TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 17]

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[Adresse 7]

[Localité 12]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [Localité 1]

@ : [Courriel 16]

N° RG 24/02614 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IZS

Minute : 26/00082

OPH EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 19]

Représentant : M^e Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [U] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 Février 2026

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 19]

[Adresse 5]

[Localité 13]

représenté par Maître Françoise CALANDRE-EHANNO, du cabinet de Maître Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [B]

[Adresse 8]

[Adresse 18]

[Localité 15]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 09 Janvier 2026 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, en présence de Monsieur Edouard LE RAY, auditeur de justice, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 06 Février 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 16 décembre 1971, l’OPH à loyer modéré de la ville de [Localité 15] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a donné à bail à M. [P] [B] et à Mme [Y] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 11].

M. [P] [B] est décédé le [Date décès 6] 1982.

Mme [Y] [B] est décédée [Date décès 4] 2021.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a appris par la famille de Mme [Y] [B] que les lieux objet du contrat de bail étaient occupés par son fils, M. [U] [B].

Par courrier simple en date du 29 mai 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a demandé à M. [U] [B], afin d’étudier son éventuel droit au transfert de bail, de lui transmettre un certain nombre de pièces justificatives.

Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer à M. [U] [B] une sommation interpellative d’avoir à indiquer et à justifier en vertu de quel titre il occupe les lieux. Le commissaire de justice a noté que M. [U] [B] lui a répondu : " le bail a été donné à M. [B] et ses enfants, suite à une demande d’acquisition du logement social dans le cadre de la loi Elan par la famille [B] qui occupe le logement depuis 1971. Un courrier a été envoyé à OPH EST ENSEMBLE HABITAT pour connaître et mettre en place toutes les formalités prévues par la loi ELAN. "

Par acte de commissaire de justice du 3 octobre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait délivrer à M. [U] [B] une sommation de quitter les lieux dans un délai de 4 jours, le considérant comme occupant sans droit ni titre.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 novembre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a fait assigner M. [U] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 7 février 2025, au visa des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et L. 621-2 du code de la construction et de l’habitat, aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du contrat de location du 16 décembre 1971 entre l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT et Mme et M. [B],

En conséquence,

Constater que M. [U] [B] occupe sans droit ni titre le logement n°72, 1er étage, [Adresse 9] ([Adresse 14]),

Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de M. [U] [B] du logement n°72, 1er étage, situé [Adresse 10]) ainsi que de tout occupant de son chef, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification du jugement à intervenir,

Dire et juger que l 'OPH EST ENSEMBLE HABITAT pourra procéder à ces expulsions au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

Ordonner la séquestration des meubles et effets personnels pouvant se trouver dans les lieux au choix du demandeur et ce aux frais risques et périls des occupants dans un garde-meubles, soit sur place,

Condamner M. [U] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 2 685,62 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues au 29 octobre 2024,

Condamner M. [U] [B] à payer, par provision à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyers et charges qui auraient été quittancés en l’absence de résiliation de bail, et ce à compter de la date de l’ordonnance à intervenir ce jusqu’à la restitution des lieux,

Condamner M. [U] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le défendeur aux entiers dépens, qui comprendront les frais de la présente assignation, ceux afférents à la signification et à l’exécution du jugement à intervenir.

A l’audience du 7 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 11 avril 2025 à la demande du conseil de M. [U] [B]. A l’audience du 11 avril 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 20 juin 2025 à la demande du demandeur. A l’audience du 20 juin 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 5 décembre 2025 à la demande de M. [U] [B] qui a indiqué que son conseil avait mis fin à sa mission et qu’il cherchait un nouvel avocat. A l’audience du 5 décembre 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 9 janvier 2026 à la demande de M. [U] [B].

A l’audience du 9 janvier 2026, M. [U] [B] a demandé le renvoi. Cette demande a été rejetée.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, représenté par son conseil, a maintenu les termes de son assignation et a indiqué que la dette était désormais de 57 euros.

M. [U] [B] a comparu en personne et a demandé l’annulation de la procédure.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [il peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. "

Sur la demande d’annulation de la procédure

M. [U] [B] n’ayant présenté aucun moyen au soutien de cette prétention, il convient de rejeter sa demande d’annulation de la procédure.

Sur la demande visant à voir constater la résiliation du bail

Aux termes de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 " Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— sans préjudice des sixième et septième alinéas de l’article 832 du code civil, au conjoint survivant ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. "

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT a versé aux débats le bail et les certificats de décès de M. [P] [B] et de Mme [Y] [K] épouse [B]. Il n’est pas rapporté la preuve de l’existence d’un occupant des lieux remplissant les conditions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 permettant de bénéficier du transfert du bail du 16 décembre 1971. Il convient donc de constater que ce bail est résilié depuis le décès de Mme [B].

Sur la demande d’expulsion

M. [U] [B] ne démontre pas être titulaire d’un titre pour occuper le local à usage d’habitation situé [Adresse 11].

L’atteinte au droit de propriété de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, est caractérisée et constitue un trouble manifestement illicite.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner à M. [U] [B] de quitter les lieux et de remettre les clés.

A défaut d’exécution volontaire, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef sera autorisée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande d’astreinte

L’article L. 421-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « par exception aux deuxième et troisième alinéas de l’article L. 131-2 les astreintes fixées pour obliger l’occupant d’un local à quitter les lieux ont toujours un caractère provisoire et sont révisées et liquidées par le juge une fois la décision d’expulsion exécutée. » L’article L. 421-2 du même code précise que « par exception au premier alinéa de l’article L. 131-2 le montant de l’astreinte une fois liquidée ne peut excéder la somme compensatrice du préjudice effectivement causé. »

En l’espèce, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour M. [U] [B] de quitter les lieux puisque la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution. La demande d’astreinte de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera donc rejetée.

Sur la demande de provision

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un préjudice, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Le demandeur doit démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Il résulte de la sommation interpellative que M. [U] [B] occupe les lieux litigieux depuis le 12 septembre 2024.

Or, en occupant les lieux sans droit ni titre, il a causé un préjudice au propriétaire résultant de l’indisponibilité des lieux et de la perte des loyers et des charges qu’il aurait pu tirer de la mise en location du bien.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT produit un décompte mentionnant une indemnité d’occupation mensuelle évoluant de 576,14 euros à 581,03 euros. M. [U] [B] n’a pas contesté le montant et l’a payé régulièrement. Il convient de retenir cette évaluation pour la période du 12 septembre 2024 à la date de l’audience. Le décompte mentionne une dette de 57,17 euros. Il convient de condamner M. [U] [B] à payer la somme provisionnelle de 57,17 euros au titre de l’indemnité d’occupation arrêtée au 7 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse

L’indemnité d’occupation mensuelle est fixée pour la période postérieure à l’audience au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution et M. [U] [B] sera condamné à payer cette indemnité mensuellle à compter du 6 février 2026, conformément à la demande et jusqu’à restitution des lieux manifesté par la remise des clés, le procès-verbal de reprise ou d’expulsion,

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du même code, il y a lieu de condamner M. [U] [B] qui succombe aux dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût de l’assignation du 7 novembre 2024 et de la signification de la présente ordonnance mais ne comprendront pas les éventuels frais d’exécution. La liste des frais compris dans les dépens de l’article 696 du code de procédure civile est une liste limitative et elle ne comprend pas les frais d’exécution de la décision.

La charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais. Dès lors, il n’y a pas lieu de dire que les frais d’exécution de la décision seront compris dans les dépens.

L’équité commande de condamner M. [U] [B] à verser à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 200 euros au titre des frais engagés dans la procédure et non compris dans les dépens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, Renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Rejette la demande d’annulation de procédure formulée par M. [U] [B],

Constate la résiliation du bail du 16 décembre 1971, conclu entre l’OPH à loyer modéré de la ville de [Localité 15] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT d’une part et M. [P] [B] et à Mme [Y] [B] d’autre part relatif à un local à usage d’habitation situé [Adresse 11] depuis le [Date décès 4] 2021,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 11], de M. [U] [B], occupant sans droit ni titre, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande visant à voir assortir la condamnation à l’expulsion d’une astreinte,

Condamne, par provision, M. [U] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 57,17 euros arrêtée au 7 janvier 2026 au titre des indemnités d’occupation échéance de décembre 2025,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [U] [B] à compter du 6 février 2026, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne M. [U] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée à compter du 6 février 2026 et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal de reprise ou d’expulsion,

Condamne M. [U] [B] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de l’assignation du 7 novembre 2024 et celui de la signification de la présente ordonnance mais ne comprendront pas les éventuels frais d’exécution,

Condamne M. [U] [B] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 février 2026.

Le Greffier Le Juge