TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 04

N° RG 20/01953 – N° Portalis DBZS-W-B7E-UNSC

JUGEMENT DU 30 SEPTEMBRE 2025

DEMANDEUR :

Le Syndicat des Copropriétaires de la COPROPRIETE RESIDENCE [Localité 9], sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société EQUIT IMMOBILIER, représentée par Madame [C] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Hugues FEBVAY, avocat au barreau de DUNKERQUE

DEFENDEUR :

La S.A.S. SERGIC prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentée par M^e Kathia BEULQUE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente

Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente

Assesseur : Sophie DUGOUJON, Juge

Greffier

Yacine BAHEDDI, Greffier

DEBATS :

Vu la cloture différée au 30 Avril 2025.

A l’audience publique du 16 Juin 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 30 Septembre 2025.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au Greffe le 30 Septembre 2025 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.

Il existe à [Localité 6] un ensemble immobilier nommé Résidence [Localité 9] et soumis au statut de la copropriété.

La SAS Société d’Etudes et de Réalisation, de Gestion Immobilière de Construction (ci-après la société SERGIC) en a été le syndic pendant plusieurs décennies, jusqu’en 2018. La société Equit immobilier lui a succédé.

Par acte d’huissier du 11 mars 2020, le [Adresse 12] a fait assigner la société SERGIC devant le tribunal judiciaire de Lille afin d’engager sa responsabilité contractuelle au titre d’une mauvaise exécution de son mandat et d’obtenir une indemnisation.

Par ordonnance du 29 septembre 2022, le juge de la mise en état a principalement :

— Dit que la délivrance d’un quitus à la société SERGIC n’est pas une fin de non recevoir sur laquelle le juge de la mise en état doit statuer mais une défense au fond dans le cadre de l’action en responsabilité qui est soumise au tribunal ;

— Déclaré irrecevable comme prescrite l’action en responsabilité du syndicat des copropriétaires relativement :

— au recouvrement des charges de copropriété à l’égard de M. et Mme [V] (point A a de l’assignation pour 10,25 euros),

— au recouvrement d’un report de solde d’indemnités journalières de sécurité sociale à hauteur de 347,86 euros (point D de l’assignation, le total de la demande au titre des relations avec la sécurité sociale s’élevant à 814,25 euros),

— à l’indemnité d’occupation pour l’occupation d’un local compteur situé en sous-sol tel que décrit par Maître [F] le 11 avril 2018 et un local technique au rez-de-chaussée à droite tel que décrit par Maître [R] le 25 novembre 2019 relativement à la période antérieure au 11 mars 2015 (point S) ;

— Rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription relativement :

— à la souscription d’un contrat option “Excellence [Localité 7]”, auprès de la société Schindler (point M de l’assignation),

— aux baux des emplacements de stationnement (point T de l’assignation) ;

— Rejeté la demande de communication de pièces ;

— Invité le syndicat des copropriétaires à fournir des explications de fait sur le sens de la mention « Tableaux ne pas envoyer » et « ne pas envoyer » apposée sur ses pièces 8-67 et 8-87 ;

— Réservé les frais irrépétibles et les dépens de l’incident.

Les deux parties ont fait appel et par arrêt du 19 octobre 2023, la cour a infirmé la disposition déclarant irrecevable l’action en recouvrement des charges de copropriété à l’égard de M. et Mme [V] (point A a de l’assignation pour 10,25 euros), cette action étant déclarée recevable, et confirmé le surplus de l’ordonnance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— Le recevoir en son action indemnitaire menée à l’encontre de la société SERGIC, son précédent syndic de copropriété, en application des dispositions des articles 1991 et suivants du code civil ;

— Dire et juger que la société SERGIC en son agence d'[Localité 6] a commis de nombreuses fautes dans l’exécution de son mandat, dont il doit rendre compte au syndicat des copropriétaires requérant qu’il sera tenu ainsi d’indemniser ;

— Condamner en conséquence la société SERGIC à lui payer :

A – pour les fautes dans le recouvrement des charges, la somme de 9 760,03 euros,

B – au titre des fournisseurs présentant un compte débiteur, la somme de 487,41 euros,

C – au titre d’une erreur d’imputation d’honoraires, la somme de 17 euros,

D – au titre des indemnités journalières non perçues, la somme de 466,39 euros,

E – au titre des anomalies débitrices des rapprochements bancaires, la somme de 3 092,70 euros,

F – au titre des frais non imputés sur chèques impayés, la somme de 71,60 euros,

G – au titre de la TVA payée sur un taux erroné, la somme de 3 563,34 euros,

H – au titre de l’absence de libération de l’intégralité de l’emprunt par prêt à taux zéro (PTZ), la somme de 18 322,61 euros,

I – au titre de la mise à la charge de la copropriété d’une facture Ledieu due par la société SERGIC en sa qualité de locataire, la somme de 1 090,40 euros,

K – au titre du défaut d’imputation des badges d’accès distribués ou conservés, la somme de 1 278,75 euros,

L – au titre de l’obligation de remettre en place les portes coupe-feu en sous-sol,

M – au titre de la souscription onéreuse de prestations inutiles, la somme de 39 000 euros,

N – du chef de l’absence de respect des procédures de négociation des prestations devant être réalisées au profit du syndicat, la somme de 10 000 euros,

O – du chef de l’absence de mise en concurrence pour la mise en place de la télésurveillance des installations d’ascenseurs, la somme de 4 414,06 euros,

P – du fait de l’obligation de remplacement du système de désenfumage, la somme de 70 184,23 euros TTC,

Q – du fait du remplacement des extincteurs, équipements de protection contre l’incendie, la somme de 4 087,24 euros TTC,

R – au titre du défaut d’entretien des canalisations eaux vannes, eaux usées, la somme de 5 000 euros,

T – au titre des anomalies des baux des parkings, la somme de 7 537,10 euros,

U – au titre de la rétention abusive des charges par la société SERGIC, la somme de 525,65 euros,

V – au titre du contentieux portant sur le mur mitoyen (propriété [J]), son entretien et les dégâts qu’il a causé, la somme de 6 000 euros,

W – au titre du défaut de restitution des deux jeux complets de clés avec bip, la somme de 2 000 euros ;

— Ordonner sous astreinte la libération des parties communes transformées par la société SERGIC en local d’archives afin de faire cesser cette occupation sans droit ni titre, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant un délai de trois mois débutant un mois après la signification de la décision à intervenir, passé lequel délai de 4 mois, il sera à nouveau statué ;

— Fixer à 100 euros mensuellement cette indemnité d’occupation à compter du 11 mars 2015, soit un total de 12 300 euros pour un décompte arrêté au 11 juin 2025 ;

— Condamner la société SERGIC à payer en sa qualité d’occupant sans droit ni titre une même indemnité d’occupation depuis l’achèvement du mandat de syndic de copropriété et jusqu’à la libération effective de cet espace ;

— Débouter la société SERGIC en l’ensemble de ses chefs de demande et prétention ;

— Condamner la société SERGIC en application de l’article 700 du code de procédure civile à payer la somme de 15 000 euros, ainsi qu’en tous les dépens en ce compris le coût des procès-

verbaux de constat dressés par Maître [T] [F] le 11 avril 2018 et Maître [L] [R] le 25 novembre 2019.

Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 8 novembre 2024, la société SERGIC demande au tribunal de :

Vu les dispositions des articles 1991 et suivants du code civil,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions qui n’ont pas été jugées irrecevables comme prescrites ; plus largement de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens de l’instance.

Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du syndic :

Sur la portée du quitus :

Le litige oppose le syndicat des copropriétaires c’est à dire la collectivité des copropriétaires à son ancien syndic.

A la lecture des procès verbaux d’assemblée générale, le syndic a systématiquement obtenu quitus de sa gestion de l’exercice 1979 à l’exercice 2016.

Comme précédemment retenu dans l’ordonnance d’incident, le quitus peut être défini comme l’approbation donnée par les copropriétaires aux initiatives prises par le syndic ou la reconnaissance par le mandant de ce que le mandataire s’est acquitté de la gestion qu’il avait promis de faire de ses affaires.

Toutefois, sa portée ne peut pas être infinie puisque l’approbation ou la reconnaissance doit être précédée d’une information suffisante des copropriétaires.

Dès lors, le quitus n’emporte renonciation à rechercher la responsabilité du syndic que sur les informations explicitement soumises à l’approbation des copropriétaires, toute renonciation à un droit devant être explicite et non équivoque. Les copropriétaires s’entendent de l’assemblée générale et non du seul conseil syndical.

Dans ces conditions, le seul vote d’un quitus au syndic ne peut pas en lui-même faire obstacle à la recherche de la responsabilité du syndic par le syndicat.

Au-delà de la recevabilité de l’action en responsabilité qui formait l’objet de l’incident, ce quitus ne forme pas un obstacle de principe à toutes les demandes du syndicat des copropriétaires. Il devra être examiné -pour chacune- si, lorsque l’assemblée a donné quitus, elle avait connaissance des faits présentement invoqués et si elle a ainsi, sans équivoque approuvé les initiatives ou abstentions du syndic.

Sur le régime de responsabilité et la charge de la preuve :

Le litige ne peut être résolu que sur le plan contractuel, la société SERGIC ayant été le mandataire du syndicat des copropriétaires.

Le tribunal n’entend donc pas utiliser le terme de faute, qu’il réserve au domaine extracontractuel, mais raisonner en terme de manquement à une obligation contractuelle.

Il revient au demandeur d’identifier laquelle des obligations contractuelles du mandataire dont il était créancier aurait été inexécutée ou mal exécutée ou exécutée avec retard. Il supporte ensuite la charge de la preuve quant à son dommage et au lien de causalité entre le manquement et le dommage.

Débiteur des obligations nées du contrat de mandat, le syndic supporte la charge de la preuve de la bonne exécution des obligations litigieuses.

A – Sur le recouvrement des charges :

Le syndic est obligé de recouvrer les charges dues par les copropriétaires au syndicat des copropriétaires.

Il n’est pas allégué que le syndic aurait omis d’annexer à la convocation de chaque assemblée générale les documents comptables règlementairement exigés, en ce compris l’état financier après répartition présentant notamment l’état des créances et des dettes dont la liste des copropriétaires débiteurs à la date de la clôture de l’exercice comptable.

Toutefois, cet état est, par nature, figé à l’instant de la clôture de l’exercice comptable, et n’inclut pas de précision sur les diligences accomplies ou non pour recouvrer les créances. Le quitus n’emporte donc aucune libération de la société SERGIC.

a, b, c, d, l, n) Selon les pièces du syndicat, les copropriétaires sont devenus débiteurs de sommes particulièrement modiques, inférieures à 25 euros, postérieurement à la cession de leurs lots.

Le syndicat reprochant spécialement, un défaut de recouvrement à l’occasion des ventes, le manquement n’est pas caractérisé.

Comme l’admet le syndicat des copropriétaires, après une mutation, il devient difficile de recouvrer une somme faible, les frais de recouvrement pouvant être supérieurs au montant à recouvrer.

e, f, g, h, j, k, m, q, r, s) En revanche, alors que la société SERGIC ne conteste pas que les copropriétaires sont débiteurs de sommes consistantes depuis des années ou de sommes même modestes mais dues depuis une date antérieure à l’enregistrement de la mutation ou à cause de cet enregistrement, il ne justifie ni d’une opposition sur le prix de vente ni d’aucun effort de recouvrement des créances, ni de l’accord du syndicat des copropriétaires pour renoncer au recouvrement.

Le manquement est caractérisé.

Ce manquement n’est pas la cause de la perte du montant de la créance mais de la perte d’une chance de recouvrer, laquelle doit être considérée comme très importante, la vente étant habituellement l’occasion de solder les comptes.

Ces créances n’étaient (en l’état des pièces versées au débat) pas juridiquement impossibles à recouvrer pour le nouveau syndic mais le recouvrement aurait nécessité des dépenses que le syndicat des copropriétaires aurait dû avancer sans connaître l’issue de son entreprise, ce qui n’était pas le cas à l’occasion de chaque vente.

Cette perte de chance peut être évaluée à 90 % du montant de la créance soit :

(2 688,84 + 158,74 + 872,16 + 77,78 + 307 + 84 + 206,82 + 38,09 + 307 + 307)x0,90 = 4 299,69

i, o, p) Lorsque le compte est devenu débiteur postérieurement à la vente à raison d’un enregistrement manifestement tardif de la dette, le manquement à l’obligation de diligence est caractérisé.

Tel les le cas de :

— l’enregistrement au 13 novembre 2016 du rejet d’un prélèvement automatique effectué le 5 août 2015,

— l’annulation enregistrée le 9 août 2018 d’une écriture comptable du 27 septembre 2017,

— l’enregistrement au 21 juin 2018 de l’impayé d’un chèque dont le montant a été porté au crédit le 27 décembre 2017.

Il est également, pour les motifs retenus plus haut, la cause d’une perte importante, évaluée à 90 %, de chance de recouvrer la somme à l’occasion de la vente, soit :

(373,54 + 446,42 + 3 726,02) x 0,90 = 4 091,38

En conséquence, la société SERGIC doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 391,07 euros.

B – Sur le compte débiteur des fournisseurs :

Il n’est pas contesté qu’à la date de changement de syndic, le syndicat des copropriétaires détenait des créances à l’égard de 4 fournisseurs : un fournisseur de produits d’hygiène, un supermarché,un fournisseur d’électricité et un fournisseur de prestation d’interphonie ou contrôle d’accès.

Aucun quitus n’a été donné sur l’exercice 2018.

La société SERGIC fournit des explications quant à l’existence d’avoirs avec ces fournisseurs habituels de la copropriété mais pas de pièces, étant rappelé qu’elle a restitué les archives lorsque son mandat a pris fin.

La seule existence d’une créance du syndicat à l’égard de ces 4 fournisseurs à tel instant, n’implique pas nécessairement un manque de rigueur dans la tenue de la comptabilité ou la manière d’effectuer les paiements.

A supposer que le solde des comptes de ces 4 fournisseurs corresponde à un manquement de la société SERGIC à son obligation, le juge de la mise en état a refusé d’ordonner la communication des grands livres pour les années 2019 et 2020 au motif qu’il revenait au syndicat, en sa qualité de demandeur à l’instance, de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice né, actuel et certain alors que la société SERGIC conteste avoir trop payé et conteste la persistance de la créance alléguée.

La preuve de l’actualité du dommage invoqué n’est pas rapportée.

La demande doit être rejetée.

C – Sur l’imputation d’honoraires :

Il n’est pas contesté que la copie du carnet d’entretien est faite à chaque mutation de la propriété d’un lot et que le syndic prélève des honoraires pour cette prestation.

Il n’est pas contesté que la société SERGIC s’est fait régler des honoraires pour des prestations “individuelles” entre le 31 janvier et le 22 juin 2018 à hauteur de 2 603 euros mais n’a imputé que 2 586 euros aux copropriétaires concernés, soit une différence de 17 euros.

Aucun quitus n’a été donné sur cette période.

Si elle explique qu’il suffit de rechercher le copropriétaire en examinant la liste des mutations enregistrées sur la même période, elle se garde d’expliquer pourquoi elle ne l’a pas fait elle-même, non pas dans le cadre de l’instance mais lorsqu’elle était le syndic.

Le manquement à l’obligation de diligence est donc caractérisé et il est la cause d’un dommage qui doit être évalué à 17 euros.

En conséquence, la société SERGIC doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 euros.

D – Sur les indemnités journalières :

Il n’est pas contesté qu’un salarié a été en congé pour maladie du 20 février au 14 mars 2017 tandis que la CPAM n’a indemnisé que du 20 au 28 février 2017, d’où un manque de 466,39 euros.

Aucun quitus n’a été donné sur cette période.

Il appartenait à la société SERGIC de s’efforcer de recouvrer cette somme, ce qu’elle ne justifie pas avoir fait entre mars 2017 et juin 2018, ce qui caractérise un manquement à son obligation de diligence.

Toutefois, la suite directe et immédiate de ce manquement n’est pas la perte de cette somme puisque le nouveau syndic est en charge de son recouvrement depuis juin 2018 et que le débiteur peut être considéré comme solvable.

Le juge de la mise en état a refusé d’ordonner la communication des grands livres pour les années 2019 et 2020 au motif qu’il revenait au syndicat, en sa qualité de demandeur à l’instance, de rapporter la preuve de l’existence d’un préjudice né, actuel et certain.

La preuve de l’actualité du dommage invoqué n’est pas rapportée.

La demande doit être rejetée.

E – Sur le rapprochement bancaire :

La pièce E-1, telle qu’elle est présentée -en copie- au tribunal est un rapprochement bancaire effectué par la société SERGIC le 13 août 2018 qui porte certes la trace de l’emploi de feutres fluorescents et de mentions manuscrites sans être inexploitable.

Le tribunal ne peut évidemment pas déterminer qui, de l’ancien ou du nouveau syndic, a altéré la présentation de ce tableau imprimé.

La société SERGIC, obligée de tenir exactement la comptabilité du syndicat, n’explique pas pourquoi il figure, sur une pièce établie par elle-même, en août 2018, :

— deux écritures datant des 5 et 25 janvier 2018 portant respectivement sur 52,96 et 574,05 euros non comptabilisées,

— quatre écritures comptables datant des 3 février 2017, 26 mars 2018, 12 mars 2018 et 14 mars 2018 portant respectivement sur 292,30 euros, 653,47 euros, 848,82 euros et 44,09 euros non passées an banque.

Le manquement est caractérisé.

Aucun quitus n’a été donné sur cette période.

Il en résulte un dommage consistant dans le fait que des sommes qui devraient s’y trouver ne sont pas sur le compte bancaire du syndicat à hauteur de 2 465,69 euros.

En conséquence, la société SERGIC doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 465,69 euros.

F – Sur les frais sur chèques impayés :

Il est constant que la société SERGIC a enregistré à l’unique date du 1er août 2018 des “frais chèque impayé” dans les comptes du syndicat des copropriétaires pour un montant total de 71,60 euros.

Au demeurant, il s’agit précisément de la totalité des “frais chèque impayé” sur la période du 1er janvier 2018 jusqu’à la fin de sa gestion.

Il n’a été donné aucun quitus sur cette période.

Pas un seul de ces frais ne se retrouve sur la liste des opérations sur le compte bancaire du syndicat ouvert à la Banque populaire entre le 10 juillet et le 3 août 2018 date d’exécution du virement du solde du compte.

Ceci étant, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires montrent que la banque a accepté de délivrer “les relevés sur l’année 2018 ainsi que ci-dessous les dernières opérations” c’est à dire celles allant du 19 juin (et non du 10 juillet) au 3 août 2018.

Le syndicat des copropriétaires se garde de produire les relevés sur l’année 2018, qu’il a pourtant obtenus, et qui doivent préciser quels sont les chèques qui se sont avérés impayés.

L’existence du dommage allégué consistant dans l’impossibilité d’obtenir paiement par les auteurs des chèques de ces frais (tout à fait distinct de l’énergie qu’il faut possiblement déployer pour retrouver l’information dans les comptes dont l’indemnisation n’est pas demandée) n’est donc pas établie.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

G – Sur le taux de TVA payée :

Le syndicat des copropriétaires produit le relevé des dépenses HT et TTC de 2017 et 2018 élaboré par la société SERGIC et une liste récapitulative des erreurs.

Il n’a été donné aucun quitus sur cette période.

A défaut de précision dans les conclusions, le tribunal comprend que le syndicat des copropriétaires se réfère implicitement à l’article 279-0 bis du code général des impôts dans sa version en vigueur du 30 mai 2014 au 16 février 2025 issue du décret n°2014-549 du 26 mai 2014 et de la loi n°2011-1978 du 28 décembre 2011, selon lequel :

“ 1. La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 10 % sur les travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien autres que ceux mentionnés à l’article 278-0 bis A [certaines prestations de rénovation énergétique] portant sur des locaux à usage d’habitation, achevés depuis plus de deux ans, à l’exception de la part correspondant à la fourniture d’équipements ménagers ou mobiliers ou à l’acquisition de gros équipements fournis dans le cadre de travaux d’installation ou de remplacement du système de chauffage, des ascenseurs, de l’installation sanitaire ou de système de climatisation dont la liste est fixée par arrêté du ministre chargé du budget.

[…]

3. Le taux réduit prévu au 1 est applicable aux travaux facturés au propriétaire ou, le cas échéant, au syndicat de copropriétaires, au locataire, à l’occupant des locaux ou à leur représentant à condition que le preneur atteste que ces travaux se rapportent à des locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans et ne répondent pas aux conditions mentionnées au 2. […]”

La société SERGIC a enregistré les prestations concernées dans des rubriques “entretien réparation” ou “maintenance” de divers équipements.

Sur les opérations contestées, il a été acquitté une TVA à 20 % alors qu’il s’agissait de travaux d’entretien portant sur des locaux à usage d’habitation achevés depuis plus de deux ans et facturés au syndicat des copropriétaires.

Le manque de vigilance de la société SERGIC, professionnel de la gestion, est avéré.

La suite directe et immédiate de ce manquement consiste dans le paiement par le syndicat des copropriétaires d’une somme qui n’était pas réellement dûe, soit 3 563,34 euros.

En conséquence, la société SERGIC doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 563,34 euros.

H – Sur la libération du prêt à taux zéro (PTZ) :

S’il n’est pas contesté qu’un emprunt collectif a été souscrit à hauteur de 90 509,39 et 130 159,90 euros pour d’importants travaux dont le coût s’élevait à 290 000 et 310 000 euros et que le prêteur n’a débloqué que 83 751,09 et 118 595,56 euros, les 18 et 28 décembre 2017, il n’est pas établi que cette situation serait en elle-même révélatrice d’un manquement du syndic.

