TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 22/03873 – N° Portalis DBZS-W-B7G-WH4K

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2024

DEMANDEURS :

M. [V] [X]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

Mme [F] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEURS :

La Sarl unipersonnelle CHARLES RENARD, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Julien NEVEUX, avocat au barreau de LILLE

La société 2016 [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Arnaud VERCAIGNE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 15 Décembre 2023.

A l’audience publique du 17 Mai 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 12 Septembre 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 12 Septembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

M. [V] [X] et Mme [F] [N] ont réservé auprès de la SCCV 2016 [Adresse 8], le 3 décembre 2018 une maison dans une résidence nommée [Adresse 7] à construire [Adresse 9] à [Localité 3].

Par acte authentique du 21 juin 2019, la société 2016 [Adresse 8] leur a vendu en l’état furtur d’achèvement cette maison portant le numéro 2 du groupe d’habitation [Adresse 7] moyennant le prix de 237 900 euros.

Le 6 mai 2021, l’acquéreur a refusé la livraison du bien en raison d’une non conformité de la hauteur du rampant au droit du mur sur un côté de la maison. D’autres réserves ont été mentionnées.

Le 17 mai 2021, un procès verbal de livraison a été signé avec une observation sur la hauteur en salle de bain au droit du rampant de 1,68 m au lieu de 1,80 m sur le plan de vente, idem chambre 2.

Le 31 mai 2021, les acquéreurs se sont plaint de ce que cette hauteur rendait la baignoire inutilisable en position débout et avait une incidence sur la surface de la salle de bain et de la chambre et ont demandé la correction du défaut.

Le vendeur a refusé, en invoquant la tolérance stipulée dans l’acte de vente dans la limite de 5 % de surface habitable.

M. [X] et Mme [N] ont demandé l’intervention du conciliateur de justice, en vain.

Ils ont fait adresser une mise en demeure par leur conseil le 2 mars 2022, ce qui a permis l’organisation d’une réunion sur place mais sans qu’une issue amiable ne soit trouvée.

Par acte d’huissier du 13 juin 2022, M. [X] et Mme [N] ont fait assigner la société 2016 [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire de Lille afin principalement de demander la réalisation de travaux de mise en conformité sous astreinte.

Par acte d’huissier du 6 février 2023, la société 2016 [Adresse 8] a fait assigner la société Charles Renard devant le tribunal judiciaire de Lille afin principalement de réclamer sa garantie.

Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 23 mai 2023.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2023, M. [X] et Mme [N] demandent au tribunal de :

Vu les articles 1603, 1642-1 du code civil,

Vu les articles 1221 et 1222 du code civil,

— Dire et juger que leurs demandes sont recevables et bien fondées ;

— Débouter la société 2016 [Adresse 8] et la société Charles Renard de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

A titre principal :

— Constater qu’il existe une non-conformité de cotes aux spécifications contractuelles à savoir une hauteur en R+1 au niveau de la salle de bain, de la cage d’escalier ainsi que de la chambre n°2 au droit du rampant égale à 1,68 m au lieu de 1,80 m convenu contractuellement ;

— Constater que ce défaut de conformité est reconnu par la société 2016 [Adresse 8] elle-même ;

— Constater que la société 2016 [Adresse 8] n’a pas proposé de réparation en nature pertinente et opportune ;

— Condamner solidairement les sociétés 2016 [Adresse 8] et Charles Renard à exécuter les travaux de remise en conformité en procédant à la surélévation du plafond pour atteindre la hauteur contractuelle fixée à 1,80 m au droit des rampants côté gauche de la maison conformément aux documents contractuels sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— Condamner solidairement les sociétés 2016 [Adresse 8] et Charles Renard à payer la somme de 15 000 euros au titre des préjudices de jouissance découlant du défaut de conformité et des travaux à intervenir ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal ne faisait pas droit à la demande de remise en conformité :

— Constater qu’ils ont dénoncé à plusieurs reprise la non-conformité et ont mis en demeure la société 2016 [Adresse 8] de procéder à la réparation en nature ;

— Constater que la société 2016 [Adresse 8] n’a pas procédé pas aux travaux nécessaires à la remise en conformité ;

— Condamner en conséquence la société 2016 [Adresse 8] au paiement des sommes de :

—  20 689,90 euros correspondant au coût des travaux de remise en conformité,

—  15 000 euros au titre des préjudices de jouissance découlant du défaut de conformité et des travaux à intervenir ;

A titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal ne faisait pas droit à la demande de condamnation au coût de remise en conformité :

— Constater qu’ils subissent des préjudices de par l’existence du défaut de conformité ;

— Condamner solidairement les sociétés 2016 [Adresse 8] et Charles Renard au paiement de la somme de 35 000 euros au titre de la réparation de leurs préjudices subis ;

A titre encore plus subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal décidait d’ordonner une expertise judiciaire :

— Juger que l’expertise judiciaire le cas échéant ordonnée doit être menée aux frais de la société 2016 [Adresse 8] ;

En tout état de cause :

— Condamner solidairement les sociétés 2016 [Adresse 8] et Charles Renard à leur verser les sommes de :

—  3 000 euros au titre de la résistance abusive dont ils ont fait preuve ;

—  4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les sociétés 2016 [Adresse 8] et Charles Renard aux entiers frais et dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 20 septembre 2023, la société 2016 [Adresse 8] demande au tribunal de :

— Déclarer valable la cause de tolérance de surface prévue en page 32 de l’acte de vente du 21 juin 2019 ;

— Débouter M. [X] et Mme [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

Subsidiairement :

— Juger que la solution réparatoire demandée par M. [X] et Mme [N] visant la surélévation du toit de leur immeuble est disproportionnée au regard du préjudice subi du fait du défaut de conformité ;

— Débouter M. [X] et Mme [N] de leur demande de surélévation de la charpente.

— Chiffrer des travaux de mise en conformité à la somme maximale de 6 800 euros ou à défaut à dire d’expert ;

— Débouter M. [X] et Mme [N] de leurs demandes au titre des préjudices annéxes, d’indemnité procédurale et de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner la société Charles Renard à la garantir de toutes des condamnations susceptibles d’être mises à sa charge au profit de M. [X] et Mme [N];

Reconventionellement :

— Condamner in solidum, M. [X] et Mme [N] ainsi que la société Charles Renard à lui payer une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum M. [X], Mme [N] et la société Charles Renard aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 27 juillet 2023, la société Charles Renard demande au tribunal de :

— Dire la demande principale des consorts [X] [N] non fondée car la non-conformité contractuelle alléguée rentre dans les tolérances applicables ;

— Rejeter en tout état de cause, à titre subsidiaire, la demande des consorts [X] [N] en raison de sa disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et l’intérêt pour le créancier, au sens de l’article 1221 du code civil, et en ce qu’il a été vu qu’il était en tout état de cause impossible de prendre une douche en station debout avec une hauteur sous rampant d’un maximum de 1,80 m ;

— Déclarer en conséquence sans objet la demande en garantie du promoteur immobilier, la société 2016 [Adresse 8] à son encontre et l’en débouter ;

En tout état de cause :

Vu la réception sans réserve,

Vu l’absence de démonstration d’une faute de l’architecte,

— Débouter la société 2016 [Adresse 8] de sa demande en garantie à son encontre ;

— Condamner la société 2016 [Adresse 8], ou toute partie succombante, à lui verser une somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société 2016 [Adresse 8], ou toute partie succombante, aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la conformité :

Selon l’article 1603 du code civil relatif aux obligations du vendeur :

“ Il [Le vendeur]a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend.”

En l’espèce, il n’est pas contesté que sur les plans annexés lors de la vente il était prévu que la hauteur sous rampant serait de 1,80 m et qu’elle n’est finalement que de 1,68 m et ce sur toute la longueur du rampant c’est à dire dans la salle de bain, l’escalier et la chambre 2.

La chose livrée n’est donc pas la chose promise.

Il reste à déterminer si cette différence caractérise un défaut de conformité.

L’acte de vente stipule une clause de tolérance :

“ b) Tolérances de surfaces :

Il est cependant convenu qu’une certaine tolérance sera admise dans l’exécution des travaux par rapport aux côtes et surfaces indiquées sur les plans.

