TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/00933 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTLU

SL/ST

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 21 OCTOBRE 2025

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 6] agissant poursuites et diligences de son Maire en exercice dûment habilité, Monsieur [H] [W]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par M^e Agathe DELESCLUSE, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Claire-Marie DUBOIS-SPAENLE, avocat au barreau de PARIS, plaidant

DÉFENDEUR :

M. [X] [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par M^e Aurélien CUVILLIER, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS, plaidant

PRÉSIDENT : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 21 Octobre 2025

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Monsieur [U] [V] a été propriétaire d’un appartement n°58 se trouvant au 5ème étage de l’immeuble situé au [Adresse 9][Adresse 1]), ci-après désigné l’appartement. Il a mis ce bien en location de courte durée à compter de septembre 2022.

Le 23 août 2024, la direction de l’habitat de la ville de [Localité 6] a dressé un procès-verbal de « constat d’une location meublée touristique illégale dans un local d’habitation en contravention de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitat ».

Par assignation délivrée à sa demande le 11 juin 2025, la ville de Lille a fait assignation devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond M. [X] [V] notamment afin de le voir condamné à lui verser une amende civile de 50 000 euros à raison de la transformation irrégulière de l’appartement.

L’instance a été enregistrée au greffe sous le n° RG 25/933.

Monsieur [V] a constitué avocat.

Appelée la première fois à l’audience le 1er juillet 2025, sur demande de l’une des parties, un renvoi a été ordonné à l’audience du 16 septembre 2025 lors de laquelle elle a été retenue.

Représentée, la ville de [Localité 6] a soutenu les prétentions figurant dans ses dernières écritures et notamment de :

— débouter M. [V] de ses demandes,

— condamner M. [V] à une amende civile de 50 000 euros pour transformation irrégulière de l’appartement précité,

— condamner M. [V] à lui verser 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner M. [V] aux dépens, en ce compris le coût de l’assignation, de la signification et de l’exécution du jugement à intervenir,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Représenté, M. [V] a soutenu les demandes détaillées dans ses dernières écritures, notamment de :

à titre principal,

— débouter la ville de [Localité 6] de ses demandes,

à titre subsidiaire, en cas de condamnation,

— limiter toute sanction à un euro symbolique ou à une somme strictement proportionnée au bénéfice net réellement perçu, en tenant compte de la situation financière et familiale de son foyer ne pouvant dépasser 5 000 euros,

en tout état de cause,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à venir en cas de condamnation,

— rejeter la demande formulée par la ville de [Localité 6] au titre des frais irrépétibles.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à l’espère, dispose :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 11] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

L’article L.631-7-1 A du même code, dans sa version applicable à l’espèce, indique :

« Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l’habitation à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble après avis, à [Localité 10], [Localité 8] et [Localité 7], du maire d’arrondissement concerné. Elle détermine également les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d’autorisations accordées à un même propriétaire personne physique.

Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement.

Le local à usage d’habitation bénéficiant de cette autorisation temporaire ne change pas de destination, au sens du troisième alinéa de l’article L.151-9 du code de l’urbanisme.

Lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ».

Il incombe à la ville de [Localité 6] d’établir l’existence d’un local à usage d’habitation et d’un changement illicite d’usage.

En l’espèce, les éléments versés par la ville de [Localité 6] étayent l’existence du règlement intérieur et des règles applicables invoquées, selon les deux périodes à distinguer, pour le changement d’usage d’un appartement.

Le défendeur admet avoir occupé pendant plusieurs années l’appartement qui constituait sa résidence principale avant de le mettre en location meublée de courte durée.

A ce titre, il fournit la copie des avis de taxes d’habitation qu’il dit avoir acquittées de 2005 à 2013, pièce n°3 défendeur. Le permis de construire, pièce n°8 demanderesse, et le plan du projet immobilier, pièce n°10 demanderesse, étayent la réalité de l’usage d’habitation et prive de pertinence l’affirmation du défendeur selon laquelle il est « impossible de savoir quel usage a été déclaré et reconnu par l’administration à l’issue de la construction ».

Monsieur [V] reconnaît que l’appartement a fait l’objet d’une location touristique entre le 1er septembre 2022 et le 13 septembre 2024.

La déclaration d’enregistrement, pièce 50 défendeur, dont le défendeur se prévaut, n’équivaut pas à une demande d’autorisation de changement d’usage de l’appartement.

Les éléments fournis par le défendeur pour invoquer sa bonne foi, pièces n°39 à 41 défendeur, ne sont pas probants. L’extrait du site de la ville de [Localité 6] datant du 27 janvier 2022 mentionne « vous devez obtenir une autorisation préalable délivrée par la mairie, même si ce changement d’usage n’est pas accompagné de travaux » s’agissant de location pour de courtes durées d’un logement qui n’est pas la résidence principale du propriétaire. L’extrait du 14 novembre 2023 mentionne que « La location pour de courtes durées d’un logement qui n’est pas la résidence principale (…) est soumise à autorisation de changement d’usage. La location (…) d’un logement meublé pour de courtes durées est également soumise à enregistrement auprès de la mairie ».