Il n’a été donné aucun quitus sur cette période.

Le syndicat des copropriétaires ne produit pas les factures du constructeur dont le paiement était exigible en décembre 2017.

De surcroît, il n’établit pas que ce versement partiel du prêt lui causerait un dommage et singulièrement que le syndicat des copropriétaires supporterait personnellement la charge de la différence.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

I – Sur la facture de la société Ledieu :

Cette société a facturé une prestation de fourniture et pose d’un fourreau et d’une moulure pour faire passer une fibre optique fournie par le client depuis la cave jusqu’à la baie informatique située dans les bureaux au rez-de-chaussée.

Il n’a été donné aucun quitus sur cette période.

Le syndicat affirme qu’il s’agissait de desservir uniquement les bureaux de la société SERGIC sans en rapporter la preuve.

Il n’est pas établi que la société SERGIC aurait manqué à l’une de ses obligations.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

K – Sur l’imputation du coût des badges d’accès :

Il est constant que le syndicat s’est fait livrer 105 badges d’accès à la tour A pour un coût global de 1 278,75 euros, facturés en janvier et février 2018.

Il n’a été donné aucun quitus sur cette période.

Le syndicat affirme ne pas pouvoir imputer le coût de chaque badge au copropriétaire qui en a bénéficié à défaut de justification de leur distribution.

Le tribunal ne peut pas exiger du syndicat des copropriétaires la preuve d’un fait négatif (l’inexistence de la liste des bénéficiaires des badges) mais doit tenir compte du fait que la société SERGIC a restitué les pièces au syndicat des copropriétaires de sorte qu’elle ne les détient plus.

En ne présentant pas le relevé du compte des copropriétaires de la tour A de janvier à août 2018, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve du défaut allégué d’imputation de la dépense aux copropriétaires bénéficiaires de ces badges.

Il n’est pas établi que la société SERGIC aurait manqué à l’une de ses obligations.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

L – Sur les portes coupe-feu en sous-sol :

Il est établi que le syndicat a commandé des portes coupe-feu pour les tours A et B.

Le syndicat n’établit en revanche pas que les travaux facturés seraient différents de ceux décidés aux résolutions 20 et 21 de l’assemblée générale du 23 mai 2018 ni que la société SERGIC aurait fait déposer puis disparaître des portes coupe-feu.

Il n’est pas établi que la société SERGIC aurait manqué à l’une de ses obligations.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

M – Sur la souscription onéreuse de prestations inutiles :

Le syndicat n’établit pas que la société SERGIC aurait souscrit le contrat “excellence confort” depuis 2005 et jusqu’à 2015.

Il n’est en revanche pas contesté que le contrat qui s’exécutait lors de l’envoi de la dernière facture de juillet 2018 est le contrat d’application à la Résidence [Localité 9] du contrat cadre de référencement tel que versé au débat et souscrit en juin 2016.

Il doit être constaté que la société Schindler a facturé, en exécution de ce contrat, la somme de 2 567,98 euros TTC pour le 2ème trimestre 2018, ce qui revient à 10 263,92 euros par an.

Puis sollicitée avec un concurrent, elle a proposé un contrat à 7 052,10 euros par an.

Si le contrat choisi peut permettre l’inclusion au forfait de la pose des matériels non inclus et l’application d’une “franchise de 30 %” sur le coût des pièces non incluse en raison de leur âge et de leur nature, il doit être fait le constat qu’il est onéreux.

Sans pouvoir affirmer que la société SERGIC a souscrit des prestations inutiles, le tribunal doit constater qu’elle a sélectionné des prestations plus onéreuses sans qu’il soit démontré que le syndicat en avait besoin.

La suite directe et immédiate de ce manquement consiste dans un surcoût pour le syndicat de juin 2016 à juin 2018 de : (10 263,92 – 7 052,10) x2 = 6 423,64 euros.

Il n’est pas démontré que lorsque la société SERGIC a demandé le quitus, elle aurait fourni une information suffisante aux copropriétaires sur cette question.

En conséquence, la société SERGIC doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 423,64 euros.

N – Sur les procédures de négociation des prestations :

Le syndicat des copropriétaires n’indique pas sur quelle période se serait constitué le dommage invoqué consistant dans le paiement d’un surcoût des prestations lié à une carence dans la mise en concurrence.

Il demande une indemnisation à caractère forfaitaire et sans préciser d’ailleurs quels seraient les contrats conclus sans mise en concurrence préalable conformément au seuil défini en assemblée générale, ce qui n’est pas possible alors qu’il lui revient d’évaluer le montant de son dommage.

Jusqu’en 2016, la société SERGIC a obtenu quitus de sa gestion de sorte que le syndicat a admis la manière de gérer de la société SERGIC, le cas échéant en s’affranchissant des règles qu’il entendait pourtant lui imposer en matière de mise en concurrence.

Quant au changement de la poulie de l’ascenseur B2, l’assemblée générale du 23 mai 2018 a ratifié dans sa résolution 24 les travaux pour 6 435,81 euros TTC.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

O – Sur la mise en concurrence relative à la télésurveillance des installations d’ascenseurs :

Concernant l’installation d’une téléalarme dans les ascenseurs A1 et A2, la société SERGIC se contredit elle-même aux dépens de son contradicteur lorsqu’elle fait valoir le contrat cadre de reférencement conclu avec Schindler et se plaint qu’il n’est pas versé au débat la convocation de l’assemblée qui a décidé l’installation de la télésurveillance des ascenseurs.

Il est certain qu’elle n’a pas fait de mise en concurrence mais eu recours au prestataire référencé.

D’autre part, produisant elle-même les procès verbaux des assemblées générales, il doit être constaté que la télésurveillance des ascenseurs n’a été évoquée ni à l’assemblée du 31 mai 2016, ni à celle du 20 octobre 2016, ni à celle du 25 avril 2017, ni à celle du 26 juin 2017 alors que la commande a été passée le 17 mai 2018.

Il n’a été donné aucun quitus pour 2018.

Le manquement à l’obligation de mise en concurrence pour les prestations de plus de 4 000 euros votée en 2015 alors que la prestation s’est élevée à 9 254,06 euros TTC est établi.

Toutefois, le syndicat n’établit pas que la prestation proposée par une société concurrente en novembre 2018 serait équivalente. De plus, le prix de 4 400 euros invoqué est précisé HT (et non TTC) et “dans le cadre d’une reprise sous contrat des ascenseurs” ce que le tribunal comprend comme une condition de se faire attribuer, en même temps, un contrat de maintenance des ascenseurs.

L’existence du dommage invoqué consistant dans la différence de prix n’est pas établie.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

P – Sur le désenfumage :

En premier lieu, le tribunal relève que la lecture des rapports d’intervention de la société Securi+ de septembre 2016 et janvier 2017 est difficile à raison de l’emploi systématique de sigles mais croit comprendre que cette société est intervenue pour effectuer la maintenance annuelle des “EPLI” 2016 et 2017, mise en conformité du parc des extincteurs et du réseau des blocs de secours et recherche corrective de plusieurs extincteurs mais un relevé non réalisé sur l’alarme en raison d’un défaut de conception.

Il n’y est fait aucune mention du système de désenfumage.

Le registre des contrôles techniques de sécurité est quant à lui très difficile à lire et a fortiori à comprendre car les pages ont été mal photocopiées (le registre qui doit être en format “paysage” a été copié en “portrait”).

Au-delà de cette difficulté, ces pièces ne sont pas de nature à établir que le système de désenfumage des 2 tours aurait du être remplacé en raison d’une insuffisance de son entretien.

Pareillement, la nécessité d’évacuer d’une cuve au 16ème étage pour procéder aux travaux de désenfumage ne peut pas résulter d’une insuffisance de la gestion faite par la société SERGIC.

Il n’est pas établi que la société SERGIC aurait manqué à l’une de ses obligations.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

Q – Sur les extincteurs, équipements de protection contre l’incendie :

Contrairement à ce que soutient le syndicat, le rapport de la société Sicli n’affirme pas que les extincteurs n’ont pas été entretenus, outre qu’il a été vu ci-dessus que la société Securi+ les a entretenus jusqu’à 2017.

Pour certains extincteurs elle n’a pas fait de révision décennale car elle a proposé le remplacement, ce qui signifie nécessairement que les extincteurs étaient en fin de vie ce qui ne peut pas résulter d’une insuffisance de la gestion par la société SERGIC mais exclusivement de l’écoulement du temps.

Pour d’autres, elle les a jugés inutilisables en raison de chocs sur la cuve. En l’absence d’allégation de dégradations commises par la société SERGIC, de tels chocs ne peuvent pas être imputés à une insuffisance de sa gestion.

Il n’est pas établi que la société SERGIC aurait manqué à l’une de ses obligations.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

R – Sur l’entretien des canalisations eaux vannes, eaux usées :

La société SERGIC n’allègue pas avoir fait procéder à l’entretien des canalisations d’eaux usées.

Le manquement à l’obligation de veiller à la conservation de l’immeuble est caractérisé.

Il n’est pas démontré que lorsque la société SERGIC a demandé le quitus, elle aurait fourni une information suffisante aux copropriétaires sur cette question.

Il n’est pas contesté que les canalisations d’évacuation des eaux usées se sont bouchées en août 2018 et en janvier 2019 et qu’une société est intervenue pour procéder d’abord à deux reprises au débouchage avec un véhicule hydrocureur puis à une inspection par une caméra qui lui a permis de conclure de manière particulièrement énigmatique que le problème d’évacuation était dû à une rétention provoquée par :

“- piquages pénétrants,

— l’état intérieur de la colonne fonte,

— les rejets [Localité 8] des logements.”

Cette société a préconisé de réaliser un entretien préventif par ensemencement de bactéries.

Ces pièces n’établissent pas que la cause des deux bouchons et donc la nécessité du débouchage résiderait dans une insuffisance de l’entretien des canalisations imputable à la gestion faite par la société SERGIC.

Si l’entretien préventif approprié de ces canalisations consiste dans un ensemencement, alors il est normal que le syndicat des copropriétaires en supporte le coût, cette dépense ne résultant pas de l’insuffisance de la gestion de la société SERGIC.

Au surplus, l’existence de l’augmentation alléguée du coût de son assurance à raison de l’évolution de sa “sinistrabilité” n’est pas établie

En conséquence, la demande doit être rejetée.

S – Sur l’occupation des parties communes transformées en local d’archives :

L’action en paiement d’une indemnité d’occupation pour ces locaux a été déclarée prescrite pour la période antérieure au 11 mars 2015.

La société SERGIC ne conteste pas qu’elle occupe le local des compteurs et de la baie de téléphonie comme cela a été constaté par un huissier les 11 avril 2018 et 25 novembre 2019.

La société SERGIC ne conteste pas qu’il s’agit de parties communes et ne justifie d’aucun droit ou titre d’occupation.