Cette tolérance sera de cinq pour cent (5 %) par rapport aux surfaces exprimées sur le plan en plus ou en moins et dans cette limite l’acquéreur ne pourra fonder aucune réclamation qui en supportera la perte ou en bénéficiera.

Il est ici précisé que cette tolérance s’apprécie au regard de la surface globale et non pièce par pièce.

Il est exact que dans la première phrase, la clause concerne à fois les côtes et les surfaces.

Toutefois son titre ne concerne qu’une tolérance de surface.

Et la définition de la tolérance, dans la 2ème phrase, ne concerne que les surfaces.

Malgré un niveau rudimentaire mathématiques, le tribunal considère que les dimensions d’une pièce, donc certaines côtes, peuvent être différentes de celles prévues sans que la surface ne soit finalement affectée. Ainsi une pièce qui devait mesurer sur les plans 3 x 4 =12m² et qui, après exécution des travaux, mesure en réalité 2,90 x 4,14 = 12 présente une différence de côte mais une identité de surface, ce qui explique la référence aux côtes à la première phrase. Cette seule référence ne permet pas d’affirmer que la clause porte sur 5 % de toutes les côtes de la maison alors qu’elle indique explicitement que la tolérance concerne la surface totale de la maison.

Toutefois en l’espèce, M. [X] et Mme [N] ne se plaignent pas, dans le cadre de la présente instance, d’un déficit de surface de la maison mais d’une hauteur du rampant inférieure à celle promise.

La clause de tolérance de surfaces est donc inopérante.

Le vendeur et le maître d’oeuvre invoquent également une clause de la notice descriptive, laquelle a valeur contractuelle en vertu de l’acte de vente :

“ Il est expressément prévu que, dans le cas où pendant la construction, la fourniture ou la mise en œuvre de certains matériaux, équipements ou matériels se révélaient impossible, difficile, ou susceptible d’entrainer des désordres et, ce pour un motif quelconque (exemple : règlementation administrative, respect de certification, retard ou défaut d’approvisionnement, défaut de fabrication, difficulté d’importation, impératif technique ou en cas d’apparition d’un matériel nouveau, règlement judiciaire, liquidation de biens, faillite, cessation d’activité, etc. d’entreprise ou de fournisseur, et plus généralement si les impératifs techniques ou règlementaires le mettaient dans l’obligation de renoncer définitivement à une prestation prévue), le maître de l’ouvrage pourra remplacer ces matériaux, équipements ou matériels par d’autre de qualité au moins équivalente mais sans remettre en cause la qualité des logements.

De même, sont admises de plein droit, toutes modifications de structure, et de l’agencement intérieur et extérieur (ex : déplacement de soffite, gaine technique, faux plafond, équipement technique, etc.), ayant pour but de résoudre un problème technique, et qui seraient apportée en cours de travaux avec l’accord de l’architecte.

Les teintes des façades et toiture, généralement déterminées dans le cadre du permis de construire, seront choisies par l’architecte.

Il est également précisé que les cotes et les surfaces figurant sur les plans sont indiquées sous réserve des tolérances de construction, tel que défini dans l’acte de vente.”

Le maître d’oeuvre explique que la largeur des pieds de charpente et du chéneau selon plan d’exécution de l’entreprise et la mise en œuvre de deux plaques exigées par la réglementation acoustique entre deux logements n’ont pas permis de préserver la hauteur souhaitée sur les plans.

Toutefois la phrase relative aux modifications de structure et d’agencement ne concerne que le positionnement de certains équipements, pas les mesures. Les mesures ne sont concernées que par la dernière phrase, qui fait référence à la clause du contrat de vente relative aux tolérances de surfaces dont il a été vu ci-dessus qu’elle était inopérante.

Dès lors, cette clause est également inopérante.

Il n’est invoqué aucune autre clause relativement à la hauteur sous plafond ou rampant.

Le défaut de conformité est caractérisé.

Sur le remède à apporter :

En l’espèce, la réparation en nature est possible puisque toutes les parties le proposent et qu’elles ne divergent que sur le choix de la réparation appropriée.

Le devis 4382 de la société BG Rénovation présenté par M. [X] et Mme [N] porte sur la modification de la charpente et la rehausse du mur.

