Tribunal Judiciaire de Thonon-Les-Bains, 17 octobre 2023, n° 23/00378

TJ Thonon-Les-Bains 17 octobre 2023

Arguments

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Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a jugé que l'installation de la pompe à chaleur sans autorisation du syndicat constitue une violation du règlement de copropriété, justifiant l'enlèvement de l'équipement.
Accepté
Succès de la demande en justice
La cour a condamné les défendeurs à payer une indemnité au syndicat, considérant qu'ils avaient succombé dans leurs prétentions.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble FLEURS D'EAU a assigné Monsieur X Z et Madame AA AD devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en référé. Le Syndicat demande la condamnation des défendeurs à enlever une pompe à chaleur installée dans leur jardin, ainsi qu'à payer une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le Syndicat soutient que l'installation de la pompe à chaleur constitue une violation du règlement de copropriété et génère des nuisances pour les autres copropriétaires. Les défendeurs contestent ces allégations et demandent leur déboutement. Le tribunal a jugé que l'installation de la pompe à chaleur sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite et a condamné les défendeurs à enlever la pompe à chaleur et à remettre en état le mur de façade, sous astreinte. Les défendeurs ont également été condamnés à payer une indemnité de 2 500 euros au Syndicat des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	TJ Thonon-Les-Bains, 17 oct. 2023, n° 23/00378
Numéro(s) :	23/00378

Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric NOETINGER-BERLIOZRaphaël PIETTRE
Cabinet(s) :	MERMET & ASSOCIESRIMONDI - ALONSO - HUISSOUD - CAROULLE - PIETTRE
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble FLEURS D' EAU

Texte intégral

EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE
DE TRIBUNAL JUDICIAIRE […] DÉPARTEMENT DE LA HAUTE-SAVOIE
DU RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MINUTE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE THONON LES BAINS du PEUPLE FRANÇAIS au nom
ORDONNANCE DE REFERE DU 17 OCTOBRE 2023
Minute : 23/00378
N° RG 23/00100 – N° Portalis DB2S-W-B7H-EWR4
Président: Monsieur François AM
Greffière lors des débats : Madame Maroa HAMRI
Greffière lors du délibéré : Madame Isabelle POUYET
Débats : En audience publique le 20 Juin 2023 Prononcé : le 17 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble FLEURS D’EAU, situé 17 Rue des
Savoyances – 74200 ANTHY SUR LEMAN, agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la société par actions simplifiée GRENECHE IMMOBILIER, dont le siège social est situé 1, quai Baron de Blonay 74500 EVIAN-LES-BAINS, représentée par Maître Frédéric NOETINGER-BERLIOZ de la SAS MERMET
ASSOCIES, avocat au barreau de […],
DEFENDEURS
X Y Z né le […] à DUNDEE (ROYAUME-UNI), demeurant 17 rue des
Savoyances Résidence Fleurs d’eau, entrée « Daphne » – 74200 ANTHY SUR
-
LEMAN représenté par Maître Raphaël AH de la SELARL RIMONDI AE
AF AG AH, avocatsau barreau de […],
AA AB AC AD née le […] à PORRENTRUY (SUISSE), demeurant 17 rue des Savoyances
- Résidence Fleurs d’eau, entrée « Daphne » – 74200 ANTHY SUR LEMAN représentée par Maître Raphaël AH de la SELARL RIMONDI AE AF AG AH, avocat au barreau de […],
le 20.10.2023
Titre à M^e NOETINGER-BERLIOZ
Expédition à M^e NOETINGER-BERLIOZ et à M^e AH 1 copie dossier
[…]