Il ne s’agit pas d’un acte en rapport avec la manière dont elle gère l’immeuble et le quitus donné à sa gestion est inopérant.

Dès lors, cette occupation doit cesser et la société SERGIC devra libérer les lieux.

Compte tenu de l’absence de libération volontaire malgré la forte dégradation des relations entre les parties et la durée de la présente instance, il convient d’ordonner une astreinte.

Au vu de la taille réduite et de la configuration malcommode des lieux, telles qu’elles peuvent être appréhendées à la lecture des constats d’huissier, le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé à la somme de 75 euros par mois. Elle est due à compter du 12 mars 2015 et jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant d’un local situé à l’intérieur de la copropriété à laquelle la société SERGIC n’a plus accès, le tribunal entend prévoir d’office des modalités de prévenance afin d’éviter les difficultés d’exécution.

Le tribunal ne parvient pas à comprendre pourquoi il est demandé de condamner également la société SERGIC à payer la même indemnité d’occupation à compter de l’achèvement de son mandat de syndic car il y aurait alors sur une partie de la période une double indemnisation d’un préjudice unique. Cette demande sera donc rejetée.

T – Sur les baux des parkings :

La société SERGIC ne conteste pas que les baux litigieux portent sur des parties communes.

Alors que la conclusion de baux sur les parties communes aboutit à conférer à chaque preneur un droit d’usage privatif sur ces parties communes, elle ne produit aucune délibération d’assemblée générale l’autorisant à accomplir un tel acte d’administration sur ces parties communes.

Le manquement à l’obligation de diligence est établi.

Le syndicat des copropriétaires n’établit cependant pas que ce défaut d’autorisation lui cause, en lui-même un dommage.

Quant au fait qu’elle se soit attribué une partie de ces baux à elle-même, le loyer n’étant pas plus avantageux que celui consenti à MM. [V] et [N] ou aux sociétés 4S, [Adresse 11] ou Intercheminée toiture, le manquement n’est pas source d’un dommage financier (seul dont il est demandé l’indemnisation) pour le syndicat.

Concernant la collecte des loyers, une fois les baux conclus sur des parties communes, c’était bien la moindre des choses que de percevoir les loyers et ce serait plutôt l’absence de collecte qui aurait été fautive. Le manquement à l’obligation de diligence n’est pas établi

Concernant la perception d’honoraires de gestion sur ces locations, la société SERGIC ne justifie d’aucun mandat l’autorisant et en fixant le montant. Dans ces conditions, elle ne justifie pas avoir été fondée à facturer au syndicat la somme de 36,33 euros sur la location de 8 emplacements en juin 2018.

Il n’a été donné aucun quitus pour 2018.

Elle doit être condamnée à restituer cette somme.

Pour le surplus, le syndicat des copropriétaires n’établit pas qu’elle aurait facturé des honoraires sur d’autres emplacements ou à d’autres périodes et la demande doit être rejetée.

Concernant la date de conclusion des baux et le fait qu’ils puissent avoir été anti-datés, il n’est rapporté aucune preuve de la falsification, outre qu’il n’est justifié d’aucun dommage qui résulterait de la date des baux.

Concernant le défaut de perception de 6 dépôts de garantie à 40 euros l’unité, le syndicat des copropriétaires qui détient les comptes tels que remis par la société SERGIC affirme mais ne démontre pas qu’ils feraient défaut. Le manquement à l’obligation de diligence n’est pas établi.

Enfin, concernant le montant du loyer, le syndicat a fait réaliser par un agent immobilier une évaluation de la valeur locative d’un emplacement attenant à cette résidence le 28 décembre 2018 entre 45 et 50 euros. Ce montant est légèrement supérieur à celui de 40 euros avec indexation consenti par la société SERGIC mais d’une part, cette seule évaluation n’est pas pleinement probante d’une insuffisance du montant des loyers et d’autre part il est constant qu’une partie des baux a été conclue bien avant cette date, comme par exemple celui consenti à la société [Adresse 10] en 2009 ou à M. [N] en 2007, date auxquelles il n’est pas du tout établi que le montant du loyer aurait dû être fixé à un autre montant que celui retenu.

Le manquement à à l’obligation de diligence n’est pas établi.

En conséquence, la société SERGIC doit être condamnée à restituer au syndicat des copropriétaires la somme de 36,33 euros.

U – Sur la rétention des charges :

C’est en sa qualité de gestionnaire de lots de copropriété que sa responsabilité est recherchée sur ce point, davantage qu’en sa qualité d’ancien syndic puisque le syndicat lui reproche, étant détentrice des charges prélevées aux copropriétaires exigibles au 1er juillet 2018 de ne les avoir versées au syndicat que le 24 septembre 2018.

Le fondement de cette demande serait donc plutôt extracontractuel, le syndicat des copropriétaires n’étant pas le mandant de la société SERGIC pour la gestion des lots privatifs, bien que les parties n’en ont pas débattu.

Mais au-delà de la question du fondement juridique, il est établi que les appels de fonds de cette période, qui correspond au moment de la passation du mandat de la société SERGIC à son successeur, ont été adressés aux copropriétaires plutôt qu’à la société SERGIC de telle sorte qu’elle n’avait pas été personnellement destinataire des appels de charges dues par ses mandants au syndicat.

Il ne peut pas être considéré comme fautif de n’avoir pas payé tant qu’elle n’avait pas reçu les appels.

Au surplus, le relevé du compte bancaire du syndicat montre qu’au 31 août 2018, il était créditeur de 150 629,74 euros et qu’au 28 septembre 2018 il était créditeur de 144 699,79 euros . Dès lors, le dommage consistant dans un manque de trésorerie entre le 1er juillet et 24 septembre 2018 n’est pas établi.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

V – Sur le contentieux portant sur le mur mitoyen (propriété [J]) :

Le tribunal comprend qu’environ 8 ml d’un couvre-mur fixé sur un mur présumé mitoyen était dégradé, dont une partie est tombée dans la copropriété et plus spécialement sur la place de stationnement de M. [J], qui est à la fois propriétaire de cet emplacement dans le copropriété et propriétaire de la parcelle voisine donc propriétaire, avec le syndicat, du mur mitoyen.

Le tribunal -qui n’est pas saisi de l’éventuel litige opposant le syndicat des copropriétaires à M. [J]- ne peut qualifier de manquement à une gestion prudente, l’enlèvement en urgence d’un couvre-mur situé à 6 mètres de hauteur, partiellement tombé au sol et ayant déjà causé des dégâts quand bien même il serait mitoyen et que l’accord de l’autre propriétaire n’aurait pas été sollicité.

De plus, le montant réclamé à ce titre n’est pas détaillé dans les conclusions et présente un caractère forfaitaire puisqu’il ne correspond à aucune des factures produites au soutien de la demande, ni isolément ni ensemble, et qu’il n’est justifié d’aucune demande indemnitairede M. [J].

En conséquence, la demande doit être rejetée.

W – Sur les deux jeux complets de clés avec bip :

Le syndicat des copropriétaires affirme mais ne démontre pas que la société SERGIC aurait été détentrice d’autre clés ou télécommandes que celles qu’elle a restituées à la fin de son mandat, alors que ce point est expressément contesté.

Il n’est donc pas établi que la société SERGIC aurait manqué à son obligation d’exécution loyale de son mandat lorsque celui-ci a pris fin.

En conséquence, la demande doit être rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile :

“ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

“ Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. […]”

La nature de l’affaire n’est pas incompatible avec l’exécution provisoire de droit. Il n’y sera pas dérogé.

Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :

Les articles 696 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; […]

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. […]”

La société SERGIC, qui succombe partiellement, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance.

Les constats d’huissier n’ont pas une nature de dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile mais de frais irrépétibles.

L’équité commande de la condamner également à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société SERGIC à payer au [Adresse 12] les sommes suivantes :

A – au titre du recouvrement des charges, la somme de 8 391,07 euros,

C – au titre d’une erreur d’imputation d’honoraires, la somme de 17 euros,

E – au titre des anomalies débitrices des rapprochements bancaires, la somme de 2 465,69 euros,

G – au titre de la TVA payée sur un taux erroné, la somme de 3 563,34 euros,

M – au titre de la souscription onéreuse de prestations, la somme de 6 423,64 euros,

T – au titre des baux des parkings, la somme de 36,33 euros ;

Ordonne à la société SERGIC de libérer le local des compteurs et de la baie de téléphonie décrit par les constats de Maître [F], huissier du 11 avril 2018 et de Maître [R], huissier, du 25 novembre 2019 (point S des conclusions du syndicat) dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement ;

Assortit cette obligation d’une astreinte provisoire d’un montant de 50 euros par jour de retard pendant trois mois ;

Ordonne d’office à la société SERGIC de faire connaître par tout moyen permettant de garantir l’effectivité de la réception, la date et la durée de l’accès qui sera nécessaire pour cette libération au moins 14 jours calendaires à l’avance ;

Ordonne d’office, autant que de besoin, au [Adresse 12] de donner à la société SERGIC l’accès nécessaire pour lui permettre de libérer le local ;

Condamne la société SERGIC à payer au [Adresse 12] une indemnité d’occupation pour ce local d’un montant mensuel de 75 euros à compter du 12 mars 2015 et jusqu’à libération effective ;

Rejette la demande de condamnation de la société SERGIC à payer en sa qualité d’occupant sans droit ni titre une même indemnité d’occupation depuis l’achèvement du mandat de syndic de copropriété et jusqu’à la libération effective de cet espace ;

Rejette les demandes formées par le [Adresse 12] suivantes :

B – au titre du compte débiteur des fournisseurs ,

D – au titre des indemnités journalières non perçues,

F – au titre des frais sur chèques impayés,

H – au titre de l’absence de libération de l’intégralité du prêt à taux zéro (PTZ),

I – au titre de la mise à la charge de la copropriété d’une facture Ledieu d’aménagement pour passage de fibre optique,

K – au titre du défaut d’imputation des badges d’accès distribués ou conservés,

L – au titre de l’obligation de remettre en place les portes coupe-feu en sous-sol,

N – au titre des procédures de négociation des prestations,

O – au titre de l’absence de mise en concurrence afférente à la télésurveillance des installations d’ascenseurs,

P – au titre de l’obligation de remplacement du système de désenfumage,

Q – au titre du remplacement des extincteurs, équipements de protection contre l’incendie,

R – au titre du défaut d’entretien des canalisations eaux vannes et eaux usées,

U – au titre de la rétention des charges durant l’été 2018,

V – au titre du contentieux portant sur le mur mitoyen (propriété [J]), son entretien et les dégâts qu’il a causé,

W – au titre du défaut de restitution des deux jeux complets de clés avec bip ;

Rejette la demande de dérogation à l’exécution provisoire de droit ;

Condamne la société SERGIC à supporter les dépens de l’instance ;

Condamne la société SERGIC à payer au [Adresse 12] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à aucune autre condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

Le Greffier, La Présidente,