En premier lieu, une réparation à 20 689 euros n’apparaît pas représenter un coût disproportionné à la valeur de la maison vendue 237 000 euros alors que le défaut affecte tout un côté de la maison.

Ensuite, le tribunal s’étonne que le maître d’oeuvre revendique le fait qu’il était de toute façon impossible pour un adulte de se doucher debout dans la baignoire même si les travaux avaient été exécutés conformément au plan avec un rampant à 1,80 m. Si cela est impossible alors qu’une maison d’habitation a notamment vocation à être occupée par des adultes et qu’il est normal que ces derniers puissent utiliser la baignoire en position debout, le tribunal se demande pourquoi la maison a été ainsi conçue. Ceci étant, les parties ont stipulé cette hauteur dans les pièces contractuelles et puisqu’elle n’est pas atteinte, il doit y être remédié.

Toutefois, la faisabilité administrative et technique des travaux proposés par M. [X] et Mme [N] n’est pas établie alors qu’ils aboutiraient à modifier l’apparence extérieure de la maison qui se trouve dans un lotissement étant observé que le pan de toiture à réhausser est contigû au pan opposé de la couverture de la maison voisine.

Dans ces conditions, la demande d’exécution de ces travaux sous astreinte ne peut pas être ordonnée.

Même à titre subsidiaire, M. [X] et Mme [N] n’en demandent pas d’autre.

La réparation ne peut pas non plus équivaloir au coût de ces mêmes travaux dont la faisabilité n’est pas certaine.

En conséquence, la réparation passe par une indemnisation.

M. [X] et Mme [N] demandent l’indemnisation de :

1 – la perte de valeur vénale du bien immobilier compte-tenu du défaut de conformité important qui rend l’utilisation impossible de la baignoire en position debout,

2 – la perte de chance de se voir délivrer une maison conforme aux plans contractuels et d’avoir pu négocier le prix de vente à un prix inférieur,

3 – le trouble de jouissance pour la mauvaise position dans la vie quotidienne, l’usage d’une baignoire sous des rampants qu’implique une utilisation en position assise et non debout, ce préjudice étant à durée indéterminée,

4 – la dégradation continuelle du plafond de la salle de bain à raison d’une forte exposition à l’eau en raison de sa hauteur insuffisante.

Les préjudices 1 et 2 correspondent à un dommage unique consistant dans une moindre valeur vénale de l’immeuble à raison de la moindre hauteur du rampant sur tout un côté des pièces situées à l’étage. D’ailleurs M. [X] et Mme [N] subissent un défaut de conformité actuel et la réparation de leur dommage ne s’analyse pas en une perte une chance d’obtenir une maison conforme.

Ceci étant, il est indéniable que la moindre hauteur, plus particulièrement visible et gênante dans la salle de bains, a une incidence négative sur la valeur de l’immeuble.

Cette configuration rend désagréable ou malcommode l’usage de la baignoire ce qui caractérise un préjudice de jouissance subi quotidiennement par M. [X] et Mme [N].

Enfin, il est notoire que le plâtre n’apprécie pas l’eau de sorte que plus il est proche des inévitables éclaboussures causées par l’utilisation de la baignoire plus il se dégrade. Ce préjudice certain dans son principe est cependant de faible valeur puisque le défaut de conformité porte sur 12 cm.

L’ensemble de ces préjudices sera réparé par la somme de 20 000 euros.

La société 2016 [Adresse 8] sera condamnée à leur payer cette somme.

M. [X] et Mme [N], qui n’ont pas pris l’initiative d’assigner le maître d’oeuvre, demandent, dans leurs dernières conclusions, la condamnation solidaire de la société Charles Renard avec le vendeur.

Toutefois, leur demande ne repose que sur le défaut de délivrance conforme qui est une obligation du vendeur alors qu’ils ne sont liés par aucun contrat au maître d’oeuvre et en tous cas aucun contrat de vente.

Ils n’invoquent d’ailleurs aucune cause de solidarité entre le vendeur et le maître d’oeuvre.

La demande de condamnation de la société Charles Renard à les indemniser doit être rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive :

Au dispositif des conclusions, la demande est formée tant contre le vendeur que contre le maître d’oeuvre mais dans les motifs, la demande n’est explicitée que contre le vendeur.

La demande formée contre la société Charles Renard doit donc nécessairement être rejetée.

S’il est exact que M. [X] et Mme [N] ont tenté de trouver une issue amiable, il est également exact que le vendeur a fait une proposition de travaux de réparation. C’est à juste titre que M. [X] et Mme [N] se plaignent que cette proposition était insuffisamment détaillée techniquement et sans précision de la durée des travaux envisagés et qu’elle n’a pas été complétée. Le temps de la mise en état aurait pu être mis à profit à cet effet et tel n’a pas été le cas.

Toutefois, cette seule situation caractérise l’existence d’un litige mais ne suffit pas à caractériser un abus.

La demande doit être rejetée.

Sur la garantie du maître d’oeuvre :

La demande repose nécessairement sur l’article 1231-1 du code civil seul visé aux conclusions :

“ Le débiteur [d’une obligation contractuelle] est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.”

La société 2016 [Adresse 8] n’explique pas pourquoi la société Charles Renard, en sa qualité de maître d’oeuvre, devrait répondre de la hauteur insuffisante.

Elle invoque ensuite un “problème de conception et de synthèse entre les lots” dont la responsabilité incombe à l’architecte, mettant en avant l’explication donnée par ce dernier relativement à la charpente et à l’isolation phonique.

Le tribunal observe d’ailleurs que la société 2016 [Adresse 8] produit l’acte d’engagement de la société Vilogia SA HLM avec les sociétés Artelia et Atelier KVDS avec comme mandataire la société Atelier Charles Renard sans expliquer en quoi elle viendrait aux droits de la société Vilogia.

Toutefois, le maître d’oeuvre ne conteste pas qu’il avait la charge de la conception des maisons et de la direction de l’exécution des contrats de travaux et qu’il était lié à la la société 2016 [Adresse 8].

Les marchés de travaux dont le maître d’oeuvre devait veiller à la bonne exécution ne sont pas non plus produits.

Quoi qu’il en soit, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Cet acte importe dans les relations entre le maître de l’ouvrage et chacun des locateurs d’ouvrage.

Il n’est pas contesté que la réception est intervenue contradictoirement, le 6 mai 2021.

La société 2016 [Adresse 8] ne justifie pas avoir, à cette occasion, émis des réserves relativement à la hauteur du rampant de la maison 2, ce qui pourtant constitue un défaut visible.

Si des réserves étaient émises dans une annexe à ce rapport (autre que la reprise d’un éclat dans l’enduit autour du robinet de puisage situé sur la façade côté jardin totalement dépourvu de rapport avec la présente instance), elle ne les produit pas. Il n’est aucunement démontré que les procès verbaux de livraison aux acquéreurs y auraient été annexés.

La société 2016 [Adresse 8] a donc accepté l’ouvrage tel qu’il lui a été livré reconnaissant que l’ouvrage était conforme aux prescriptions des documents contractuels.

Il est donc inopérant que, dans ses rapports de vendeur à l’acquéreur, le procès verbal de livraison ait fait état d’une réserve.

Dans ces conditions, la demande de garantie ne peut pas prospérer.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société 2016 [Adresse 8], qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance ; l’équité commande de la condamner également à payer à M. [X] et Mme [N] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne prononcer aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Rejette la demande de condamnation à exécuter des travaux de surélévation du plafond pour atteindre la hauteur contractuelle fixée à 1m80 au droit des rampants côté gauche de la maison conformément aux documents contractuels sous astreinte ;

Condamne la société 2016 [Adresse 8] à payer à M. [X] et Mme [N] la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts réparant la moindre valeur vénale de l’immeuble, le préjudice de jouissance et la surexposition du plafond de la salle de bain aux projections d’eau de la baignoire ;

Rejette la demande indemnitaire formée par M. [X] et Mme [N] au titre de la résistance abusive ;

Rejette toutes les demandes indemnitaires formées par M. [X] et Mme [N] à l’encontre de la société Charles Renard ;

Rejette la demande de garantie des condamnations formée par la société 2016 [Adresse 8] à l’encontre de la société Charles Renard ;

Condamne la société 2016 [Adresse 8] à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne la société 2016 [Adresse 8] à payer à M. [X] et Mme [N] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le Greffier, La Présidente,