TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/08712 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YUAS

N° de Minute : L 25/00280

JUGEMENT

DU : 28 Juillet 2025

S.C.I. LIBERTE

C/

[W] [O]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 28 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. LIBERTE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Justine CORDONNIER, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Mai 2025

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 28 Juillet 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2021, la S.C.I. LIBERTE a donné à bail à Madame [W] [O] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 610 euros, outre une provision sur charges 50 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 27 décembre 2023, la S.C.I. LIBERTE a fait signifier à Madame [W] [O] un commandement de payer la somme en principal de 12.693 euros, dans un délai de six semaines, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 2 janvier 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice le 18 juin 2024, la S.C.I. LIBERTE a fait citer Madame [W] [O] à comparaître devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE à l’audience du 16 décembre 2024 aux fins d’obtenir :

—  Le constat de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre elles faute pour le locataire de s’être acquitté des causes du commandement de payer signifié le 27 décembre 2023 ;

—  La condamnation de Madame [W] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et ce depuis le prononcé de la résiliation du bail jusqu’à la restitution effective des lieux ;

—  L’expulsion de Madame [W] [O] et celle de tout occupant de son chef ;

—  La condamnation de Madame [W] [O] à payer à la S.C.I. LIBERTE la somme de 15.918 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 mai 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 1er juillet 2021 ;

—  L’acquisition du dépôt de garantie au profit de la S.C.I. LIBERTE ;

—  La compensation du dépôt de garantie avec l’ensemble des sommes dont devrait être redevable Madame [W] [O] ;

—  La condamnation de Madame [W] [O] au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et le coût de la présente assignation.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 20 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 16 décembre 2024. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, la S.C.I. LIBERTE, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 20.433 euros au 1er décembre 2024, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Assignée par acte déposé à l’étude de commissaire de justice, Madame [W] [O] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

Par courrier électronique du 16 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a invité la requérante à produire, dans un délai de sept jours, un décompte de la créance telle qu’actualisée oralement à l’audience.

Par note en délibéré adressée au greffe de la juridiction le 20 décembre 2024, la requérante a fait état d’une créance locative d’un montant de 21.495 euros et a produit un décompte pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, présentant un solde de 2.852 euros, ainsi qu’un décompte pour la période du 1er janvier 2023 au 4 octobre 2024, présentant un solde de 12.683 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

Par jugement du 4 mars 2025, la présente juridiction a ordonné avant dire droit la réouverture des débats à l’audience du 19 mai 2025 aux fins de permettre à la requérante, le cas échéant, de saisir régulièrement la présente juridiction de sa demande en paiement de la somme de 21.495 euros et d’expliciter celle-ci au moyen d’un historique de compte idoine.

A l’audience du 19 mai 2025, la SCI LIBERTE a comparu représentée par son conseil.

Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l’audience, elle a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales, sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 9.296 euros au 1er mai 2025.

[W] [O] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, la présente décision sera réputée contradictoire dès lors qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, la CCAPEX a été saisie le 2 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 20 juin 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit de la location pour non-paiement du loyer ou des charges.

En outre, la S.C.I. LIBERTE justifie avoir signifié le 27 décembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 12.693 euros. Il ressort toutefois du dernier décompte produit par la requérante en pièce 8 que la locataire n’était en réalité redevable à cette date que de la somme de 7.373 euros.

Ce décompte permet d’établir qu’aucune somme n’a été payée par la défenderesse dans les deux mois de ce commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 février 2024.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [W] [O] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par la locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 645 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Madame [W] [O] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 28 février 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de mai 2025 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. LIBERTE verse notamment aux débats les pièces suivantes :

—  le contrat de bail souscrit entre les parties le 1er juillet 2021 ;

—  le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 27 décembre 2023 ;

—  le décompte de la créance arrêtée au 1er mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Il ressort de ces éléments que Madame [W] [O] demeure redevable envers la S.C.I. LIBERTE de la somme de 9.296 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Madame [W] [O], non comparante, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner Madame [W] [O] à payer à S.C.I. LIBERTE la somme de 9.296 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mai 2025, échéance de mai 2025 incluse, outre intérêts au taux légal, et au paiement, à compter de juin 2025 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle de 645 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la requérante ne justifie d’aucun préjudice distinct de celui que réparent les intérêts moratoires, lesquels courront à compter de la signification du présent jugement dès lors que la somme à laquelle la défenderesse est condamnée est inférieure à celle qui lui était réclamée aux termes du commandement de payer et de l’assignation.

Sur la demande présentée au titre du dépôt de garantie :

Dès lors que la défenderesse se trouve toujours dans les locaux loués, il n’y a pas lieu, à ce stade, de se prononcer sur la restitution du dépôt de garantie.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [O], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La situation économique de [W] [O] telle qu’elle résulte du diagnostic social et financier adressé à la présente juridiction, nécessairement obérée par la présente décision, commande de dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. LIBERTE et Madame [W] [O], portant sur le logement situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

CONDAMNE Madame [W] [O] à payer à la S.C.I. LIBERTE la somme de 9.296 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut pour Madame [W] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. LIBERTE à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Madame [W] [O] à payer à la S.C.I. LIBERTE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 645 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, à compter du 1er juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Madame [W] [O] aux entiers dépens ;

DIT n’y avoir lieu à indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Noémie LOMBARD