Le seul courriel produit par M. [V], daté du 17 août 2022, pièce n°50 défendeur, n’a pas vocation à l’affranchir de la règlementation existante à l’époque en vertu notamment des dispositions prises par délibérations de la MEL et répond à d’autre finalité.

L’existence du changement d’usage au sens du dernier alinéa de l’article L.631-7 précité est donc établie de même que le caractère illicite de ce changement d’usage dès le 1er septembre 2022 dès lors que M. [V] n’a sollicité aucune autorisation.

Sur le montant de l’amende

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à l’espèce, dispose :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

L’amende civile doit être fixée notamment en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi, des revenus procurés par la location illicite, notamment appréciés au regard de ceux procurés par une location classique, de la durée pendant laquelle s’est poursuivie cette location illicite, les diligences du propriétaire afin d’assurer un retour à l’usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, les parties conviennent que le défendeur a mis fin à la location touristique de l’appartement dès que la ville de [Localité 6] l’a informé ce qui doit être mis au crédit de M. [V].

Le tableau d’amortissement produit est au nom de sa concubine, pièce n°25 défendeur. Il affirme participer à son remboursement.

D’après son avis d’impôt 2025 sur le revenu 2024, M. [V] a perçu en 2024 un revenu net imposable moyen de 2 637,08 euros par mois. Il ne fournit aucun élément s’agissant de sa situation financière en 2025. L’année précédente, son revenu net imposable moyen s’élevait à 2 926,5 euros par mois.

Aucun revenu de location ne figure au titre sur son avis d’impôt 2025 sur le revenu 2024 contrairement aux avis des deux années précédentes.

Il justifie notamment des revenus de sa concubine.

Il en ressort qu’au temps de la pandémie, il a connu une diminution de ses ressources professionnelles sans qu’elle puisse justifier une violation des règles applicables à une location touristique.

Le 26 décembre 2024, M. [V] a vendu l’appartement au prix de 127 650 euros outre 4 000 euros pour des meubles selon l’acte régularisé devant notaire, pièce n°2 défendeur. Le contexte de contrainte financière invoqué par le demandeur concernant cette vente n’est pas objectivement étayé.

Le loyer hors charges perçu par M. [V] en 2022 dans le cadre d’un bail d’habitation s’élevait à 650 euros par mois. Le montant de la provision mensuelle pour charges s’élevant à 120 euros, pièce n°49 défendeur.

La location touristique de l’appartement par le biais du site Airbnb, selon les relevés 2022 à 2024, pièces 28 à 30 défendeur, a rapporté 53 397 euros à M. [V], soit une moyenne de 2 180 euros par mois environ. Ce dernier fait état des charges et frais qu’il a exposés pour l’appartement.

Le différentiel de revenu entre le mode de location classique et le mode de location touristique représente en moyenne 1 410 euros par mois.

La preuve de la bonne foi du défendeur n’est pas rapportée concernant l’illicéité du changement d’usage. En revanche, il a mis fin au trouble manifestement illicite résultant de la location touristique.

Compte tenu de ces éléments, l’amende civile dont est redevable M. [V] sera fixée à 33 000 euros au profit de la ville de [Localité 6].

Sur les dépens

L’article 695 du code de procédure civile précise ce que comprennent les dépens afférents aux instances. L’article 696 du même code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie et mentionne que les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n°91-647 et le décret n°2020-1717.

En l’espèce, M. [V] succombant, il convient de le condamner à supporter les dépens sans qu’il soit besoin d’en préciser le détail.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens,

(…)

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent (…) ».

Au vu des circonstances de l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, il convient de condamner M. [V] à verser 2 000 euros à la ville de [Localité 6] au titre des frais qu’elle a dû exposer dans le cadre de la présente instance.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 481-1 du code de procédure civile, lorsqu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile.

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le défendeur manque à démontrer l’existence de circonstances de nature à fonder une dérogation au principe de l’exécution provisoire de sorte qu’il sera débouté de sa demande visant à l’écarter.

DECISION

Le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant selon la procédure accélérée au fond, par jugement contradictoire rendu après débat en audience publique, en premier ressort,

Condamne M. [X] [V] à une amende civile de 33 000 euros (trente-trois mille euros) au profit de la ville de [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal ;

Condamne M. [X] [V] à verser à la ville de [Localité 6], prise en la personne de son représentant légal, 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [X] [V] aux dépens ;

Déboute M. [X] [V] de sa demande visant à écarter l’exécution provisoire du présent jugement ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE