TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 7]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08247 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YTFO

N° de Minute : L 25/00569

JUGEMENT

DU : 10 Novembre 2025

S.C.I. ASF INVEST, représentée par la SARL ADB GESTION ET PATRIMOINE FONCIER.

C/

[O] [L] [Z] [S]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. ASF INVEST, , dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par la SARL ADB GESTION ET PATRIMOINE FONCIER dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me [E] [W], gérant

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [L] [Z] [S], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 Septembre 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 12 juillet 2019, la société civile immobilière (SCI) ASF Invest, représentée par la société à responsabilité limitée (SARL) ADB gestion et patrimoine foncier a donné en location meublée à M. [O] [H], pour une durée initiale d’un an, un appartement situé [Adresse 5] Armentières (59280), moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la SCI ASF Invest a fait délivrer à M. [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 4 663,84 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été signifié par voie électronique à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 14 mai 2024.

Un état des lieux de sortie a été contradictoirement établi le 31 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 15 juillet 2024, la SCI ASF Invest a fait assigner M. [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de le voir, faute de conciliation et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

condamner à lui payer la somme de 9 748,67 euros au titre des loyers, charges et des réparations locatives,

condamner à lui payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 février 2025 lors de laquelle la SCI ASF Invest, représentée par son conseil, a oralement soutenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.

M. [H] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

A cette date, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 8 septembre 2025 afin de permettre à la demanderesse de régulariser son assignation à l’encontre de M. [B] et non [H].

Par acte de commissaire de justice, la SCI ASF Invest a fait assigner M. [B] aux mêmes fins.

L’affaire a été retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

La SCI ASF Invest s’en est rapportée aux demandes contenues dans l’acte introductif d’instance du 7 août 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens qu’elle développe au soutien de ses demandes, il sera renvoyé à son acte introductif d’instance en application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [B], assigné par remise de l’acte selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 10 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé produit par la SCI ASF Invest est redevable d’une somme de 4 885,07 euros arrêtée au 9 juillet 2024 au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2024 incluse.

M. [B] sera donc condamné à payer cette somme à la SCI ASF Invest, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025, date de l’assignation valablement délivrée.

Sur la demande de paiement des frais de remise en état du logement

Aux termes de l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Par ailleurs aux termes de l’article 7 d) de la même loi, il est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, la bailleresse ne produit aucun état des lieux d’entrée mais seulement un état des lieux de sortie contradictoirement établi le 31 mai 2024.

En application de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, la présomption de l’art. 1731 du code civil suivant laquelle s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives n’est pas applicable en ce qui concerne les baux d’habitation soumis à son régime qui est d’ordre public.Ainsi, le locataire sortant ne peut être tenu au paiement d’une somme au titre des réparations locatives si aucun constat contradictoire n’a été dressé à son entrée dans les lieux et si le bailleur ne démontre pas que les défauts relevés lui sont imputables.

En l’espèce, dans la mesure où il ne peut être présumé que le logement a été remis en bon état lors de l’entrée dans les lieux, la SCI Invest ASF échoue à rapporter la preuve que les dégradations consignées dans l’état des lieux de sortie sont imputables à M. [B].

Il convient donc de rejeter la demande de paiement des frais de remise en état du logement.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [B] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 13 mai 2024 dans la mesure où celui-ci était irrégulier en ce qui concerne l’identité du locataire.

Pour les mêmes motifs, M. [B] sera condamné à payer à la SCI ASF Invest la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la société civile immobilière ASF Invest, représentée par la société à responsabilité limitée ADB gestion et patrimoine foncier, la somme de 4 885,07 euros arrêtée au 9 juillet 2024 au titre des loyers et charges impayés, échéance de juin 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 ;

REJETTE la demande présentée par la société civile immobilière ASF Invest, représentée par la société à responsabilité limitée ADB gestion et patrimoine foncier, en remboursement des frais de remise en état du logement ;

CONDAMNE M. [O] [B] à payer à la société civile immobilière ASF, représentée par la société à responsabilité limitée ADB gestion et patrimoine foncier, la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [O] [B] aux entiers dépens qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer du 13 mai 2024;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE