TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 5]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00946 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZU5L

N° de Minute : 25/00161

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 24 Novembre 2025

[E] [G], ayant pour mandataire IMMO DE FRANCE HAUTS DE FRANCE

C/

[P] [Z]

[N] [Z]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 24 Novembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [E] [G], ayant pour mandataire IMMO DE FRANCE HAUTS DE FRANCE, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON substituée par M^e Charlotte DESBONNET, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [P] [Z], demeurant [Adresse 6]

Mme [N] [Z], demeurant [Adresse 6]

comparants en personne ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 22 Septembre 2025

Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Novembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Aurélie DESWARTE, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 25 février 2024, Mme [E] [G] a donné à bail à M. [P] [Z] et Mme [N] [Z], un logement situé [Adresse 3] à [Localité 8], et une place de parking n°71, moyennant un loyer de 655 euros outre une provision sur charge de 215 euros.

Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, Mme [E] [G] a fait délivrer à Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] un commandement de payer, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et portant sur la somme en principal de 2 646, 00 euros au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement a été dénoncé à la CCAPEX en date du 20 février 2025.

Par acte du 4 juin 2025, Mme [E] [G] a fait assigner M. [P] [Z] et Mme [N] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référés, sur le fondement des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989, afin de :

DECLARER recevable sa demande et bien fondée,

CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour prendre effet au 1er avril 2025 ou à défaut, PRONONCER la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [N] [Z] et M. [P] [Z],

ORDONNER l’expulsion de corps et de biens de Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] ainsi que de tous occupants de son chef du local dont il s’agit, avec le concours de la force publique si besoin est,

CONDAMNER Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] à payer à Mme [E] [G] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer qui aurait été due, augmentée des charges à compter du 1er avril 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNER Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] à payer à Mme [E] [G] la somme provisionnelle de 5 030,76 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 9 mai 2025 outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 18 février 2025,

CONDAMNER Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] à payer à Mme [E] [G] la somme de 800 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] aux dépens de l’instance en ce compris le droit proportionnel.

Cette assignation a été notifiée à la Préfecture du Nord, par voie électronique le 5 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 septembre 2025.

A cette audience, Mme [E] [G], représentée par son avocat, a maintenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, en actualisant le montant de sa créance locative à la somme de 6 533,44 euros à la date du 2 septembre 2025, incluant le loyer du mois de septembre 2025. Elle précise que les locataires ont repris le paiement du loyer courant et précise s’opposer aux délais de paiement mais s’en rapporte.

Mme [N] [Z] et M. [P] [Z], quant à eux, exposent ne pas contester la dette à l’exclusion des frais de 18 euros ajoutés par l’agence immobilière en charge de la location de leur appartement. Ils précisent qu’ils existent manifestement des soucis de communication entre l’agence et le propriétaire. Mme [N] [Z] précise avoir été licenciée en 2024 ce qui a généré l’arriéré de loyers. Elle soutient avoir sollicité un plan d’apurement de sa dette à deux reprises, ce qui a été refusé par l’agence immobilière. Elle indique avoir depuis le 10 mars dernier retrouvé un travail , qu’elle a un dossier devant le Conseil de Prud’hommes avec son précédent employeur car ce dernier a refusé de lui transmettre les documents lui permettant de percevoir ses indemnités de chômage. M. [P] [Z] indique quant à lui, qu’il va bientôt être licencié pour inaptitude professionnelle et que la secrétaire de son employeur lui a fait une projection de la somme à laquelle il aura droit. Il affirme que cette dernière sera supérieure à la somme restante due à son bailleur. Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] proposent de s’acquitter de leur dette par mensualités de 100 euros pendant trente-six mois en plus du loyer courant.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des demandeurs.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique le 5 juin 2025, soit plus de six semaines avant la première audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24, I, de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire aux termes de laquelle le contrat sera résolu de plein droit six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré en date du 18 février 2025 mentionne notamment ce délai de six semaines, pour une somme en principal de 2 646 euros.

Le décompte fourni au débat par Mme [E] [G] mentionne que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à compter du 2 avril 2025 à 24h00.

Sur les sommes dues :

En application de l’article 7, a), de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La faute qui consiste pour les locataires à occuper le logement, postérieurement à la résiliation du contrat bail, cause un préjudice aux bailleurs, qui ne peuvent pas disposer de leur bien et le relouer.

Ce préjudice sera réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation, d’un montant équivalent à celui du loyer majoré de la provision sur charges, soit la somme de 870 euros.

Suivant le décompte produit à l’audience par Mme [E] [G], Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] apparaissent redevable d’une somme de 6 485,52 euros échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Par voie de conséquence, il conviendra donc de condamner solidairement Mme [N] [Z] et M. [P] [Z], à titre provisionnel, à payer la somme de 6 485,52 euros, à Mme [E] [G], avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée par mensualités de 100 euros et précisent qu’ils devraient percevoir des rentrées d’argent suite notamment à un licenciement pour inaptitude et qu’ils payeront leur arriéré de loyer avec cette somme. Leur bailleur s’en rapporte.

Au vu des engagements des locataires, il convient donc d’accorder à Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Mme [N] [Z] et de M. [P] [Z] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [N] [Z] et M. [P] [Z]:

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 03 avril 2025, Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit à la somme de 893,94 euros et de condamner solidairement Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] à son paiement à compter du 4 avril 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant à l’instance, Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] seront condamnés in solidum aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur la demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Mme [N] [Z] et M. [P] [Z], parties perdantes, seront condamnés à payer à Mme [E] [G] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Au principal, INVITONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent, au provisoire,

DECLARONS recevable la demande de Mme [E] [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS à la date du 2 avril 2025 24h00, la résiliation du contrat de bail conclu entre Mme [E] [G] et Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] portant sur le logement et la place de parking situé [Adresse 7] à [Localité 9],

CONDAMNONS solidairement Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] à payer à Mme [E] [G], à titre provisionnel, la somme de 6 485,52 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de septembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter à de la signification de la présente décision,

ACCORDONS un délai à Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISONS Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] à s’acquitter de leur dette, en procédant à 35 versements de 100 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire,

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d’expulsion,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] à payer à Mme [E] [G] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, soit la somme de 893,94 euros, si le bail s’était poursuivi à compter du 2 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNONS in solidum Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 février 2025,

CONDAMNONS in solidum Mme [N] [Z] et M. [P] [Z] à payer à Mme [E] [G] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS Mme [E] [G] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE