Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 20 février 2026, n° 25/02258

TJ Troyes 20 février 2026

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
Le tribunal a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison des impayés.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a ordonné l'expulsion en raison de l'occupation illégale des lieux par M. [T] [W].
Accepté
Obligation de paiement du loyer
Le tribunal a constaté que M. [T] [W] devait des loyers et charges, et a ordonné le paiement de la somme due.
Accepté
Indemnité pour occupation indue
Le tribunal a jugé que M. [T] [W] devait verser une indemnité d'occupation équivalente au loyer jusqu'à la libération des lieux.
Accepté
Frais de justice
Le tribunal a condamné M. [T] [W] à verser une somme pour couvrir les frais engagés par la SCI [Q].

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 20 févr. 2026, n° 25/02258
Numéro(s) :	25/02258
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne BAUDIER
Parties :	S.C.I. [ Q ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026

N° RG 25/02258 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FLAM

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

20 février 2026

S.C.I. [Q]

Monsieur [T] [W]

DEMANDERESSE

S.C.I. [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau d’AUBE

DEFENDEUR

Monsieur [T] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 20 février 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 01 avril 2025, la SCI [Q] a donné à bail à M. [T] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], 1er étage, 10000 [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 400 € et 30 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [Q] a fait signifier un commandement de payer en date du 16 juillet 2025 visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 17 juillet 2025.

Par acte du 02 octobre 2025, la SCI [Q] a ensuite fait assigner M. [T] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TROYES pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 19 décembre 2025, la SCI [Q] reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; condamner M. [T] [W] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 1456 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer ;condamner M. [T] [W] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de M. [T] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; condamner M. [T] [W] au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [T] [W] aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SCI [Q] fait valoir que les causes du commandement de payer n’ont pas été désintéressées de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies. Le bailleur indique de nouveaux impayés et actualise le montant de la dette.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par à étude le 02 octobre 2025, M. [T] [W] n’est ni présent ni représenté.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026.

MOTIVATION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’il est susceptible d’appel.

1. Sur la résiliation

1.1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'[Localité 3] par la voie électronique le 03 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 issu de sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable au présent litige.

Par ailleurs, la SCI [Q] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 17 juillet 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 02 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

1.2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction postérieure à la loi du 27 juillet 2023 applicable aux contrats signées après le 29 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bail conclu le 01 avril 2025 contient une clause résolutoire (article VIII.) stipulant un délai aux fins de désintéresser les causes du commandement de payer de deux mois.

Un commandement de payer, visant la clause et indiquant un délai conformes aux stipulations contractuelles a été signifié le 16 juillet 2025, pour la somme en principal de 688 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 septembre 2025.

Le contrat de bail est donc résilié au 17 septembre 2025 et M. [T] [W] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [T] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SCI [Q], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [T] [W].

2. Sur les condamnations au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

M. [T] [W] s’est maintenu dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 17 septembre 2025 et qui sera fixée à d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

La SCI [Q] produit un décompte démontrant que M. [T] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1456 € à la date du 16 décembre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’au échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Le défendeur n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné au paiement de cette somme de 1456 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 688 € à compter du commandement de payer (16 juillet 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

M. [T] [W] sera également condamné au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 01 janvier 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

3. Sur les demandes accessoires

M. [T] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI [Q], M. [T] [W] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 avril 2025 entre la SCI [Q] et M. [T] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], [Adresse 5] 10000 [Adresse 4] sont réunies à la date du 17 septembre 2025 ;

CONDAMNE M. [T] [W] à verser à la SCI [Q] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01 janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [T] [W] à verser à la SCI [Q] la somme de 1 456,00 € (MILLE QUATRE CENT CINQUANTE-SIX EUROS) selon décompte arrêté au 16 décembre 2025, correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés incluant échéance du mois de décembre 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 688 € à compter du 16 juillet 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE en conséquence à M. [T] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [T] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI [Q] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [T] [W] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE M. [T] [W] à verser à la SCI [Q] une somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Le greffier, Le président,