P 140 00 83TUMIM 220 TARIXE
20 HSAIDIOUL AI UQ
[…] EXINS 23 CMCHT
EXPOSE DU LITIGE : AJ AK
AL
Par exploit d’huissier en date du 16 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « fleurs d’eau », situé […], a fait assigner monsieur X Z et madame AA AD devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en référé, afin d’obtenir leur condamnation à enlever sous astreinte une pompe à chaleur installée dans le jardin dont ils ont la jouissance exclusive, et à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Dans ses conclusions déposées à l’audience du 20 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a demandé au juge des référés, à titre principal de condamner solidairement les défendeurs à procéder sous astreinte à l’enlèvement de la pompe à chaleur et de l’ensemble des branchements effectués pour la relier à leur appartement et à lui payer la somme de 4 500 euros au titre de
l’article 700 du code de procédure civile et subsidiairement, d’ordonner une expertise, faisant valoir que la pompe à chaleur avait été installée sur une partie commune et reliée à l’appartement
à travers les parties communes sans qu’une autorisation de la copropriété et une autorisation d’urbanisme aient été au préalable obtenues, que la pompe à chaleur portait en outre atteinte à
l’esthétique de la copropriété et générait d’importantes nuisances sonores pour les autres copropriétaires.
Dans leurs conclusions déposées à l’audience, monsieur X Z et madame AA AD ont demandé au juge de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses prétentions, de le condamner à leur payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de dire qu’ils seront dispensés de toute participation aux frais exposés par le syndicat dans le cadre de la présente instance, faisant valoir que la pompe à chaleur n’était pas installée sur une partie commune puisque le règlement de copropriété assimilait aux parties privatives les parties communes affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire, que
l’autorisation de la copropriété n’était donc pas nécessaire, que la pompe à chaleur ne modifiait aucunement l’esthétique de la copropriété puisqu’elle avait été installée à un endroit où elle n’était pas visible depuis les autres appartements, qu’ils avaient bien obtenu une autorisation d’urbanisme pour effectuer les travaux de rénovation de leur appartement, que le bruit généré par la pompe à chaleur, surtout depuis qu’ils avaient mis en place un caisson antibruit, n’était pas perceptible depuis les autres appartements et ne générait en conséquence aucune nuisance.
MOTIFS DE LA DECISION :
Vu l’article 835 aliéna ler du code de procédure civile;
Vu les articles 3, 4, 6-3, 8 et 25 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965;
Toute violation du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.
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En l’espèce, il est expressément indiqué dans le règlement de copropriété que le sol, y compris lorsqu’il fait l’objet d’un aménagement ou d’une construction, les murs de façade, de refend et pignons et le gros oeuvre des planchers sont compris dans les parties communes. Les terrasses et jardins constituent donc des parties communes, propriété indivise de l’ensemble des copropriétaires.
S’il est indiqué à l’article 4 du règlement de copropriété que les parties communes dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé, tels que terrasses et jardins, sont assimilées, pour l’application des dispositions du règlement de copropriété énoncées ci-après, aux parties privatives, cette assimilation ne peut valoir que pour l’application des règles relatives à la jouissance et à la répartition des charges mais ne saurait être comprise comme conférant à chaque copropriétaire concerné le droit de construire, sans avoir besoin d’une quelconque autorisation du syndicat des copropriétaires, sur la partie commune soumise au droit de jouissance exclusive, sauf à priver de tout effet et de toute portée le caractère commun de ces espaces.
La question de savoir si l’installation d’une pompe à chaleur constitue l’édification d’une construction peut éventuellement se poser. Il doit cependant être constater que cet appareil est fixé au sol, relié à l’installation intérieure du logement par un ou des tuyaux qui traversent nécessairement le mur de façade de l’immeuble, lequel constitue une partie commune, et que cet élément d’équipement, lequel est indispensable à la production d’eau chaude et de chaleur dans le logement, ne peut être considéré comme aisément amovible.
En tout état de cause, l’article 9 du règlement de copropriété relatif à la jouissance des parties privatives n’interdit pas seulement la construction d’ouvrages dans les jardins soumis à droit de jouissance exclusif mais également toute installation quelconque. Il ne saurait être prétendu que cette disposition n’est pas applicable en l’espèce dès lors que la pompe à chaleur est installée sur un sol dallé et non sur l’herbe et en conséquence sur une terrasse et non dans le jardin, alors qu’il ressort de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété que ne constituent des terrasses que les parties situées au-dessus du sol, intégrées au gros œuvre du bâtiment et ouvertes sur l’extérieur, et non les parties du sol aménagées en terrasse au moyen d’un dallage par les copropriétaires bénéficiant du droit de jouissance exclusif. L’état descriptif de division ne fait ainsi aucunement mention d’une quelconque terrasse dans la description du lot n°5 constituant
l’appartement de monsieur X Z et madame AA AD. Les défendeurs ne sont ainsi propriétaires que d’un appartement ne comportant pas de terrasse et bénéficiaires d’un droit de jouissance exclusif sur deux jardins.
L’installation de la pompe à chaleur dans le jardin et le percement des murs de façade sans avoir obtenu au préalable l’autorisation du syndicat des copropriétaires constitue une violation du règlement de copropriété et en conséquence un trouble manifestement illicite. Il importe peu à cet égard que d’autres copropriétaires aient installé sur leurs parties privatives des appareils du même type ou que le syndic ait autorisé oralement l’installation de cet appareil, seule l’assemblée générale des copropriétaires ayant le pouvoir de donner cette autorisation. Il appartiendra le cas échéant à monsieur X Z et madame AA AD d’intenter toute action en responsabilité contre le syndicat des copropriétaires ou le syndic s’ils estiment qu’une faute a été commise à cet égard. Il importe peu également que l’appareil provoque ou non des nuisances, la seule violation du règlement de copropriété suffisant à caractériser le trouble manifestement illicite. Il conviendra donc de condamner sous astreinte les défendeurs à procéder à l’enlèvement
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de la pompe à chaleur et de l’ensemble des branchements et tuyaux de raccordement et, le cas échéant, à remettre en état le mur de façade. Il sera toutefois tenu compte dans le délai laissé aux défendeurs pour s’exécuter, du caractère indispensable à l’habitabilité du logement de l’élément
d’équipement qu’ils doivent enlever et en conséquence de la nécessité pour eux de trouver une solution de remplacement. L’obligation de faire à laquelle monsieur X Z et madame AA AD sont condamnés étant par nature indivisible, la condamnation sera prononcée in solidum.
Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;
Monsieur X Z et madame AA AD succombant, ils seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, déboutés de leur demande au titre des frais irrépétibles et condamnés in solidum à ce même titre à payer au syndicat des copropriétaires une indemnité dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 2 500 euros.
PAR CES MOTIFS :
Nous, François AM, président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, statuant en matière de référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Condamnons in solidum monsieur X Z et madame AA AD à procéder
à l’enlèvement de la pompe à chaleur de marque Mitsubishi Electric – Zubadan installée dans le jardin dont ils ont la jouissance exclusive et des branchements et tuyaux de raccordement et à remettre en état le mur de façade, dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente ordonnance et sous astreinte provisoire, une fois ce délai expiré, de 200 euros par jour de retard ;
Nous réservons le cas échéant la liquidation de l’astreinte ;
Condamnons in solidum monsieur X Z et madame AA AD à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « fleurs d’eau », situé […], la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Déboutons monsieur X Z et madame AA AD de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Condamnons in solidum monsieur X Z et madame AA AD aux dépens de l’instance;
LA REPUBLIQUE FRANÇAISE huissiers de justice, sur ce requis, de mettre Ainsi jugé et prononcé à […] par mise à disposition au greffe le 17 Aux procureurs gentesign procureurs de la
^aⁿ^de ^et ^o^r^d^oⁿⁿ^e:N octobre 2023; A tous commandants et officiers de la force publique ry te president et par la greffiè^r^e. de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis
M mai En foi de quoi la minute des présentes a été signée En foi de quoi la présente ordonnance ae Tribunaux Judicⁱ^a
les République près Pour exécutoire certifié conforme à l’original, scellé E par le président et par le greffier. D THOMON E RENAIR
PRESIDENT LA GREFFIERE Directeur de Greffe soussigné. D e U Le Directeur de Gre J