TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/03673 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XD6E

N° de Minute : BX25/00064

JUGEMENT

DU : 30 Janvier 2025

S.A. CDC HABITAT

C/

[O] [N]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e FOLLET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [N], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e MARCHART, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Juin 2024

Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Mahdia CHIKH, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 30 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Catherine CHRUSCIELEWSKI, Juge, assistée de Chelbia HADDAD, Greffier

Par acte du 11 avril 2023, la S.A. CDC HABITAT a fait délivrer assignation à Monsieur [N] [O] [X] [E] pour faire :

— constater la résiliation du bail portant sur l’immeuble sis à [Adresse 11], avec un parking n°639 et ordonner l’expulsion de Monsieur [N] dans les 8 jours de la signification du jugement,

— condamner Monsieur [N] au paiement :

*d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer courant et des charges, soit 1044,26 euros à compter du 29 décembre 2022,

* de la somme de 41037,25 euros portée au 29 février 2024 à 55392,98 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur 36679,79 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

* de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’assignation a été adressée à Monsieur le Préfet par lettre électronique avec accusé de réception reçue le 17 avril 2023 conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il est expressément fait référence aux conclusions des parties visées le 11 janvier 2024 et le 7 mars 2024.

Par décision du 16 mai 2024 le Tribunal a ordonné la Réouverture des Débats sur la recevabilité de la demande de résiliation ainsi que sur le rapport d’intervention de la société STEMA.

Par note en délibéré du 14 mai 2024, la S.A. CDC HABITAT a produit le procès-verbal de constat effectué le 9 avril 2024 par la SAS WATERLOT et les factures des travaux réalisés par le Syndic au niveau de la toiture, suite à l’infiltration, en date des 15 mai 2020 et 28 juin 2022.

Pour sa part, le défendeur a produit en délibéré le rapport du SCHS de [Localité 9] en date du 3 mai 2024.

A l’audience du 13 juin 2024, la S.A. CDC HABITAT a justifié de la notification de l’assignation au Préfet.

Elle indique que le rapport de nüwa concerne bien le logement de Monsieur [N], et ne formule pas d’observation sur la note en délibéré du défendeur.

A l’audience du 13 juin 2024, la S.A. CDC HABITAT indique que la dette est de 57000 euros.

Cependant le dernier décompte est arrêté au 29 février 2024.

La S.A. CDC HABITAT ne conteste pas le préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire, si une condamnation devait être prononcée contre elle, elle sollicite que celle-ci soit compensée avec le montant des sommes dues par Monsieur [N] au titre des loyers.

L’Affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2024 puis prorogée au 17 novembre 2024 et 30 janvier 2025.

MOTIFS

* sur la demande de résiliation du bail :

Monsieur [N] a pris à bail le 20 septembre 2019 un logement avec parking sis à [Adresse 11] appartenant à la S.A. CDC HABITAT.

Un constat contradictoire d’état des lieux d’entrée a été établi le 30 septembre 2019.

Un commandement de payer a été délivré le 28 octobre 2022.

La CCAPEX a été saisie le 31 octobre 2022.

Les causes du commandement n’ont pas été soldées dans les deux mois.

Il convient d’observer qu’aucun versement n’a été effectué par Monsieur [N] depuis son entrée dans les lieux.

Enfin Monsieur [N] ne soulève pas l’exception d’inexécution.

A aucun moment, il n’a informé CDC HABITAT de ce qu’il avait pris un autre bail en mai 2020 auprès de la S.A. VILOGIA.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient donc réunies à la date du 28 décembre 2022.

Il convient, en conséquence, de constater la résiliation du bail relatif, au logement avec parking et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] et de tout occupant de son chef suivant les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Il y a lieu de proroger de 3 mois le délai pour quitter les lieux prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu de la période hivernale.

* sur les sommes dues :

L’occupation prolongée du logement avec parking après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

Sur la base du dernier loyer, cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme de 1044,26 euros, provision pour charges comprises, à compter de la résiliation du bail, et variera comme l’aurait fait le loyer ou la provision pour charges si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du relevé de compte versé aux débats que le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges impayés, s’élevait, au 29 février 2024 à la somme de 54870,80 euros, déduction faite des divers frais éventuellement inclus dans le décompte.

Monsieur [N] sera donc condamné à payer en deniers ou quittances valables à la S.A. CDC HABITAT la somme de 54870,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024 et la somme de 1044,26 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mars 2024 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Les intérêts sont dus au taux légal à compter du présent jugement.

Dans la mesure où Monsieur [N] n’a versé aucune échéance de loyer depuis le début du bail laissant sa dette s’aggraver à un montant conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de délais de paiement.

* sur les demandes reconventionnelles :

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Le bailleur est également tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaire au maintien en état et l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2022, satisfait aux critères de la décence un logement :

— qui assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— dont la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— dont les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En l’espèce, il est démontré que dès le 10 octobre 2019, Monsieur [N] se plaignait d’infiltrations auprès du bailleur.

Il indique qu’en période de pluies, il pleuvait dans l’appartement et qu’en décembre 2019 il apprenait qu’une expertise pour déterminer l’origine des fuites était prévue bien avant la remise des clefs.

Il indique qu’aucun travaux n’a été réalisé et que les désordres n’ont pas cessé et ont provoqué la survenance de nombreuses moisissures, l’air irrespirable, des murs boursoufflés de moisissures provoquant des odeurs pestilentielles et des écoulements très fréquents le long des murs et au sol.

Il conteste être à l’origine de l’obstruction des entrées d’air.

Il affirme également qu’il n’a jamais eu d’eau chaude ni de chauffage dans le logement malgré ses réclamations.

Le bailleur ne conteste pas l’existence d’infiltrations d’eau par la toiture, affirme qu’il a fait venir des entreprises et que les désordres ont cessé.

A cet égard il soutient que l’humidité persistait à l’intérieur du logement par suite d’un manque d’aération et d’entretien, toutes les ventilations ayant été bouchées par le locataire qui a laissé la situation se dégrader.

Il indique que plusieurs logements ont été proposés à Monsieur [N], tous refusés par ce dernier.

* sur les demandes reconventionnelles en réalisation de travaux et réfection du loyer :

Au termes de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Il dispose encore que le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à exécution des travaux."

Compte tenu de l’expulsion de Monsieur [N] et de sa qualité d’occupant sans droit ni titre depuis le 28 décembre 2022, date de la résiliation du bail, ce dernier n’est pas fondé à se prévaloir des dispositions protectrices des locataires visées à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

En conséquence, il convient de le débouter de sa demande en réalisation de travaux sous astreinte et en réfection du loyer pendant le cours des travaux.

* sur la demande de relogement :

Suivant l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Aux termes de l’article L521-3-1 du code de la Construction et de l’Habitation :

« I. Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaite ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant.

Si un logement qui a fait l’objet d’un arrêté de traitement de l’insalubrité pris au titre du 4° de l’article L511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer l’hébergement des occupants jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité. A l’issue, leur relogement incombe au représentant de l’Etat dans le département dans les conditions prévues à l’article L521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le coût de l’hébergement est mis à sa charge. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable.

II.- Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter ou lorsqu’est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d’habitation des locaux mentionnés à l’article L331-21 du code de la santé publique, ainsi qu’en cas d’évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Le propriétaire ou l’exploitant est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.

En cas de défaillance du propriétaire ou de l’exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l’article L521-3-2."

En l’espèce, Monsieur [N] qui sollicite un relogement, ne démontre pas que le logement ait fait l’objet au sens de l’article L521-3-1 du code de la construction et de l’habitation, d’une interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux, ni qu’une évacuation ait été ordonnée. De surcroît, il ne peut, en qualité d’occupant sans droit ni titre du logement, se prévaloir de telles dispositions protectrices.

La demande de relogement ne peut donc être favorablement accueillie.

* sur la demande indemnitaire formée au titre du préjudice de jouissance :

En application de l’article 6b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’assurer la jouissance paisible du logement.

L’état des lieux d’entrée mentionne une flaque d’eau au sol et des traces d’infiltrations sur le mur dans le séjour.

Il résulte des pièces du dossier que CDC HABITAT connaissait l’existence des infiltrations avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [N]. Monsieur [N] s’est manifesté auprès de son bailleur dès le 10 octobre 2019. Les conclusions de la société nüwa intervenue le 31 janvier 2020 sont les suivantes :

— les désordres constatées dans le séjour de Monsieur [N] au 8ème étage proviennent d’infiltrations d’eau pour une déchirure sur les relevés d’étanchéité en périphérie de la toiture terrase de l’appartement n°[Cadastre 3], situé à l’aplomb des dégâts,

— taches de moisissure dans les chambres proviennent de la condensation d’air au niveau des ponts thermiques au droit des dommages, suite à a ventilation insuffisante du logement, due à l’obstruction des entrées d’air dans le séjour et les chambres.

A aucun moment nüwa n’indique que l’obstruction est imputable à Monsieur [N].

Au surplus, il a été constaté que l’entrée d’air fixée sur le coffret du volet roulant dans le séjour, ne débouche pas à l’extérieur.

Les mesures d’humidité dans les chambres ne semblent pas avoir été réalisées (cf. mention : « Mesures d’humidité sans objet »).

Dès le 14 février 2020 un nouveau logement était proposé à Monsieur [N].

Par le même courrier, le bailleur l’informait qu’une entreprise était mandatée pour les infiltrations d’eau et les entrées d’air obstruées.

A aucun moment la responsabilité de Monsieur [N] n’etait invoquée.

Deux autres propositions de relogement vont suivre.

Au vu des pièces du dossier CDC HABITAT ne démontre pas de la responsabilité de Monsieur [N] dans l’échec de ces relogements.

Un bon de commande du 2 novembre 2020 a été établi auprès de la société Stema pour la reprise de l’étanchéité et le retrait de la mouse de ventilation.

Cependant le bailleur ne justifie pas de la réalisation de ces travaux. Une facture de juin 2022 est produite mais elle est au nom de IMMO de FRANCE.

Monsieur [N] justifie avoir pris à bail le 18 mai 2020 un autre logement auprès de S.A. VILOGIA.

Il indique avoir réintégré le logement CDC HABITAT à compter de mai 2023.

A l’appui de sa demande, Monsieur [N] produit :

— un rapport du Service Communal d’Hygiène et de Santé de la Ville de [Localité 9] en date du 5 février 2020 qui a permis de constater les faits suivants :

séjour : traces d’infiltration allant du plafond aux plinthes ; manifestation d’humidité sur le mur : développement de moisissures (aucune humidité mesurée en profondeur) ; le locataire signale une infiltration en cas de forte pluie,

chambre : traces d’infiltration allant du plafond aux plinthes ; manifestation d’humidité sur le mur : développement de moisissures (aucune humidité mesurée en profondeur) ; le locataire signale une infiltration en cas de forte pluie.

— un procès-verbal de constat d’huissier du 15 février 2024 qui constate la présence de fortes traces d’humidité dans la quasi-totalité des pièces sur les murs et les plafonds

— un rapport établi par le SCHS de [Localité 9] suite à la visite de contrôle du 20 mars 2024 dont il résulte que la situation n’a pas évolué depuis le 25 mars 2020, et que les désordres perdurent :

salle d’eau : présence de moisissures au plafond ; manifestation d"humidité, d’origine indéterminée, sur le parquet stratifié attenant à la salle d’eau : 90% d’humidité mesurée en profondeur

chambre du fond inoccupée : présence de moisissures, traces d’infiltration sur le pourtour de la fenêtre, 25% d"humidité mesurée en profondeur

chambre attenante à la salle d’eau : traces d’infiltration sur le mur de façade, entre 25 et 30% d’humidité mesurée en profondeur

ensemble du logement : les points d’eau chaude distribuent de l’eau insuffisamment chaude pour permettre un usage domestique normal.

L’absence récurrente d’eau chaude et de chauffage dans la résidence est établie au vu des mails produits par Monsieur [N].

Le procès-verbal de constat d’huissier réalisé le 9 avril 2024 à la demande de CDC HABITAT confirme l’absence d’eau chaude et la présence de l’humidité dans le logement.

Au vu des pièces produites le préjudice de jouissance allegué est parfaitement établi.

Compte tenu de sa durée et de son importance, il y a lieu de condamner CDC HABITAT à payer à Monsieur [N] la somme de 53247,62 euros.

Cette somme se compensera avec la dette locative.

Il n’apparait pas inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais irrépétibles et les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par décision rendue par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déclare l’action de la S.A. CDC HABITAT recevable ;

Constate la résiliation du bail conclu le 20 septembre 2019 entre la S.A. CDC HABITAT et Monsieur [N] [O] [X] [E] concernant l’immeuble et le parking n°639 sis à [Adresse 10] (8ème étage) à la date du 28 décembre 2022 ;

Accorde à Monsieur [N] un délai supplémentaire de 3 mois pour quitter les lieux ;

Dit qu’à défaut pour Monsieur [N] ainsi que pour tout occupant de son chef, d’avoir libéré le logement et le parking dans les 5 mois du commandement de délaisser, il pourra être procédé à leur expulsion, si besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rappelle qu’en application de l’article L433-1 du code des Procédures Civiles d’Exécution :

« Les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, il sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

Fixe à la somme de 1044,26 euros l’indemnité d’occupation mensuelle relative au logement avec parking ;

Dit que la part correspondant aux charges pourra être réajustée au cas où les charges réelles de l’année dépasseraient la provision ;

Condamne Monsieur [N] à payer deniers ou quittances valables à la S.A. CDC HABITAT à la somme de 54870,80 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Condamne Monsieur [N] à payer à la S.A. CDC HABITAT la somme de 1044,26 euros par mois au titre de l’indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux;

Rappelle à Monsieur [N] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire CERFA N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’Etat dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement

Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6] ;

Dit qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

Rejette la demande formée par le bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [N] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte, en réfection du loyer pendant le cours des travaux et de relogement ;

Condamne la S.A. CDC HABITAT à payer à Monsieur [N] la somme de 53247,62 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Ordonne la compensation entre le montant de cette indemnisation et la dette locative ;

Laisse les dépens à la charge de la S.A. CDC HABITAT ;

Rejette toute autre demande ;

Rappelle que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Le Greffier Le Juge