Tribunal Judiciaire de Lille, Referes jcp, 17 novembre 2025, n° 25/01218

TJ Lille 17 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que le locataire n'a pas réglé son loyer pendant plusieurs mois, ce qui justifie la résiliation du bail conformément à la clause résolutoire.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que l'occupation du locataire est manifestement illicite, justifiant ainsi l'expulsion.
Accepté
Obligation de paiement du loyer
La cour a constaté que le locataire demeure redevable d'une somme au titre des loyers et charges impayés, et a ordonné son paiement.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation
La cour a jugé que le locataire doit payer une indemnité d'occupation pour la période d'occupation après la résiliation du bail.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné le locataire aux dépens de l'instance, y compris les frais d'assignation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, réf. jcp, 17 nov. 2025, n° 25/01218
Numéro(s) :	25/01218
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/01218 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z3DM

N° de Minute : 25/00192

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 17 Novembre 2025

[S] [N] [E] [L]

[Z] [P] [C]

[G] [X]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 17 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [S] [N] [E] [L], demeurant [Adresse 5]

M. [Z] [P] [C], demeurant [Adresse 5]

représentés par M^e Henri GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par M^e Charlotte HERBAUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [G] [X], demeurant [Adresse 10]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 15 Septembre 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 janvier 2025 à effet au 18 janvier 2025, M. [S] [L] et M. [Z] [C] ont donné à bail à M. [G] [X] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 12] ainsi qu’un parking au sous-sol n°34 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 700 euros, outre une provision sur charges de 80 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, M. [S] [L] et M. [Z] [C] ont fait signifier à M. [G] [X] un commandement de payer la somme principale de 3.153,88 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 25 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 30 mai 2025, M. [S] [L] et M. [Z] [C] ont fait assigner M. [G] [X] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire,

Constater que M. [G] [X] est occupant sans droit ni titre,

D’ordonner l’expulsion de M. [G] [X] de corps et de biens et de tous occupants de votre chef, au besoin avec l’assistance de la [Localité 9] Publique du logement sis [Adresse 4].

Condamner M. [G] [X] au paiement d’une provision portant sur la somme de 4.989,97 euros, avec les intérêts de droit, et à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges avec intérêts de droit à compter de chaque échéance,

Condamner M. [G] [X] au paiement d’une provision au titre de la participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile au paiement de la somme de 800 euros,

Condamner M. [G] [X] en tous les dépens dans lesquels seront compris le cout du commandement et celui de l’assignation en vertu de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 3 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 septembre 2025. M. [S] [L] et M. [Z] [C], représentés par leur conseil, s’en sont rapportés aux demandes contenues dans leur acte introductif d’instance sauf à actualiser la dette locative arrêtée au mois de septembre 2025 à la somme de 7.833,88 euros.

Régulièrement assigné par dépôt en l’étude, M. [G] [X] présent en début d’audience a quitté la salle avant l’appel de son dossier.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Elle indique que M. [G] [X] ne s’est pas présenté au rendez-vous.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [G] [X], assigné à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite au sens de ce texte.

En l’espèce, M. [G] [X] n’a manifestement pas réglé son loyer pendant plusieurs mois et ce en méconnaissance des termes du contrat de bail et de la loi du 6 juillet 1989.

L’existence d’un trouble manifestement illicite est donc établie.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 3 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les conditions générales du contrat de bail meublé comportent une clause résolutoire (article VIII) qui prévoit qu’à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, la location sera résiliée de plein droit.

En outre, le commandement de payer prévoit également un délai de deux mois, soit un délai d’une durée supérieure à celui prévu par l’article 24 précédemment cité dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, c’est-à-dire à la date de signature du bail comme à celle de délivrance du commandement de payer.

Il convient donc de prendre en compte un délai de deux mois pour déterminer si les effets de la clause résolutoire ont été acquis.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à M. [G] [X] le 24 mars 2025.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs que M. [G] [X] ne s’est pas acquitté du montant des loyers impayés visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 24 mai 2025.

Il y a lieu, dès lors, de dire la clause résolutoire acquise au profit de M. [S] [L] et M. [Z] [C] à compter du 24 mai 2025 et de constater la résiliation du bail conformément aux dispositions légales et contractuelles précitées.

Il convient par suite, de condamner M. [G] [X] à restituer le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 12] ainsi qu’un parking au sous-sol n°34 situé à la même adresse.

A défaut, il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, à l’issue d’un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, et si nécessaire avec le concours de la force publique.

Il sera rappelé que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne, conformément à l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour les bailleurs le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 780 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner M. [G] [X] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du 24 mai 2025 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de septembre 2025 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, M. [S] [L] et M. [Z] [C] versent aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 13 janvier 2025 à effet au 18 janvier 2025 ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 24 mars 2025 ;

le décompte de la créance arrêtée au mois de septembre 2025 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que M. [G] [X] demeure redevable envers M. [S] [L] et M. [Z] [C] de la somme de 7.833,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025, échéance incluse.

M. [G] [X], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner M. [G] [X] à payer à M. [S] [L] et M. [Z] [C] la somme provisionnelle de 7.833,88 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de septembre 2025 échéance incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Il convient également de condamner M. [G] [X] au paiement, à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle de 780 euros.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, M. [G] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer.

Il sera en outre condamné à verser à M. [S] [L] et M. [Z] [C] une somme qu’il est équitable de fixer à 600 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [S] [L] et M. [Z] [C] et M. [G] [X], portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 12] ainsi qu’un parking au sous-sol n°34 situé à la même adresse sont réunies à la date du 24 mai 2025 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

CONDAMNONS M. [G] [X] à payer à M. [S] [L] et M. [Z] [C] la somme provisionnelle de 7 833,88 euros, arrêtée au mois de septembre 2025 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS, à défaut pour M. [G] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [S] [L] et M. [Z] [C] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS M. [G] [X] à payer à M. [S] [L] et M. [Z] [C] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du mois d’octobre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS M. [G] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS M. [G] [X] à payer à M. [S] [L] et M. [Z] [C] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à M. [G] [X] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 11] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE DIX-SEPT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,