.C.I IL chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S.U Café des parents à payer à la S.C.I IL 6 000 € (six mille euros), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, loyer d’octobre 2024 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie et la clause pénale ;

Condamne la S.A.S.U Café des parents aux dépens y incluant le coût du commandement de payer du 22 août 2024 ;

Condamne la S.A.S.U Café des parents à payer à la S.C.I IL 750 € (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE