TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

59034 LILLE CEDEX

☎ :03 20 78 33 33

N° RG 24/00915

N° Portalis DBZS-W-B7I-X657

N° de Minute : L 24/00703

JUGEMENT

DU : 02 Décembre 2024

Syndicat de copropriétaires de LA RESIDENCE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE.

C/

S.C.I. LILLE

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 02 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Syndicat de copropriétaires de LA RESIDENCE [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

S.C.I. LILLE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Septembre 2024

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 02 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 915/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Lille est copropriétaire des lots 5 (logement deux pièces deuxième étage côté rue) et lot 6 (logement deux pièces deuxième étage côté cour) au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4].

La S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE est le syndic du syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 3] à [Localité 4].

Par lettre recommandée du 6 mai 2023, la S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE a mis en demeure la copropriétaire de régler la somme de 610,34 euros dans un délai de 10 jours.

Par exploit délivré le 24 août 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait délivrer un commandement de payer à la SCI LILLE la somme de 2.089, 54 euros au titre des charges de copropriété.

Par acte du commissaire de justice en date du 28 décembre 2023, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE, a fait assigner la SCI Lille à l’audience du 16 septembre 2024 du Tribunal judiciaire de Lille afin, sur le fondement des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

— la condamner à payer la somme de 2.758,85 euros au titre des charges de copropriété au besoin à actualiser à l’audience avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 24 août 2023 ;

— la condamner à payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— la condamner à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

A cette audience, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son Syndic, représenté par son conseil s’est référé à son assignation, a réitéré ses demandes initiales et a actualisé sa demande principale en paiement à la somme de 4. 568,79 euros.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à l’étude, la SCI LILLE n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement sera rendu par défaut, la SCI LILLE n’ayant pas été citée à personne et la présente décision étant insusceptible d’appel.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété et provisions :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que “ ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

L’article 10-1 prévoit que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi dispose que : « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 9 du code de procédure civile, impose à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de ses prétentions.

Il en résulte que le syndic doit justifier de la qualité de copropriétaire du défendeur, du principe et du montant de la créance par, respectivement, le procès-verbal des assemblées générales concernées ainsi que les régularisations annuelles / relevés individuels de charges, appels de fonds et extrait de compte du copropriétaire en cause.

En l’espèce, le syndic verse aux débats :

le contrat de syndic ;une lettre recommandée avec accusé de réception (accusé de réception de réception non produit) en date du 6 décembre 2022 adressée au Syndic de la copropriété, la SAS FONCIA HAUTS DE FRANCE, portant notification du transfert de propriété des lots de la société « QUBE » dans la résidence sis [Adresse 3] à [Localité 4] au profit de la société SCI Lille ;le décompte actualisant la créance du syndicat des copropriétaires à la somme de 4.568,79 euros ;le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 3 décembre 2020 approuvant l’exercice 2020 et votant le budget prévisionnel 2021 ;le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 19 novembre 2021 approuvant l’exercice 2021 et votant le budget prévisionnel 2022 ;le procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 31 août 2023 approuvant l’exercice 2023 et votant le budget prévisionnel 2024 ;l’appel de fonds du 2e trimestre 2023, l’appel de fonds du 3e trimestre 2023, l’appel de fonds du 4e trimestre 2023 ;l’appel de fonds du 1er trimestre 2024, l’appel de fonds du 2e trimestre 2024, l’appel de fond du 3e trimestre 2024, l’appel de fond du 4e trimestre 2024 et l’appel de fond du 1er trimestre 2024;une situation de compte pour la période du 31 décembre 2021 au 10 novembre 2023 ;un bilan annuel de charges pour la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021,une mise en demeure du 6 mai 2023 ;un commandement de payer du 24 août 2023.

Il résulte des procès-verbaux d’assemblée générale, qui ont approuvé ou voté les exercices budgétaires, et des appels de fonds adressés à la SCI Lille qu’elle reste à devoir la somme de 4.568,82 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 29 août 2024, déduction faite :

— des charges (appels de fonds et travaux) de l’année 2021 et 2022 en ce que la SCI Lille n’a acquis la propriété de ses lots au sein de la résidence que le 6 décembre 2022,

— des frais d’huissier facturés les 4 septembre 2023 et 10 janvier 2024 qui relèvent des dépens,

— des frais de constitution de dossier qui relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et qui constituent donc un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des frais nécessaires au regard des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précité.

Il convient, en conséquence, de condamner la SCI LILLE à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 3] à [Localité 4] la somme de 3.628,46 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 29 août 2024, au titre des charges de copropriété, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 août 2023.

Sur la résistance abusive :

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve d’un préjudice indépendant du retard.

En conséquence, il convient de rejeter la demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Succombant à l’instance, la SCI Lille sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation mais pas du commandement de payer. En effet, le commandement de payer n’était pas nécessaire au recouvrement de la créance au sens des dispositions des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution en ce que la loi n’exige pas le recours à un commandement de payer pour obtenir paiement des sommes dues.

L’équité commande de rejeter la demande du syndicat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI Lille n’ayant pas eu recours à l’assistance ou la représentation par avocat.

En application de l’article 514 du même code, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LILLE à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son Syndic, la S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE, la somme de 3.628,46 euros au titre des charges de copropriété selon historique de compte arrêté à la date du 29 août 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 24 août 2023 ;

REJETTE la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence sis [Adresse 3] à [Localité 4], pris en la personne de son syndic, la S.A.S. FONCIA HAUTS DE FRANCE, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI Lille aux entiers dépens, en ce compris les frais d’assignation ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 2 décembre 2024.

Le Greffier Le Juge