TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

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N° RG 24/53983 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4WDX

N° : 6

Assignation du :

15 et 21 Mai 2024

[1]

[1] 1 Copie exécutoire

délivrée le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 septembre 2024

par Sabine BOYER, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Larissa FERELLOC, Greffier.

DEMANDEURS

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 9],

[Adresse 9]

[Localité 10] (République Populaire de Chine)

Monsieur [S] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 6]

tous représentés par Maître David FREREJACQUE, avocat au barreau de PARIS – #C0162

DEFENDERESSE

La SAS Entreprise G. Vallana

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

CRÉANCIERS INSCRITS

La S.A. DIAC

[Adresse 3]

[Localité 8]

non représentée

L’URSSAF ILE DE FRANCE

[Adresse 5]

[Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 11 Juillet 2024, tenue publiquement, présidée par Sabine BOYER, Vice-Présidente, assistée de Larissa FERELLOC, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

Par acte sous seing privé du 23 avril 2019, Monsieur [P] [Z] (aujourd’hui décédé), agissant pour lui-même et pour le compte de ses fils Messieurs [O], [S] et [M] [Z] (ses trois héritiers) a donné à bail commercial à la société Entreprise G. VALLANA des locaux situés au rez de chaussée d’un immeubles sis [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 30 000 euros, hors charges et hors taxes, payable d’avance à une fréquence trimestrielle.

Des loyers sont demeurés impayés au premier et deuxième trimestre 2024.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte d’huissier de justice en date du 5 mars 2024, au preneur, pour une somme de 10 495,81 euros, au titre de l’arriéré locatif au 29 février 2024.

Par exploit d’huissier délivré le 15 mai 2024, Messieurs [O] [Z], [S] [Z] et [M] [Z] ont fait assigner la société Entreprise G. VALLANA devant la juridiction des référés aux fins de voir :

— constater que les consorts [Z] en leur qualité d’héritier au regard de l’acte de notoriété du 15 décembre 2021 viennent aux droits et actions de leur défunt père, Monsieur [P] [Z], décédé le 7 octobre 2021 et qu’ils ont qualité à agir,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Entreprise G. VALLANA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Entreprise G. VALLANA à payer aux consorts [Z] la somme provisionnelle de 20991,62 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement du 5 mars 2024,

— condamner la société Entreprise G. VALLANA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges, à compter du 5 avril 2024, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société Entreprise G. VALLANA au paiement d’une somme de 3500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de 174,93 euros.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un exposé des moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée selon les formes prévues à l’article 658 du code de procédure civile, délivré par Maître [J], Huissier de justice à [Localité 11] et remis à étude avec dépôt d’un avis de passage dans la boîte aux lettres, la société Entreprise G. VALLANA n’a pas comparu, de sorte qu’il doit être statué par décision réputée contradictoire.

A l’audience du 11 juillet 2024, les consorts [Z] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, maintenu les prétentions de leur exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus.

L’assignation a été dénoncée à l’URSSAF ILE DE FRANCE et la SA DIAC, créanciers inscrits, par actes d’huissier des 15 et 21 mai 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

— Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du Code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le commandement de payer du 5 mars 2024, a été délivré à l’adresse des lieux loués, adresse de l’unique établissement de la société Entreprise G. VALLANA tel que mentionné sur le registre du commerce et des sociétés, est régulier. Il a été délivré à personne habilitée Monsieur [L] [N], chargé d’affaires.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail de la somme dûe, à savoir le loyer courant et les provisions de charges du premier trimestre de l’année 2024.

Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, les consorts [Z] n’ont fait qu’exercer leurs droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir

—  1/1/2024 : 9495,81 euros

—  1/1/2024 : 1000 euros

— Solde : -10495,81 euros,

Ces mentions correspondent aux termes du bail pour le loyer trimestriel et les provisions de charges.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance selon attestation du cabinet d’expertise comptable GEGORIN en date du 4 juillet 2024, la dette étant désormais de 31998,71 euros.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du Code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Entreprise G. VALLANA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

— Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du Code de procédure dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Entreprise G. VALLANA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par les consorts [Z], l’obligation de la société Entreprise G. VALLANA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 1er avril 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 20991,62 euros (1er trimestre et 2ème trimestre 2024 inclus), somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Entreprise G. VALLANA, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 10 495,81 euros et à compter de l’assignation pour le solde.

— Sur les mesures accessoires

L’article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En application de ces articles, la société Entreprise G. VALLANA, qui succombe, devra supporter la charge des dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer qui relève de l’article 700.

Elle devra, en outre, verser aux consorts [Z] la somme de 1500 euros en application de ce texte.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 5 avril 2024 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Entreprise G. VALLANA et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du Code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Entreprise G. VALLANA, à compter de la résiliation du bail du 6 avril 2024 (le lendemain de la date d’acquisition de la clause résolutoire) et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Entreprise G. VALLANA à payer aux consorts [Z] la somme de 20 991,62 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er avril 2024 (1er/2e trimestres 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024 sur 10 495,81 euros et à compter du 15 mai 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

Condamnons la société Entreprise G. VALLANA aux entiers dépens,

Condamnons la société Entreprise G. VALLANA à payer aux consorts [Z] la somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 26 septembre 2024

Le Greffier, Le Président,

Larissa FERELLOC Sabine BOYER